本文在簡要分析融資融券交易預(yù)警/平倉機(jī)制及其產(chǎn)生機(jī)理的基礎(chǔ)上，對預(yù)警/平倉機(jī)制在房地產(chǎn)融資中的應(yīng)用以及相應(yīng)的注意事項做簡要分析。下面由小編與大家分享，希望你們喜歡!歡迎閱讀!

　　一.

　　融資融券交易中的預(yù)警/平倉機(jī)制

　　按照《上海證券交易所融資融券交易實施細(xì)則》的規(guī)定，融資融券交易采取預(yù)警/平倉機(jī)制：客戶維持擔(dān)保比例低于130%的，應(yīng)在兩個交易日內(nèi)追加保證金，以使得維持擔(dān)保比例不低于150%，即維持擔(dān)保比例低于130%為預(yù)警;客戶未在兩個交易日內(nèi)追加保證金以達(dá)到150%的，證券公司將采取強(qiáng)制平倉措施，處分客戶保證金，提前受償。

　　二.

　　融資融券交易采取預(yù)警/平倉機(jī)制的機(jī)理

　　銀行貸款等傳統(tǒng)的融資方式，債務(wù)人的第一還款來源主要是其生產(chǎn)經(jīng)營所產(chǎn)生的現(xiàn)金流;擔(dān)保物一是作為防止債務(wù)人進(jìn)一步融資以增大其財務(wù)風(fēng)險的控制手段(設(shè)定擔(dān)保后，其就難以以該擔(dān)保物進(jìn)一步融資)，二是作為第二還款來源，并且是增大債務(wù)人違約成本的一種手段，而不是第一還款來源，債權(quán)人也沒有必要過于關(guān)注其價值的變化。當(dāng)然，由于抵押物大多為房屋、土地等實物，其價值在一定期限內(nèi)不會有太大變化，且其公允價值的取得不如上市交易的證券那樣便利，也難以實時監(jiān)控抵押物的價值變化，并設(shè)定相應(yīng)的預(yù)警/平倉指標(biāo)。另外，現(xiàn)行法律也不允許債權(quán)人自主處置尚處于擔(dān)保人名下的擔(dān)保物。

　　與此相反，融資融券交易，其第一還款來源就是作為保證金的貨幣資金及證券進(jìn)行證券交易所產(chǎn)生的，其價值是否充足對于確保債權(quán)至為關(guān)鍵。其次，受證券價值波動的影響，因融券所產(chǎn)生的債權(quán)額及作為擔(dān)保品的證券價值變動都比較大，需要隨時掌握擔(dān)保品對主債權(quán)的覆蓋程度，同時，也能夠計算出擔(dān)保品對主債權(quán)的覆蓋程度。另外，保證金證券存放于以證券公司名義開立的信用證券賬戶中，也為證券公司處分保證金證券提供了可能。

　　三.

　　房地產(chǎn)融資引入預(yù)警/平倉機(jī)制的必要性

　　一是與融資融券交易一樣，債務(wù)人的還款來源主要是作為抵押物的房地產(chǎn)項目的銷售收入本身，除此之外，一般沒有其他還款來源。如果不密切跟蹤抵押物價值變化情況，并在不足時及時采取措施，債權(quán)人的債權(quán)可能就得不到保障。

　　二是以信托計劃、資產(chǎn)管理計劃為房地產(chǎn)項目提供融資的，一旦信托計劃、資產(chǎn)管理計劃到期，融資方未能按期還款的，在目前的形勢下，作為管理機(jī)構(gòu)的信托公司、證券公司等機(jī)構(gòu)可能會需要以自有資金剛性兌付。如果根據(jù)房地產(chǎn)項目銷售的回款情況，設(shè)計相應(yīng)的預(yù)警/平倉機(jī)制，就可能會避免剛性兌付的發(fā)生。

　　四.

　　房地產(chǎn)融資預(yù)警/平倉機(jī)制具體設(shè)計及控制要點

　　(一)具體設(shè)計

　　根據(jù)融資資金的回收要求以及房地產(chǎn)項目的銷售進(jìn)度，確定項目銷售回款的進(jìn)度，并進(jìn)一步確定相應(yīng)的預(yù)警線及平倉線。與融資融券的預(yù)警/平倉線以維持擔(dān)保比例來設(shè)定不同，房地產(chǎn)項目的預(yù)警/平倉線是項目銷售回款的進(jìn)度，按照不同的時間進(jìn)度，設(shè)置多個預(yù)警/平倉線。比如說，3個月回款30%、6個月回款60%、9個月回款90%、10個月回款100%。在相應(yīng)的時點銷售進(jìn)度未達(dá)到前述預(yù)警線的，給予融資方一個月寬限期，由其采取降價等措施以達(dá)到。寬限期滿仍不能達(dá)到的(平倉線)，債權(quán)人掌控項目銷售，采取進(jìn)一步降價等方式對項目進(jìn)行處置，以達(dá)到相應(yīng)的銷售進(jìn)度。

　　(二)控制要點

　　一是確保項目未來銷售回款對融資有足夠的覆蓋，為預(yù)警/平倉留足空間。要確保在抵押物的價值觸及預(yù)警/平倉線后仍有較大的空間能夠覆蓋融資款項。目前，信托等產(chǎn)品對房地產(chǎn)融資的抵押率可能低至4折，就非?？尚?。

　　二是從機(jī)制上保證能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目進(jìn)行控制。比如融資款項以股權(quán)投資的形式進(jìn)入項目公司，并通過更換法定代表人、修改公司章程等方式，確保出資方能夠掌控項目公司的公章、法定代表人印鑒等。這樣，一旦觸及平倉線，出資方就可以利用所掌控的項目公司公章、法定代表人印鑒，進(jìn)一步掌控項目的銷售、處置。

　　三是控制項目的銷售回款。融資的還款來源為銷售回款，控制銷售回款自然是無比重要。具體的方式可以是與預(yù)售資金監(jiān)管、掌控項目公司財務(wù)印鑒等多種方式。