企業(yè)物業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容

財務(wù)管理是組織企業(yè)財務(wù)活動，處理財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作，也是企業(yè)必不可少的一個工作，以下是小編整理的關(guān)于物業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容，希望大家認真閱讀!

物業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容

財務(wù)管理的內(nèi)容可以分為三部分：長期投資、長期籌資和營運資本管理。

(一)長期投資

現(xiàn)金流出(即投資)到現(xiàn)金流入(即投資回收或投資回報)的時間超過一年的，屬于長期投資?，F(xiàn)金流出到現(xiàn)金流入的時間不超過一年的為短期投資。短期投資在財務(wù)管理中通常合并進營運資本管理中討論。

長期投資的類型主要有：

1.直接投資經(jīng)營性資產(chǎn)

財務(wù)管理中所稱的經(jīng)營性資產(chǎn)包括建筑物、廠房、機器設(shè)備、存貨等。

直接投資，即用現(xiàn)金直接投資于經(jīng)營性資產(chǎn)，獲得經(jīng)營性資產(chǎn)的直接控制權(quán)，并利用其開展經(jīng)營活動以獲得現(xiàn)金回報。直接投資經(jīng)營性資產(chǎn)的主要目標是獲得經(jīng)營所需的各種實物資源，而不是獲得資產(chǎn)的再出售收益。

2.直接投資于金融資產(chǎn)

金融資產(chǎn)一般指股票、債券和各種衍生金融工具。

3.直接投資于其他公司

這里所說的直接投資于其他公司，主要目的是控制所投資公司的資產(chǎn)和經(jīng)營管理權(quán)，以增加本企業(yè)的價值，而不是簡單地為了獲取股利。

(二)長期籌資

長期籌資是指企業(yè)籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需的長期資金，也就是可以長期使用的資金。長期資金的籌集量應(yīng)根據(jù)長期資金的需要量確定，兩者應(yīng)當(dāng)匹配。

長期資金包括權(quán)益資金和長期負債資金。發(fā)行股票、增資擴股是典型的籌集權(quán)益資金的方式;向銀行借款、發(fā)行債權(quán)都是典型的籌集負債資金的方式。

長期籌資決策中的主要問題是資本結(jié)構(gòu)決策、債務(wù)結(jié)構(gòu)決策和股利分配決策。

(三)營運資本管理

營運資本是投入企業(yè)日常經(jīng)營活動的資本。營運資本管理處理的是一年或一年以下的`短期財務(wù)問題。

營運資本=流動資產(chǎn)-流動負債

因此，營運資本管理的內(nèi)容可以分為兩方面：一是對流動資產(chǎn)的營運資本投資管理，二是對流動負債的營運資本籌資管理。

1.營運資本投資管理

流動資產(chǎn)指企業(yè)可以在一年或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運用的資產(chǎn)，主要包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款和存貨等。

營運資本投資管理的主要內(nèi)容是現(xiàn)金管理、存貨管理和應(yīng)收賬款管理。

企業(yè)的現(xiàn)金管理，不僅要滿足日常業(yè)務(wù)的交易性需要，還需考慮到預(yù)防性需要和投機性需要。

存貨是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中儲備的物資，包括材料、燃料、低值易耗品等。

應(yīng)收賬款是企業(yè)應(yīng)該向采購產(chǎn)品或接受服務(wù)的客戶收取的，但尚未收到的款項。

2.營運資本籌資管理

流動負債是企業(yè)將在一年或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)，包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費、一年內(nèi)到期的長期負債和其他流動負債等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收的服務(wù)費，就是流動負債的一種形式。

營運資本籌資政策，是指總體上如何為流動資產(chǎn)籌資，是采用短期資金還是長期資金來源，或者兼而有之。

物業(yè)財務(wù)管理的目標

企業(yè)作為一個經(jīng)營性機構(gòu)，營利是企業(yè)最基本、最重要的目標。

(一)衡量營利的財務(wù)管理目標

從衡量營利的角度，財務(wù)管理目標可以從三個方面來計量：

1.利潤最大化

利潤是在一定期間內(nèi)企業(yè)全部收入和全部支出的差額。利潤不僅體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)濟效益的高低，而且表明企業(yè)競爭能力的大小，一定程度上決定了企業(yè)的生存狀態(tài)。

但是以利潤最大化作為財務(wù)管理目標，存在一些缺點：

(1)沒有考慮利潤的取得時間。

(2)沒有考慮所獲利潤和投入資本數(shù)量的關(guān)系。

(3)沒有考慮獲取利潤和所承擔(dān)風(fēng)險的關(guān)系。

如果投資資本相同、利潤的取得時間相同、相關(guān)的風(fēng)險也相同，利潤最大化是一個可以接受的短期目標。但仍需注意，如果僅以利潤最大化為目標，有可能導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)決策短期化，從而影響企業(yè)長期良好形象或可持續(xù)的增長能力。

2.每股收益最大化

每股收益(或稱為權(quán)益資本凈利率)，是企業(yè)凈利潤占凈資產(chǎn)(或所有者權(quán)益)的比率，用以反映企業(yè)運用自有資本獲得利潤的能力。

這個目標的優(yōu)點是把企業(yè)實現(xiàn)的利潤額同投入的資本或股本數(shù)進行對比，能夠說明企業(yè)的盈利率，可以在不同資本規(guī)模的企業(yè)之間進行比較，揭示并評價其盈利水平的差異和不同的發(fā)展前景。對股份公司而言，許多投資人都把每股收益作為評價公司業(yè)績最重要的指標。但這個目標仍存在以下缺點：(1)仍然沒有考慮每股收益取得的時間;(2)仍然沒有考慮每股收益的風(fēng)險。

3.股東財富最大化

股東財富最大化，也可以表述為企業(yè)價值最大化。增加財富是股東創(chuàng)辦企業(yè)的重要目標，如果企業(yè)不能為股東創(chuàng)造價值，股東就不會為企業(yè)提供資本，企業(yè)也就不存在了。

股東財富可以用股東權(quán)益的市場價值來衡量。權(quán)益的市場增加值就是企業(yè)為股東創(chuàng)造的價值。.

股東財富最大化，也可以稱為股價最大化。

綜合以上三個指標的優(yōu)缺點，在財務(wù)管理中，通常將股東財富最大化作為財務(wù)管理的目標。

(二)財務(wù)管理目標與利益相關(guān)者

1.財務(wù)管理目標

財務(wù)管理目標，或者說企業(yè)目標的一個重要影響因素是如何看待利益相關(guān)者的需要。如股東權(quán)益、交稅、給職工提供薪酬福利、給顧客提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù)等。

2.利益相關(guān)者

(1)資本市場的利益相關(guān)者，主要是股東和債權(quán)人;

(2)產(chǎn)品市場的利益相關(guān)者，主要是客戶、供應(yīng)商;

(3)企業(yè)內(nèi)部的利益相關(guān)者，主要是經(jīng)營管理人員和普通員工;

(4)與企業(yè)沒有合同約束的利益相關(guān)者，包括企業(yè)所在社區(qū)、政府、媒體、自然環(huán)境等。

3.利益相關(guān)者對企業(yè)目標的影響

物業(yè)經(jīng)營管理，至少要注意幾下幾方面問題：

(1)保障建筑物和設(shè)施設(shè)備管理的安全使用是物業(yè)經(jīng)營管理最基本的社會責(zé)任。

(2)物業(yè)經(jīng)營管理，尤其是住宅物業(yè)的經(jīng)營管理，與政府的社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)有著千絲萬縷的聯(lián)系。除協(xié)助相關(guān)部門外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以在社區(qū)文化活動方面主動開展工作，通過社區(qū)文化活動創(chuàng)造更為融洽的客戶關(guān)系，發(fā)現(xiàn)更多的潛在客戶需求。這樣，不僅為政府排憂，從長遠看也會對實現(xiàn)企業(yè)目標有所助益。

(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工，尤其是基層員工，來自五湖四海，文化程度參差不齊。幫助企業(yè)基層員工融人城市，以積極的心態(tài)看待自己和客戶的關(guān)系，理解企業(yè)的管理模式和管理方法，健康、樂觀地在城市中生活，甚至進一步帶動家鄉(xiāng)發(fā)展，不僅對于提升服務(wù)質(zhì)量、實現(xiàn)企業(yè)目標有益，也是企業(yè)對于這些員工所承載的一份社會責(zé)任。

(4)做好環(huán)境保護。如通過技術(shù)改造，達到節(jié)能減排的目的。

物業(yè)財務(wù)會計報告

(一)財務(wù)會計報告

財務(wù)管理離不開財務(wù)會計報告。財務(wù)會計報告是指企業(yè)對外提供的反映企業(yè)某一特定日期的財務(wù)狀況和某一會計期間的經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量等會計信息的文件。

財務(wù)會計報告由會計報表、會計報表附注和財務(wù)情況說明書組成。

會計報表至少應(yīng)當(dāng)包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等報表;小企業(yè)編制的會計報表可以不包括現(xiàn)金流量表。

(二)會計報表

企業(yè)會計報表有多種形式，其中三張基本財務(wù)報表為：資產(chǎn)負債表、利潤表和現(xiàn)金流量表。

1.資產(chǎn)負債表

資產(chǎn)負債表是指反映企業(yè)在某一特定日期的財務(wù)狀況的會計報表。

資產(chǎn)=負債+所有者權(quán)益

資產(chǎn)負債表揭示的財務(wù)信息主要有三個方面：

(1)企業(yè)擁有并可利用的經(jīng)濟資源，包括資產(chǎn)總額、結(jié)構(gòu)和分布情況;

(2)揭示了企業(yè)負債的水平與構(gòu)成等信息;

(3)表明了企業(yè)所有者權(quán)益的多少、構(gòu)成狀況等;

(4)有助于揭示企業(yè)財務(wù)狀況的變動信息。

2.利潤表

利潤表也稱損益表，是指反映企業(yè)在一定會計期間的經(jīng)營成果的會計報表。

利潤表反映了企業(yè)在一定期間的收入和相應(yīng)的費用、成本，以及最終形成的損益。通過對利潤表的分析，可以了解以下內(nèi)容：

(1)一定時期企業(yè)的盈虧狀況。

(2)企業(yè)盈虧的原因及構(gòu)成。

(3)有助于評估企業(yè)的獲利能力。

3.現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表是指反映企業(yè)在一定會計期間的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物流入和流出的會計報表。

通過現(xiàn)金流量表的分析，可以了解以下內(nèi)容：

(1)企業(yè)現(xiàn)金的來源和去向，以及企業(yè)的現(xiàn)金增減變動情況如何。

(2)企業(yè)現(xiàn)金流量的構(gòu)成。

(3)企業(yè)凈現(xiàn)金流量的多少。

(三)財務(wù)報表分析

財務(wù)管理工作中，經(jīng)常會將財務(wù)報表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化成有用的信息，以幫助報表使用人決策，這就是財務(wù)報表分析。

1.企業(yè)財務(wù)報表的使用人

企業(yè)財務(wù)報表的使用人一般包括股權(quán)投資人、債權(quán)人、管理人員、供應(yīng)商、客戶、政府、注冊會計師等。

2.財務(wù)報表分析的內(nèi)容

現(xiàn)代財務(wù)報表分析一般包括戰(zhàn)略分析、會計分析、財務(wù)分析和前景分析四個部分。

戰(zhàn)略分析的目的是確定主要的利潤來源、經(jīng)營風(fēng)險并定性評估企業(yè)的盈利能力，包括宏觀分析、行業(yè)分析和企業(yè)競爭策略分析等內(nèi)容。

會計分析的目的是評價企業(yè)會計反映基本經(jīng)濟現(xiàn)實的程度，包括評估企業(yè)會計的靈活性和恰當(dāng)性，修正會計數(shù)據(jù)等內(nèi)容。

財務(wù)分析的目的是運用財務(wù)數(shù)據(jù)評價企業(yè)當(dāng)前及過去的業(yè)績并評估其可持續(xù)性，包括比率分析、現(xiàn)金流量分析等內(nèi)容。

前景分析的目的是預(yù)測企業(yè)的未來，包括財務(wù)報表預(yù)測和企業(yè)估值等內(nèi)容。

3.財務(wù)分析的方法

財務(wù)分析中常用的方法是比較分析法。比較分析可以與本企業(yè)歷史比，可以與同類企業(yè)比，也可以與計劃預(yù)算比。

比較分析的對象主要有三類：(1)比較各會計要素的總量，比如總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤的總量變化;(2)比較結(jié)構(gòu)百分比，比如利潤表中各個項目的構(gòu)成比重;(3)比較各種財務(wù)比率，比如資產(chǎn)負債率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等。

注意：同行業(yè)平均數(shù)對本企業(yè)不一定有參考價值，利潤提高也并不一定說明管理水平先進，收入降低也并不定代表決策失誤。