房地產所得稅匯算清繳
房地產所得稅匯算清繳
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房地產企業(yè)所得稅匯算清繳實例解釋
每年1至5月份，房地產企業(yè)異常忙碌，因為一年一度的企業(yè)所得稅匯算清繳又開始了!較其他行業(yè)來說，房地產行業(yè)有其特殊性，其所得稅匯算清繳也相對繁瑣。
相關政策及處理房地產企業(yè)所得稅匯算清繳涉及的主要文件包括：國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》(國稅函[2008]299號)、國家稅務總局《關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國稅發(fā)[2009]31號，以下簡稱國稅發(fā)[2009]31號)、國家稅務總局《關于房地產企業(yè)開發(fā)產品完工標準稅務確認條件的批復》(國稅函[2009]342號)、《關于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品完工條件確認問題的通知》(國稅函[2010]201號，以下簡稱國稅函[2010]201號)等。
在所得稅匯算清繳時，房地產企業(yè)除了需要遵循一般企業(yè)所得稅政策外，還應注意以下幾項特殊政策。
1.企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。國稅函[2010]201號規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產品開始投入使用，應視為開發(fā)產品已經完工。房地產開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。
2.開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入;未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。財政部《關于施工、房地產開發(fā)企業(yè)的財務制度》(財發(fā)[2003]55號)第六十二條明確：房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業(yè)收入的實現;代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結算賬單經委托單位簽證后，確認為營業(yè)收入的實現。
3.籌辦期業(yè)務招待費等費用稅前扣除問題?！秶叶悇湛偩株P于企業(yè)所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》(2012年國家稅務總局第15號公告)明確，企業(yè)籌辦期發(fā)生的業(yè)務招待費直接按實際發(fā)生額的60%、廣告費和業(yè)務宣傳費按實際發(fā)生額，計入籌辦費，按照《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》(國稅函[2009]98號)第九條規(guī)定的籌辦費稅務處理辦法進行稅前扣除。
4.企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，若屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費準予扣除。若屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。
5.企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。
6.企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定;②由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定;③按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。
實務例解
某房地產開發(fā)企業(yè)2012年6～12月有關資料如下：(1)征用開發(fā)用地10 000平方米，支付土地價款2 000萬元，繳納契稅100萬元，發(fā)生其他征用土地費用50萬元。(2)在該土地上開發(fā)一樓盤，發(fā)生前期工程費300萬元，基礎設施建造費500萬元，建筑安裝工程費8 000萬元，開發(fā)間接費用150萬元，至年底未完工。(3)9月取得預售許可證，預售合同均由開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂，合同預售面積20 000平方米、均價為每平方米8 000元，開發(fā)企業(yè)會計處理為：借記“銀行存款”16 000萬元，貸記“預收賬款”16 000萬元。(4)發(fā)生管理費用800萬元(其中：一次性列支的開辦費470萬元，業(yè)務招待費100萬元);銷售費用300萬元(其中廣告費100萬元);財務費用370萬元(其中列支因開發(fā)該樓盤向銀行借款的利息支出350萬元)。(5)通過教育部門向“希望工程”的捐贈支出110萬元。(6)賬面利潤為-1 580萬元。
要求：
(1)計算該開發(fā)企業(yè)2012年發(fā)生的開發(fā)成本;
(2)計算該開發(fā)企業(yè)2012年納稅調整增加額;
(3)計算該開發(fā)企業(yè)2012年納稅調整減少額;
(4)計算該開發(fā)企業(yè)2012年度的納稅調整后所得或應納稅所得額。
案例分析：
(1)土地征用費及拆遷補償費=2 000+100+50=2 150(萬元)，前期工程費=300萬元，基礎設施建設費=500萬元，建筑安裝工程費=8 000萬元，公共配套設施費=0，開發(fā)間接費=150+350(借款費用)=500(萬元)。
2012年發(fā)生的開發(fā)成本合計=2 150+300+500+8000+500=11 450(萬元)。
(2)該開發(fā)企業(yè)2012年納稅調整增加額計算如下：①預計利潤調增=20 000×8 000÷10 000×10%=1 600(萬元);②業(yè)務招待費限額=20 000×8 000×5‰=80>100×60%=60(萬元)，準予扣除60萬元，業(yè)務招待費調增=100-60=40(萬元);③廣告費，不超過當年銷售(營業(yè))收入15%，無需納稅調整。④財務費用中應予資本化部分調增350萬元。⑤根據《企業(yè)所得稅法》第九條、《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十三條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，不超過年度利潤總額12%的部分，準予扣除，該開發(fā)企業(yè)通過教育部門向“希望工程”的捐贈支出110萬元不得扣除。綜上，納稅調整增加額合計=1 600+40+350+110=2 100(萬元)。
(3)依據國稅發(fā)[2009]31號第十二條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。該開發(fā)企業(yè)預繳的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅共1 224萬元準予扣除，應作納稅調整減少額。
(4)應納稅所得額=利潤總額+納稅調整增加額-納稅調整減少額=-1580+2 100-1 224=-704(萬元)，即為《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》第23行“納稅調整后所得”704萬元，即稅法確認的虧損。該開發(fā)企業(yè)2012年度的虧損704萬元，依據《企業(yè)所得稅法》第十八條規(guī)定，企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準予向以后年度結轉，用以后年度的所得彌補，但結轉年限最長不得超過五年。
匯算清繳期限
2015年度企業(yè)所得稅匯算清繳期限為2016年1月1日至2016年5月31日。
企業(yè)所得稅年度納稅申報表修改情況
《國家稅務總局關于修改企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類，2014年版)部分申報表的公告》(國家稅務總局公告2016年第3號)，對企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類，2014年版)進行了以下修改，請納稅人關注調整變化內容，并根據公告的填報要求對年度申報表進行填報：
1、對《企業(yè)基礎信息表》(A000000)及填報說明修改如下：
(1)“107從事國家非限制和禁止行業(yè)”修改為“107從事國家限制或禁止行業(yè)”。填報說明修改為“納稅人從事國家限制或禁止行業(yè)，選擇‘是’，其他選擇‘否’”。
(2)“103所屬行業(yè)明細代碼”填報說明中，判斷小型微利企業(yè)是否為工業(yè)企業(yè)內容修改為“所屬行業(yè)代碼為06**至4690，小型微利企業(yè)優(yōu)惠判斷為工業(yè)企業(yè)”，不包括建筑業(yè)。
2、《固定資產加速折舊、扣除明細表》(A105081)及其填報說明廢止，以修改后的《固定資產加速折舊、扣除明細表》(A105081)及填報說明(見公告附件1)替代，表間關系作相應調整。
3、根據《國家稅務總局關于許可使用權技術轉讓所得企業(yè)所得稅有關問題的公告》(國家稅務總局公告2015年第82號)規(guī)定，《所得減免優(yōu)惠明細表》(A107020)第33行“四、符合條件的技術轉讓項目”填報說明中，刪除“全球獨占許可”內容。
4、《抵扣應納稅所得額明細表》(A107030)及其填報說明廢止，以修改后的《抵扣應納稅所得額明細表》(A107030)及填報說明(見公告附件2)替代，表間關系作相應調整。
5、《減免所得稅優(yōu)惠明細表》(A107040)及其填報說明廢止，以修改后的《減免所得稅優(yōu)惠明細表》(A107040)及填報說明(見公告附件3)替代，表間關系作相應調整。
6、下列申報表適用范圍按照以下規(guī)定調整：
(1)《職工薪酬納稅調整明細表》(A105050)《捐贈支出納稅調整明細表》(A105070)《特殊行業(yè)準備金納稅調整明細表》(A105120)，只要會計上發(fā)生相關支出(包括準備金)，不論是否納稅調整，均需填報。
(2)《高新技術企業(yè)優(yōu)惠情況及明細表》(A107041)由取得高新技術企業(yè)資格的納稅人填寫。高新技術企業(yè)虧損的，填寫本表第1行至第28行。
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10.所得稅匯算清繳怎么做