房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計(jì)劃書

　　現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)離不開中介服務(wù)。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)正在蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)和市場(chǎng)消費(fèi)的橋梁紐帶作用通過這一中介得以發(fā)揮。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計(jì)劃書，給大家作為參考，歡迎閱讀!

　　房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計(jì)劃書篇1

　　一、項(xiàng)目摘要

　　衡量一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處于上升時(shí)期。這兩年國家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，正是市場(chǎng)從業(yè)者重新洗牌的好時(shí)機(jī)。

　　房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營模式是在總結(jié)分析二手房中介市場(chǎng)上所有的經(jīng)營模式的特點(diǎn)以后，結(jié)合武漢城市市民化的特質(zhì)，在執(zhí)行門點(diǎn)社區(qū)化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務(wù)規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級(jí)直營連鎖模式。達(dá)到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進(jìn)入武漢市每一個(gè)社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對(duì)各類型消費(fèi)者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠道。

　　房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的盈利模式是通過房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上，不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)，取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開展更多的增值社區(qū)服務(wù)，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有“門戶網(wǎng)站”，前途無量。

　　房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目需求資金三百萬元的支持，兩年內(nèi)可以建設(shè)80個(gè)以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)，服務(wù)半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn)85%以上的主要住宅小區(qū)，進(jìn)入武漢市房地產(chǎn)二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤200萬元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個(gè)主業(yè)。

　　二、市場(chǎng)分析

　　1、二手房市場(chǎng)分析

　　武漢市自2002年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展，建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機(jī)遇。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場(chǎng)更是如魚得水、水漲船高，數(shù)以千家的二手房中介店(所)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來活躍在存量房交易市場(chǎng)上，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機(jī)勃勃的景象。

　　20**年武漢市商品房銷售面積為813.89萬平方米，同比增長7.6 %;其中：商品房住宅銷售面積為756.91 萬平方米，同比增長5.0 %，占商品房銷售面積的93 %。而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬平方米，同比增長1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米，同比增長17.2 %，說明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場(chǎng)正處于上升時(shí)期，市場(chǎng)上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。

　　20**年和2006年的武漢二手房市場(chǎng)的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。一方面是2005年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，并有效控制了投資需求，特別是對(duì)二手房市場(chǎng)的成交量影響顯著。另一方面是通過2005年商品房市場(chǎng)的供需分析，得出2005年商品房市場(chǎng)需求比較旺盛的結(jié)論。由此說明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場(chǎng)需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)較為平淡。

　　20**年二手房綜合物業(yè)平均價(jià)格為2512.35元/平方米，同比增長 41.4%。其中，住宅平均價(jià)格為 2209.78元/平方米，同比增長39.6 %;寫字樓平均價(jià)格為 2726.12元/平方米，同比增長26%;武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場(chǎng)與二手房住宅市場(chǎng)的價(jià)格差額05年增大，而寫字樓方面的價(jià)格差額逐年減小，這說明武漢房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)05年的發(fā)展迅猛，寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。

　　值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差一般保持在500-800元/平方米之間，而武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿薮?。國?nèi)外知名中介運(yùn)營商的介入將進(jìn)一步加快武漢市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中介行業(yè)的變革，推動(dòng)市場(chǎng)的快速、健康發(fā)展。

　　2、中介行業(yè)概述

　　作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分的二手房交易市場(chǎng)，由于市場(chǎng)的興旺帶來武漢市二手房中介市場(chǎng)競爭日趨激烈。市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2006年2月止，武漢市注冊(cè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到400多家，在所有注冊(cè)的房地產(chǎn)中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù)，二級(jí)市場(chǎng)的蓬勃和巨大的市場(chǎng)潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時(shí)也吸引了國內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營商搶灘武漢。

　　雖然二手房市場(chǎng)有了長足的發(fā)展，但相對(duì)于國內(nèi)一些城市市場(chǎng)，武漢市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)還是不夠成熟發(fā)達(dá)。主要表現(xiàn)在以下方面：

　　(1)、中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小

　　在武漢市400多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨(dú)自操作的方式經(jīng)營，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場(chǎng)需求，事實(shí)證明2005年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺(tái)，很多小中介紛紛關(guān)門，很多外來中介收縮戰(zhàn)線退出武漢，說明未來的市場(chǎng)資源會(huì)進(jìn)一步集中，只有規(guī)模化的中介才能抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，生存下來。

　　(2)、中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙

　　目前，武漢市中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，還有待進(jìn)一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。傳統(tǒng)中介人員學(xué)歷低，不注意提高專業(yè)素質(zhì),常為客戶看不起，愛忽悠信譽(yù)差，凡事利字當(dāng)頭，不講究交易規(guī)則甚多;而年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗(yàn)見識(shí)少，不懂社會(huì)心理學(xué)，不善于與客戶交流，市場(chǎng)敏感性不強(qiáng)不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。

　　(3)、中介信息渠道不暢通

　　武漢市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，信息關(guān)聯(lián)化和開發(fā)力度不夠，與北京、上海與各沿海發(fā)達(dá)城市相比，武漢市的中介市場(chǎng)，還遠(yuǎn)未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業(yè)整體誠信的因素，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)普遍存在業(yè)務(wù)量不大，成功率低的現(xiàn)象，造成了很大的信息資源流失。

　　3、競爭分析

　　根據(jù)武漢的二手房市場(chǎng)的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊(cè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有400多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據(jù)公司實(shí)力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個(gè)集團(tuán)，第一集團(tuán)在60家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)左右，在未來的一年內(nèi)，不超過3家公司;第二集團(tuán)在20家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)以上，數(shù)量在8-10家公司，第三集團(tuán)在5個(gè)網(wǎng)點(diǎn)左右，有30家公司左右;其余基本上是單店經(jīng)營。

　　通過對(duì)以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究，可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經(jīng)營模式是：快速網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái);以直營收入、營業(yè)性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費(fèi)擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們值得借鑒他們的發(fā)展模式，同時(shí)提出自己的創(chuàng)新模式：進(jìn)入市場(chǎng)初期只做直營店，執(zhí)行快速擴(kuò)張市場(chǎng)策略，沿重點(diǎn)社區(qū)均衡進(jìn)行的門點(diǎn)布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，開展一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)經(jīng)營，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　三、市場(chǎng)和服務(wù)

　　1、戰(zhàn)略目標(biāo)

　　做市場(chǎng)的“跟隨者”，計(jì)劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤各項(xiàng)指標(biāo)。樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個(gè)扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡(luò)，搭建社區(qū)渠道，配合關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產(chǎn)市場(chǎng)的一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。核心競爭力是通過網(wǎng)點(diǎn)的合理布局對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)房產(chǎn)資源的掌握和對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的深度挖掘。中介服務(wù)搭建渠道保證費(fèi)用，自營投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù)，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤率，規(guī)模擴(kuò)張不能犧牲利潤為前提，規(guī)模和利潤必須要同步發(fā)展。

　　2、市場(chǎng)規(guī)劃布局

　　在兩年內(nèi)建立一個(gè)完善的三級(jí)經(jīng)營管理體系(公司總部--中心店--社區(qū)店)，其中總部1個(gè)中心店、3個(gè)中心店及不少于56家的社區(qū)店，員工總數(shù)達(dá)到350人左右。

　　3、組織和職能

　　(1)、社區(qū)店：

　　在大型成熟社區(qū)周邊開設(shè)社區(qū)店，根據(jù)營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為A級(jí)店和B級(jí)店。具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家(總計(jì)60家)。每個(gè)門點(diǎn)投入人員4-5人，面積20-40平方米，平均每個(gè)店投入資金3萬元。主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務(wù)，同時(shí)負(fù)責(zé)收集周邊房源信息上報(bào)中心店和總部。

　　(2)、中心店：

　　武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個(gè)中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū);每門點(diǎn)投入人員15人，面積不少于100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。

　　主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心;指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作;同時(shí)也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心(如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等)。

　　(3)、公司總部：

　　設(shè)立于漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬元，主要職能是對(duì)中心店執(zhí)行管理職能外，還負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)拓展、對(duì)外發(fā)展加盟、建店選址、對(duì)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保、對(duì)外投資、批量房源收購。

　　4、人員配置：

　　為了保證房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式，達(dá)到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多錄用30-45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機(jī)會(huì)為社會(huì)減負(fù)，另一方面中年下崗人員更有社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因?yàn)橛叙B(yǎng)家的壓力會(huì)更加珍惜來之不易的培訓(xùn)和工作的機(jī)會(huì)，所以會(huì)更加努力工作，對(duì)公司發(fā)展更有責(zé)任心。對(duì)公司來說可以得到基層政府和相關(guān)組織的認(rèn)同和扶持，在未來不斷擴(kuò)張的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進(jìn)行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。而在如評(píng)估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì)，可以將先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。

　　5、主營業(yè)務(wù)收入

　　(1)、各組織收入

　　社區(qū)店-買賣和租賃中介收入

　　中心店-買賣和租賃中介收入，代辦權(quán)證收入

　　公司總部-拍賣房產(chǎn)投資收益，個(gè)人貸款擔(dān)保收入，新房代理分銷收入

　　(2)、收入說明

　　買賣中介收入按交易金額的2%計(jì)算，租賃中介收入按每單8000元計(jì)算，代理新盤分銷收入按每單4000元計(jì)算，代辦權(quán)證收入按三證代辦600元計(jì)算，個(gè)人貸款擔(dān)保收入按貸款金額的1%，批量房產(chǎn)吞吐收益每次不少銷售額于20%，期限不多于6個(gè)月，平均在4月內(nèi)銷售完畢實(shí)現(xiàn)資金回籠。

　　6、增值業(yè)務(wù)收入

　　(1)、社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù)

　　通過建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò)，讓社區(qū)店與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會(huì)和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關(guān)系，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨(dú)家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對(duì)快速消費(fèi)品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類商家出租，廣告牌由公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費(fèi)中。

　　對(duì)于這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達(dá)客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費(fèi)用的最大經(jīng)濟(jì)效應(yīng);對(duì)于當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)和物業(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來源，也是為轄區(qū)的居民提供便民服務(wù);對(duì)于我公司來說，社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認(rèn)同，才能真正壟斷這個(gè)潛力巨大的市場(chǎng)，產(chǎn)生穩(wěn)定長期的現(xiàn)金流。

　　(2)、裝修保潔中介業(yè)務(wù)

　　根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，買二手房的客戶90%以上都會(huì)進(jìn)行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有50%以上要進(jìn)行簡單裝修，通過房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務(wù)，推介關(guān)聯(lián)裝修公司進(jìn)行二次裝修。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任，可以進(jìn)一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進(jìn)行家庭日常保潔。裝修推介服務(wù)費(fèi)市場(chǎng)行情是裝修金額的2%到5%，扣除個(gè)人提成按平均600元/單計(jì)算，專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費(fèi)為10元/小時(shí)，社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得2元/小時(shí)的傭金，該項(xiàng)業(yè)務(wù)幾乎沒有成本。裝修和保潔中介服務(wù)是公司給購房客戶和所在社區(qū)居民的增值便利服務(wù)，此項(xiàng)收入不作為公司的主要利潤來源，但需要作為各社區(qū)店聯(lián)絡(luò)社區(qū)成效的考核指標(biāo)。

　　7、市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間計(jì)劃(以投資到位確定起始時(shí)間)

　　第一季度

　　選擇經(jīng)營總部搭建經(jīng)營管理架構(gòu)、流程和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，第一批按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立八個(gè)社區(qū)店，同時(shí)啟動(dòng)人才培養(yǎng)計(jì)劃，注重人員培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)建設(shè);在全市范圍內(nèi)全面選址布局;向社會(huì)公開要約征集房源;

　　第二季度

　　第二批在漢口開一個(gè)中心店八家社區(qū)店，在開始與銀行、媒體建立緊密合作關(guān)系，加快社區(qū)宣傳滲透計(jì)劃，開通房產(chǎn)交易網(wǎng);

　　第三季度

　　第三批進(jìn)入各房產(chǎn)局開設(shè)形象店，建立漢陽、武昌兩個(gè)中心店和八家社區(qū)店，正式宣告進(jìn)入武漢市中介的第二軍團(tuán)，開展自營投資業(yè)務(wù);

　　第四季度

　　第四批開設(shè)八家社區(qū)店，打通尾盤收購、房產(chǎn)拍賣和單位資產(chǎn)處置等多個(gè)渠道，開始以自有收購房源實(shí)現(xiàn)主要利潤來源，公司收支達(dá)到盈虧平衡點(diǎn);

　　第五季度

　　第五批開設(shè)八家社區(qū)店，并開始接受加盟店，利用已有的網(wǎng)絡(luò)資源接受新房分銷委托和裝修、保潔、家政等關(guān)聯(lián)增殖服務(wù)業(yè)務(wù);

　　第六季度

　　第六批開設(shè)十家社區(qū)店，利用已有的渠道資源開始向社區(qū)滲透，進(jìn)入社區(qū)廣告領(lǐng)域，形成新的業(yè)務(wù)亮點(diǎn)和利潤來源;

　　第七季度

　　第七批開設(shè)十家社區(qū)店，達(dá)到六十個(gè)社區(qū)店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告進(jìn)入武漢市二手房中介的第一軍團(tuán)，在武漢的網(wǎng)點(diǎn)布局告一段落，繼續(xù)推進(jìn)增值服務(wù)的進(jìn)入社區(qū)的深度;

　　第八季度

　　對(duì)業(yè)務(wù)管理架構(gòu)、流程再造，開始下階段在省內(nèi)其他城市的布局，以輸出管理模式和服務(wù)品牌為主;確定以中介交易為核心業(yè)務(wù)保證費(fèi)用，以新房尾房分銷、房產(chǎn)收購自營為兩個(gè)基本利潤來源，周邊增值服務(wù)業(yè)務(wù)為新利潤增長點(diǎn)的發(fā)展總體戰(zhàn)略思想;

　　四、財(cái)務(wù)模型

　　根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和順馳門店的經(jīng)營統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按照各種經(jīng)營條件都具備的成熟數(shù)據(jù)作出以下房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的財(cái)務(wù)模型：

　　五、資金需求

　　為迅速將遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目開展起來，在市場(chǎng)上樹立專業(yè)品牌，完善各項(xiàng)管理機(jī)制，提升整體管理水平和市場(chǎng)競爭力，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的快速增長，我們目前需要以投資或貸款形式加入引進(jìn)人民幣300萬元，主要用于以下方面：

　　房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，為了達(dá)到最佳經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和市場(chǎng)效果，前一年是基礎(chǔ)建設(shè)期即使有收入，但還是不斷用于開發(fā)市場(chǎng)投入，所以在五個(gè)季度之內(nèi)收入和利潤不能用于償還投資或者支付貸款本息。

　　六、投資方式和回報(bào)方式：

　　一、投資方式

　　我公司希望投資方以借款的方式投入項(xiàng)目，從項(xiàng)目正式開始運(yùn)營，在第二年底用利潤按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息;在第三年底用經(jīng)營利潤支付投資方的其余50%本金和第三年的利息，投資方另外擁有項(xiàng)目15%的投資收益權(quán)。

　　二、退出機(jī)制

　　公司經(jīng)營一年半以后，投資方可自愿選擇退出，所持股份由創(chuàng)業(yè)方全部購買，在創(chuàng)業(yè)方同意的前提下，也可轉(zhuǎn)讓第三方。如兩年內(nèi)該公司被并購，投資方可根據(jù)并購合同約定的相關(guān)規(guī)定退出。

　　房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計(jì)劃書篇2

　　一、項(xiàng)目摘要

　　衡量一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處于上升時(shí)期。這兩年國家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，正是市場(chǎng)從業(yè)者重新洗牌的好時(shí)機(jī)。

　　房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營模式是在總結(jié)分析二手房中介市場(chǎng)上所有的經(jīng)營模式的特點(diǎn)以后，結(jié)合武漢城市市民化的特質(zhì)，在執(zhí)行門點(diǎn)社區(qū)化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務(wù)規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級(jí)直營連鎖模式。達(dá)到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進(jìn)入武漢市每一個(gè)社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對(duì)各類型消費(fèi)者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠道。

　　房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的盈利模式是通過房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上，不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)，取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開展更多的增值社區(qū)服務(wù)，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有“門戶網(wǎng)站”，前途無量。

　　房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目需求資金三百萬元的支持，兩年內(nèi)可以建設(shè)80個(gè)以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)，服務(wù)半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn)85%以上的主要住宅小區(qū)，進(jìn)入武漢市房地產(chǎn)二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤200萬元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個(gè)主業(yè)。

　　二、市場(chǎng)分析

　　1、二手房市場(chǎng)分析

　　武漢市自2002年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展，建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機(jī)遇。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場(chǎng)更是如魚得水、水漲船高，數(shù)以千家的二手房中介店(所)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來活躍在存量房交易市場(chǎng)上，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機(jī)勃勃的景象。

　　2005年武漢市商品房銷售面積為813.89萬平方米，同比增長7.6 %;其中：商品房住宅銷售面積為756.91 萬平方米，同比增長5.0 %，占商品房銷售面積的93 %。而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬平方米，同比增長1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米，同比增長17.2 %，說明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場(chǎng)正處于上升時(shí)期，市場(chǎng)上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。

　　2005年和2006年的武漢二手房市場(chǎng)的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。一方面是2005年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，并有效控制了投資需求，特別是對(duì)二手房市場(chǎng)的成交量影響顯著。另一方面是通過2005年商品房市場(chǎng)的供需分析，得出2005年商品房市場(chǎng)需求比較旺盛的結(jié)論。由此說明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場(chǎng)需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)較為平淡。

　　2005年二手房綜合物業(yè)平均價(jià)格為2512.35元/平方米，同比增長 41.4%。其中，住宅平均價(jià)格為 2209.78元/平方米，同比增長39.6 %;寫字樓平均價(jià)格為 2726.12元/平方米，同比增長26%;武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場(chǎng)與二手房住宅市場(chǎng)的價(jià)格差額05年增大，而寫字樓方面的價(jià)格差額逐年減小，這說明武漢房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)05年的發(fā)展迅猛，寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。

　　值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差一般保持在500-800元/平方米之間，而武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿薮?。國?nèi)外知名中介運(yùn)營商的介入將進(jìn)一步加快武漢市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中介行業(yè)的變革，推動(dòng)市場(chǎng)的快速、健康發(fā)展。

　　2、中介行業(yè)概述

　　作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分的二手房交易市場(chǎng)，由于市場(chǎng)的興旺帶來武漢市二手房中介市場(chǎng)競爭日趨激烈。市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2006年2月止，武漢市注冊(cè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到400多家，在所有注冊(cè)的房地產(chǎn)中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù)，二級(jí)市場(chǎng)的蓬勃和巨大的市場(chǎng)潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時(shí)也吸引了國內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營商搶灘武漢。

　　雖然二手房市場(chǎng)有了長足的發(fā)展，但相對(duì)于國內(nèi)一些城市市場(chǎng)，武漢市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)還是不夠成熟發(fā)達(dá)。主要表現(xiàn)在以下方面：

　　(1)、中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小

　　在武漢市400多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨(dú)自操作的方式經(jīng)營，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場(chǎng)需求，事實(shí)證明2005年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺(tái)，很多小中介紛紛關(guān)門，很多外來中介收縮戰(zhàn)線退出武漢，說明未來的市場(chǎng)資源會(huì)進(jìn)一步集中，只有規(guī)模化的中介才能抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，生存下來。

　　(2)、中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙

　　目前，武漢市中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，還有待進(jìn)一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。傳統(tǒng)中介人員學(xué)歷低，不注意提高專業(yè)素質(zhì),常為客戶看不起，愛忽悠信譽(yù)差，凡事利字當(dāng)頭，不講究交易規(guī)則甚多;而年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗(yàn)見識(shí)少，不懂社會(huì)心理學(xué)，不善于與客戶交流，市場(chǎng)敏感性不強(qiáng)不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。

　　(3)、中介信息渠道不暢通

　　武漢市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，信息關(guān)聯(lián)化和開發(fā)力度不夠，與北京、上海與各沿海發(fā)達(dá)城市相比，武漢市的中介市場(chǎng)，還遠(yuǎn)未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業(yè)整體誠信的因素，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)普遍存在業(yè)務(wù)量不大，成功率低的現(xiàn)象，造成了很大的信息資源流失。

　　3、競爭分析

　　根據(jù)武漢的二手房市場(chǎng)的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊(cè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有400多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據(jù)公司實(shí)力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個(gè)集團(tuán)，第一集團(tuán)在60家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)左右，在未來的一年內(nèi)，不超過3家公司;第二集團(tuán)在20家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)以上，數(shù)量在8-10家公司，第三集團(tuán)在5個(gè)網(wǎng)點(diǎn)左右，有30家公司左右;其余基本上是單店經(jīng)營。

　　通過對(duì)以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究，可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經(jīng)營模式是：快速網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái);以直營收入、營業(yè)性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費(fèi)擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們值得借鑒他們的發(fā)展模式，同時(shí)提出自己的創(chuàng)新模式：進(jìn)入市場(chǎng)初期只做直營店，執(zhí)行快速擴(kuò)張市場(chǎng)策略，沿重點(diǎn)社區(qū)均衡進(jìn)行的門點(diǎn)布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，開展一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)經(jīng)營，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　三、市場(chǎng)和服務(wù)

　　1、戰(zhàn)略目標(biāo)

　　做市場(chǎng)的“跟隨者”，計(jì)劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤各項(xiàng)指標(biāo)。樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個(gè)扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡(luò)，搭建社區(qū)渠道，配合關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產(chǎn)市場(chǎng)的一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。核心競爭力是通過網(wǎng)點(diǎn)的合理布局對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)房產(chǎn)資源的掌握和對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的深度挖掘。中介服務(wù)搭建渠道保證費(fèi)用，自營投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù)，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤率，規(guī)模擴(kuò)張不能犧牲利潤為前提，規(guī)模和利潤必須要同步發(fā)展。

　　2、市場(chǎng)規(guī)劃布局

　　在兩年內(nèi)建立一個(gè)完善的三級(jí)經(jīng)營管理體系(公司總部--中心店--社區(qū)店)，其中總部1個(gè)中心店、3個(gè)中心店及不少于56家的社區(qū)店，員工總數(shù)達(dá)到350人左右。

　　3、組織和職能

　　(1)、社區(qū)店：

　　在大型成熟社區(qū)周邊開設(shè)社區(qū)店，根據(jù)營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為A級(jí)店和B級(jí)店。具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家(總計(jì)60家)。每個(gè)門點(diǎn)投入人員4-5人，面積20-40平方米，平均每個(gè)店投入資金3萬元。主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務(wù)，同時(shí)負(fù)責(zé)收集周邊房源信息上報(bào)中心店和總部。

　　(2)、中心店：

　　武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個(gè)中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū);每門點(diǎn)投入人員15人，面積不少于100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。

　　主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心;指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作;同時(shí)也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心(如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等)。

　　(3)、公司總部：

　　設(shè)立于漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬元，主要職能是對(duì)中心店執(zhí)行管理職能外，還負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)拓展、對(duì)外發(fā)展加盟、建店選址、對(duì)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保、對(duì)外投資、批量房源收購。

　　4、人員配置：

　　為了保證房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式，達(dá)到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多錄用30-45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機(jī)會(huì)為社會(huì)減負(fù)，另一方面中年下崗人員更有社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因?yàn)橛叙B(yǎng)家的壓力會(huì)更加珍惜來之不易的培訓(xùn)和工作的機(jī)會(huì)，所以會(huì)更加努力工作，對(duì)公司發(fā)展更有責(zé)任心。對(duì)公司來說可以得到基層政府和相關(guān)組織的認(rèn)同和扶持，在未來不斷擴(kuò)張的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進(jìn)行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。而在如評(píng)估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì)，可以將先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。

　　5、主營業(yè)務(wù)收入

　　(1)、各組織收入

　　社區(qū)店-買賣和租賃中介收入

　　中心店-買賣和租賃中介收入，代辦權(quán)證收入

　　公司總部-拍賣房產(chǎn)投資收益，個(gè)人貸款擔(dān)保收入，新房代理分銷收入

　　(2)、收入說明

　　買賣中介收入按交易金額的2%計(jì)算，租賃中介收入按每單8000元計(jì)算，代理新盤分銷收入按每單4000元計(jì)算，代辦權(quán)證收入按三證代辦600元計(jì)算，個(gè)人貸款擔(dān)保收入按貸款金額的1%，批量房產(chǎn)吞吐收益每次不少銷售額于20%，期限不多于6個(gè)月，平均在4月內(nèi)銷售完畢實(shí)現(xiàn)資金回籠。

　　6、增值業(yè)務(wù)收入

　　(1)、社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù)

　　通過建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò)，讓社區(qū)店與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會(huì)和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關(guān)系，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨(dú)家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對(duì)快速消費(fèi)品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類商家出租，廣告牌由公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費(fèi)中。

　　對(duì)于這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達(dá)客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費(fèi)用的最大經(jīng)濟(jì)效應(yīng);對(duì)于當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)和物業(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來源，也是為轄區(qū)的居民提供便民服務(wù);對(duì)于我公司來說，社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認(rèn)同，才能真正壟斷這個(gè)潛力巨大的市場(chǎng)，產(chǎn)生穩(wěn)定長期的現(xiàn)金流。

　　(2)、裝修保潔中介業(yè)務(wù)

　　根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，買二手房的客戶90%以上都會(huì)進(jìn)行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有50%以上要進(jìn)行簡單裝修，通過房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務(wù)，推介關(guān)聯(lián)裝修公司進(jìn)行二次裝修。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任，可以進(jìn)一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進(jìn)行家庭日常保潔。裝修推介服務(wù)費(fèi)市場(chǎng)行情是裝修金額的2%到5%，扣除個(gè)人提成按平均600元/單計(jì)算，專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費(fèi)為10元/小時(shí)，社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得2元/小時(shí)的傭金，該項(xiàng)業(yè)務(wù)幾乎沒有成本。裝修和保潔中介服務(wù)是公司給購房客戶和所在社區(qū)居民的增值便利服務(wù)，此項(xiàng)收入不作為公司的主要利潤來源，但需要作為各社區(qū)店聯(lián)絡(luò)社區(qū)成效的考核指標(biāo)。

　　7、市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間計(jì)劃(以投資到位確定起始時(shí)間)

　　第一季度

　　選擇經(jīng)營總部搭建經(jīng)營管理架構(gòu)、流程和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，第一批按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立八個(gè)社區(qū)店，同時(shí)啟動(dòng)人才培養(yǎng)計(jì)劃，注重人員培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)建設(shè);在全市范圍內(nèi)全面選址布局;向社會(huì)公開要約征集房源;

　　第二季度

　　第二批在漢口開一個(gè)中心店八家社區(qū)店，在開始與銀行、媒體建立緊密合作關(guān)系，加快社區(qū)宣傳滲透計(jì)劃，開通房產(chǎn)交易網(wǎng);

　　第三季度

　　第三批進(jìn)入各房產(chǎn)局開設(shè)形象店，建立漢陽、武昌兩個(gè)中心店和八家社區(qū)店，正式宣告進(jìn)入武漢市中介的第二軍團(tuán)，開展自營投資業(yè)務(wù);

　　第四季度

　　第四批開設(shè)八家社區(qū)店，打通尾盤收購、房產(chǎn)拍賣和單位資產(chǎn)處置等多個(gè)渠道，開始以自有收購房源實(shí)現(xiàn)主要利潤來源，公司收支達(dá)到盈虧平衡點(diǎn);

　　第五季度

　　第五批開設(shè)八家社區(qū)店，并開始接受加盟店，利用已有的網(wǎng)絡(luò)資源接受新房分銷委托和裝修、保潔、家政等關(guān)聯(lián)增殖服務(wù)業(yè)務(wù);

　　第六季度

　　第六批開設(shè)十家社區(qū)店，利用已有的渠道資源開始向社區(qū)滲透，進(jìn)入社區(qū)廣告領(lǐng)域，形成新的業(yè)務(wù)亮點(diǎn)和利潤來源;

　　第七季度

　　第七批開設(shè)十家社區(qū)店，達(dá)到六十個(gè)社區(qū)店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告進(jìn)入武漢市二手房中介的第一軍團(tuán)，在武漢的網(wǎng)點(diǎn)布局告一段落，繼續(xù)推進(jìn)增值服務(wù)的進(jìn)入社區(qū)的深度;

　　第八季度

　　對(duì)業(yè)務(wù)管理架構(gòu)、流程再造，開始下階段在省內(nèi)其他城市的布局，以輸出管理模式和服務(wù)品牌為主;確定以中介交易為核心業(yè)務(wù)保證費(fèi)用，以新房尾房分銷、房產(chǎn)收購自營為兩個(gè)基本利潤來源，周邊增值服務(wù)業(yè)務(wù)為新利潤增長點(diǎn)的發(fā)展總體戰(zhàn)略思想;

　　四、財(cái)務(wù)模型

　　根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和順馳門店的經(jīng)營統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按照各種經(jīng)營條件都具備的成熟數(shù)據(jù)作出以下房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的財(cái)務(wù)模型：

　　五、資金需求

　　為迅速將遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目開展起來，在市場(chǎng)上樹立專業(yè)品牌，完善各項(xiàng)管理機(jī)制，提升整體管理水平和市場(chǎng)競爭力，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的快速增長，我們目前需要以投資或貸款形式加入引進(jìn)人民幣300萬元，主要用于以下方面：

　　房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，為了達(dá)到最佳經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和市場(chǎng)效果，前一年是基礎(chǔ)建設(shè)期即使有收入，但還是不斷用于開發(fā)市場(chǎng)投入，所以在五個(gè)季度之內(nèi)收入和利潤不能用于償還投資或者支付貸款本息。

　　六、投資方式和回報(bào)方式：

　　一、投資方式

　　我公司希望投資方以借款的方式投入項(xiàng)目，從項(xiàng)目正式開始運(yùn)營，在第二年底用利潤按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息;在第三年底用經(jīng)營利潤支付投資方的其余50%本金和第三年的利息，投資方另外擁有項(xiàng)目15%的投資收益權(quán)。

　　二、退出機(jī)制

　　公司經(jīng)營一年半以后，投資方可自愿選擇退出，所持股份由創(chuàng)業(yè)方全部購買，在創(chuàng)業(yè)方同意的前提下，也可轉(zhuǎn)讓第三方。如兩年內(nèi)該公司被并購，投資方可根據(jù)并購合同約定的相關(guān)規(guī)定退出。

　　房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備計(jì)劃書篇3

　　前言

　　最近兩年來，由于生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的需要，貧富差距的拉大，致使人們消費(fèi)觀念改變?，F(xiàn)在的都市人，生產(chǎn)、生活節(jié)奏變快，各種往來頻繁，生存壓力過大，缺少的就是時(shí)間和精力。有人疲于奔命，過度勞累，透支健康;有的人缺少幫手，分身乏術(shù)，往往應(yīng)付了小事貽誤了大事;有的人感嘆公交擠人，打的嚇人，黑車宰人而害怕出行;有的人人生地不熟，或者太遠(yuǎn)。

　　由此可知無論辦事、游玩都有一定的難度，并且人的“惰性”導(dǎo)致他們不愿做一些煩、瑣、雜、苦、臟、累的活兒。而為了滿足這些個(gè)性化服務(wù)的公司卻很少，所以消費(fèi)者急切需要一批職業(yè)跑腿人和專業(yè)跑腿機(jī)構(gòu)為他們提供周到細(xì)致的、一對(duì)一的個(gè)性化和人性化的服務(wù)。在這此歷史背景下，中國市場(chǎng)新興發(fā)展了這一種便民式服務(wù)行業(yè)。

　　第一章：公司概述

　　一、 宗旨及商業(yè)模式

　　本公司本著“你花錢，我跑腿”的經(jīng)營宗旨,為顧客提供可信、及時(shí)、優(yōu)質(zhì)、完善的個(gè)性化服務(wù)。艾幫跑腿有限公司將以優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)成為青海跑腿行業(yè)的潮頭，努力做成青海最具鮮明特色的新型服務(wù)公司!

　　發(fā)展目標(biāo)：創(chuàng)一流服務(wù) 樹省內(nèi)品牌

　　經(jīng)營宗旨：誠信創(chuàng)業(yè) 長期發(fā)展

　　企業(yè)精神：真誠服務(wù) 開拓創(chuàng)新 務(wù)實(shí)發(fā)展

　　本公司是一家處于創(chuàng)始階段的服務(wù)公司,艾幫跑腿有限公司的法定經(jīng)營形式是私營有限責(zé)任公司，法定地址：西寧市城北區(qū)寧大路251號(hào)。艾幫跑腿有限公司將是青海首家專業(yè)從事跑腿服務(wù)新鮮行業(yè)的特色服務(wù)公司。服務(wù)的主要內(nèi)容有市場(chǎng)調(diào)查、代辦執(zhí)照、購買車票、接送貨物、代接送親朋好友及商業(yè)客戶、代繳手機(jī)費(fèi)、代繳水電費(fèi)及各種費(fèi)用等，無論大事小情，只要是顧客需要跑腿的事情我們都可以提供服務(wù)，為顧客節(jié)省時(shí)間、人力，提高工作效率。

　　跑腿公司其實(shí)是傳統(tǒng)家政業(yè)的一個(gè)分支，它是社會(huì)分工的進(jìn)一步細(xì)分，在越來越追求高效率的社會(huì)現(xiàn)狀中，類似的行業(yè)將會(huì)有較好的前景。青海作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，人口逐步密集的城市，對(duì)跑腿服務(wù)江南有廣闊的市場(chǎng)需求

　　看到跑腿服務(wù)廣闊的市場(chǎng)發(fā)展需求，我們正努力創(chuàng)辦青海首家跑腿服務(wù)公司。為實(shí)施我們的計(jì)劃，我們需要金額為 萬元的投資，主要用于下列項(xiàng)目活動(dòng)：

　　1、固定資產(chǎn)的制備(如：辦公地點(diǎn)、打印機(jī)等);

　　2、存放為流動(dòng)資金;

　　3、業(yè)務(wù)開展需要的開銷等;

　　第二章 服務(wù)范圍描述

　　艾幫跑腿服務(wù)有限公司將提供三大類服務(wù)類型，13種服務(wù)品種的服務(wù)，如下表;

　　服務(wù)類型服務(wù)品種服務(wù)編號(hào)

　　基本服務(wù)代購服務(wù)1

　　代送服務(wù)2

　　繳費(fèi)服務(wù)3

　　代排隊(duì)4

　　代接送 5

　　代發(fā)傳單6

　　特色服務(wù)代辦生日，朋友宴會(huì)7

　　代表達(dá)8

　　老人陪游9

　　住院陪護(hù)10

　　提醒服務(wù)11

　　專業(yè)服務(wù)職業(yè)中介12

　　代辦展會(huì)13

　　(一)基本服務(wù)

　　1、 代購服務(wù)

　　包括代購食物(主要是KFC、麥當(dāng)勞等外賣)、飲料、生活用品、藥品、書籍等;代購機(jī)票、船票、車票、電影票等一切票據(jù)。其中代購火車票將作為我們其中一項(xiàng)重點(diǎn)發(fā)展的服務(wù)，主要分為個(gè)人和團(tuán)體兩部分。在春節(jié)和暑假這兩個(gè)時(shí)期，我們會(huì)增加向公司和學(xué)校提供團(tuán)體代購火車票的服務(wù)，并且根據(jù)數(shù)量提供不同程度的優(yōu)惠。

　　2、 代送服務(wù)

　　包括代送包裹、物件、禮物、請(qǐng)?zhí)?、花等。同時(shí)，針對(duì)現(xiàn)代人喜歡叫外賣而食店疲于送外賣的情況，我們提供代送外賣服務(wù)，食店可以根據(jù)需要選購包月、包季或包年套餐，也可以選擇按次數(shù)收費(fèi)。

　　3、 繳費(fèi)服務(wù)

　　包括代繳水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、管理費(fèi)、電話費(fèi)等;代繳汽車年檢、保險(xiǎn)、罰款等;代繳企業(yè)所地稅等。我們提供代繳水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)、管理費(fèi)的一條龍服務(wù)套餐，用戶可根據(jù)需要選擇包月、包季、包半年或包年。

　　4、 代排隊(duì)服務(wù)

　　包括代排醫(yī)院掛號(hào)、買國債、拿房號(hào)、買郵票、辦證以及其他任何形式的排隊(duì)占位。

　　5、 代接送服務(wù)

　　包括接送孩子、老人，到車站或機(jī)場(chǎng)接送客戶或親戚好友等。

　　6、 代發(fā)廣告、宣傳單

　　包括代各商場(chǎng)、公司、工廠等企事業(yè)單位派發(fā)宣傳冊(cè)、宣傳資料等。

　　(二)特色業(yè)務(wù)

　　1. 代辦同學(xué)會(huì)、生日會(huì)等宴會(huì)

　　舉辦一個(gè)同學(xué)會(huì)或生日會(huì)是一件麻煩的事，從邀請(qǐng)客人、找合適的地方到準(zhǔn)備食物都需要花費(fèi)很多時(shí)間和人力。就此情況，我們?yōu)榭蛻籼峁┐k同學(xué)會(huì)、生日會(huì)等宴會(huì)的一條龍?zhí)厣?wù)?？蛻糁恍枰獙懴驴腿嗣麊魏脱鐣?huì)要求，我們公司就會(huì)根據(jù)客其要求為客戶度身定造一個(gè)宴會(huì)。例如宴會(huì)舉行的方式，如燒烤、自助餐或比較正式的飯局;對(duì)地點(diǎn)的要求，如要在戶外還是室內(nèi)、是高檔還是低檔、餐廳的風(fēng)格怎樣、是否需要特別的娛樂節(jié)目;對(duì)食物的要求，是中餐還是西餐;還有費(fèi)用問題，辦宴會(huì)費(fèi)用的最高限額和理想價(jià)格是多少。這些要求都是我們代辦宴會(huì)的根據(jù)。

　　這項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容有：

　　l 邀請(qǐng)客人。我們會(huì)根據(jù)客人名單，以打電話或送邀請(qǐng)卡等方式邀請(qǐng)客人，并記錄其回復(fù)結(jié)果，然后及時(shí)將情況向客戶回報(bào)，方便客戶及時(shí)作出調(diào)整。

　　l 找合適的地方。我們會(huì)根據(jù)客人的要求，為客戶尋找最合適的辦宴會(huì)地點(diǎn)。

　　l 準(zhǔn)備食物。包括定制餐單、購買食物還有把食物送到宴會(huì)地點(diǎn)，如果客戶有需要，我們還可以提供出租廚師的服務(wù)。

　　l 宴會(huì)系列活動(dòng)的安排。為顧客提供整個(gè)聚會(huì)的活動(dòng)安排和籌備工作，讓派對(duì)順利進(jìn)行

　　l 提醒服務(wù)宴會(huì)后的清潔工作。如果宴會(huì)是在家里舉行，我們還負(fù)責(zé)宴會(huì)后的清潔工作.

　　2.代表達(dá)服務(wù)

　　設(shè)立表白、分手、道歉、解釋、求婚等特殊服務(wù)。

　　3.老人陪游服務(wù)

　　陪護(hù)年長者出行，如購物、郊游、觀賞等的一種服務(wù)。主要解決老人出入行動(dòng)不方便的問題，也是子女顯孝心的一種方式，彌補(bǔ)子女工作忙不能陪伴老人的不足。服務(wù)種類有帶車游，不帶車游兩種。

　　4住院陪護(hù)服務(wù)。

　　這是照看住院病人或長年生病在家的老人的一項(xiàng)服務(wù)，主要包括陪護(hù)、醫(yī)院代掛號(hào)、拿藥、提醒吃藥、吃飯、洗瀨等工作。我們會(huì)提供白天陪護(hù)和24小時(shí)陪護(hù)兩種。

　　5提醒服務(wù)

　　在繁忙的工作中，人們?nèi)菀淄浺恍┲匾娜兆?，例如結(jié)婚紀(jì)念日、親人或朋友的生日開會(huì)的日子，等等。為此，我們提供提醒服務(wù)。只要客戶給我們打個(gè)電話，或者留下一份關(guān)于特別日子的記錄，我們就會(huì)準(zhǔn)時(shí)提醒客戶，讓客戶可以安心工作。

　　(這項(xiàng)服務(wù)是免費(fèi)的，主要目的是吸引客戶，增加客源，為公司樹立誠實(shí)信用的良好形象。)

　　(三)專業(yè)性服務(wù)：

　　1.職業(yè)中介

　　主要為學(xué)生提供家教或兼職。我們會(huì)建立一個(gè)職業(yè)網(wǎng)，學(xué)生可以到網(wǎng)上查找合適的工作，而家長或公司也可以留下家教或兼職要求。

　　2.代辦展會(huì)

　　主要為私人或商業(yè)個(gè)體舉辦各類展出活動(dòng)

　　我們現(xiàn)在處于創(chuàng)業(yè)的初始階段，根據(jù)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，初期的主導(dǎo)服務(wù)品種集中在基本服務(wù)類型和部分特色服務(wù)類型。我們計(jì)劃按著基本服務(wù)類型，擴(kuò)大我們的市場(chǎng)滲透率，提供專業(yè)化的服務(wù)。公司發(fā)展到一定階段時(shí)，繼續(xù)擴(kuò)大特色服務(wù)和專業(yè)服務(wù)品種，重點(diǎn)發(fā)展代辦生日，朋友宴會(huì)和代辦展會(huì)服務(wù)。

　　“讓客戶有更多的時(shí)間去處理更重要的事情”是我公司提供服務(wù)的最大賣點(diǎn)。

　　第三章 市場(chǎng)分析

　　一、市場(chǎng)介紹

　　跑腿公司在許多發(fā)達(dá)國家已經(jīng)十分普及，屬于傳統(tǒng)家政服務(wù)業(yè)的一個(gè)方面。同時(shí)，服務(wù)業(yè)別開生面，是社會(huì)發(fā)展往更深方向發(fā)展的必然;隨著都市生活節(jié)奏越來越快，更多的市民愿意花錢買時(shí)間，這也是一種另類快餐文化——跑腿公司得以出現(xiàn)的沃土。貼近生活又誠實(shí)守信的新興服務(wù)業(yè)會(huì)得到市民的接受。

　　二、市場(chǎng)調(diào)研以及可行性分析

　　(一)行業(yè)可行性分析

　　1. 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使跑腿服務(wù)成為可能.

　　專家認(rèn)為，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，勞動(dòng)分工與專業(yè)化將會(huì)日益普遍，隨著人們生活水平的提高，工作和日常事務(wù)繁忙，人們對(duì)服務(wù)就有了更深入、更精細(xì)的要求，跑腿服務(wù)也就應(yīng)運(yùn)而生。這成為近幾年以來，跑腿公司在各地如雨后春筍般誕生的學(xué)術(shù)型解釋。

　　越來越多的人需要專門的人群來承擔(dān)繁重的家務(wù)和繁瑣事情，“繁瑣服務(wù)社會(huì)化”使現(xiàn)代都市對(duì)跑腿服務(wù)提出了巨大的規(guī)模性的需求。以家政為主的家庭繁瑣事服務(wù)消費(fèi)已經(jīng)不再是少數(shù)有錢人引領(lǐng)的時(shí)尚，顧客已經(jīng)開始涉足并接受這種服務(wù)，其需求量正處于快速增長期。“服務(wù)社會(huì)化”這一觀念在中國日漸深入人心，并由觀念變?yōu)榱诵袆?dòng)，更多的人開始接受這一服務(wù)。國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)北京、上海、廣州等7個(gè)城市的消費(fèi)調(diào)查顯示，需要家庭保潔等17項(xiàng)傳統(tǒng)家政服務(wù)的家庭占到了這7個(gè)城市家庭總量的70%，中國社會(huì)調(diào)查事務(wù)所對(duì)全國21個(gè)城市的調(diào)查也表明，有64%的城市居民需要家政服務(wù)。而跑腿服務(wù)作為傳統(tǒng)家政業(yè)的一個(gè)分支，市場(chǎng)需求廣闊。

　　2. 政府的大力支持

　　有關(guān)資料顯示，近兩年城市內(nèi)家政服務(wù)需求有增無減，但是家政服務(wù)從業(yè)人員數(shù)量卻有所下降。隨著青海經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，人們的生活水平提高的同時(shí)必將伴隨對(duì)家庭繁瑣事服務(wù)需求的提高。勞動(dòng)力供應(yīng)和需求的不協(xié)調(diào)程度會(huì)更嚴(yán)重，這給服務(wù)行業(yè)尤其是以跑腿服務(wù)為代表的新型家政服務(wù)業(yè)創(chuàng)造了一個(gè)飛速發(fā)展的好機(jī)會(huì)。

　　3. 行業(yè)發(fā)展倍受青睞。

　　跑腿服務(wù)行業(yè)是一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，具有很大的發(fā)展前景。目前跑腿服務(wù)業(yè)尚處于起步階段，還未得到充分的開拓，具有下列特點(diǎn)：

　　跑腿服務(wù)這一行業(yè)是美好的，但問題也不少，主要因?yàn)閺臉I(yè)人員的總體素質(zhì)還不理想.跑腿行業(yè)是服務(wù)行業(yè)，他的產(chǎn)品是服務(wù)員的服務(wù)，而服務(wù)是由人來完成的，人是有思維和情緒的，這些都可能影響到服務(wù)員的工作狀態(tài)，所以跑腿服務(wù)行業(yè)的發(fā)展最根本的是對(duì)服務(wù)員的“塑造”，這不僅僅是技能培訓(xùn)的問題，還有心態(tài)調(diào)整和跟蹤輔導(dǎo)等科學(xué)的管理方法。另外，還有中介的問題，許多跑腿中介違規(guī)經(jīng)營管理，造成跑腿家政市場(chǎng)混亂。跑腿服務(wù)人員的誠信度和法律法規(guī)的規(guī)范問題，成為目前跑腿服務(wù)行業(yè)最大的發(fā)展瓶頸。

　　(二)、艾幫跑腿服務(wù)分析

　　1.PEST分析法

　　政治環(huán)境：政府大力發(fā)展城市建設(shè)，積極扶持服務(wù)類企業(yè)發(fā)展，以樹城市形象，擴(kuò)大影響，吸引更多的投資合作項(xiàng)目，促進(jìn)青海經(jīng)濟(jì)發(fā)展，

　　經(jīng)濟(jì)環(huán)境：青海目前正在大力建設(shè)中，居民的消費(fèi)需求、服務(wù)需求正在不斷擴(kuò)大，居民有足夠的能力進(jìn)行跑腿服務(wù)消費(fèi)。

　　社會(huì)環(huán)境：隨著社會(huì)的不斷發(fā)展人們的生活水平不斷提高，城市居民服務(wù)消費(fèi)次數(shù)增多。

　　技術(shù)環(huán)境：跑腿服務(wù)一般業(yè)務(wù)技術(shù)要求不高，可以通過短期的培訓(xùn)學(xué)習(xí)獲得;對(duì)于需特殊技能的業(yè)務(wù)，可以直接招收具有專業(yè)素質(zhì)的人員，而這些專業(yè)人員的來源也比較廣。

　　2.上班一族。

　　上班一族忙是理所當(dāng)然的，當(dāng)然忙的同時(shí)，他們有錢，一些煩瑣的細(xì)小活兒，一些比較臟的活兒或是其它需要照顧的活兒，他們寧肯花錢去雇傭服務(wù)人員。隨著跑腿服務(wù)的觀念被人們接受，跑腿服務(wù)的市場(chǎng)總量將會(huì)快速增長。

　　3.兒童上學(xué)，老年人陪護(hù)。

　　城市車輛多，對(duì)小孩子的安全具有很大的威脅。接送小孩也是為小孩的安全著想，同時(shí)父母也可以放心工作。同時(shí)，隨著教育的發(fā)展，家長以已經(jīng)越來越注重對(duì)孩子的課余學(xué)習(xí)輔導(dǎo)。接送孩子和家教類的跑腿服務(wù)的需求也不斷增大。年齡段的老人經(jīng)?；疾』蛞桩a(chǎn)生孤獨(dú)感，需要特殊照顧和陪護(hù)。跑腿服務(wù)中陪老人游玩和住院看護(hù)的服務(wù)項(xiàng)目將來會(huì)有廣闊的發(fā)展前景。

　　由此可見，青海省的跑腿需求市場(chǎng)是巨大的，而現(xiàn)在市場(chǎng)上跑腿服務(wù)的供給幾乎為零。我們進(jìn)入市場(chǎng)將能迅速占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)。

　　第四章 營銷策略

　　一、市場(chǎng)目標(biāo)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)

　　本公司創(chuàng)立的是一間服務(wù)型公司，而且跑腿服務(wù)公司是一種新型的服務(wù)公司，服務(wù)的類型主要是以生活中瑣碎的事情為主，因?yàn)楝F(xiàn)代人的生活節(jié)奏快，視時(shí)間為金錢，很多瑣碎又費(fèi)時(shí)間的事情是不想去做，如：代人送物，代人購物，代人排隊(duì)等。在這樣的情況下，公司抓住市場(chǎng)機(jī)遇開拓跑腿服務(wù)的市場(chǎng)。為有需要的顧客提供方便，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)公司希望在盈利的同時(shí)也可以幫助有這種服務(wù)需要的人，而且隨著公司的不斷完善，服務(wù)的范圍不只局限于某一個(gè)區(qū)域，將覆蓋整個(gè)青海省，這就需要合理的銷售渠道和銷售方式，因此我們公司制定了短期戰(zhàn)略和長期戰(zhàn)略。

　　短期戰(zhàn)略(創(chuàng)辦期)——集中營銷策略

　　在公司創(chuàng)辦的初期(即未來一年到兩年的時(shí)間)，需要做大量的宣傳工作，進(jìn)行集中營銷進(jìn)入并開發(fā)跑腿服務(wù)市場(chǎng)，提高跑腿家政服務(wù)有限公司的市場(chǎng)認(rèn)知率。首先讓人們知道至少有這樣一間公司存在，知道這間公司的服務(wù)對(duì)象是什么。然后，公司確定的服務(wù)范圍不能太廣，因?yàn)閯偝闪?，沒有任何經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，最好先確定一個(gè)小小的范圍，例如先把服務(wù)范圍設(shè)在西寧市，隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，再向外擴(kuò)展。

　　銷售策略方面，要秉承顧客為先的硬道理，服務(wù)要做到守時(shí)、有質(zhì)量、有效率，實(shí)行會(huì)

　　員制，給會(huì)員一個(gè)優(yōu)惠的價(jià)格來享受到我們的服務(wù)，鼓勵(lì)顧客接受我們的服務(wù)。而且，我們可以與一些公司合作，如房地產(chǎn)公司，在小區(qū)里設(shè)立服務(wù)點(diǎn)，為各住戶提供方便的服務(wù)。

　　銷售渠道方面，以電話和當(dāng)面咨詢?yōu)橹?，電話可以開通多條熱線，以供顧客需要。

　　長期戰(zhàn)略(發(fā)展期和穩(wěn)定期)——差異化營銷策略

　　實(shí)現(xiàn)了短期戰(zhàn)略之后，公司進(jìn)入發(fā)展和穩(wěn)定時(shí)期(即未來三年到五年)，將實(shí)行差異化營銷策略，擴(kuò)大市場(chǎng)的占有率。在群眾當(dāng)中都已經(jīng)有了一定的口碑，奠定了基礎(chǔ)之后將擴(kuò)展我們的業(yè)務(wù)范圍，只要顧客想得到的需要服務(wù)的事情，我公司都盡力滿足，還有要擴(kuò)大我們的服務(wù)范圍，可以涉及到數(shù)個(gè)區(qū)域，甚至是大部分的青海地區(qū)，在每一個(gè)區(qū)開設(shè)公司的咨詢中心，鑒于這樣的規(guī)模，我公司需要適當(dāng)?shù)匾M(jìn)物流管理，如果公司發(fā)展得好，盈利不錯(cuò)，公司可以擁有自己的車輛，制定最合理最省錢的路線為顧客服務(wù)。

　　建立關(guān)系營銷，它的核心是為了滿足顧客的基本需要和企業(yè)的基本目標(biāo)――利潤。關(guān)系營銷不僅要強(qiáng)調(diào)與顧客的關(guān)系，還要強(qiáng)調(diào)與其他企業(yè)的伙伴關(guān)系，它可以指導(dǎo)我公司建立并維持與顧客的良好關(guān)系，為企業(yè)營銷成功地提供基本保證，加強(qiáng)了與顧客的聯(lián)系，密切了雙方感情。所以，我公司要篩選并找出值得和必須建立關(guān)系的顧客，進(jìn)行反饋和追蹤，測(cè)定顧客長期需求情況，了解顧客對(duì)服務(wù)的興趣和需求，監(jiān)控和評(píng)估每一位顧客購買服務(wù)的行為，分析各項(xiàng)關(guān)系費(fèi)用非投資效益。

　　建立營銷網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)公司要建立和發(fā)展關(guān)系營銷，就要建立相對(duì)應(yīng)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)營銷，這樣能更好地了解顧客個(gè)人的需要和欲望，使得公司提供的服務(wù)個(gè)性化和人格化，更好地滿足顧客的需要和要求，使顧客成為公司忠實(shí)的消費(fèi)者。而且，通過網(wǎng)絡(luò)，我們可以建立用戶檔案，及時(shí)地向用戶提供更多有關(guān)服務(wù)的各種信息，有利于搞好服務(wù)的售前、售中、售后的各種問題，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　與中介公司合作，顧客不一定是自己找上門，可以由中介公司來介紹，然后購買我們的服務(wù)，盡量提高這種顧客購買服務(wù)的回頭率，顧客滿意了，下次就不需要中介公司的介紹也會(huì)來購買我們的服務(wù)。

　　對(duì)于我公司的戰(zhàn)略，我們還進(jìn)行了SWOT分析，見表如下：

　　SWOT因素含義需要采取的行動(dòng)

　　優(yōu)勢(shì)1、 不需要太高的技術(shù)

　　2、 生活中瑣碎事情多網(wǎng)絡(luò)發(fā)展成熟，不需要太專業(yè)的技術(shù)

　　現(xiàn)代人工作壓力大，很多瑣碎事情不愿意去做1) 聘請(qǐng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)純熟的人員

　　2) 保留顧客計(jì)劃

　　劣勢(shì)1、 嘗試購買服務(wù)的顧客少

　　2、 價(jià)格、范圍難控制

　　3、 為顧客服務(wù)的時(shí)候容易受某些因素影響，如交通、人為因素等市場(chǎng)聲譽(yù)不夠，顧客不敢貿(mào)然光顧

　　由于服務(wù)范圍和價(jià)格的靈活性大，不容易確定

　　服務(wù)質(zhì)量容易受影響1) 加大宣傳力度和提高廣告質(zhì)量，讓人印象深刻

　　2) 制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　3) 避免服務(wù)失誤和完善服務(wù)補(bǔ)救措施

　　機(jī)會(huì)1、 新型服務(wù)的發(fā)展

　　2、潛在消費(fèi)群體大

　　3、開拓更多顧客的需求成為服務(wù)業(yè)的新寵

　　吸引更多顧客接受這種服務(wù)

　　做到既盈利有方便群眾1) 嚴(yán)格招聘服務(wù)員工

　　2) 加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，開拓顧客新需求

　　3) 引進(jìn)新的服務(wù)管理

　　4) 與不同形式的中間商合作

　　威脅1、 隨著服務(wù)業(yè)的發(fā)展，競爭者會(huì)逐漸增多

　　2、顧客不接受此種服務(wù)新型的服務(wù)發(fā)展空間大，總有很多跟隨者，發(fā)展越來越快，競爭激烈1) 加強(qiáng)營銷部門的力量

　　2) 制定營銷計(jì)劃，加強(qiáng)促銷

　　3) 改進(jìn)顧客服務(wù)

　　4) 引進(jìn)員工滿意度調(diào)查

　　二、銷售策略

　　1. 服務(wù)定位

　　一間公司能得到市場(chǎng)承讓新公司“享有盛譽(yù)”，固然是好，但是，事實(shí)上，一家新開張的公司，毫無建樹，人們對(duì)它沒有絲毫的印象，憑一些廣告，就能建立起自己的聲譽(yù)，這時(shí)不可能的，所以我公司在開始的時(shí)候就確立好服務(wù)產(chǎn)品的定位，只有首先有了一個(gè)或一系列好產(chǎn)品，且服務(wù)產(chǎn)品在市場(chǎng)上獲得好聲譽(yù)后，才能確立服務(wù)企業(yè)的地位。在創(chuàng)業(yè)階段，主要是在短期戰(zhàn)略期間，會(huì)把服務(wù)產(chǎn)品定位在一些白領(lǐng)階層，先從這些白領(lǐng)階層著手，然后在擴(kuò)大到其他類別的人群，如家庭主婦等。根據(jù)科特勒對(duì)服務(wù)產(chǎn)品的分析，一個(gè)服務(wù)產(chǎn)品應(yīng)該包含5個(gè)層次：核心產(chǎn)品，形式產(chǎn)品，期望產(chǎn)品，附加產(chǎn)品，潛在產(chǎn)品，我公司首先要緊緊抓住核心產(chǎn)品這個(gè)關(guān)鍵，顧客購買的是服務(wù)，完成服務(wù)，是我公司對(duì)顧客的承諾，然后在時(shí)間控制上，價(jià)格商議上再完善我們的服務(wù)。

　　2、促銷方式：

　　我公司的促銷活動(dòng)是由一系列具體的活動(dòng)所構(gòu)成的，包括以下幾種方式：

　　1.服務(wù)促銷