商鋪投資發(fā)展前景分析
如何知道我們投資的商鋪是有前景的，而不是只是一頭吞資金的無底洞?以下是學(xué)習(xí)啦小編給大家?guī)砩啼佂顿Y發(fā)展前景，以供參閱。
商鋪投資發(fā)展前景分析：頂級商業(yè)能否實(shí)現(xiàn)
許多商鋪都推出所謂“頂級品牌”、“韓流時(shí)尚”等吸引人的概念,問題是這些概念由誰來實(shí)現(xiàn)?要知道,開發(fā)商把一個(gè)個(gè)商鋪賣給和您一樣的投資人,產(chǎn)權(quán)歸您了,您當(dāng)然是覺得什么賺錢就經(jīng)營什么,誰出的租金高就租給誰,其他人也一樣。所以商鋪賣完了,“頂級品牌”、“韓流時(shí)尚”等概念能否實(shí)現(xiàn)與開發(fā)商也沒了利益關(guān)系,結(jié)果如何可想而知。
有的項(xiàng)目承諾統(tǒng)一回租、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。但實(shí)踐證明這很難實(shí)施,不可能所有商鋪的業(yè)主都心思一致,一旦有特立獨(dú)行的,必然導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng),很難真正執(zhí)行下去。
商鋪投資發(fā)展前景分析：商鋪在社區(qū)還是商業(yè)中心區(qū)
開發(fā)商往往告訴我們,該項(xiàng)目體量多么龐大,周圍人口多么密集,似乎一個(gè)未來的商業(yè)中心區(qū)將誕生在這里,事實(shí)果真如此嗎?
我們首先應(yīng)當(dāng)搞清楚,這一項(xiàng)目是城市規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目,還是住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套。雖然許多開發(fā)商把住宅配套商業(yè)規(guī)模加大,但只要是建在居住區(qū)內(nèi),其功能必然只能是為社區(qū)服務(wù),不會成為有輻射功能的商業(yè)中心。
要知道,每一個(gè)住宅項(xiàng)目,按照國家規(guī)定,都必須配套足夠規(guī)模的社區(qū)商業(yè)。由于對商業(yè)地產(chǎn)銷售前景看好,絕大多數(shù)項(xiàng)目都會按上限設(shè)計(jì)商鋪,甚至?xí)瑯?biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。因此,當(dāng)開發(fā)商告訴你,該項(xiàng)目周邊有多少住宅項(xiàng)目,有多少居住人口的時(shí)候,不要以為這些人都會到你的店中來購物,因?yàn)樗麄兯〉男^(qū)里也會有規(guī)模不小的商鋪。
商鋪投資發(fā)展前景分析：商家入駐的商鋪是否一定好
與家樂福、華堂、國美等著名商家為鄰的前景非常誘人:這些店家選址嚴(yán)謹(jǐn),選擇的地段一定不錯(cuò),而且它們的入駐必然帶來旺盛的人氣。
但必須知道的是,開發(fā)商提供這些著名商家入駐的條件和賣給你商鋪的是截然不同的。著名商家所支付的租金水平一般不會超過每平方米每天2元,最低的甚至只有幾毛錢。租給家樂福,開發(fā)商賺不到錢,但因此周邊商鋪的價(jià)格會被炒高。如果商鋪購買價(jià)格過高,即便沾了家樂福人氣的光,也不見得賺錢。
還需注意的是,大商家往往要求獨(dú)立門戶,與其他商鋪相對分離,“一步差三市”,如果開發(fā)商推薦給你的商鋪與家樂福分屬兩個(gè)樓,人氣差的可不會是一星半點(diǎn)。
商鋪投資發(fā)展前景分析：N年返租”是否降低風(fēng)險(xiǎn)
商鋪的正常投資回報(bào)期應(yīng)當(dāng)在8?12年之間,開發(fā)商承諾3?5年的返租對降低初期風(fēng)險(xiǎn)有一定好處,但這樣承諾很可能導(dǎo)致價(jià)格的上漲。如果返租項(xiàng)目的售價(jià)高于周邊項(xiàng)目的話,開發(fā)商返還給你的租金可能僅僅能彌補(bǔ)你多付出的房價(jià)。
商鋪投資發(fā)展前景分析：商鋪價(jià)格是住宅價(jià)格的幾倍才合理
許多開發(fā)商在宣傳一種觀點(diǎn):在香港,商鋪價(jià)格超過同地段住宅價(jià)格的10倍,而北京商鋪價(jià)格僅是住宅1?3倍,上升空間巨大。
但事實(shí)是,商鋪價(jià)格與住宅價(jià)格沒有任何關(guān)聯(lián)性,影響平均商鋪價(jià)格的主要因素是市場商鋪供應(yīng)總量。香港人口密度極高,而可供應(yīng)的商鋪用地有限,導(dǎo)致商鋪價(jià)格極高。而北京,近年商鋪的供應(yīng)量增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅供應(yīng)量的增長,商鋪總體向過剩發(fā)展,因此北京商鋪價(jià)格是住宅價(jià)格的1?3倍也不足為奇。
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