對銷售代表來說，銷售學(xué)知識無疑是必須掌握的，沒有學(xué)問作為根基的銷售，只能視為投機，無法真正體驗銷售的妙趣。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的初學(xué)賣二手房技巧相關(guān)內(nèi)容，希望對讀者有所幫助。

　　初學(xué)賣二手房技巧：如何做好二手房銷售

　　二手房市場與新房市場不同，除了買方是普通老百姓外，賣方大多數(shù)也是普通老百姓。怎樣賣房最安全?二手房怎樣才能賣個好價錢?什么時候交房最合適二手房業(yè)內(nèi)專家，整理出了賣二手房的十條攻略。

　　一、選取品牌中介較可靠雖然隨著二手房市場的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，許多市民在選擇購房時，一般都以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規(guī)范;另一方面房源也比較充裕。 專家建議：賣方最好將房屋委托給一些比較大的中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，最重要的是能夠保證交易的安全性、避免帶來后顧之憂。

　　二、兩種代理方式各有利弊目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。選取獨家代理方式的客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介;而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。

　　據(jù)介紹，目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性;一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風(fēng)險。

　　三、代理有效期宜短不宜長如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦?這就需要在簽定合同的時候約定一個有效期，在有效期內(nèi)未能達成交易就可以自動解除合同。有效期定多久比較好呢?

　　專家認為，代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。因為如果一個月內(nèi)房子未能脫手，但你對中介公司的服務(wù)還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂意。

　　四、“跳過”中介有風(fēng)險.有一些“精明”的賣房者通過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費，就會“跳過”中介與購房者直接進行交易。專家認為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險，有時反而還會降低交易的效率。

　　二手房交易是一個煩瑣的過程、需要許多的證明和手續(xù)。一旦跳過中介，買賣雙方就必須親自去處理這些事務(wù)，將消耗極大的精力和時間，反而會降低交易的效率。

　　五、不能簽“到手價”據(jù)一些中介公司反映，許多客戶在委托他們賣房的時候由于嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只與公司簽一個“到手價”，即直接到手的錢有多少簽多少。對此，中介公司頗感為難，因為只同客戶簽“到手價”屬于中介公司違規(guī)操作行為。

　　二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費、中介費等多筆費用。如果只簽一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，最后受到損失的還是交易買賣雙方。因而專家建議，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“到手價”。

　　六、心平氣和報房價近段時間來，上海二手房成交量有所減少，其中一個主要原因就是由于半年來二手房房價持續(xù)上漲，造成不少屋主對物業(yè)期望值太高，出現(xiàn)了盲目開價的情況，陷入物業(yè)難以成交的窘境。

　　專家建議，屋主在報價的時候一定要心平氣和，客觀的估計自己物業(yè)的價格。如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然后綜合一下報價。

　　七、交鑰匙要謹慎許多二手房房主同中介公司簽定了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹慎。

　　許多中介公司也并不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬一發(fā)生失竊等意外情況，責(zé)任歸屬問題就十分麻煩。因此，許多大型中介對交鑰匙也保持了謹慎態(tài)度。

　　八、不要輕易提前交房在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入住。專家提醒，即使簽了購房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對于提前交房的要求屋主還需思量。

　　雖然現(xiàn)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間已經(jīng)大大縮短，但是仍需要15天左右的時間，在這段時間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以“保護現(xiàn)居住者”的權(quán)益優(yōu)先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。

　　九、合同細節(jié)要講清一些經(jīng)紀(jì)人反映，有時買賣雙方在成交入住后仍會有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細節(jié)問題上，諸如維修基金、有線電視費、電話費等等。

　　由于買賣雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗，在交易過程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節(jié)問題上則不甚關(guān)注。如果這些細節(jié)問題在簽定合同前就事先約定好了，就不會產(chǎn)生這些“后遺癥”了。

　　十、自售房屋有學(xué)問目前市場上也有一部份屋主的二手房交易并不是通過中介進行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。對于這樣自售二手房的現(xiàn)象。

　　專家提醒：要仔細研究二手房交易的相關(guān)政策、程序、手續(xù)等系列知識，否則很難順利完成整個交易過程。自己不熟悉的話，起碼也要找一個懂行的朋友陪同。

　　房產(chǎn)專家介紹：二手房交易是一個十分復(fù)雜的過程，牽涉到二手房的評估、各種手續(xù)以及各種費用，不是行外人很快就能掌握的。因此他建議如果不是很精通二手房交易的話，還是委托中介比較穩(wěn)當(dāng)，中介會全權(quán)辦理二手房交易中的復(fù)雜手續(xù)，買賣雙方一般只要在合同上簽字就可以了。

　　初學(xué)賣二手房技巧：10條注意事項需要看清再買房

　　一、確認產(chǎn)權(quán)的可靠度

　　1.注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人;

　　2.產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;

　　3.一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。

　　二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣

　　1.確認標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;

　　2.大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認原單位是否同意出讓;

　　3.一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

　　三、查看是否有私搭私建部分

　　1.是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;

　　2.是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

　　3.陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。

　　四、確認房屋的準(zhǔn)確面積

　　1.包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積;

　　2.產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;

　　3.最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

　　五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

　　1.戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;

　　2.管線是否太多或者走線不合理;

　　3.天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

　　六、考核房屋的市政配套

　　1.打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;

　　2.打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目;

　　3.確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象;

　　4.觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象;

　　5.電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;

　　6.煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;

　　7.小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器;

　　8.冬天暖氣的供應(yīng)以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

　　七、了解裝修的狀況

　　1.原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

　　2.了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

　　八、查驗物業(yè)管理的水平

　　1.水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;

　　2.觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;

　　3.小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心;

　　4.小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

　　九、了解以后居住的費用

　　1.水、電、煤、暖的價格;

　　2.物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn);

　　3.車位的費用。

　　十、追溯舊房的歷史

　　1.哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限;

　　2.哪些人住過，什么背景，是何種用途;

　　3.是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案;

　　4.是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。