房地產(chǎn)銷售情況論文(2)
房地產(chǎn)銷售情況論文
房地產(chǎn)銷售情況論文篇三
【摘要】簡述了調(diào)控政策的特點和效果，并基于理論和現(xiàn)實剖析了其對青島房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，進一步指出房地產(chǎn)市場中起關(guān)鍵作用的是房地產(chǎn)的需求和供給，行政干預(yù)只是臨時性的作用。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場;新國八條;土地供給
中國房地產(chǎn)業(yè)近十年來快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國最熱門的行業(yè)之一，而且在國民經(jīng)濟中的地位不斷提升。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有效的改善了國人的居住條件，也推動了國民經(jīng)濟的發(fā)展。城市作為一個地區(qū)經(jīng)濟文化的中心，吸引了大量人口，剛性需求所在，房價也隨之水漲船高。要求加強整頓的呼聲越發(fā)強烈。政府對此十分重視，2011年發(fā)布了以1月26日“新國八條“和”9.29“新政”為代表的兩輪調(diào)控政策。本文將分析2011年初以來國家發(fā)布一系列政策后，青島房地產(chǎn)市場中沒有得到根本解決的一些問題。
1 2011年針對房地產(chǎn)市場發(fā)布的政策及舉措
1.1 新“國八條”的出臺
2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布((關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 (國辦發(fā)[2011]1號，簡稱“新國八條”)，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。通知作出進一步落實地方政府責(zé)任;加大保障性安居工程建設(shè)力度，強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理;合理引導(dǎo)住房需求。
1.2 因地制宜，青島市出臺本地“限購令”以及啟動保障性住房建設(shè)
青島限購令首先明確規(guī)定對已擁有 2套及以上住房的青島戶籍家庭、 擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、 無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭， 暫停向其售房。此限購政策嚴(yán)重抑制了投資性住房需求。其次增加住房用地供應(yīng)，落實住房用地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)比例。再次全面實施新一輪住房保障發(fā)展規(guī)劃， 充分發(fā)揮政策性住房在滿足中低收入家庭住房需求和平抑房價方面的雙重作用，堅定不移地實施配建制度， 確保政策性住房的規(guī)模和進度。
2“新政”調(diào)控下青島房地產(chǎn)的現(xiàn)狀
根據(jù)歷年來青島樓市的發(fā)展規(guī)律，1月是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，不僅是購房者購房意愿最低的一個月，也是開發(fā)商開盤、推盤最少的一個月。但在2011年1月，青島市新房成交量依然超過萬套，延續(xù)了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面積109.8萬平方米，成交套數(shù)11235套，與前年同期6760套的數(shù)據(jù)相比增長87%，1月份成交量劇增。主要原因是：在限購令正式執(zhí)行之前，恐慌性購房推高了樓市成交量，房價在觀望中走高。這主要是對房地產(chǎn)市場仍看好的房地產(chǎn)投資者在占有更多的房源。而部分普通百姓以為今后買房不容易，也加入購房大軍。到了2月，隨著“新國八條”的出臺，青島樓市進入淡季，開發(fā)商推盤意愿不明朗，可供購房者選擇的房源不足，供應(yīng)量不足導(dǎo)致成交量下滑。2011年2月青島樓市成交26.4萬平方米，環(huán)比下降75.9%，在這個房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售的淡季，今年2月比去年2月成交量略有下降，同比下降4.4%。島城限購令和加息等措施的發(fā)力，使得處于傳統(tǒng)銷售淡季的樓市雪上加霜。這種態(tài)勢一直持續(xù)到3月份。傳統(tǒng)淡季1-3月份，開發(fā)商新增推案少，市場出現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。到了7月商品房住宅供應(yīng)量為61.39萬m2，環(huán)比下滑30.25%，供求比為1.31，市場仍維持供過于求的狀態(tài)。截止七月份，七區(qū)兩市的市場存量以膠南和黃島居首，其中黃島區(qū)的去化風(fēng)險最高，需要16個月去化完畢現(xiàn)有存量，其中是膠南市需要15個月去化完畢。市南區(qū)憑借獨一無二的資源和土地的稀缺優(yōu)勢，存量較高，但市場去化速度穩(wěn)定。7月，限購區(qū)域成交占全市成交的比重環(huán)比減少，成交依然低迷。
2011年，各地保障房的基本任務(wù)要達到全年總面積的10%，青島市也加大了保障房的開發(fā)力度。截止7月的用地總量已經(jīng)超過2010年全年的用地總量106萬m2，截止今年七月份總用地已高達256萬m2。進入8月，在調(diào)控嚴(yán)壓、購房者觀望濃厚、銀行房貸收縮等背景下，青島8月份樓市冷清收場。多數(shù)房地產(chǎn)商把重點放在“金九銀十”上。但是9月份以來，傳統(tǒng)意義上的旺季并沒有給青島樓市帶來什么爆炸性的信息，房地產(chǎn)市場并沒有像往年一樣出現(xiàn)“井噴”，青島樓市庫存達到11萬套，達到前所未有的頂峰水平，所謂的銷售旺季在悄然淡出人們的視野，長達一年的的樓市調(diào)控升級，讓開發(fā)商和市場遭遇前所未有的挑戰(zhàn)。
在限購限貸政策下，市民消費結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，自主需求成為市場主導(dǎo)，投機行為被排擠，改善性需求受到抑制，市民的住房需求逐步理性。在此背景下，只要價格合理，勢必受到“剛需”客戶的青睞。
調(diào)控雖然取得了初步成效，但問題依然存在：首先是大中城市住房價格過高的問題依然沒有解決;其次是各地土地供給依然緊張，違法圈地囤地的現(xiàn)象依然普遍;再次是保障房的建設(shè)進度緩慢，竣工量還不夠充分，房地產(chǎn)市場的供給壓力依然很大;第四，市場進入觀望狀態(tài)的同時，房屋租賃的價格出現(xiàn)了大幅度上升;第五，各地在執(zhí)行新的房貸政策時屢屢有打折扣的現(xiàn)象?？梢姡康禺a(chǎn)市場調(diào)控依然任重而道遠(yuǎn)。
3 完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的建議
3.1 建立一個全面的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)
這里的全面要做到區(qū)域覆蓋全國，信息涵蓋各個部門。國家應(yīng)該建立一個全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，并實現(xiàn)與銀行房貸信息系統(tǒng)、民政登記信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)查詢功能，這將非常有益于解決新政中 “二套房”的認(rèn)定難題。首先，個人購房記錄、信貸記錄都可以方便查到，即使你是異地購房或貸款;其次，這也可以有效解決一個家庭夫妻雙方各以自己名義購房，但本質(zhì)上已屬 “二套房”范疇的問題;最后，實現(xiàn)全面信息化的管理，使得政府對整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范管理有章可循，當(dāng)然，這已是為解決新政執(zhí)行而產(chǎn)生的附帶效應(yīng)了。
3.2 鼓勵并監(jiān)督地方政府推行新政
中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，很多都是因為地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴太大，從而一直不愿意響應(yīng)中央政府，調(diào)控房價。前些年，面對中央的很多房地產(chǎn)調(diào)控政策，就是由于地方政府執(zhí)行程度不夠，或者暗地幫助房地產(chǎn)商規(guī)避制度限制，導(dǎo)致不斷出現(xiàn) “空調(diào)”現(xiàn)象，這次新政執(zhí)行過程中必須要吸取這個教訓(xùn)。
3.3 供求關(guān)系
從經(jīng)濟學(xué)理論的原理來說，一種商品的供應(yīng)出現(xiàn)緊張就會引起價格上漲，反之供過于求就會引起價格下跌。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經(jīng)濟規(guī)律。然而，此次調(diào)控政策更多的依然是限制購房需求。房地產(chǎn)市場的供給關(guān)系沒有得到根本解決，對房地產(chǎn)主體不會有太大影響。因此雖然短期內(nèi)對房價和成交量有影響，但就長期而言，很難達到預(yù)期的效果。因此，要使價格趨于平衡，一是增加供應(yīng)或減少供應(yīng)，二是增加需求或減少需求。筆者認(rèn)為房價上漲應(yīng)該增加供應(yīng)、減少需求。在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾問題突出，采取政府管制的方式，短期可行，長期未必有效。應(yīng)當(dāng)遵循客觀經(jīng)濟規(guī)律，主要從改變供求關(guān)系入手，保持整體市場的供求平衡。
參考文獻
[1]百度百科.新國八條【EB/OL】.
[2]石俊.“新國八條”促使房企轉(zhuǎn)型加速【N】.中華工商時報，2011-02-18.
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[4]張瑩. 房地產(chǎn)新政透視. 南風(fēng)窗, 2010年5月.
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