房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況論文

　　房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、拉動(dòng)和影響相關(guān)行業(yè)的發(fā)展、推進(jìn)城市化進(jìn)程、改善人民居住生活環(huán)境等方面做出了重要貢獻(xiàn)。為此，下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況論文相關(guān)內(nèi)容，歡迎參閱。

　　房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況論文篇一

　　摘要：進(jìn)入21世紀(jì)之后，受益于多種因素刺激，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了黃金發(fā)展期，房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)十幾年保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷擴(kuò)大，成為拉動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱性產(chǎn)業(yè)。然而隨著房地產(chǎn)供求的逐漸逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展開始步入一個(gè)新的發(fā)展階段，在此背景之下，對(duì)于地方政府來說，如何有效引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，這成為了發(fā)展中不可回避的重要課題。本文以古田縣房地產(chǎn)市場(chǎng)為研究對(duì)象，文章首先對(duì)于古田縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了概括分析，然后深入的探討了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的突出問題，并提出了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基本策略。

　　關(guān)鍵詞：古田縣;房地產(chǎn);現(xiàn)狀;問題;策略

　　古田縣經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)占了較大的比重，據(jù)2013年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)占當(dāng)?shù)厝鐣?huì)固定資產(chǎn)投資比重在12%左右。古田縣房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過十幾年高速發(fā)展之后，目前已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)原來高速發(fā)展所掩蓋的一系列問題開始不斷凸顯。這客觀上要求古田縣要全面的分析把握本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新時(shí)期暴露出來的各種問題不回避、不夸大，采取有效的措施來化解這些問題，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　一、 古田縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

　　1.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境

　　從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境來看，古田縣既有良好外部機(jī)遇，同時(shí)也遭遇到很多的挑戰(zhàn)，發(fā)展環(huán)境可以說是利好和利空并存。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，古田縣經(jīng)濟(jì)雖然在未來一段時(shí)長(zhǎng)內(nèi)依然會(huì)保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的增速，但是增速會(huì)有一個(gè)明顯的回落，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)古田縣經(jīng)濟(jì)增速將會(huì)維持在10%左右。從政治環(huán)境來看，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有影響的因素主要就是房地產(chǎn)相關(guān)政策，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的加強(qiáng)，不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅等政策的不斷推出，市場(chǎng)機(jī)制將會(huì)成為左右房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最大動(dòng)力。從社會(huì)環(huán)境來看，在房地產(chǎn)供大于求的背景下，居民對(duì)于房產(chǎn)需求的多元化、個(gè)性化要求將進(jìn)一步彰顯，這客觀上要求房地產(chǎn)發(fā)展要順應(yīng)居民的各種要求，走差異化的發(fā)展道路。從技術(shù)環(huán)境來看，隨著各種新的技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中普及使用，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)將更多體現(xiàn)為技術(shù)質(zhì)量層面競(jìng)爭(zhēng)。

　　2.房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

　　古田縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體來看，雖然保持了一定增速，但是增速在不斷放緩，投資熱情在不斷下降，房地產(chǎn)步入了一個(gè)新常態(tài)。從行業(yè)投資規(guī)模，2013年度古田縣完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.9億，相比去年上升了23個(gè)百分點(diǎn)的，房屋銷售面積8.3萬平米，相比去年有了60%以上的增長(zhǎng)，房屋銷售額更是達(dá)到了5.8億，相比去年幾乎翻倍。從一系列的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，古田縣房地產(chǎn)發(fā)展總體呈現(xiàn)出來積極向上的發(fā)展勢(shì)頭。預(yù)計(jì)隨著該地區(qū)城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上還能夠維持一段時(shí)間的正增長(zhǎng)，但是增速方面出現(xiàn)回落是一個(gè)必然趨勢(shì)。無論是行業(yè)企業(yè)還是政府，都要認(rèn)識(shí)到這種發(fā)展趨勢(shì)，未雨綢繆進(jìn)行轉(zhuǎn)型或者引導(dǎo)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的軟著陸，避免對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生比較大的負(fù)面沖擊。

　　二、 古田縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展問題

　　當(dāng)前古田縣房地產(chǎn)市場(chǎng)表面繁榮的背后有很多突出的問題，這些問題對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展來說是非常不利的，通過對(duì)古田縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入而全面的調(diào)查，本文將古田縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展問題歸納如下。

　　1.供大于求問題突出

　　目前盡管古田縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，但是供大于求的問題正在不斷凸顯，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年該縣房屋竣工面積9萬多平方米，施工面積62萬平方米，當(dāng)年新開工面積25萬平米，而當(dāng)年銷售面積才8萬多平米，年度來看商品房庫(kù)存新增1萬多平方米，如果算上歷年累積，保守估計(jì)庫(kù)存面積在2萬平米左右。民眾住房需求得到基本滿足，高房?jī)r(jià)必將改善型需求者拒之門外，在這種情況下，加上施工面積不斷增加，未來供大于求的形勢(shì)將更加嚴(yán)重，商品房庫(kù)存壓力也將越來越大。

　　2.產(chǎn)業(yè)集中度較低

　　目前古田縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有十多家，基本上都屬于中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度比較低，各家企業(yè)實(shí)力大小沒有太大的差異，市場(chǎng)份額也基本上一致。這種競(jìng)爭(zhēng)格局類似于充分競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)規(guī)模小難以形成規(guī)模效益，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不強(qiáng)，很容易倒閉。

　　3.房地產(chǎn)價(jià)格偏高

　　房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的一個(gè)重要指標(biāo)，這些年來古田縣房地產(chǎn)價(jià)格一路飆漲，嚴(yán)重超出了居民可承受能力的范疇，導(dǎo)致居民對(duì)于房?jī)r(jià)的滿意度持續(xù)下滑。2007古田縣商品房均價(jià)在2700元左右，而到了2013年，房地產(chǎn)均價(jià)已達(dá)到7000元左右，短短幾年時(shí)間房?jī)r(jià)上漲了接近三倍，而2013年城鎮(zhèn)居民年均收入才2萬多元，由此可見房?jī)r(jià)之高。

　　4.產(chǎn)品同質(zhì)化明顯

　　目前古田房地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重，這與居民日漸多元化、個(gè)性化需求之間有著較大矛盾，無論是在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，還是在品牌訴求、功能定位方面，基本上沒有太大的區(qū)別，對(duì)于消費(fèi)者來說只能是被動(dòng)的接受同質(zhì)化產(chǎn)品，從而嚴(yán)重影響到了行業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　5.小產(chǎn)權(quán)房沖擊市場(chǎng)

　　目前古田縣存在大量未經(jīng)審批的建房，由于小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格較低，有部分會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，這嚴(yán)重威脅到本地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，極大沖擊了商品房市場(chǎng)，擾亂了市場(chǎng)秩序，破壞市場(chǎng)供求平衡，而且小產(chǎn)權(quán)房交易沒有法律保證，留下了許多后遺癥，甚至產(chǎn)生社會(huì)安全問題。

　　三、 古田縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展策略

　　1.調(diào)整供求關(guān)系

　　在供求關(guān)系調(diào)整方面，政府一方面要注意發(fā)揮市場(chǎng)的作用，利用市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)供求自動(dòng)平衡，另一方面，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，需要政府利用自己所掌握的各種信息，提供市場(chǎng)供求數(shù)據(jù)，引導(dǎo)這些企業(yè)理性投資，從而實(shí)現(xiàn)供求長(zhǎng)期平衡。

　　2.提升產(chǎn)業(yè)集中度

　　古田縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度有必要進(jìn)一步上升，在產(chǎn)業(yè)集中提升中，政府可以給予一些龍頭企業(yè)信貸層面的支持，壯大龍頭企業(yè)的實(shí)力，讓這些企業(yè)具有到外地進(jìn)行市場(chǎng)拓展的能力。這樣一方面可以解決本地中小型房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)，倒閉風(fēng)險(xiǎn)大的問題，同時(shí)還可以實(shí)現(xiàn)對(duì)外部房地產(chǎn)市場(chǎng)的拓展。

　　3.完善保障房建設(shè)

　　對(duì)政府來說，面對(duì)房?jī)r(jià)的不斷上升，需要加強(qiáng)保障房建設(shè)力度，構(gòu)建一個(gè)二元結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)市場(chǎng)模式，貧困、剛需等群體要全部納入到保障房計(jì)劃內(nèi)，同時(shí)應(yīng)降低保障房申請(qǐng)條件，讓更多生活水平低的群眾享受到社會(huì)保障房政策。目前該縣正加大保障房建設(shè)力度，據(jù)了解，已在月片山、食用菌加工基地及湖濱佳景等地建設(shè)各類保障房1000多套。

　　4.實(shí)施精品化策略

　　對(duì)古田縣房地產(chǎn)企業(yè)來說，在供求形式反轉(zhuǎn)的背景下，需要主動(dòng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，走差異化、精品化房地產(chǎn)開發(fā)路徑，不要盲目追求數(shù)量，盤子鋪的越來越大，而是要在集約化發(fā)展的基礎(chǔ)上擴(kuò)大規(guī)模。產(chǎn)品開發(fā)、設(shè)計(jì)方面，需要充分照顧到市場(chǎng)的多元化需求，這樣才能夠滿足乃至引領(lǐng)消費(fèi)潮流，實(shí)現(xiàn)更加穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。

　　5.加大小產(chǎn)權(quán)房整治

　　針對(duì)嚴(yán)重的小產(chǎn)權(quán)房問題，古田縣應(yīng)利用不動(dòng)產(chǎn)登記這一有利契機(jī)加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房不予頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證書。在小產(chǎn)權(quán)房整治方面，要綜合規(guī)劃、建設(shè)、工商、稅務(wù)、城管等部門力量，嚴(yán)格監(jiān)管小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，禁止小產(chǎn)權(quán)房入市交易。目前該縣已專門成立了“清違”指揮部。

　　隨著古田縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展步入新階段，各種問題逐漸暴露，其所帶來的危害也在不斷彰顯放大。針對(duì)這些問題，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)主體給予正確認(rèn)識(shí)，采取切實(shí)有力的措施逐一化解，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康、更平穩(wěn)的發(fā)展。(作者單位：福建省寧德市古田縣統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì))

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[2]王艷麗.淺析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及其未來發(fā)展趨勢(shì)[J].城市建設(shè)理論研究，2014年10期.

　　[3]張衛(wèi)紅.探究我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展措施及趨勢(shì)[J].商品與質(zhì)量・建筑與發(fā)展，2015年1 期.

　　房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況論文篇二

　　【摘要】近十年來我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，尤其在北京、上海等這樣的發(fā)達(dá)城市中催生出了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的繁榮。在十幾年的發(fā)展，房產(chǎn)中介行業(yè)也逐漸由充滿暴力與黑暗的行業(yè)狀態(tài)逐步走向?qū)I(yè)與規(guī)范的道路。雖然我們能夠看到整個(gè)行業(yè)在發(fā)展過程中的蓬勃向上，但其在發(fā)展過程中存在的問題也是不容忽視。長(zhǎng)久以來，房產(chǎn)中介都在一個(gè)較低層次的水平上運(yùn)行，房地產(chǎn)中介服務(wù)公司數(shù)量龐大，素質(zhì)良莠不齊，經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，服務(wù)水平低等問題非常嚴(yán)重急待解決。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)中介 服務(wù)營(yíng)銷

　　一、房地產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)營(yíng)銷的內(nèi)涵

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷是市場(chǎng)營(yíng)銷的重要分支，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)交換，滿足現(xiàn)實(shí)或潛在房地產(chǎn)需求的綜合性的經(jīng)營(yíng)銷售活動(dòng)過程。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷的發(fā)展還處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)中介的從業(yè)人員也對(duì)服務(wù)營(yíng)銷的認(rèn)識(shí)還處于較為膚淺的階段。許多營(yíng)銷失誤的原因都是因?yàn)閷?duì)服務(wù)營(yíng)銷的內(nèi)涵不能夠深入理解造成的。不過隨著房地產(chǎn)實(shí)踐的逐步深入，在北京、上?；蛟S多發(fā)達(dá)城市，已經(jīng)成為房產(chǎn)中介行業(yè)營(yíng)銷的排頭兵，為房地產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)營(yíng)銷的發(fā)展道路事先做一示范。然而深刻的認(rèn)識(shí)服務(wù)營(yíng)銷理念與策略，如何對(duì)房地產(chǎn)中介的服務(wù)營(yíng)銷組合進(jìn)行更為深入的調(diào)整與組合，成功進(jìn)行服務(wù)營(yíng)銷戰(zhàn)略也是企業(yè)能在未來市場(chǎng)中獲得成功的關(guān)鍵之一。

　　(一)房地產(chǎn)服務(wù)營(yíng)銷是一種態(tài)度，理念或思考方式

　　服務(wù)營(yíng)銷作為一種理念，它的概念或必須能夠引導(dǎo)所有的人，過程，及組織各個(gè)部門，而且組織中的每個(gè)部門都必須理解并且接受這種觀念，這是成功展開服務(wù)營(yíng)銷活動(dòng)的基礎(chǔ)。首先從行動(dòng)理念上對(duì)營(yíng)銷的認(rèn)同是能夠良好實(shí)行服務(wù)營(yíng)銷的基礎(chǔ).

　　(二)房地產(chǎn)中介服務(wù)營(yíng)銷是一種組織

　　成功的服務(wù)營(yíng)銷還要要求企業(yè)以一種恰當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行組織。那些做出并兌現(xiàn)承諾的部門必須相互配合，如果發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，則無法合作，表明整個(gè)企業(yè)沒有形成真正的營(yíng)銷觀點(diǎn)。在現(xiàn)今競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中，企業(yè)承受不起部門間存在的障礙，營(yíng)銷理念必須在組織中廣泛傳播，可以被接受。

　　(三)房地產(chǎn)中介服務(wù)營(yíng)銷包括有一系列的工具與組織活動(dòng)

　　服務(wù)營(yíng)銷以提供無形服務(wù)為目的，無形是服務(wù)營(yíng)銷最明顯的特征，服務(wù)可以表現(xiàn)為一種行為，努力或績(jī)效。顧客難以具體判斷服務(wù)質(zhì)量，它取決于顧客的感知。當(dāng)服務(wù)營(yíng)銷具體的表現(xiàn)為像包裝，或活動(dòng)那樣具體，才是能夠讓顧客感覺到營(yíng)銷的一種方式。但這也是許多人誤解服務(wù)營(yíng)銷的一種方式，因?yàn)檫@也只是服務(wù)營(yíng)銷中的一個(gè)方面。

　　二、房地產(chǎn)中介行業(yè)的特定內(nèi)涵

　　房產(chǎn)中介行業(yè)是非常典型的服務(wù)行業(yè)，它幾乎不生產(chǎn)產(chǎn)品，對(duì)客戶及業(yè)主雙向服務(wù)。所以無論是在買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)的情況下，都必須關(guān)注服務(wù)營(yíng)銷。服務(wù)營(yíng)銷的內(nèi)涵與傳統(tǒng)營(yíng)銷不同，其營(yíng)銷組合要素也有一定的調(diào)整，有經(jīng)典的4p組合擴(kuò)充為7p營(yíng)銷組合，增加了人員，過程與有形展示三個(gè)要素。房產(chǎn)中介企業(yè)通過中介及附加服務(wù)來獲得服務(wù)收益的社會(huì)機(jī)構(gòu)。是否能夠提供良好的服務(wù)直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。

　　(一)注重品牌營(yíng)銷

　　房地產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)同質(zhì)性很強(qiáng)，中介公司準(zhǔn)入門檻低，各個(gè)中介公司提供的服務(wù)有很強(qiáng)的模仿性，所有在營(yíng)銷過程中不斷宣傳的同時(shí)，應(yīng)注重建立誠(chéng)信中介品牌?？蛻魧?duì)于中介公司的選擇更多的是會(huì)被熟知的品牌所吸引而不是中介公司更夠提供的具體服務(wù)。

　　(二)注重全員營(yíng)銷

　　房產(chǎn)中介的員工房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是最一線的人員，展示公司形象，與顧客溝通，為客戶辦理業(yè)務(wù)，提供各項(xiàng)服務(wù)的過程中最為重要的一架橋梁，他們直接面對(duì)客戶，推薦，帶看，洽談，后續(xù)手續(xù)的辦理。他們最直接的了解客戶需求。而二線或其他層級(jí)的后勤員工也是協(xié)助一線員工及客戶，成為滿足客戶需求的重要部分。因此服務(wù)型企業(yè)中人員的重要性不言而喻。

　　(三)注重整合營(yíng)銷

　　整合營(yíng)銷是通過把服務(wù)業(yè)發(fā)展的各種有利因素組合成一種綜合優(yōu)勢(shì)向外界宣傳，以充分發(fā)揮有限資金和人力的整體效用，是不同營(yíng)銷主體聯(lián)合開發(fā)一個(gè)或幾個(gè)營(yíng)銷機(jī)會(huì)，有水平整合、垂直整合、交叉整合等形式。1991年，美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)教授唐・舒爾茨(Don Schultz)提出了“整合營(yíng)銷”傳播的新概念，認(rèn)為整合營(yíng)銷傳播是一個(gè)“管理與提供給顧客或者潛在顧客的產(chǎn)品或服務(wù)有關(guān)的所有來源的信息的流程，以驅(qū)動(dòng)顧客購(gòu)買企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)并保持顧客對(duì)企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)的忠誠(chéng)度”。顧客的消費(fèi)需求是跟為復(fù)雜的過程。企業(yè)應(yīng)多角度的觀察消費(fèi)者來創(chuàng)造有利于成交的條件，得到更多的的機(jī)會(huì)。

　　三、對(duì)北京市場(chǎng)房地產(chǎn)中介服務(wù)營(yíng)銷發(fā)展?fàn)顩r解析

　　(一)北京房地產(chǎn)中介服務(wù)體系構(gòu)成

　　隨著北京政府對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)的引導(dǎo)，以及行業(yè)中領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)的共同努力下，二手房市場(chǎng)越來越成熟，中介公司之間的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈，中介市場(chǎng)同時(shí)開始向規(guī)范化。操作和打造服務(wù)品質(zhì)，因此規(guī)范和優(yōu)質(zhì)服務(wù)將會(huì)成為中介市場(chǎng)的主題。我愛我家、鏈家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等大型品牌中介公司在這幾年發(fā)展壯大的。同時(shí)，在規(guī)范操作程序和樹立行業(yè)良好形象方面積極努力，出謀劃策，它們無疑也成為了中介市場(chǎng)不可替代的頂梁柱。此外北京各地夫妻店，兄弟店小型中介公司星羅棋布，填充著剩余市場(chǎng)急需規(guī)范。

　　(二)北京房地產(chǎn)中介服務(wù)營(yíng)銷發(fā)展現(xiàn)狀

　　(1)對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)了解。北京市常住人口突破2000萬大關(guān)，達(dá)2018.6萬人，對(duì)北京來說具有標(biāo)志性的意義。北京科技文化環(huán)境分析。過度膨脹的人口數(shù)量讓房屋需求變得更為緊張，首先，目前從行業(yè)發(fā)展來講，北京一手房的市場(chǎng)在漸漸緊縮，而二手房市場(chǎng)卻在不斷的增長(zhǎng)，從09年開始，二手房的交易量已經(jīng)開始大大超過了一手房。因?yàn)楸本┛梢蚤_發(fā)的地越來越少，尤其是市區(qū)，這樣就導(dǎo)致一手房的新增在逐漸減少并且所處地段也逐漸向遠(yuǎn)郊偏移。二手房成為北京市房產(chǎn)的居住類主要市場(chǎng)。房產(chǎn)不同與普通易耗品，它的價(jià)值量大，尤其以北京的房產(chǎn)，標(biāo)的通常在百萬元之千萬元不等。由于房地產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費(fèi)品的同時(shí)也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性各隨著收入的提高得到進(jìn)一步的拓展。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)大，需求層次的多樣化，對(duì)房產(chǎn)中介企業(yè)的營(yíng)銷能力提出了更高的要求。 (2)有龐大的分銷渠道。分銷渠道并不是對(duì)實(shí)體產(chǎn)品的分配，服務(wù)領(lǐng)域同樣存在分銷渠道。服務(wù)產(chǎn)品的具有不可分離性，使得提供服務(wù)的企業(yè)不可能像有形產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)那樣可以通過批發(fā)零售等物流渠道將有形產(chǎn)品送到客戶手中。而服務(wù)營(yíng)銷企業(yè)選擇服務(wù)營(yíng)銷的渠道，多是通過直銷來實(shí)現(xiàn)的。有一線員工直接接觸顧客，產(chǎn)生服務(wù)，交換價(jià)值。而房產(chǎn)中介行業(yè)的銷售渠道為店面直營(yíng)，用高密度的連鎖經(jīng)營(yíng)的方式，追隨新建社區(qū)，在社區(qū)門口開店，實(shí)行社區(qū)就會(huì)有門店的方針，使服務(wù)不斷貼近顧客。作為北京房產(chǎn)中介的領(lǐng)軍企業(yè)的鏈家地產(chǎn)在北京有千余家店鋪，市場(chǎng)追隨者我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司有五百余家店?？梢娭变N作為其銷售渠道的重要性。而另外一種直營(yíng)的方式更為貼近客戶，即駐街，也稱之為外拓。在人流聚集區(qū)，或熱點(diǎn)樓盤的入口處擺拍宣傳，一線人員駐守，提高與潛在客戶的交流。使中介公司的服務(wù)表現(xiàn)得更為具體形象。

　　四、北京房地產(chǎn)中介服務(wù)營(yíng)銷存在的問題及原因分析

　　(一)服務(wù)營(yíng)銷觀念缺失

　　近年來，房地產(chǎn)中介行業(yè)雖然越來越重視服務(wù)營(yíng)銷，但也難以改變長(zhǎng)期來形成的只顧眼前利益，不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的服務(wù)文化。其中不論是企業(yè)的高層管理者還是一線的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，把服務(wù)營(yíng)銷孤立的看待。把服務(wù)營(yíng)銷當(dāng)作是獲取傭金前的簽單手段，主要考慮的是個(gè)人利益與公司利益，少于站在客戶，業(yè)主的角度上考慮適合服務(wù)流程與管理方法。沒有建立起對(duì)服務(wù)營(yíng)銷理念真正的理解。

　　(二)房地產(chǎn)中介服務(wù)營(yíng)銷層次較低

　　現(xiàn)今房產(chǎn)中介公司作為信息服務(wù)的提供者，值得信賴的置業(yè)顧問，往往令人失望。雖然房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人大多稱自己為專業(yè)的房產(chǎn)工作者，但也多是對(duì)原始的商業(yè)信息的收集與發(fā)布，很少有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性評(píng)估分析和預(yù)測(cè)。對(duì)于買方與賣方的業(yè)主顧客來說不夠系統(tǒng)與透明的信息服務(wù)，往往摻雜著太多的不確定因素，不是安全的或可值得托付的服務(wù)。沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮客戶的需求。

　　(三)房地產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)營(yíng)銷人才匱乏

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，即從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等服務(wù)，促成交易。現(xiàn)今房地產(chǎn)從業(yè)人員往往素質(zhì)較低，他們高中畢業(yè)后便可以從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作。做房產(chǎn)銷售是掘金的地方，但工作壓力大，行業(yè)內(nèi)人員流動(dòng)非常大，有人排著隊(duì)入職也有人排著隊(duì)離職。流動(dòng)性較大意味著公司培訓(xùn)成本提高，即使在北京大型的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司對(duì)于員工的培訓(xùn)也僅有3-5天的專業(yè)知識(shí)及企業(yè)文化的培訓(xùn)，難以滿足行業(yè)對(duì)高素質(zhì)人才的需求。所以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)營(yíng)形式也較為粗放。

　　房產(chǎn)中介行業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)中，人才的競(jìng)爭(zhēng)是居于首位的。房產(chǎn)中介需要的人才有兩類類，一是能夠在一線房產(chǎn)工作上有良好表現(xiàn)的銷售精英房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，名副其實(shí)的置業(yè)顧問。二是管理型人才，能夠適應(yīng)公司的管理工作。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人才的缺失也是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較慢的重要因素之一。

　　五、如何提升中介行業(yè)服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力

　　(一)強(qiáng)化服務(wù)營(yíng)銷理念，同時(shí)注重內(nèi)部營(yíng)銷

　　隨著各大中介公司采用最新的技術(shù)，硬件設(shè)施的不斷提高以及客戶的理性和成熟。房地產(chǎn)企業(yè)在爭(zhēng)取新客戶的成本也在不斷地上升。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司必須要樹立以客戶為中心的服務(wù)理念。真正用心服務(wù)客戶，不斷提高服務(wù)品質(zhì)。同時(shí)注重對(duì)員工在知識(shí)技能方面的培訓(xùn)與引導(dǎo)。首先對(duì)于員工進(jìn)行態(tài)度管理，對(duì)員工的態(tài)度及他們的服務(wù)意識(shí)及顧客意識(shí)產(chǎn)生的狀態(tài)進(jìn)行管理，這可以是企業(yè)在服務(wù)戰(zhàn)略中占得有利條件。態(tài)度管理是引導(dǎo)員工服務(wù)營(yíng)銷的基礎(chǔ)。其次各級(jí)部門的管理人員，一線的員工，及后勤支持人員需要信息也完成他們的工作，這些包括工作規(guī)定，產(chǎn)品和服務(wù)特征以及對(duì)顧客的承諾。他們需要了解對(duì)管理層在需要，要求，對(duì)提高業(yè)績(jī)的看法，及客戶需要等內(nèi)容進(jìn)行溝通。如果企業(yè)想要有良好的業(yè)績(jī)這兩者都是必備的。在公司內(nèi)部的溝通中，并不是以上級(jí)向下級(jí)傳遞要求，而是需要雙向溝通，高層管理者，不應(yīng)只向業(yè)績(jī)看齊，更應(yīng)該注重得到員工態(tài)度的反饋。

　　(二)采取差異化營(yíng)銷策略

　　實(shí)行差異化戰(zhàn)略指的是對(duì)不同的細(xì)分市場(chǎng)采取不同的營(yíng)銷策略。最大限度的滿足客戶需求，通過企業(yè)形象，客戶服務(wù)，技術(shù)特點(diǎn)和客戶網(wǎng)絡(luò)等形式，努力形成在本行業(yè)內(nèi)具有特色的東西，是客戶起品牌偏好和忠誠(chéng)。采取差異化營(yíng)銷戰(zhàn)略必須要有創(chuàng)造性的眼光，在服務(wù)方面享有聲譽(yù)，有與銷售渠道的強(qiáng)有力的合作。

　　(三)健全人才培養(yǎng)機(jī)制

　　房產(chǎn)中介企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)造良好的客戶體驗(yàn)需要一大批富有知識(shí)，經(jīng)驗(yàn)，熱情的專業(yè)化高素質(zhì)的營(yíng)銷人才來明確的傳達(dá)出企業(yè)服務(wù)的精髓與內(nèi)涵。針對(duì)各類人才的不同特點(diǎn)和成長(zhǎng)規(guī)律，創(chuàng)新人才工作體制和方法，并且注重整合力量，建立系統(tǒng)結(jié)合、協(xié)調(diào)高效的工作機(jī)制。應(yīng)該積極提供服務(wù)，通過公司內(nèi)部行政支持、精神激勵(lì)和環(huán)境保障，不斷改善各類人才的工作與生活條件，以提高對(duì)人才的吸引力和激勵(lì)。要著眼于創(chuàng)新，建立科學(xué)的選人用人機(jī)制。使人才在市場(chǎng)實(shí)踐中成長(zhǎng)和發(fā)揮作用，能夠不斷得到更新知識(shí)和提升能力的機(jī)會(huì)。建立健全人才的保障和激勵(lì)機(jī)制，切實(shí)為各類人才提供包括生活、學(xué)習(xí)、工作在內(nèi)的保障和激勵(lì)措施，激勵(lì)員工成才。

　　(四)建立健全客戶滿意度考核制度化

　　能夠?yàn)轭櫩吞峁┝己玫姆?wù)質(zhì)量是對(duì)企業(yè)的利益而言是非常明顯的，如果因?yàn)橐獙⒏淖兎?wù)質(zhì)量作為頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的權(quán)宜之計(jì)，就會(huì)使工作失敗的幾率增大。改進(jìn)質(zhì)量需要組織中的每一個(gè)人都必須重視質(zhì)量，關(guān)注嘗試改變質(zhì)量的方法，它需要領(lǐng)導(dǎo)層級(jí)管理人員的可定與支撐，也需要下層一線的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的支持與熱情。達(dá)到一種雙贏的局面。人的行為對(duì)服務(wù)企業(yè)很重要，而服務(wù)的傳遞過程也重要。而建立健全客戶滿意度考核制度化可以通過規(guī)范化技能化，態(tài)度和行為，服務(wù)提供者的可接近性和靈活性，給予客戶的可靠性和忠誠(chéng)感，在發(fā)生問題時(shí)的補(bǔ)救能力，與企業(yè)的名譽(yù)和可信性等6個(gè)方面展開客戶滿意度的服務(wù)質(zhì)量體系考察。

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