房地產(chǎn)銷(xiāo)售問(wèn)題及解決方案
房地產(chǎn)銷(xiāo)售水平的高低對(duì)項(xiàng)目的成敗起到至關(guān)重要的作用,并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。下面由學(xué)習(xí)啦小編給大家分享房地產(chǎn)銷(xiāo)售問(wèn)題及解決方案,歡迎參閱。
房地產(chǎn)常見(jiàn)問(wèn)題及解決方式
1、 能否按時(shí)交房
能否按時(shí)交房是每個(gè)買(mǎi)房者擔(dān)心的事,我很能理解,但請(qǐng)您放心:
說(shuō)實(shí)話,我們比您更擔(dān)心,因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在開(kāi)發(fā)的是一期工程,下面還有二期、三期,土地都已經(jīng)買(mǎi)好了,這是我們的第一個(gè)項(xiàng)目,就是創(chuàng)口碑的,如果不能按時(shí)交,再怎么做二期工程,誰(shuí)還敢買(mǎi)?我們又怎么敢做,敢在XX市發(fā)展?何況我們?cè)谌珖?guó)各大城市都又有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,從還未出現(xiàn)過(guò)逾期交房現(xiàn)象,只有提前交樓的。
能否按時(shí)交房,關(guān)鍵是看資金能夠同時(shí)到位,有的開(kāi)發(fā)商為什么不能按時(shí)交房,并不是不想建,而是資金缺口,我們是拿客戶的錢(qián),為客戶建房子,資金能夠按時(shí)到位要看項(xiàng)目的整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程。況且房子賣(mài)得這么好,資金絕對(duì)是沒(méi)問(wèn)題的。
先生/女士,能不能按時(shí)交房,其實(shí)我們比您更擔(dān)心,在您購(gòu)買(mǎi)我們產(chǎn)品的時(shí)候我們會(huì)和您簽訂一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,這份合同是要在房管局備案的,里面明確規(guī)定了關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任,我們定的賠付標(biāo)準(zhǔn)也比較高,雖然對(duì)于您一戶來(lái)說(shuō)可能不是太多,但是咱們項(xiàng)目有上千戶業(yè)主呢,這樣賠付下來(lái)也是一個(gè)天文數(shù)字了,都說(shuō)開(kāi)發(fā)商唯利是圖,就是為了不損失這些違約金,我們也不敢不按時(shí)交房啊!
2、 質(zhì)量問(wèn)題
這個(gè)公司一貫視質(zhì)量如生命,目前開(kāi)發(fā)的是一期,是大規(guī)模推出,分塊建設(shè),滾動(dòng)發(fā)展。下面還有二期、三期,到時(shí)候一期就是二期的樣板房。一期不賺錢(qián)、質(zhì)量不好,二期、三期到了賺錢(qián)的時(shí)候則賣(mài)不出去了,這種賠本生意還能做嗎?
我們分析,為什么目前國(guó)內(nèi)有的開(kāi)發(fā)商的房子建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題相當(dāng)嚴(yán)重,主要是開(kāi)發(fā)機(jī)制所決定的,選擇建設(shè)單位時(shí)認(rèn)交情,看關(guān)系,而不是看信譽(yù)和實(shí)力,工程項(xiàng)目又采用承建制,往往是層層轉(zhuǎn)包下去。而且中間還存在回扣和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段,這樣能保證工程質(zhì)量嗎?這邊房?jī)r(jià)已定,那邊則轉(zhuǎn)包一次要賺一次錢(qián),到最后工程隊(duì)賺的就所剩無(wú)幾了,他只好為您買(mǎi)水貨材料建筑了,能保證質(zhì)量嗎?
而我們則不同,所有材料采購(gòu)都由我們工程部統(tǒng)一進(jìn)行,只要工地有人,就有我們的技術(shù)專家現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督施工,質(zhì)量是絕對(duì)確保的。再說(shuō)我們簽訂的合同,處處保護(hù)消費(fèi)者的利益,工程完成后,要由質(zhì)檢部門(mén)驗(yàn)收合格才能交付,如果是因質(zhì)量問(wèn)題而不能交付,或者返工,公司將蒙受巨大的損失,我們能不顧建設(shè)質(zhì)量嗎?
×先生,請(qǐng)您放心,質(zhì)量是絕對(duì)沒(méi)有問(wèn)題的,那么我們現(xiàn)在就把它訂下來(lái),現(xiàn)在驗(yàn)收房子比以前要復(fù)雜得多。
3、 價(jià)格問(wèn)題
成本分析法:×先生,一分價(jià)錢(qián)一分貨,這您肯定是相信的,我們這個(gè)價(jià)格已經(jīng)是沒(méi)有什么利潤(rùn)了,我們是剪力墻結(jié)構(gòu),成本比高層貴20%,這個(gè)地段又是不久的鬧市區(qū),環(huán)境好,交通方便,地價(jià)成本又比其它地點(diǎn)要貴。我們房子的地段,質(zhì)量、房型、環(huán)境都是一流的,好的東西一向是不二價(jià)的,您去商店買(mǎi)東西,名牌一般都不二價(jià),買(mǎi)房子呢,應(yīng)該首選信用好,質(zhì)量好,服務(wù)好的,買(mǎi)得放心,住得也安心,×先生,一分錢(qián)一分貨,只有錯(cuò)買(mǎi),沒(méi)有錯(cuò)賣(mài),您說(shuō)對(duì)吧?
另外,物業(yè)的價(jià)值必須物有所值,物超所值,在價(jià)格的背后,每一個(gè)投資者都在考慮所獲利益的多少,這也是每個(gè)投資者真正應(yīng)考慮的,買(mǎi)房看價(jià)格,更要看實(shí)惠。從一個(gè)物業(yè)看投資者的回報(bào)率,不能從單一的價(jià)格出發(fā)。
成本分析,第一,建筑成本高,因?yàn)槭强蚣芙Y(jié)構(gòu),土地價(jià)格,各種稅費(fèi)、拆遷費(fèi)用,請(qǐng)建筑單位人工費(fèi),加上成本如水泥鋼筋,有錢(qián)還不一定能在這里拿地,因?yàn)闆](méi)關(guān)系是拿不到土地的。
4、 客戶要求回家商量,考慮時(shí)。
?比較比較
×先生,不管您是否買(mǎi)我們的房,我們的話都已經(jīng)講到:說(shuō)實(shí)話,您覺(jué)得行就買(mǎi),不行就去比較。但我們可以自信說(shuō)一句,只要您是真正想買(mǎi)房,最終還是會(huì)到我們這里來(lái),在我們這買(mǎi)了房的很多客戶都是這樣比較來(lái)比較去,最終還是覺(jué)得我們這兒好。
?商量商量
擔(dān)心資金周轉(zhuǎn)有問(wèn)題暫不能買(mǎi)
請(qǐng)問(wèn)您做哪一行?不論做哪一行,從來(lái)沒(méi)有人說(shuō)自己的資金有多余的,都希望生意越做越大,資金越投越多。×先生,請(qǐng)問(wèn)您上次和家人團(tuán)聚是什么時(shí)候,看得出您是一個(gè)成功的商人,但不見(jiàn)得您就是位稱職的丈夫和父親,我想不是您不愿意,主要是您還沒(méi)找到一個(gè)溫馨的家。那么,您做得這么辛苦為了什么呢?還不是為了給愛(ài)人一個(gè)浪漫的家,給孩子成長(zhǎng)創(chuàng)造出一個(gè)良好的環(huán)境,趁著今天有能力的時(shí)候,拿一部分錢(qián)出來(lái)改善自己的生活,用這個(gè)錢(qián)買(mǎi)個(gè)心情舒暢,買(mǎi)個(gè)健康也是值得的。
人生苦短,享樂(lè)及時(shí),生意場(chǎng)上風(fēng)險(xiǎn)迭出,而不動(dòng)產(chǎn)是最好的回避風(fēng)險(xiǎn)的港灣。老話說(shuō):“雞蛋不要放在一個(gè)籃子里”,應(yīng)該分散投資,分散風(fēng)險(xiǎn)。
×先生,您今天帶了多少錢(qián),我們訂下來(lái)。
銷(xiāo)售的三板斧
a. 保值升值
b. 入市良機(jī)
c. 我們的房子是最好的,價(jià)格是最優(yōu)的。
A.保值升值
買(mǎi)房無(wú)論是居住還是作為投資,實(shí)際上都是一種投資行為,因?yàn)橘I(mǎi)房一次投入的資金較大,作為投資肯定是要有回報(bào)率的,您今天30萬(wàn)買(mǎi)一套房,肯定希望它明年變成40萬(wàn)甚至50萬(wàn),那怎樣才能有更高的回報(bào)呢?依我做房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn),源引香港地產(chǎn)大王李嘉誠(chéng)的話來(lái)說(shuō)決定房子能否升值,最主要的有三大因素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段,那地段為什么這么重要呢?就拿我們的房子為例,我們這里并不是市中心,但交通方便,公交車(chē)都在門(mén)口上車(chē),平價(jià)市場(chǎng)就在附近,生活方便,再說(shuō)服裝市場(chǎng)就在斜對(duì)面,生活方便。政府在這交通要道建設(shè)了這么多年,已完全成規(guī)模,可以說(shuō)這里是居住的最好地段,它跟老市區(qū)比,比較開(kāi)闊,還鬧里取靜,對(duì)身體大有好處,像這樣地段的房子想要的人是越來(lái)越多,需求量是越來(lái)越大,但地是越來(lái)越少,所以說(shuō)它的高升值潛力是非常大的,您說(shuō)對(duì)嗎?從房地產(chǎn)本身來(lái)講,房子是永遠(yuǎn)增值的。
買(mǎi)房永遠(yuǎn)都是最穩(wěn)的,是長(zhǎng)線投資,永遠(yuǎn)增值,保值。我們國(guó)家人多地少,人口每年增長(zhǎng)2%,土地每年減少1.5%,土地是不可再生的資源,這些決定了地價(jià),地產(chǎn)的增值,因此買(mǎi)房子是最穩(wěn)的投資,買(mǎi)什么都不如買(mǎi)房子。
B.入市良機(jī)
×先生,我覺(jué)得您現(xiàn)在考慮買(mǎi)房,絕對(duì)是入市的好時(shí)機(jī),現(xiàn)在整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)肯定會(huì)有一個(gè)見(jiàn)底回升的趨勢(shì)。就像股票,股票賺錢(qián)不等于所有的股票都賺錢(qián),也不等于什么時(shí)候入市都賺錢(qián),所以選擇什么時(shí)候入市相當(dāng)重要,現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年的低谷,肯定要回升,肯定要好轉(zhuǎn)。為什么呢?早在96年,____就提出將房地產(chǎn),作為龍頭行業(yè)來(lái)發(fā)展,帶動(dòng)72個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,作為國(guó)家在各方面對(duì)房地產(chǎn)加以扶持,尤其是銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款。國(guó)家還提倡個(gè)人的小額貸款,住房貸款都是為了扶持房地產(chǎn)上的發(fā)展。您看現(xiàn)在很多樓盤(pán)都可以按揭,您現(xiàn)在一定要抓住這個(gè)機(jī)會(huì),做任何事都是一開(kāi)始機(jī)會(huì)好,您走在別人的前面就是贏家,咱們市有100萬(wàn)人口,有很多人需要買(mǎi)房,但買(mǎi)不起,所以國(guó)家正在推行按揭法,按揭買(mǎi)房就是國(guó)際流行趨勢(shì)。等到按揭普遍推廣,您就沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)了,比方說(shuō)一套房子50萬(wàn),按國(guó)際上最流行的按揭方式,可以提供八成30年按揭,那么首期付20%,10萬(wàn)元,以后每月1000元,那誰(shuí)買(mǎi)不起?那時(shí)不是說(shuō)有錢(qián)就能買(mǎi)到好房子的。買(mǎi)房看準(zhǔn)入市時(shí)機(jī),絕對(duì)是最好的投資方式。