房地產(chǎn)銷售論文范文

　　房地產(chǎn)營銷是建立在市場營銷體系之上的,是市場營銷的一個(gè)重要組成部分,房地產(chǎn)營銷通過對(duì)房地產(chǎn)市場潛在的需求進(jìn)行綜合性的評(píng)價(jià)和分析,進(jìn)而指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。下面學(xué)習(xí)啦小編給大家分享房地產(chǎn)銷售論文范文，歡迎參閱。

　　房地產(chǎn)銷售論文范文1

　　摘 要：文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)目前環(huán)境下的狀況，對(duì)品牌營銷、綠色環(huán)保營銷、服務(wù)營銷等不同營銷方式進(jìn)行分析，提出針對(duì)不同的市場形勢、消費(fèi)者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點(diǎn)，有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷售，加快資金回籠。

　　關(guān)鍵詞：營銷策略 品牌營銷 綠色環(huán)保營銷 服務(wù)營銷

　　中圖分類號(hào)：F293.3

　　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

　　文章編號(hào)：1004-4914(2013)07-279-02

　　一、房地產(chǎn)市場營銷的概念

　　營銷，簡單地說，就是用科學(xué)的方法分析市場上的需求，并生產(chǎn)出能滿足市場需要的產(chǎn)品。所謂房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營方針和目標(biāo)為指導(dǎo)，通過對(duì)企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營環(huán)境的分析，找出機(jī)會(huì)，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場，以達(dá)到占有市場，促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)行為。

　　從某種意義上講，房地產(chǎn)營銷是在對(duì)市場的深刻理解的基礎(chǔ)上的策劃工作。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。與一般商品市場營銷相比，房地產(chǎn)營銷有市場營銷的共性，也有其個(gè)性，市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷策略創(chuàng)新的背景

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場自2008年開始調(diào)控，在國家各種調(diào)控政策的影響下，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)銷售狀況舉步維艱。據(jù)中房信統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%，增幅比1～11月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，比2011年回落2.6個(gè)百分點(diǎn);其中，住宅銷售面積增長2%，辦公樓銷售面積增長12.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額64456億元，增長10%，增速比1～11月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，比2011年回落1.1個(gè)百分點(diǎn);在2012年排名前20名的房企中，有一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)沒有能夠?qū)崿F(xiàn)銷售目標(biāo)。

　　如今，國家的宏觀調(diào)控政策未有絲毫松動(dòng)的跡象，在政策日益趨緊的情況下，幾乎所有的地產(chǎn)商都開始節(jié)衣省食，儲(chǔ)備過冬。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)比拼的不再是誰大，而是比誰的銷售資金回籠的快，能夠熬過去的希望就越大。所以，加速房產(chǎn)的銷售，已經(jīng)成為房產(chǎn)企業(yè)順利度過難關(guān)的最重要手段，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)積極探索營銷策略。

　　三、房地產(chǎn)營銷策略剖析

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)過2009年、2010年的井噴，現(xiàn)在賣方市場已是一去不復(fù)返，所以，根據(jù)目前的市場狀況，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要積極探索房地產(chǎn)營銷的策略，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

　　1.積極展開品牌營銷。從企業(yè)的角度看，品牌營銷對(duì)房地產(chǎn)業(yè)意義十分重大，能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來巨大的經(jīng)營效益。一般來說，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，多數(shù)樓盤不愁銷售。然而，隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的日趨成熟，競爭日益激烈，單靠產(chǎn)品本身很難保持對(duì)消費(fèi)者長久的吸引力。而品牌所包含的不僅是房子本身，它還包含著情感和文化及與消費(fèi)者的情感溝通;不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí)，更是企業(yè)的無形資產(chǎn);能強(qiáng)化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮重要的作用，為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營效益。從消費(fèi)者的角度看，現(xiàn)在人們生活品質(zhì)提高了，選擇的機(jī)會(huì)更多，消費(fèi)者購房行為也日益挑剔。人們對(duì)房子的需求不僅僅是安身立命的場所，而且是價(jià)值、身份的體現(xiàn)。品牌作為一種質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)值的承諾，可以增強(qiáng)消費(fèi)者的購買信心，加速購買行為的發(fā)生。如今許多消費(fèi)者在購房時(shí)，不再找樓盤買房，而熱衷于找品牌。

　　總而言之，品牌作為一種最有效的資源，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)克敵制勝的法寶，發(fā)展壯大的利器。品牌競爭代替產(chǎn)品競爭是市場發(fā)展的必然趨勢，一個(gè)強(qiáng)勢地產(chǎn)品牌能夠讓產(chǎn)品規(guī)避單純的價(jià)格戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，建立和培育品牌是房地產(chǎn)企業(yè)最經(jīng)濟(jì)的投資。

　　2.踐行綠色環(huán)保營銷。房地產(chǎn)綠色營銷是指房地產(chǎn)企業(yè)為謀求自身與環(huán)境的和諧共存而把綠色生態(tài)觀念引入其營銷活動(dòng)，并指導(dǎo)其策劃與實(shí)施的過程，其本質(zhì)就是綠色營銷理論在房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐運(yùn)用。綠色營銷觀念是以環(huán)境保護(hù)為導(dǎo)向的一種全新的營銷觀念，是生態(tài)文明時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)謀求生存和發(fā)展的必然選擇，也是未來綠色文明社會(huì)對(duì)企業(yè)的必然要求。房地產(chǎn)綠色營銷通過一系列綠色營銷組合手段來滿足消費(fèi)者對(duì)綠色住宅的需求，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、消費(fèi)者效益和企業(yè)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，最終為實(shí)現(xiàn)人與自然的可持續(xù)發(fā)展。可以從三個(gè)方面理解房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷的必要性。

　　對(duì)企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)為了樹立自己的品牌形象，就必須在生產(chǎn)中采購和使用綠色建材，開發(fā)綠色生態(tài)環(huán)境，生產(chǎn)綠色品牌產(chǎn)品。綠色品牌的開發(fā)營銷可以塑造企業(yè)形象，在市場上，可以拉近企業(yè)與消費(fèi)者的距離，得到消費(fèi)者的支持和社會(huì)的認(rèn)可，最終轉(zhuǎn)化為企業(yè)的商業(yè)競爭優(yōu)勢，推動(dòng)企業(yè)利潤的提升，提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的潛力。對(duì)消費(fèi)者來說，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，人們生活水平日益改善，消費(fèi)者對(duì)各種產(chǎn)品的需求從生理需求向心理需求發(fā)展?，F(xiàn)代生活的快節(jié)奏給人們帶來越來越大的身心壓力，環(huán)境優(yōu)美的綠色住宅也成為人們逃避繁忙工作，釋放壓力的良好場所，成為人們生理上、心理上的緊密依賴品，成為人們滿足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要場所。住房的舒適性、陶冶性、祥和性和文化性是消費(fèi)者追求的目標(biāo)，也應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)的著力點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)踐行綠色環(huán)保營銷理念就顯得意義特別重大。

　　3.全面開展服務(wù)營銷。同樣的產(chǎn)品，在市場競爭的激烈中，怎樣才能使自己產(chǎn)品戰(zhàn)勝對(duì)手，立于不敗之地呢?這里面，除了品牌、價(jià)格、促銷等諸多手段外，服務(wù)牌也是必不可少的一張。有調(diào)查表明，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物質(zhì)產(chǎn)品日漸豐富，人們對(duì)服務(wù)需求的增長遠(yuǎn)高于對(duì)物質(zhì)產(chǎn)品需求的增長。服務(wù)營銷不僅要求服務(wù)能體現(xiàn)品牌的價(jià)值，還要與眾不同，同時(shí)，需要服務(wù)的產(chǎn)品越復(fù)雜，對(duì)服務(wù)工作的要求也越高，這些因素使得服務(wù)營銷越來越重要?？梢钥隙ǖ卣f，今后的營銷時(shí)代將是服務(wù)營銷比拼的時(shí)代。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者提供真實(shí)的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對(duì)所感興趣的樓盤有全方位地了解，確立初步的認(rèn)知和傾向。在售中服務(wù)階段，開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)。在售后服務(wù)階段，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)主提出的問題要給予及時(shí)地反饋與解決。在現(xiàn)實(shí)中，消費(fèi)者往往能獲得前兩個(gè)層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯(cuò)卻無人接手進(jìn)行處理，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，這對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)影響是很大的。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的問題給予及時(shí)地反饋與解決;并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時(shí)代發(fā)展的必然，同時(shí)也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 　　當(dāng)然，房地產(chǎn)服務(wù)營銷不僅包括對(duì)現(xiàn)實(shí)顧客的服務(wù)，而且也包括對(duì)潛在顧客的服務(wù);不僅要提高顧客現(xiàn)實(shí)的滿意度，還要提高預(yù)期的滿意程度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)服務(wù)營銷管理，強(qiáng)調(diào)以市場為中心和以顧客為上帝的服務(wù)營銷觀念，使其內(nèi)容和形式更加豐富，并向?qū)I(yè)化、社會(huì)化、全方位化方向發(fā)展，使之成為有力的競爭優(yōu)勢之一。

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展且不斷規(guī)范的時(shí)期，消費(fèi)者對(duì)住房需求愈發(fā)理性，服務(wù)營銷在房地產(chǎn)銷售中越來越重要，服務(wù)品質(zhì)的好壞將直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　四、開展房地產(chǎn)營銷策略創(chuàng)新的關(guān)鍵因素

　　在房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個(gè)關(guān)鍵的因素，這對(duì)企業(yè)的營銷順利開展影響巨大，主要有以下幾個(gè)方面：

　　1.房地產(chǎn)營銷前要積極展開市場調(diào)查工作?，F(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營。在這基礎(chǔ)上，建造好的房屋才能符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。社會(huì)在不斷變革，環(huán)境的變化、需求的變化既給企業(yè)帶來發(fā)展的機(jī)遇，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來生存的威脅。

　　所以，房地產(chǎn)企業(yè)如能夠通過市場調(diào)查，了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見，找到住房開發(fā)的最佳市場切入點(diǎn)，企業(yè)就能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會(huì)，規(guī)避市場的風(fēng)險(xiǎn)，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

　　2.房地產(chǎn)營銷要有完整的綠色營銷理念。房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷應(yīng)該是完整的，全面的理念，不再是單純的綠地的規(guī)劃，應(yīng)該在產(chǎn)品、包裝、價(jià)格、分銷、促銷和銷售服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)上貫徹綠色原則，并科學(xué)地予以組合運(yùn)用。首先，積極開發(fā)綠色產(chǎn)品，從生產(chǎn)、使用到回收處理的整個(gè)過程中對(duì)環(huán)境污染最小，生產(chǎn)符合有關(guān)規(guī)定的有利于資源再生的產(chǎn)品。綠色產(chǎn)品是企業(yè)實(shí)施綠色營銷的支撐點(diǎn)，事實(shí)證明，誰擁有綠色產(chǎn)品，誰就會(huì)擁有市場。其次，強(qiáng)化產(chǎn)品的綠色包裝。綠色包裝是綠色營銷的引擎，要把以促銷為主的包裝觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐员Ｗo(hù)生態(tài)環(huán)境為主的包裝觀念。綠色包裝是指對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行可回收利用的、具有環(huán)保功能的包裝。強(qiáng)化這一包裝能最大限度地降低產(chǎn)品在消費(fèi)過程中對(duì)環(huán)境造成的污染和對(duì)人身造成的損害。再次，合理制定綠色價(jià)格。綠色產(chǎn)品是經(jīng)有關(guān)部門通過嚴(yán)格認(rèn)證以后，獲得綠色產(chǎn)品標(biāo)志的產(chǎn)品，在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等方面都有較高的要求。因此，在成本構(gòu)成方面與一般產(chǎn)品也有所不同，除了要考慮生產(chǎn)、經(jīng)營過程中所發(fā)生的一般成本、費(fèi)用以外，還必須考慮綠色資源的開發(fā)和運(yùn)用所付出的代價(jià)、為保證清潔的成本、開發(fā)和運(yùn)用綠色包裝所增加的成本、廢棄物的回收及處理所增加的成本等。最后，開辟綠色銷售渠道。選擇怎樣的銷售渠道是企業(yè)營銷的關(guān)鍵。選擇綠色渠道，要注意選擇在消費(fèi)者心中具有良好綠色信譽(yù)的代理商、批發(fā)商和零售商，以便維護(hù)綠色產(chǎn)品的形象;要以回歸自然的裝飾為標(biāo)志來設(shè)立綠色產(chǎn)品專營機(jī)構(gòu)或?qū)９?，便于消費(fèi)者識(shí)別和購買;要合理設(shè)置供應(yīng)配送中心和簡化供應(yīng)配送系統(tǒng)及環(huán)節(jié);要建立全面覆蓋的銷售網(wǎng)絡(luò)，不斷提高綠色產(chǎn)品的市場占有率;在選擇經(jīng)銷商時(shí)注意該經(jīng)銷商所經(jīng)營的非綠色商品與綠色商品的相互補(bǔ)充性和非排斥、非競爭性，謀求中間商對(duì)綠色產(chǎn)品的忠誠度，進(jìn)而大力推銷綠色商品。

　　企業(yè)要靈活運(yùn)用綠色營銷組合，使綠色產(chǎn)品、綠色包裝、綠色價(jià)格和綠色銷售服務(wù)相互配合，融為一體。只有這樣，才能確保綠色需求的可持續(xù)增長、綠色營銷得到全民的認(rèn)同。

　　總之，房地產(chǎn)營銷的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)是以人為本和誠信經(jīng)營，這是社會(huì)進(jìn)步的客觀要求，實(shí)際上，社會(huì)生活中沒有任何一種營銷策略完全優(yōu)于另外一種渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在營銷過程中應(yīng)不拘泥于一種銷售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實(shí)際情況，針對(duì)不同的市場形勢、消費(fèi)者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點(diǎn)，在樓市的寒冬里，做好營銷工作，有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷售，加快資金回籠，企業(yè)就能在市場中不斷生存發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　房地產(chǎn)銷售論文范文2

　　[摘要] 營銷理念是企業(yè)營銷活動(dòng)的指導(dǎo)思想，營銷理念的正確與否，是企業(yè)成功的關(guān)鍵，本文通過對(duì)消費(fèi)需求變化的分析及房地產(chǎn)經(jīng)營實(shí)踐活動(dòng)的總結(jié)，提出了房地產(chǎn)營銷的新理念。

　　[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)營銷新理念

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求越來越高，房地產(chǎn)的消費(fèi)觀念發(fā)生了很大的變化，房地產(chǎn)開發(fā)商只有迎合這些變化，適時(shí)地調(diào)整自己的營銷理念和營銷策略，才能夠在激烈的市場競爭中獲勝。針對(duì)目前的消費(fèi)者需求，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)樹立以下營銷理念:

　　一、品牌營銷

　　所謂品牌，就是房地產(chǎn)樓盤和企業(yè)形象的含金量。品牌是一項(xiàng)重要的無形資產(chǎn)，它可以為企業(yè)帶來超額的收益和無窮的發(fā)展動(dòng)力。從目前來看，品牌營銷在樓市競爭中并不十分激烈，但一些精品社區(qū)走俏市場的現(xiàn)實(shí)告訴我們，隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入市場和人們住宅消費(fèi)觀念的提升，品牌正逐漸成為人們關(guān)注的重點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)商品的高價(jià)位決定了消費(fèi)者在購買住宅時(shí)投入的不僅僅是貨幣，還傾注了極大的情感希望，包含著對(duì)開發(fā)商的信賴。在這種情況下，一些知名度低、口碑差的開發(fā)商將越來越“窘”，而一批宣傳到位、知名度高、品牌好的開發(fā)商開發(fā)出的品牌房則備受青睞。如在深圳，萬科“四季花城”以其準(zhǔn)確的市場定位、新穎的規(guī)劃設(shè)計(jì)獲得市場熱烈反應(yīng)，被評(píng)為“國家康居示范小區(qū)”，“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”，繼深圳萬科四季花城成功后，短短幾年，萬科四季花城系列迅速在全國主要城市遍地開花，武漢的萬科四季花城、上海的萬科四季花城、沈陽的萬科四季花城、南昌的萬科四季花城還有成都的萬科四季花城，牢牢建立和鞏固了四季花城的項(xiàng)目品牌，也建立了萬科的企業(yè)品牌，并有助于萬科企業(yè)的其他產(chǎn)品品牌的建立，如其后的城市家園等項(xiàng)目。現(xiàn)在，人們只要聽說是萬科開發(fā)的產(chǎn)品，就會(huì)產(chǎn)生高品質(zhì)的概念。所以，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和買方市場的形成，實(shí)施品牌戰(zhàn)略既是行業(yè)發(fā)展的需要，也是企業(yè)發(fā)展的需要，更是市場發(fā)展的需要。

　　二、服務(wù)營銷

　　美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家西奧多.萊維物曾經(jīng)指出，新的競爭已不是發(fā)生在各個(gè)企業(yè)在其工廠中生產(chǎn)什么產(chǎn)品，而是發(fā)生在其產(chǎn)品能提供什么附加利益。作為房地產(chǎn)業(yè)主要服務(wù)環(huán)節(jié)的物業(yè)管理，是“寓經(jīng)營管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中完善經(jīng)營管理”的以服務(wù)為核心的行業(yè)，物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量優(yōu)劣已成為決定開發(fā)企業(yè)物業(yè)營銷業(yè)績的重要因素，處在激烈競爭環(huán)境中房地產(chǎn)項(xiàng)目，無不依賴于更高層次的物業(yè)管理以提升其營銷品位。

　　國外和我國香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概念。以美國為例，經(jīng)歷60多年市場磨練的美國物業(yè)管理行業(yè)，大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價(jià)、交易、咨詢等項(xiàng)服務(wù)，美國注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求要保障管理物業(yè)的租售，在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護(hù)工作。在他們看來，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分發(fā)揮。

　　在香港地區(qū)，物業(yè)管理公司大多采用科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的管理模式。具體體現(xiàn)在三個(gè)方面：就物業(yè)管理的內(nèi)容來看，不僅包括傳統(tǒng)物業(yè)管理的七大方面，還包括小區(qū)內(nèi)商業(yè)、學(xué)校、娛樂、飲食等配套設(shè)施的管理;就制定物業(yè)管理措施來看，通過確定物業(yè)管理活動(dòng)中可以控制和影響的因素，判斷對(duì)業(yè)主影響的程度，制定相應(yīng)的措施;就物業(yè)管理的目標(biāo)來看，除了包括常規(guī)的治安、清污等，也有完善的各種應(yīng)急措施。近年來，由于香港地區(qū)房地產(chǎn)市場不景氣，為了增加物業(yè)價(jià)格抗跌的能力，業(yè)主們把更多的注意力放到了物業(yè)管理上。聘請(qǐng)一家專業(yè)程度高、信譽(yù)良好的物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理樓宇，已經(jīng)成為物業(yè)交易的一個(gè)賣點(diǎn)。

　　近年來在內(nèi)地迅猛發(fā)展業(yè)務(wù)的香港物業(yè)管理企業(yè)，無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯、歐思諾，無一例外地以房地產(chǎn)服務(wù)綜合優(yōu)勢占領(lǐng)市場，寓經(jīng)營、管理于服務(wù)之中，體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競爭實(shí)力。進(jìn)一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，不難發(fā)現(xiàn)，香港地區(qū)規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)都以提供物業(yè)經(jīng)營管理綜合服務(wù)為特色。

　　但是，我們也應(yīng)該看到，我國物業(yè)管理市場作為房地產(chǎn)市場體系中的要素市場還遠(yuǎn)未成熟，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，率先認(rèn)定服務(wù)營銷觀念，貫徹服務(wù)策略，有利于其獲得市場競爭優(yōu)勢。

　　三、文化營銷

　　房地產(chǎn)，不再僅僅是鋼筋水泥加設(shè)備器具的組合，它已經(jīng)成了業(yè)主本身的追求、業(yè)績、理念、歸宿甚至一種精神的映射。房地產(chǎn)文化營銷的操作，可以發(fā)掘歷史淵源和傳統(tǒng)，塑造樓盤的品種和個(gè)性，渲染樓盤的藝術(shù)氛圍和情調(diào)，以迎合特殊消費(fèi)群體的心理和物質(zhì)需求，并以此提升產(chǎn)品的價(jià)格。文化品牌又可以細(xì)分為三種。

　　1.打“人文文化牌”。即借助于人文環(huán)境，促銷其樓盤。上海新明星花園就是一個(gè)典范，開發(fā)商把目標(biāo)定位在讓居民能愉快地生活在一個(gè)處處滿意的、充滿美好情趣的高質(zhì)量的生活空間上。它們不僅利用名人效應(yīng)以及各種文化活動(dòng)創(chuàng)建“文化園區(qū)”，同時(shí)也在項(xiàng)目的總體規(guī)劃或每一個(gè)細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)上成分體現(xiàn)獨(dú)特的藝術(shù)風(fēng)格。通過先進(jìn)的理念和文化營銷戰(zhàn)略使新明星花園獲得了巨大的成功。

　　2.打“金融文化牌”。外灘是上海最早的金融一條街，這里集中了歐陸風(fēng)格建筑的精品，金陵路、延安路、外灘的延安大廈“金融文化街”，延續(xù)了萬國建筑博覽的風(fēng)格，在設(shè)計(jì)上煞費(fèi)苦心，使整幢大樓與外灘融為一體。

　　3.打“商業(yè)文化牌”。這不僅體現(xiàn)在一些老商業(yè)街，更體現(xiàn)在一些新崛起的商業(yè)街。如北京的新東方廣場、西單文化廣場等，集購物、娛樂、休閑于一體，使人們?cè)谫徫锏耐瑫r(shí)，也享受到了北京古都的歷史文化氛圍。

　　一張張“文化牌”無疑提升了樓盤的價(jià)值，也說明了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正不斷走向成熟。這不僅使房地產(chǎn)產(chǎn)品的品位提高了，對(duì)居民文化素質(zhì)和修養(yǎng)的提高也會(huì)起到積極的促進(jìn)作用。

　　四、生態(tài)環(huán)境營銷

　　圍繞住宅的綠色環(huán)境開展?fàn)I銷活動(dòng)，從原來簡單的綠化率、綠地面積，上升到請(qǐng)專業(yè)園林設(shè)計(jì)部門做環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，并詳細(xì)標(biāo)明花木品種、名稱、數(shù)量和種植位置，在此基礎(chǔ)上提出生態(tài)環(huán)境概念，這是現(xiàn)代人所追求的時(shí)尚，也是現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的必然趨勢。

　　強(qiáng)調(diào)住宅的生態(tài)環(huán)境，實(shí)質(zhì)上是追求一種高效、節(jié)能、環(huán)保、健康舒適、生態(tài)平衡的居住環(huán)境，它不僅符合自然生態(tài)規(guī)律的要求，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及住房條件的不斷改善，住房的生態(tài)環(huán)境將成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中最重要的指標(biāo)之一。目前在國內(nèi)雖然沒有實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的住房生態(tài)化或生態(tài)化住宅，但是從住房市場的發(fā)展趨勢來看，強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境或在這方面有所建樹的房地產(chǎn)項(xiàng)目都有較好的市場前景。

　　五、知識(shí)經(jīng)濟(jì)營銷

　　21世紀(jì)呼喚知識(shí)經(jīng)濟(jì)，21世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)概念的提出，住宅業(yè)也體現(xiàn)出了知識(shí)經(jīng)濟(jì)的理念。

　　1.“學(xué)區(qū)”的概念。“學(xué)區(qū)”對(duì)中國的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，是一個(gè)全新的概念。在我國，人才的競爭越來越激烈，父母都希望子女能學(xué)有所成，在社會(huì)上站穩(wěn)腳跟，所以，越來越多的人在買房置業(yè)時(shí)，首先考慮的因素便是教育環(huán)境。開發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃階段，首先要考慮的就是建學(xué)校，且學(xué)校的硬件設(shè)備要全面、方便、設(shè)計(jì)合理。

　　2.“社區(qū)文化”的概念。將社區(qū)辦成學(xué)區(qū)，自然會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的社區(qū)文化。因?yàn)樯鐓^(qū)中有學(xué)校，而學(xué)校中也會(huì)有社區(qū)，學(xué)校與社區(qū)相互開放，資源共享，再加上功能齊全的公建和大面積的綠化，人、自然、知識(shí)這三個(gè)元素就構(gòu)成了典型的社區(qū)文化。學(xué)校的行業(yè)準(zhǔn)則和道德規(guī)范必將影響社區(qū)內(nèi)居民的思想行為，社區(qū)的教育環(huán)境所產(chǎn)生的濃郁的學(xué)習(xí)氛圍與文明、優(yōu)雅的學(xué)校風(fēng)尚，將對(duì)社區(qū)的每個(gè)居民產(chǎn)生良好的影響，學(xué)校精良一流的硬件設(shè)施和雄厚的師資力量也為居民的各項(xiàng)教育提供了可靠的發(fā)展條件;另一方面，社區(qū)居民中有專長、有才干的人也可以成為學(xué)校無償?shù)慕逃Y源。社區(qū)文化不僅是一種氛圍，也體現(xiàn)著開發(fā)商的實(shí)力和項(xiàng)目的品牌。

　　3.“智能化”的概念。人類進(jìn)入21世紀(jì)，只有智能化住宅理念才能支持社區(qū)的文化氛圍。盡管智能化住宅的投入非常大，但住宅中智能化的含量越大，今后所得到的回報(bào)也就越高。這不僅是由于它所蘊(yùn)涵的新住房消費(fèi)理念可以滿足部分消費(fèi)者的需求，更重要的是其超前的投入迎合了市場發(fā)展的要求，具有增值的潛力。目前，國內(nèi)對(duì)智能化雖然尚無明確和標(biāo)準(zhǔn)的定義，但其核心卻是公認(rèn)的，即適應(yīng)信息社會(huì)的各種需要，給投資者和使用者帶來經(jīng)濟(jì)效益，這是信息時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)所提出的新的和更高的要求。

　　參考文獻(xiàn):

　　[1]葉建平:《房地產(chǎn)市場營銷》北京:中國人民大學(xué)出版社2000年4月

　　[2]呂萍:《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》北京:中國人民大學(xué)出版社2002年4月

　　房地產(chǎn)銷售論文范文3

　　2012年度已經(jīng)過去一半，在這半年的時(shí)間中我通過努力的工作，也有了一點(diǎn)收獲，跨過年中，我感覺有必要對(duì)自己的工作做一下總結(jié)。目的在于吸取教訓(xùn)，提高自己，以至于把工作做的更好，自己有信心也有決心把下半年的工作做的更好。下面我對(duì)上半年及六月份的工作進(jìn)行簡要的總結(jié)：

　　關(guān)于上半年及六月份工作我總結(jié)有如下幾點(diǎn)，首先是對(duì)年度的總結(jié)：第一，總體工作業(yè)績不是很理想，年業(yè)績目標(biāo)五十萬現(xiàn)今只完成了46%(近二十三萬)，離年度目標(biāo)還有一定的距離!第二，整年度自我對(duì)工作熱誠不夠高，重視度不高。第三，對(duì)轄區(qū)分行團(tuán)隊(duì)的管理力度不夠，很多任務(wù)與相關(guān)制度沒有落實(shí)到位。第四，對(duì)公司的向心力不夠，很多資源沒有充分有效利用。其次下面我六月份的工作進(jìn)行總結(jié)：1、沒有完成自定的業(yè)績目標(biāo)。2、完成了轄區(qū)聯(lián)華花園城社區(qū)盤源進(jìn)行了又一次整合細(xì)分，租售資源信息清晰。3、對(duì)筍盤與主推盤以及有效盤源重視度不夠高，尤其表現(xiàn)在對(duì)主推盤的推薦不夠積極配合，沒有真正做到資源的合理有效利用。4、對(duì)經(jīng)紀(jì)的管理鞭策不到位，讓他們對(duì)工作產(chǎn)生一定的惰性甚至開小差。5、沒有第一時(shí)間把握好業(yè)主及客人第一動(dòng)態(tài)，導(dǎo)致有部分資源流失。6、關(guān)于公司的制度沒有明確化，執(zhí)行不到位。7、對(duì)新經(jīng)紀(jì)工作心態(tài)與技能缺少相關(guān)的培訓(xùn)。8、個(gè)人自己具有一定的惰性，沒有做好自己本分的工作。

　　最后由于自己管理不到位不嚴(yán)厲，聽到同行陸陸續(xù)續(xù)簽單了，心里滿是壓抑的感覺，同時(shí)也為他們感到開心，因?yàn)樽C明我們這里是有市場的。但是我會(huì)堅(jiān)持不懈的，我相信通過自己的努力，爭取使自己的業(yè)務(wù)管理水平提到一個(gè)更高的高度，把自己的所學(xué)到的東西運(yùn)用到工作當(dāng)中，并利用這些知識(shí)教會(huì)戰(zhàn)友達(dá)到我自己的目標(biāo)。 希望帶出一支戰(zhàn)無不勝，攻無不勝的圣神之軍，與戰(zhàn)友們齊心協(xié)力，共同完成團(tuán)隊(duì)年度目標(biāo)。

　　下面是我對(duì)下半年乃至七月份的工作計(jì)劃與安排：首先，第一，嚴(yán)格執(zhí)行公司的一切規(guī)章制度。第二，開發(fā)更多更優(yōu)質(zhì)房客資源，提高業(yè)績。第三，堅(jiān)持引進(jìn)新人才，提高團(tuán)隊(duì)力量為公司未來發(fā)展培養(yǎng)更多精英強(qiáng)將。第四，嚴(yán)格把控珍惜好任何一個(gè)有效客源及盤源，做到無一遺漏錯(cuò)失。第五，組織三堂以上關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的銷售技能與心態(tài)的培訓(xùn)課，同時(shí)加深提高自我工作水平。其次，關(guān)于七月份的工作重點(diǎn)我們將放在客源及主推盤攻略，1，自制戶外宣傳資料外發(fā)，重點(diǎn)區(qū)域下橋水果市場，1號(hào)執(zhí)行至今已有兩位客人聞?dòng)嵍鴣?，其中已成功簽一租了，效果比較明顯。2，自己親自把關(guān)帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)把握跟緊好每一位有效客源，爭取七月來個(gè)量的突破。3，嚴(yán)格重視執(zhí)行筍盤主推盤推薦制度，積極配合好各分行工作并要求各經(jīng)紀(jì)無條件履行相關(guān)工作。4，維系及開發(fā)好現(xiàn)轄區(qū)所有在租在售房源，要求大家地毯式清查消化。5，加強(qiáng)對(duì)各經(jīng)紀(jì)的工作技能與心態(tài)培訓(xùn)。6，重視網(wǎng)絡(luò)開發(fā)利用，達(dá)到經(jīng)紀(jì)名下日常利用網(wǎng)絡(luò)四個(gè)以上。

　　2012年新的季度已經(jīng)來臨，新的任務(wù)擺在眼前，艱巨而圣神。作為公司分行主管，我深感自己肩負(fù)擔(dān)子有多么重，但是相信我們會(huì)把這份壓力化作動(dòng)力，以高昂的斗志，飽滿的熱情，全心身帶領(lǐng)我們的精英團(tuán)隊(duì)投入新的工作中去，為實(shí)現(xiàn)我們的全年度工作銷售任務(wù)不懈努力。最后，預(yù)祝2012年度的銷售任務(wù)圓滿完成。