房地產市場調查有哪些方法
房地產市場調查有哪些方法
一份好的調查資料應該是最新的。因為只有最新的調查資料，才能反映市場的現實狀況，并成為企業(yè)制定市場經營策略的客觀依據。那么房地產市場調查有哪些方法?下面小編告訴大家，希望幫助到大家。
房地產市場調查方法：詢問調查法
詢問調查法是以詢問的方式作為收集資料的手段，以被詢問人的答復作為調查資料依據的調查方法。它是市場調查的一種基本方法，又稱為直接調查法。
詢問調查法一般是將事先準備好的調查事項，以不同的方式向被調查者提出詢問。它包括如下三個內容。其一，意見詢問。希望被調查者對所詢問的事項提出自己的意見和評論性的見解。其二，事實詢問。只要求被調查人據實回答。其三，闡述詢問。這是想要深入了解被調查人的購買行為、購買動機等內在心理活動。詢問調查法按其內容傳遞方式的不同，又可分為訪談調查、電話調查、郵寄調查、留置問卷調查等具體方法。
1.訪談調查
訪談調查是調查者面對面地向被調查者詢問有關問題，應答者的回答可以當場記錄。調查方式可以采用請進來、走出去、召開座談會等形式進行一次或多次調查。
這種調查方式優(yōu)點在于面對面調查可以直接了解被調查人的態(tài)度，對調查提綱進行及時的修改和補充，具有較大的靈活性，被調查者回答準確，反應比較快、比較詳細。因此，它適合于調查比較復雜的問題。
訪談調查方式的主要缺點是，費用高;調查結果受制于調查人員的業(yè)務水平和態(tài)度;如果調查地區(qū)廣，則信息反饋不易及時;如果被訪問者不在家難以見面，則影響訪談效果。
2.電話調查
電話調查是由調查人員根據事先確定的抽樣要求，用電話向被調查人詢問，借以收集資料。此法優(yōu)點是成本低，資料收集快，不受地區(qū)限制，可按擬定的統(tǒng)一詢問表詢問，便于統(tǒng)一處理，適宜訪問不易接觸到的被調查者。隨著電話通信在我國迅速普及，此調查法具有一定的發(fā)展前途。
電話調查法的缺點在于，調查對象只限于有電話的用戶;不易取得被調查者的合作;談話的時間不能太長，僅限于詢問較簡單的問題，不能用于較為復雜的問題調查;無法顯示照片、圖表等背景材料。
3.郵寄調查
郵寄調查又稱通信調查，是將設計好的調查表寄給被調查人，由被調查人按調查表的要求填寫并寄回。
郵寄調查優(yōu)點在于，調查成本低，調查區(qū)域廣;被調查人可以自由地、充分地回答問題，使答案較為真實可靠，可以避免調查人員主觀偏見。但這種調查方式的缺點是調查表回收率低，回收時間長影響調查效果;被調查者可能誤解問卷中某些問題的含義;答卷可能由別人代答，失去調查對象的代表性。
4.留置問卷調查
留置問卷調查法是面談法與郵寄調查法的結合，調查者將設計好的問卷交給被調查人，并說明填寫要求，被調查人填好后，再由調查人員定期收回。留置問卷調查法的優(yōu)點在于，回收率高，被調查人有較充裕時間作答，避免誤解，提高作答的質量。其缺點是所需費用較多，時問較長。
房地產市場調查方法：觀察調查法
觀察調查法是指調查者通過直接觀察和記錄被調查者的言行來收集資料的一種方法。通常使用以下兩種方式進行直接觀察。
1.調查人員直接觀察
調查者在現場觀察和統(tǒng)計，耳聞目睹客戶對市場的反應和公開的言行。
2.利用設備間接觀察
調查者利用錄音機、錄像機、照相機、監(jiān)測器、測錄器等現代化器械，間接對市場中人們的行為進行觀察，以收集資料。
觀察調查法是現場實地觀察消費者的行為，并以某種動作的積累、統(tǒng)計作為調查結果的方法。它是從側面觀察被調查者的反應，而不直接向調查者提出問題，所以被調查者往往是在不知不覺中被調查的。如在房地產交易場所、房地產建筑工地記錄參觀人數、咨詢人數、咨詢內容、停留的時間、關心的熱點等。所得的資料真實性強，較為客觀，所收集資料的可靠性要比詢問法強;調查人員不易介入偏見，調查資料更加深入詳細;觀察的結果有較高的準確性，可以減少調查中的工作誤差。
觀察調查法缺點為，所需時間長、費用大;易受時間和空間條件限制，只能觀察到正在發(fā)生的現象和一些表面情況，難以發(fā)現事物的內在聯系與矛盾;尤其是無法探知被調查者的動機、偏好等內在心理活動。
房地產市場調查方法：實驗調查法
實驗調查法是從影響調查對象的若干因素中，選出一個或幾個因素作為實驗因素，在其余因素不變的條件下，了解實驗因素變化對調查對象的影響。在復雜的社會經濟現象中，調查對象往往受到多種因素的影響。在許多情況下，調查者不需要對各種因素全部了解，只想集中了解其中一個或幾個因素，這就需要使用實驗調查法。房地產市場實驗調查法通?？刹捎靡韵聝煞N方式。
1.實驗求證法
實驗求證法是從自然科學中引進的。它的工作原理是衡量一個變量(原因)對另一個變量的作用效果。它的運行機制是先在小范圍內實驗，然后根據結果來分析該種方法能否在大范圍內推廣。使用這種方法，可以為企業(yè)提供十分有用的數據。但由于房地產市場具有地區(qū)性、個案性特點，市場條件千差萬別;又加之市場環(huán)境中一些不可控制和不可量化的因素，如國家有關房地產政策大幅度調整、消費者的購買動機和購買心理的復雜變化等，使得實驗求證法不可能如自然科學那樣十分精確。
為了能取得比較準確的實驗數據，除設置小規(guī)模的實驗市場外，還可以同時建立模擬不同地區(qū)市場條件的比較市場。如住宅開發(fā)中的商品住宅樣品問、樣品樓乃至實驗開發(fā)小區(qū)。經過反復比較、分析，可以達到預期的調查目的。
2.隨機嘗試實驗法
隨機嘗試實驗法又稱盲目測試法，主要用來測試產品的功能和適用性。如在戶型設計中，企業(yè)為了準確掌握消費者的需求偏好，往往通過競賽和評獎的方式征集各種不同風格、不同功能的住宅設計方案;或者把已建成的樣品按比例縮小成實體模型，請消費者和設計者比較、評判，從中產生最佳設計，再組織大范圍建設和推銷。
實驗調查法所得數據，比其他方法要精確一些。但由于實驗法投資較大，實驗周期較長，往往容易喪失市場時機，因此該法帶有一定的風險性。
房地產市場調查的原則
準確性原則
調查資料必須真實地、準確地反映客觀實際?？茖W的決策建立在準確的預測的基礎之上，而準確預測又應依據真實的市場調查資料。只有在準確的市場調研資料的基礎上尊重客觀事實，實事求是地進行分析，才能瞄準市場，把握市場，作出正確的決策。調查資料的準確性取決于以下三個方面。
1.市場調研人員的技術水平
調查人員的技術水平決定了他們在調查中技巧的使用水平，對問題的敏銳程度，對整體調查方案的理解程度，以及資料的篩選、整理、分析水平等。
2.市場調研人員的敬業(yè)精神
市場調研在大多數情況下是一項很辛苦的工作，并不是簡單地翻閱報紙、發(fā)發(fā)問卷，或者隨便找個人談談話那樣輕松。大多數情況下，市場調研的需求都是在影響決策的諸多因素均不明朗的情形下產生的，因而市場調研人員必須具備一種科學的態(tài)度、敬業(yè)的精神才能做好。淺嘗輒止的工作態(tài)度是做不好市場調研的。
3.資料提供者是否持客觀態(tài)度
被調查對象是否持客觀態(tài)度，是否說出他們內心真實的想法，會直接影響到調研結果的準確性。在現實生活中，人們有時會言行不一致。而市場調研人員往往并沒有考慮到這一點。有時完全聽取消費者的意見可能會有欺騙性，但又不能忽視消費者的意見。怎么辦?解決問題的關鍵是要很好地理解顧客，要清楚地判斷他們所說的話是否是他們心里所想。而這樣做的方法就是最大限度地利用多種信息渠道，利用多方面的資料信息相互驗證，并予以科學判斷，以提高調查資料的真實性。
時效性原則
一份好的調查資料應該是最新的。因為只有最新的調查資料，才能反映市場的現實狀況，并成為企業(yè)制定市場經營策略的客觀依據。在市場調研工作開始進行之后，要充分利用有限的時間，盡可能在較短的時間里搜集更多的所需資料和信息，避免調查工作的拖延。否則不但會增加費用支出，而且會使決策滯后，貽誤時機。因此，市場調研應該順應瞬息萬變的市場形勢，及時反饋信息，以滿足各方面的需要。
全面性原則
這一原則是根據調查目的，全面系統(tǒng)地收集有關市場經濟信息資料。市場環(huán)境的影響因素很多，既有人的因素，也有經濟因素、社會因素、政治因素等，甚至有時國際大氣候對市場環(huán)境也有較大影響。由于各因素之間的變動是互為因果的，如果單純就事論事地調查，而不考慮周圍環(huán)境等因素的影響，就不能把握事物發(fā)生、發(fā)展甚至變化的本質，就難以抓住關鍵因素得出正確的結論。這一點，在房地產市場調研方面體現得尤為突出。房地產開發(fā)不可能離開一個城市的社會、經濟發(fā)展，因此一個完整全面的市場調查應包括宏觀的背景情況，如社會政治經濟環(huán)境、自然環(huán)境、區(qū)域因素以及整個市場的物業(yè)開發(fā)量、吸納量、需求量、總體價格水平、空置率等內容，還應包括對消費者的調查、對競爭對手與競爭樓盤的調查等內容。
針對性原則
對于特定項目的市場調研，還應遵循“針對性”原則。比如在房地產市場調研中，不同物業(yè)的目標客戶群體是不同的，不同客戶群體對房屋的偏好各異，比如中等收入家庭購房時更關注價格，而高收人家庭購房時則會更注重環(huán)境與景觀等。市場調查的目的，就是要準確把握住不同客戶群體問方方面面顯著或是細微的差別，最終抓住目標客戶群，這也是物業(yè)銷售成功的關鍵之一。
創(chuàng)造性原則
市場調研是一個動態(tài)的過程，雖然有科學的、程序化的步驟，但任何環(huán)節(jié)都需要創(chuàng)意的幫助，市場調研的創(chuàng)造性思維應貫穿于整個調研設計和實施過程中。有創(chuàng)意的調研人員，總是能十分敏銳地捕捉那些有價值的信息，并深入地挖掘它們。創(chuàng)造性調研的特點之一，是根據調研中發(fā)現的有價值的信息，提出一個很有創(chuàng)意的假設，然后運用各種調研方法進一步去證明這種假設是否確實存在;創(chuàng)造性調研的特點之二，是拋開那些傳統(tǒng)的、先人為主的思維方式，采用準確、直接的調研新手段、新方法。
調研的創(chuàng)造性實際上是市場調研最有價值的特性，是調研人員營銷知識、調研技術、思維能力的綜合體現，當然也是有效市場調研最有力的保障。有創(chuàng)意的調研總是來自調研人員對市場的把握、對營銷的理解，以及對調研技法的精通。
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