房地產市場調查分析(2)
房地產市場調查分析篇二
《中國房地產市場問題分析與對策》
【摘要】房地產業(yè)作為我國國民經濟的支柱型產業(yè)，面臨著投資過熱，房價增長快，市場運行機制不完善，剛性需求不足，供需矛盾尖銳等問題，要解決這些矛盾必須同時運用有形的手和無形的手的協(xié)調作用，在加大宏觀調控力度的同時完善市場的運行機制。
【關鍵詞】房地產市場;發(fā)展現(xiàn)狀;問題;對策
近年來，隨著我國經濟的發(fā)展和產業(yè)結構的不斷完善，房地產日益成為經濟領域的焦點。作為商品，由于經濟發(fā)展，人民富足，消費水平的提高使人們對住房的需求擴大，要求提高。人們對房子的追求從建國初期的“能住”到現(xiàn)今的“適住”。作為投資項目，正是由于房地產行業(yè)需求旺盛，不同行業(yè)的企業(yè)“聞利而來”，都企圖在房地產行業(yè)分一杯羹。需求帶動供給的提高，供給又刺激需求的增長，中國的房地產業(yè)正是在這樣的循環(huán)中被越炒越熱，成為我國經濟增長的引擎和國民經濟的支柱型產業(yè)。與我國其他產業(yè)相比，房地產業(yè)異軍突起為我國的經濟增長帶來新鮮血液。同時房地產業(yè)的聯(lián)動效應還刺激了其他產業(yè)的發(fā)展，如建筑業(yè)，中介服務業(yè)等。特別是在2008年金融危機，在我國其他產業(yè)紛紛受到影響的時候，唯獨房地產行業(yè)一枝獨秀。房地產行業(yè)的發(fā)展推動了我國城市化進程，促進人民水平提高，擴大了國內的消費需求，因此房地產行業(yè)的發(fā)展對我國經濟是具有重要意義的。但是隨著房產泡沫問題、剛醒需求不足等問題的出現(xiàn)，我們又不得不正視在我國房地產業(yè)繁榮的背后存在的問題。只有將這些問題解決，我國的房地產市場才能真正的健康，繁榮的發(fā)展。
1 我國房地產的發(fā)展現(xiàn)狀
1.1房地產投資過熱。需求帶動供給的增長，近些年，我國房地產業(yè)的投資情況一直呈增長趨勢，從2000年以后，中國的房地產投資出現(xiàn)高度增長的趨勢。就2013年與2012年相比來看，全國房地產開發(fā)投資增長速度提高了6.6%，2013年1月到9月份，全國房地產開發(fā)投資達61120億元，同比實際增長19.7%。其中住宅投資41979億元，增長19.5%，占房地產開發(fā)總投資比重的68.7%。
以2013年1月份為折點，2013年1月份到2月份投資增速比2012年1月份到12月份投資增速高了6.6%，2013年1月份到9月份的投資增速在22.8%這一基礎上，雖上下波動，但波動趨勢小，呈現(xiàn)穩(wěn)定的局面。
施工面積方面，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積603982萬平方米，同比增長15.0%，其中，住宅施工面積443102萬平方米，增長12.5%。房屋新開工面積144900萬平方米，增長7.3%，增速提高3.3個百分點;其中，住宅新開工面積106055萬平方米，增長6.4%?？傮w來看我國我房地產投資占GDP比重仍高出國際要求水平，我國房地產投資呈現(xiàn)過熱的情況。
1.2房價增長速度過快。近些年來，房價高已不再是新鮮事，中國的房價隨著人們需求的增高，以及投資開發(fā)強度的提高，被俞炒俞高。由于發(fā)地產開發(fā)存在暴利，房地產業(yè)的投資熱度不斷上漲，接踵而至的便是房價的虛高。房價高刺激商家利潤增長，商家有利可圖，便增大對房地產業(yè)的投入。房價與投資熱便形成惡性循環(huán)。以一、二線城市為例，2013年北京、上海、南京市平均房價分別為36，299元/㎡，26，818元/㎡，17，034元/㎡，同比去年增長分別為27.41%，12.73%和20%，雖然2013年初，國家政策明確規(guī)定要限制房價，但是我國主要一、二線城市房價仍呈現(xiàn)增長的趨勢。
2 我國房地產發(fā)展中存在的問題
2.1房地產市場運行機制不完善。我國仍處在社會主義初級階段，雖然近些年，我國的經濟呈飛速增長之勢，產業(yè)結構逐漸完善，但是我國的市場機制仍存在弊端，經濟市場化程度不夠。房地產雖然已發(fā)展成為國民經濟的支柱型產業(yè)，但房地產市場的機制仍不夠完善。房地產市場機制不完善主要體現(xiàn)在市場交易、資源配置等問題上。房地產市場的發(fā)展帶動了中介服務的發(fā)展，但在我國的房產中介服務中存在著大量的虛假廣告與欺詐行為，。在進行市場交易時，一些不法商家囤積居奇，哄抬房價，自賣自買導致市場交易環(huán)境紊亂;在資源配置上，我國房地產市場投資開發(fā)結構不合理，盲目開發(fā)國土資源，只注重開發(fā)數(shù)量而忽略了開發(fā)質量，導致大量國土資源的浪費。信息交流不對稱，資源配置不合理，導致房地產市場廠商謀取暴利，消費者為高房價買單，我國貧富差距的矛盾在房地產市場需求上也逐步顯現(xiàn)，生活在高收入水平的消費者可以擁有兩套，三套甚至更多的住房，但是許多低收入者住房難卻成為生活最大的困難，這也由此產生了“蝸居”“蟻群”等群體。因此，資源配置不合理，貧富差距大，導致了我國房地產市場結構矛盾。另外，我國不斷加強對房地產宏觀調控的力度，以行政手段限制需求與供給，以政府強制力控制房價的持續(xù)增長，這都體現(xiàn)了我國市場機制不健全，需要政府宏觀調控來維持。
2.2房地產市場剛性需求不足。什么是剛性需求?是人們想購買房子的心情與愿望，還是人們手握人民幣對房子有切切實實的購買力?如果是后者，我們還能說中國房地產的剛性需求會持續(xù)“剛”下去?現(xiàn)今的中國經濟面臨通貨膨脹與人民幣升值的雙重壓力，在這樣的情況下，人們擔心大量熱錢涌入從而紛紛購置房源，以備今后房價猛漲之虛。但實際上，熱錢涌入只是短期的，無法形成長期的消費需求。另外，雖然我國人均GDP在持續(xù)增長，但其增長的幅度遠不如房價的增長幅度，許多低收入者不能留在大城市，都是因為買不起房子，而在我國低收入者或者中等收入又占據(jù)相當大的比例。沒有錢，剛性需求怎么剛的起來?在房地產市場的供給方面，房地產企業(yè)面臨國有企業(yè)壟斷以及自身實力不足的雙重壓力。國有企業(yè)和壟斷企業(yè)得到國家政策的大力支持，但卻只能依靠提高價格的方式來增加利潤，一些民營企業(yè)，卻因為只注重眼前利益而忽視了長遠利益，對核心競爭力以及產品質量的重視程度不足，導致我國民營企業(yè)很難躋身國家領先企業(yè)行列。中國房地產的發(fā)展，不是以強大的實業(yè)為基礎，實業(yè)力量不足難以支撐剛醒需求。總之，我國房地產市場的剛性需求已經越來越疲軟，房地產市場呈現(xiàn)虛繁榮的景象。
2.3房地產市場供需矛盾突出。房地產市場的生產要素——土地，是一種很特殊的生產要素，它具有稀缺性和不可再生性，人多地少是我國的一個基本國情，中國人口密度為每平方公里132人。土地資源稀缺，但是資源配置卻不完善，許多商家為了一時利益而過度開發(fā)土地資源，導致資源的浪費。我們說土地資源配置不完善，不如說土地資源配置稀缺，土地資源具有空間性和無法轉移性，我們不能像“南水北調”一樣，把人口密度小，土地資源富裕的地方的土地轉移的土地資源需求緊張的地方。正是由于土地資源的這一特性，導致了房地產市場的供給與人口數(shù)量不斷增長的矛盾越來越激烈。房地產市場的供給與需求的矛盾還體現(xiàn)在區(qū)域之間的矛盾上，這與我國區(qū)域經濟發(fā)展不平衡的基本國情是基本匹配的，我國房價長得最快的城市，亦是我國經濟發(fā)展最好的城市，諸如北京，上海等一線城市，由于經濟發(fā)展快，外來人口增多，導致住房需求提高。人們?yōu)榱烁玫纳钏胶凸べY水平而不斷向一線城市涌入，但城市的土地資源是固定的，不會隨著人多而生長出來，因此東部發(fā)達城市的房地產供求矛盾要遠遠比西部地區(qū)的要突出。依據(jù)全國房地產市場數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)，我國深圳，廣州的供求變化率差值已分別達到-24.30% 和-30.39%，但佳木斯，遵義等西部城市的供求變化率差值卻分別為+0.46%和+4.20%(數(shù)值為正“+”表明：城市供給價格增速超過需求增速;數(shù)值為負“-”表明：需求關注熱點增速已超越供給增速。)
3 相關政策建議
3.1 加強宏觀調控的力度。房地產作為我國國民經濟的重要組成部分，其市場機制仍不健全，需要政府的宏觀調控手段來規(guī)范其運行。
(1)完善相關法律法規(guī)的建設，如在房地產市場的交易過程中，對于一些中介機構的虛假廣告以及欺詐問題，要采取嚴厲的措施打擊，規(guī)范市場行為。在土地資源開發(fā)上，要嚴格投資開發(fā)審批程度，防止國家土地資源的過度開發(fā)。
(2)在通過限價限購來控制房地產市場的需求的同時，采用限賣來控制房地產市場的供給，防止不法商人通過自買自賣來炒作房價，造成房價的虛高，對于房地產市場實行從緊的供地政策，限制土地資源的供給。
(3)有針對性的進行宏觀調控，不同的市場運行特點不同，出現(xiàn)的問題也不用。如在東部發(fā)達地區(qū)出現(xiàn)的問題是對于房子需求旺盛而供給不足，而在西部地區(qū)則出現(xiàn)了供給大于需求的現(xiàn)象，針對這樣的差異化問題，政府的調控必須具體問題具體分析，才能有的放矢，對癥下藥。
(4)國家干部，地方領導的思想教育問題。我國房地產市場混亂的一個重要原因便是官商勾結，謀取暴利。因為房地產成為帶動地方經濟發(fā)展的強心劑，很多地方領導為了政績，為了經濟的虛假繁榮，便放松了對房地產市場的監(jiān)管力度。因此必須幫助地方領導樹立正確的政績觀。
(5)完善住房保障制度。由于貧富差距和房價虛高問題，我國許多低收入者住房出現(xiàn)問題，解決低收入者的住房問題是國家完善社會福利保障制度，促進社會和諧穩(wěn)定的重要舉措。因此必須對低收入者和存在住房問題的群體實行政策上的幫助，如建立健全社會保障制度，加強經濟適用房的建設，以及以稅收為杠桿，給予低收入這稅收的優(yōu)惠政策等。
3.2刺激剛性需求。要刺激剛性需求，必須從兩方面著手：
(1)大力發(fā)展經濟，完善勞動分配制度，提高人均收入水平。人們只有收入水平提高了，才能帶動消費水平的提高，才能真正的形成剛性需求。
(2)發(fā)展實業(yè)實力，鼓勵企業(yè)樹立長期發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展核心競爭力，在注重土地開發(fā)，項目投資數(shù)量的同時也要兼顧質量。
3.3完善市場運行機制，提高信息的公開度與透明度，做到信息對稱，推動市場的良性競爭。我國雖不斷利用宏觀調控的措施來規(guī)范房地產市場的運行，但是市場要真正健康的發(fā)展，離不開自身機制的健全。國家在使用宏觀調控手段的同時，必須尊重經濟的運行規(guī)律，利用市場無形的手來解決問題。
3.4樹立創(chuàng)新意識，不斷探尋新方法措施，積極引進和吸收外國解決房地產問題的先進經驗，并將其與我國的具體國情相結合。
【參考文獻】
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[4]李鐵.中國房地產問題.
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