項目市場分析及定位
市場調(diào)查是取得市場信息,進(jìn)行現(xiàn)代化管理的重要手段。為此，下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理項目市場分析及定位相關(guān)內(nèi)容，歡迎參閱。
項目市場分析及定位篇一
摘要：在當(dāng)前市場形勢下，培養(yǎng)市場營銷人才是一項復(fù)雜的事業(yè)，需要進(jìn)行長期的投入。針對當(dāng)前的市場競爭的激烈性，應(yīng)該在科學(xué)理念的指導(dǎo)下制定教學(xué)目標(biāo)，進(jìn)行合理地培訓(xùn)，探索出能夠解決現(xiàn)實(shí)問題的途徑，為我國的市場營銷事業(yè)的發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。
關(guān)鍵詞：市場定位;市場營銷
一、我國市場營銷人才培養(yǎng)存在的問題
市場定位下，針對營銷人才的培養(yǎng)需要面對很多新情況和新問題，這些問題的出現(xiàn)使得人才培養(yǎng)面臨諸多挑戰(zhàn)，因此對這些問題進(jìn)行分析，有利于相應(yīng)解決方案的制定。1.市場營銷專業(yè)教育目標(biāo)不清。在進(jìn)行市場營銷方面的人才培養(yǎng)的過程中，其課程內(nèi)容的設(shè)定需要明確的指向性，以實(shí)現(xiàn)教學(xué)的針對性。但是當(dāng)前市場營銷人才培養(yǎng)的目標(biāo)正處于較為模糊的狀態(tài)，在全局上，目標(biāo)的設(shè)置過于寬泛，無法發(fā)揮出這個專業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，致使一些高校在進(jìn)行教學(xué)的過程中出現(xiàn)教育的偏差，造成教學(xué)重點(diǎn)過于分散的局面，使得培養(yǎng)的人才偏離了能力培養(yǎng)的軌道。2.教學(xué)模式陳舊?，F(xiàn)在的教學(xué)模式依舊沿襲舊的傳統(tǒng)，教師依然只注重理論知識的講解，而疏于實(shí)踐能力的培養(yǎng)，使得學(xué)生們在學(xué)會市場營銷方面的知識之后只能儲存在腦海里，而不能利用其解決現(xiàn)實(shí)市場營銷中出現(xiàn)的問題。理論在失去了實(shí)踐的鍛煉的情況下是蒼白無力的，這種教育模式使得市場營銷人才培養(yǎng)存在較為嚴(yán)重的弊端，已經(jīng)無法適應(yīng)當(dāng)前市場營銷的發(fā)展實(shí)際，針對這種市場營銷人才培養(yǎng)方式進(jìn)行改革十分必要。3.課程內(nèi)容單調(diào)。一直以來，市場營銷的課程設(shè)置都是注重整體性，而習(xí)慣性地忽略了個性化的發(fā)展?，F(xiàn)實(shí)證明，當(dāng)前的課程都是按照基礎(chǔ)課、專業(yè)基礎(chǔ)以及專業(yè)課這樣的模式進(jìn)行設(shè)定，雖然能夠發(fā)揮一定的積極作用，可以使知識之間實(shí)現(xiàn)緊密的連接，讓其具備較強(qiáng)的邏輯聯(lián)系，但是如此的模式也引發(fā)了一些問題，對實(shí)踐方面的內(nèi)容采取了忽視的態(tài)度，這種弊端造成的負(fù)面影響較為明顯。
二、我國市場營銷人才培養(yǎng)對策
1.以培養(yǎng)復(fù)合型人才為目標(biāo)。市場營銷人才的培養(yǎng)需要在對現(xiàn)實(shí)情況考量的基礎(chǔ)上進(jìn)行，培養(yǎng)出的人才應(yīng)該具備較強(qiáng)的綜合實(shí)力，不但要掌握豐富的市場營銷知識，還要能夠?qū)⑵湓谑袌鰻I銷實(shí)踐中進(jìn)行靈活的運(yùn)用，使其能夠很好地解決現(xiàn)實(shí)中遇到的各種狀況。但是一個出色的市場營銷人才不僅僅要掌握市場營銷知識，還應(yīng)該系統(tǒng)、綜合地掌握經(jīng)濟(jì)方面的各種學(xué)科知識。2.改變教學(xué)方式。針對當(dāng)前的狀況，應(yīng)該讓教學(xué)方式適應(yīng)當(dāng)前的發(fā)展實(shí)際，聘任具備時代精神的教師開展教育活動，使教師團(tuán)隊的整體素質(zhì)能夠適應(yīng)人才培養(yǎng)的需要。建設(shè)合理的教師教學(xué)鼓勵機(jī)制，激發(fā)他們的教學(xué)熱情，使其能夠在教學(xué)中培養(yǎng)出更多的市場營銷方面的高素質(zhì)人才，確保這些人才具備較高的能力。
三、總結(jié)
在當(dāng)前市場形勢下，培養(yǎng)市場營銷人才是一項復(fù)雜的事業(yè)，需要進(jìn)行長期的投入。針對當(dāng)前的市場競爭的激烈性，應(yīng)該在科學(xué)理念的指導(dǎo)下制定教學(xué)目標(biāo)，進(jìn)行合理地培訓(xùn)，探索出能夠解決現(xiàn)實(shí)問題的途徑，為我國的市場營銷事業(yè)的發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。本文分析了我國的市場營銷行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，解讀了我國市場營銷人才培養(yǎng)存在的問題，提出了我國市場營銷人才培養(yǎng)對策。
項目市場分析及定位篇二
旅游房地產(chǎn)是中國特有的叫法，所以在國外直接關(guān)于“旅游房地產(chǎn)”的概念主要以“度假地房地產(chǎn)”、“休閑房地產(chǎn)”為主。分時度假以分時出售度假產(chǎn)品的居住權(quán)被國外首先應(yīng)用，旅游房地產(chǎn)這種產(chǎn)品才得以發(fā)展。這種銷售模式到了中國以后，旅游房地產(chǎn)朝著更多元化的方向發(fā)展，景觀住宅、度假酒店、酒店式公寓等多種產(chǎn)品都成為了旅游房地產(chǎn)的開發(fā)類型?；谏鲜鲈颍瑖怅P(guān)于旅游房地產(chǎn)的研究內(nèi)容主要體現(xiàn)在對分時度假的研究成果上。Woods認(rèn)為分時度假概念既具有分時使用權(quán)的意思，也包括時段交換權(quán)的內(nèi)容[1]。
Adrian從經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和市場營銷角度進(jìn)行研究，認(rèn)為分時度假的供應(yīng)市場不均衡現(xiàn)象日益顯現(xiàn)，實(shí)力強(qiáng)大的項目開發(fā)者逐漸贏得市場優(yōu)勢[2]。Clever用實(shí)證方法研究了德國旅游房地產(chǎn)的投資現(xiàn)狀，認(rèn)為房地產(chǎn)商逐漸看好旅游業(yè)的投資環(huán)境，人們在休閑社會來臨的背景下將有更多的閑暇時間，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)潛力很大[3]。Blank對分時度假的市場前景持樂觀的態(tài)度，但銷售策略上的不合理和不科學(xué)破壞了目前的市場形象，亟待改善[4]。Hobson提出建立私人所有房產(chǎn)俱樂部的模式，另辟蹊徑研究了度假房地產(chǎn)的銷售方式，認(rèn)為此種方法新穎而有參考價值[5]。Rezak強(qiáng)調(diào)定價的關(guān)鍵性作用，認(rèn)為在對分時度假產(chǎn)品制定價格之前，應(yīng)詳細(xì)了解項目所在地的社會發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)競爭實(shí)力[6]。
John認(rèn)為分時度假產(chǎn)品的消費(fèi)群體多為中產(chǎn)階層，較富裕并且綜合素質(zhì)較高，多數(shù)購買動機(jī)為考慮節(jié)約未來休閑成本[7]。Sparks針對澳大利亞分時度假產(chǎn)品的業(yè)主進(jìn)行了一次心理價值的調(diào)查，認(rèn)為置業(yè)者認(rèn)可分時度假，主要是因為此類產(chǎn)品滿足閑暇需求、彰顯身份地位、產(chǎn)品保值增值[8]。總體來說，近些年來國外主要針對分時度假來研究，這只是旅游房地產(chǎn)的一個方面，應(yīng)用性成果也多體現(xiàn)在研究報告和實(shí)務(wù)操作中，但是從學(xué)術(shù)理論的層面來講，研究探討不多，相應(yīng)成果也較少。我國對旅游房地產(chǎn)的相關(guān)研究落后于西方，在理論體系和實(shí)際運(yùn)作中都還有很長一段路要走。
自從旅游房地產(chǎn)的概念在中國提出以后，理論研究就已經(jīng)開始，還有很多應(yīng)用實(shí)例的探討。近年來旅游房地產(chǎn)的開發(fā)量日益增大，也得益于這些研究成果的支持，其主要研究成果如下:(1)概念研究:沈飛較早提出旅游房地產(chǎn)概念，他認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是一種特殊的房地產(chǎn)開發(fā)，主要目的就是旅游度假，開發(fā)項目全部或部分的實(shí)現(xiàn)了旅游功能[9]。隨后，程紹文、胡浩等學(xué)者從不從的角度提出了其他概念，對概念的理解更多元化，使旅游房地產(chǎn)的研究領(lǐng)域也隨之拓寬了[10-13]。正是由于旅游房地產(chǎn)的開發(fā)在我國起步晚，相應(yīng)的學(xué)術(shù)研究也較少，目前對其概念的界定還有很多其他的聲音。
(2)旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合研究:旅游房地產(chǎn)的概念提出之后，作為聯(lián)接旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的橋梁，兩者的協(xié)同發(fā)展問題便倍受學(xué)者重視。王贊強(qiáng)認(rèn)為旅游業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)業(yè)瓶頸凸顯，兩者的協(xié)同發(fā)展有其歷史的必然性[14]。沈飛在概念研究的基礎(chǔ)上，又對旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的橫向結(jié)合進(jìn)行了研究[15]。胡浩從技術(shù)層面入手，提出了旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的模式和各自的特點(diǎn)[16]。
鐘櫟娜從根本上分析了旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合發(fā)展的前提，認(rèn)為應(yīng)該重視其層次性的梳理[17]。尹士珍不僅分別對旅游和房地產(chǎn)的相關(guān)理論進(jìn)行整理，還運(yùn)用理論交叉的方法將兩者融合探討[18]。
(3)開發(fā)模式與類型研究:由于旅游房地產(chǎn)開發(fā)的條件不成熟，其發(fā)展歷程曲折而復(fù)雜，對于開發(fā)模式和類型的研究也是經(jīng)過了停滯—啟動—發(fā)展的軌跡。陳衛(wèi)東在學(xué)位論文中總結(jié)了影響旅游房地產(chǎn)開發(fā)的政治、社會、經(jīng)濟(jì)等因素，初步總結(jié)了開發(fā)模式的幾種類型[19]。孫紅亮在開發(fā)模式研究的基礎(chǔ)上，站在資本運(yùn)作的角度，提出用項目投資基金化處理的方法來發(fā)展旅游房地產(chǎn)的新思路[20]。尹李在前人的理論基礎(chǔ)上，對旅游房地產(chǎn)各種開發(fā)模式的特點(diǎn)、優(yōu)劣進(jìn)行梳理和總結(jié)[21]。張雪晶重視旅游資源對發(fā)展旅游房地產(chǎn)的重要性，認(rèn)為旅游資源是一切旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的基礎(chǔ)和前提，并以此為研究重點(diǎn)對不同開發(fā)模式中的資源特點(diǎn)進(jìn)行比較和總結(jié)[22]。陳勁松更深入細(xì)致的研究了旅游房地產(chǎn)的開發(fā)類型，劃分出了六大開發(fā)模型，為開發(fā)者的前期定位提供了參考依據(jù)[23]。
(4)市場與營銷研究:黃吉夫從市場經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角出發(fā)，分析了旅游房地產(chǎn)這一行業(yè)在我國房地產(chǎn)市場中的比重和特點(diǎn)，并分析了政策支持配合技術(shù)支撐的必要性[24]?？敌∈|等以北京市郊區(qū)旅游度假市場為研究對象，把相關(guān)指標(biāo)定量化，代入到供需模型中，對度假市場發(fā)展方向進(jìn)行了預(yù)測[25]。史文虎運(yùn)用市場營銷的相關(guān)理論，并結(jié)合旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)，提出了幾種市場推廣策略[26]。周在泉把市場營銷中的組合策略應(yīng)用到旅游房地產(chǎn)的市場推廣中去，具有較強(qiáng)的革新性和應(yīng)用性[27]。
(5)理性發(fā)展研究:曹繪嶷在海南省旅游房地產(chǎn)集中發(fā)展的背景下，探討了此類產(chǎn)品的理性發(fā)展機(jī)制[28]。既海南之后，珠三角興起了旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，彭惜君等對此區(qū)域進(jìn)行了理性發(fā)展分析[29]。余艷琴等著眼全國房地產(chǎn)市場，分析了旅游房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸因素，并提出了政策支持和法制保障方面的解決途徑[30]。李長坡分析了旅游房地產(chǎn)開發(fā)前景的各方面要素，現(xiàn)存問題主要由于產(chǎn)業(yè)組織的欠合理和開發(fā)管理的欠完善[31]。陳淑云從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析了旅游房地產(chǎn)的形成機(jī)理，從內(nèi)因和外因兩方面剖析了其發(fā)展過程[32]。
吳老二、馮雁軍等提出了當(dāng)前我國旅游房地產(chǎn)開發(fā)中面臨的挑戰(zhàn)和亟待克服的難題，并提出了若干理性發(fā)展的思路[33-34]。鄒益民、陶濤等通過構(gòu)建趨勢模型的方法，分析了旅游房地產(chǎn)在后續(xù)發(fā)展中可能遇到的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，并預(yù)測了旅游房地產(chǎn)發(fā)展的七大趨勢[35-36]。隨著房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中支柱地位的鞏固，開發(fā)之初的市場定位越來越受到開發(fā)者的重視，市場定位的學(xué)術(shù)研究和應(yīng)用研究也隨之產(chǎn)生并發(fā)展起來。
在激烈的市場競爭中，只有通過市場定位才能更直觀掌握市場行情和脈搏，確定目標(biāo)市場，開發(fā)商才得以更準(zhǔn)確的鎖定目標(biāo)消費(fèi)群體，預(yù)測市場走勢，制定開發(fā)策略[46]。“定位”這個概念起源于廣告業(yè)，最早出現(xiàn)在行銷策劃大師艾•里斯與杰克•特勞特在《工業(yè)營銷》雜志上發(fā)表的一篇論文中，在當(dāng)時影響強(qiáng)烈，其理論和觀點(diǎn)迅速傳播，使得市場定位成為市場經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一個重要研究方向，在市場營銷的歷史上，“定位”概念的出現(xiàn)具有里程碑式的意義[47]。菲利普•科特勒認(rèn)為定位就是使公司的產(chǎn)品在目標(biāo)客戶中占有獨(dú)特的地位，定位要做的工作就是給自己的產(chǎn)品找出一個正確的市場地位[48]。
吳健安認(rèn)為市場定位是根據(jù)產(chǎn)品在細(xì)分市場上的吸引力程度，塑造出更鮮明的產(chǎn)品形象，并傳遞給目標(biāo)客戶，使產(chǎn)品更具有市場競爭力[49]。紀(jì)寶成認(rèn)為市場定位的主要工作就是研究消費(fèi)者的需求偏好，塑造出產(chǎn)品特殊形象，并通過營銷組合策略影響顧客對產(chǎn)品的總體感覺[50]。房地產(chǎn)市場定位的概念，由市場定位的相關(guān)理論借鑒而來，房產(chǎn)和地產(chǎn)即是在市場定位中的產(chǎn)品。房地產(chǎn)的市場定位就是在開發(fā)者開發(fā)之初，在房地產(chǎn)市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對產(chǎn)品、價格、消費(fèi)群體、銷售速度進(jìn)行分析，繼而對市場進(jìn)行細(xì)分，并確定目標(biāo)市場，鎖定消費(fèi)群體，最后把自己的房地產(chǎn)產(chǎn)品定格在目標(biāo)市場中的一定位置上確定競爭地位，指導(dǎo)后續(xù)開發(fā)中產(chǎn)品形式的選擇、市場地域的判斷、銷售時序的制定、宣傳渠道的把握等等策略手段。
項目市場分析及定位篇三
關(guān)于旅游房地產(chǎn)開發(fā)的市場定位，可借鑒房地產(chǎn)的市場營銷理論從表現(xiàn)形式、發(fā)展形式、開發(fā)模式等多方面進(jìn)行總結(jié)，側(cè)重的角度不同，市場定位也有不同的劃分和描述。對于小城鎮(zhèn)旅游房地產(chǎn)這一特殊的產(chǎn)品類型，市場定位有其特殊性，主要從產(chǎn)品形式和市場地域兩方面入手來進(jìn)行。在總結(jié)市場定位的方向之前，先對我國已經(jīng)開發(fā)的小城鎮(zhèn)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行大致總結(jié)，以指導(dǎo)對市場定位方向的總結(jié)，見表1。
通過觀察我國已經(jīng)開發(fā)的小城鎮(zhèn)旅游房地產(chǎn)項目的主要定位特點(diǎn)，結(jié)合小城鎮(zhèn)旅游房地產(chǎn)開發(fā)市場定位自有的特點(diǎn)，側(cè)重產(chǎn)品形式定位和市場地域定位，提出自己的觀點(diǎn)，將小城鎮(zhèn)旅游房地產(chǎn)開發(fā)的市場定位劃分為三種方向:以本地消費(fèi)群體為主的景觀住宅開發(fā)(方向一)，以周邊臨近消費(fèi)群體為主的度假產(chǎn)品開發(fā)(方向二)，消費(fèi)群體更為廣泛的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)(方向三)。下面分別對三種方向進(jìn)行介紹。這類房地產(chǎn)開發(fā)主要看重在小城鎮(zhèn)中城區(qū)沒有的安靜和舒適，依托小城鎮(zhèn)的風(fēng)景資源，開發(fā)低密度住宅，吸引本城區(qū)的消費(fèi)群體，一般以第二居所的功能為主。城市里的高收入群體工作壓力大，需要有一個安靜的住所陶冶身心，故會在離城市不遠(yuǎn)的小城鎮(zhèn)選擇另外一所住處。
典型案例:云海農(nóng)夫山莊云海農(nóng)夫山莊項目位于昆山市周莊鎮(zhèn)，距離昆山市29km，西鄰太師淀風(fēng)景區(qū)，東依生態(tài)農(nóng)林區(qū)，生態(tài)環(huán)境良好。憑借優(yōu)越的農(nóng)林資源和水資源，開發(fā)者把新農(nóng)村建設(shè)的理念植入旅游房地產(chǎn)的開發(fā)中，在創(chuàng)造性的概念與模式下，將云海農(nóng)夫山莊項目打造為低密度生態(tài)度假別墅區(qū)，營造消費(fèi)群體的第二居所，市場推廣十分成功。
這種定位方向有如下特點(diǎn):區(qū)位:小城鎮(zhèn)離城市有一定距離，10km—30km為宜，既能在小城鎮(zhèn)遠(yuǎn)離城市的喧囂，又不會隔絕與城市的有機(jī)聯(lián)系。資源:小城鎮(zhèn)要有城市里沒有的資源，風(fēng)景資源、稀缺資源皆可，而且資源都一般保持相對的完整性。配套:小城鎮(zhèn)內(nèi)的學(xué)校、醫(yī)院、銀行、商業(yè)等基礎(chǔ)配套較完善。目標(biāo)消費(fèi)群體:以本地高收入置業(yè)群體為主。這類房地產(chǎn)開發(fā)往往是依托小城鎮(zhèn)的潛力區(qū)位地段，或者稀缺風(fēng)景資源，先投資改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施條件，在原有的原生態(tài)風(fēng)景基礎(chǔ)上適當(dāng)改善環(huán)境質(zhì)量，整合稀缺資源，多以開發(fā)度假產(chǎn)品為導(dǎo)向。度假旅游者被此地的稀缺資源所吸引，通過度假休閑來放松身心、陶冶情操，以更好的投入到節(jié)奏緊張的生活中去。典型案例:假日溫泉度假村假日溫泉度假村位于韶關(guān)市曹溪鎮(zhèn)，項目處在山谷之中，水資源優(yōu)越，特別是溫泉資源儲量豐富。項目周邊交通發(fā)達(dá)，京廣鐵路、京珠高速排布左右，距廣州只有2小時車程。項目依托稀缺的溫泉資源，主要建造獨(dú)棟、聯(lián)排等度假型別墅產(chǎn)品，還有一幢集溫泉洗浴、餐飲、休閑娛樂的高級酒店，并配有酒店式公寓分時度假產(chǎn)品。
項目市場定位準(zhǔn)確，運(yùn)作成功，消費(fèi)群體以廣州、清遠(yuǎn)等周邊地域為主。這種定位方向有如下特點(diǎn):主題:項目建設(shè)地要有稀缺資源，圍繞稀缺資源進(jìn)行開發(fā)，營造吸引力。政策:這種項目開發(fā)要有政府的協(xié)助和政策的支持。經(jīng)濟(jì):目標(biāo)消費(fèi)群體有休閑度假時間和一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，追求全新體驗的生活方式，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向旅游度假傾斜。交通:具有良好的交通條件，臨近高速公路、機(jī)場、鐵路等，可方便通往外界。
度假距離:在80km—300km之間，距離下限保證適當(dāng)?shù)沫h(huán)境轉(zhuǎn)換帶，距離上限考慮度假者的可接受路途用時。目標(biāo)消費(fèi)群體:以周邊地區(qū)高收入置業(yè)群體為主，多為度假和投資置業(yè)。這類房地產(chǎn)開發(fā)大多是通過對某一主題或資源的集中體現(xiàn)，創(chuàng)造出一個既具有公園休閑娛樂功能，又具有商務(wù)、交流等綜合功能的空間，推出度假地產(chǎn)、休閑娛樂、商務(wù)會議、購物中心等綜合產(chǎn)品。
這種產(chǎn)品在小城鎮(zhèn)進(jìn)行開發(fā)，要求充足的發(fā)展空間，餐飲、住宿、購物、娛樂、通信都要非常完善，因此這不僅僅是小城鎮(zhèn)的一個簡單項目，而是牽動小城鎮(zhèn)的整體規(guī)劃和布局，甚至是影響到城市和區(qū)域的規(guī)劃和布局。典型案例:亞龍灣國際旅游度假區(qū)亞龍灣國際旅游度假區(qū)位于三亞市東南田獨(dú)鎮(zhèn)境內(nèi)，是享譽(yù)中外的國家級海濱旅游度假區(qū)。度假區(qū)規(guī)劃面積18.6km2，是一個擁有豪華別墅、會議中心、高星級賓館、高爾夫球場、濱海公園等國際一流水平的綜合旅游度假區(qū)。如今，亞龍灣被評為中國最美的八大海岸之首，成為國內(nèi)外知名的旅游品牌，選擇亞龍灣度假已經(jīng)成為國人追求的一種時尚。
這種定位方向有如下特點(diǎn):主題:一般是以主題產(chǎn)品和自身資源共同帶動發(fā)展。政策:這種產(chǎn)品開發(fā)，用地、規(guī)劃、配套等各方面與政府都有密切聯(lián)系，對政策依賴性極強(qiáng)。經(jīng)濟(jì):要求廣泛地域的經(jīng)濟(jì)活力和居民的旅游休閑價值觀，有足夠的人口規(guī)模確保項目的生存發(fā)展空間。交通:要求交通條件非常便捷，對外聯(lián)系非常密切。規(guī)模:項目需要充足的發(fā)展空間，要求規(guī)模比較大。目標(biāo)消費(fèi)群體:以更廣泛地域的消費(fèi)群體為主。前文將小城鎮(zhèn)旅游房地產(chǎn)開發(fā)的市場定位劃分為三種方向:以本地消費(fèi)群體為主的景觀住宅開發(fā)(方向一)，以周邊臨近消費(fèi)群體為主的度假產(chǎn)品開發(fā)(方向二)，消費(fèi)群體更為廣泛的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)(方向三)。表2將對每個方向的具體定位內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)。
小城鎮(zhèn)旅游房地產(chǎn)開發(fā)市場定位指標(biāo)體系模型構(gòu)建
在小城鎮(zhèn)旅游房地產(chǎn)開發(fā)的市場定位中，影響因素眾多，在綜合評價原則和科學(xué)篩選原則下，本地專家對指標(biāo)篩選和確定的指導(dǎo)非常重要，這些專家包括政界人士、房產(chǎn)開發(fā)專業(yè)人士、房產(chǎn)策劃專業(yè)人士、學(xué)術(shù)權(quán)威人士等等。特別是定性指標(biāo)的選取，有了這些專家的指導(dǎo)和建議，更具有科學(xué)性和說服力。本次指標(biāo)篩選和確定共選擇4位專家進(jìn)行咨詢，分別為連云港溫泉鎮(zhèn)花鎮(zhèn)長、香泉麗榭開發(fā)項目劉經(jīng)理、寧波景文地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)葉總監(jiān)、地產(chǎn)研究學(xué)者肖老師。本章遵循指標(biāo)體系建立原則，經(jīng)過專家反復(fù)打分論證，在各大因素內(nèi)選取了若干影響因子，建立指標(biāo)體系如表3所示。
在確定了指標(biāo)體系中各個層次的評價指標(biāo)后，就要確定各個指標(biāo)的權(quán)重大小。選用德爾菲法和九級標(biāo)度法，仍然以連云港溫泉鎮(zhèn)花鎮(zhèn)長、香泉麗榭項目劉經(jīng)理、寧波景文地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)葉總監(jiān)、地產(chǎn)研究學(xué)者肖老師4位專家的打分意見為依據(jù)，確定各個指標(biāo)的權(quán)重值。如前文所述，小城鎮(zhèn)旅游房地產(chǎn)開發(fā)的市場定位分為三個方向，定位方向的不同決定了指標(biāo)體系中指標(biāo)重要性的差異，專家打分結(jié)果有所不同，就決定了各指標(biāo)權(quán)重均不相同。
運(yùn)用上述計算方法，權(quán)重結(jié)果如表4。三個方向的一致性檢驗結(jié)果均得出CR<0.10，判斷矩陣具有滿意的一致性，無需對矩陣做出調(diào)整，各個指標(biāo)權(quán)重值得以確定。對指標(biāo)體系中各指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的評定，需要一個統(tǒng)一的方法，考慮各指標(biāo)大多為定性指標(biāo)，故采用專家打分和問卷調(diào)查把各指標(biāo)分為優(yōu)、良、中、差、劣五個等級，得分在5—1之間，各得區(qū)間分如下表:前文中，指標(biāo)權(quán)重已經(jīng)計算出結(jié)果，評定標(biāo)準(zhǔn)也已確定，下面就可用量化加權(quán)函數(shù)的方法計算綜合評價結(jié)果。即各個指標(biāo)層的元素用自己的評分乘以權(quán)重，再加權(quán)求和。用公式表示如下:R=∑ni=1Wi•Ti其中:R為小城鎮(zhèn)旅游房地產(chǎn)開發(fā)市場定位綜合評價結(jié)果得分，因為有三個定位方向，三個權(quán)重體系，故有R1、R2、R3三個評價結(jié)果得分。Wi為指標(biāo)層元素Bi對于目標(biāo)層M的權(quán)重值。Ti為指標(biāo)層元素Bi的專家評定得分。
市場定位模型應(yīng)用
項目名稱香泉麗榭，位于江蘇省東?？h溫泉鎮(zhèn)，在東海縣縣城西北方向13公里處，以“一核、二軸、三片區(qū)”為結(jié)構(gòu)體系:“一核”以中央水體為核心，創(chuàng)造高品質(zhì)的度假住宅區(qū)形象，帶動項目一期建設(shè)發(fā)展。并成為日后整個度假住宅區(qū)的中心景觀。“二軸”以東西，南北向的兩條景觀軸，形成貫穿住宅區(qū)景觀視廊，理順風(fēng)水，在各個方向形成開放透氣的空間。“三片區(qū)”通過對原有地形水系的整合，形成了酒店、多層商住樓、低層住宅三大片區(qū)。用地內(nèi)功能配置有酒店、多層商住、低層住宅三大功能區(qū)，產(chǎn)品均具有居住、溫泉泡池、會客、宴會、娛樂等功能。
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