北京市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

　　經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動或產(chǎn)生了對商業(yè)、居住和服務(wù)設(shè)施等的空間需求，從而帶來房地產(chǎn)市場的興起。因此，從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定的。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于北京市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告，一起來看看吧!

　　北京市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告篇1

　　報告要點：

　　宏觀經(jīng)濟(jì)：上半年,國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長6.7%,全國居民消費價格總水平同比上漲2.1%;上半年,全市生產(chǎn)總值同比增長6.7%,北京市居民消費價格總水平同比上漲1.2%。

　　政策走向：國土資源部下發(fā)土地利用總體規(guī)劃調(diào)整方案，大幅縮減京津滬耕地保有量指標(biāo)，北京市耕地保有量指標(biāo)較原規(guī)劃減少48.5%，此舉或意味著國家對特大城市供地政策思路轉(zhuǎn)變。

　　土地市場：6月份，全市成交土地28.34萬平方米，環(huán)比上漲37.10%;上半年累計成交土地100.76萬平方米，相比去年同期下降54.8%。

　　住宅市場：新建商品住宅成交面積環(huán)比上漲0.2%，同比下降24.1%，成交均價36751元/平方米，環(huán)比上漲5.2%;存量住宅成交面積環(huán)比下降45.1%，同比下降26.0%,成交均價42511元/平方米，環(huán)比上漲0.8%。

　　新建商業(yè)辦公市場：6月份，新建商業(yè)辦公市場成交均表現(xiàn)為“量增價減”：新建商業(yè)用房成交面積環(huán)比上漲211.8%,成交均價為28636元/平方米，環(huán)比下降23.6%;新建辦公樓成交面積環(huán)比上漲285.4%,成交均價27280元/平方米，環(huán)比下降7.7%。

　　一、宏觀經(jīng)濟(jì)與政策

　　1、上半年,國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長6.7%,全國居民消費價格總水平同比上漲2.1%;上半年,全市生產(chǎn)總值同比增長6.7%,北京市居民消費價格總水平同比上漲1.2%。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局信息,上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值340637億元，按可比價格計算，同比增長6.7%。其中，一季度、二季度較去年同期增速持平，均同比增長6.7%，二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值環(huán)比增長1.8%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值22097億元，同比增長3.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值134250億元，增長6.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值184290億元，增長7.5%;上半年，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲2.1%。

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計局信息，上半年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值11413.8億元，按可比價格計算，同比增長6.7%，增速比1季度回落0.2個百分點。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值51.2億元，同比下降11.1%，降幅比1季度擴(kuò)大4.8個百分點;第二產(chǎn)業(yè)增加值 2010.5億元，增長3.2%,增速提高1個百分點;第三產(chǎn)業(yè)增加值9352.1億元，增長7.6%,增速回落0.6個百分點。上半年，北京市居民消費價格總水平比去年同期上漲1.2%。

　　2、上半年，北京市社會固定資產(chǎn)投資同比增長6.2%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資1670.6億元，同比下降7.6%。

　　上半年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資3361.6億元，同比增長6.2%，增速比1季度回落0.5個百分點，但比1-5月提高0.2個百分點。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資27.6億元，下降56.6%;第二產(chǎn)業(yè)完成投資255.5億元，增長17.7%;第三產(chǎn)業(yè)(含房地產(chǎn)開發(fā))完成投資3078.5億元，增長6.7%。

　　上半年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1670.6億元，同比下降7.6%。其中，保障性住房投資358億元，增長17.7%，高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速25.3個百分點。商品房本年新開工面積1330.3萬平方米，同比增長4%。其中，商品住宅新開工面積546.3萬平方米，下降2.4%。商品房銷售面積657.6萬平方米，同比增長14.5%。其中，商品住宅銷售面積390萬平方米，下降18.9%。

　　3、國土資源部下發(fā)《土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案》，大幅縮減京津滬耕地保有量指標(biāo)，北京市耕地保有量指標(biāo)較原規(guī)劃減少48.5%。

　　6月23日，國土資源部召開會議，安排部署土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善工作，并給各地下發(fā)了《土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案》(下稱《調(diào)整方案》)。按照《調(diào)整方案》，北京天津和上海三地的2020年耕地保有量指標(biāo)均被大幅度降低。在原有規(guī)劃中，北京需要在2020年保有21.47萬公頃耕地，《調(diào)整方案》將之降低為11.07萬公頃，耕地保護(hù)指標(biāo)減少了48.5%左右。此舉可能意味著國家對特大城市供地的政策思路開始轉(zhuǎn)變。耕地指標(biāo)的減少，或蘊(yùn)含了建設(shè)用地指標(biāo)增長的可能，也給市場以“增大土地供給平抑房價”的信號，有利于增加住房供應(yīng)、控制房價過快上漲，緩解當(dāng)前地王頻出的現(xiàn)象。

　　二、市場動態(tài)

　　1.美元進(jìn)入加息通道對中國樓市是“利空”

　　北京時間，6月16日凌晨2點美聯(lián)儲FOMC會議決議、6月23日英國退歐公投。從美國來看，盡管英國“脫歐”影響了美元加息的進(jìn)程，但三季度加息可能性較大，美元進(jìn)入加息通道后，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，全球資本也會向美國流動。以中國外匯儲備為例，兩年前中國外匯儲備達(dá)到歷史高峰的40000億美元左右，然而，自2014年6月份美國開始提出貨幣正?；h題之后，中國的外匯儲備大幅減少，截止2016年5月，已經(jīng)降低至31900億美元。當(dāng)美元進(jìn)入加息通道之后，預(yù)計未來1-2年中國的外匯儲備就有可能降低至20000-25000億美元，國內(nèi)資金還會繼續(xù)轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這說明，未來國內(nèi)資金還會繼續(xù)“外逃”，這些資金將轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這對中國已經(jīng)過熱的樓市來講是“利空”的。

　　2.中國貨幣政策出現(xiàn)“收緊”轉(zhuǎn)向

　　6月15日中國人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份狹義貨幣(M1)同比增長23.7%，增速比4月高0.8個百分點，廣義貨幣(M2)同比增長11.8%，增速4月低1個百分點。從5月變化來看，M2與M1一下一上，兩者剪刀差持續(xù)放大。從經(jīng)驗上來看，M1與M2增速背離放大，M1快速上升，國內(nèi)資產(chǎn)價格未來可能出現(xiàn)上漲?？紤]到新增信貸規(guī)?；厣?，M2環(huán)比小幅下降主要是去年同期基數(shù)較高導(dǎo)致。

　　從近期銀行等金融機(jī)構(gòu)的政策動作來看，已經(jīng)有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險。據(jù)工商銀行內(nèi)部文件：個人商用房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整至70%，貸款所購為商住兩用房的最低首付款比例也有所提高。此外，對個人商用房貸款合作項目范圍也做出了進(jìn)一步的劃分，要求全國范圍內(nèi)重點選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的項目?？傮w來看，此時貨幣政策開始適度收縮，銀行開始通過提高首付“降杠桿”，目的在于防止由于房價下行導(dǎo)致銀行資產(chǎn)縮水的系統(tǒng)風(fēng)險。這說明，對于商用房來講，通過提高首付比例和業(yè)務(wù)范圍的收縮來控制銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險，由于市場過熱、貨幣政策轉(zhuǎn)向、調(diào)控政策預(yù)期落地等因素，核心熱點城市樓市即將步入調(diào)整期。

　　三、土地市場分析

　　6月份，全市成交土地28.34萬平方米，環(huán)比上漲37.10%;上半年累計成交土地100.76萬平方米，同比下降54.8%。

　　據(jù)北京市土地房產(chǎn)交易中心公布數(shù)據(jù)，6月份，北京市共成交7宗土地，其中3宗在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，其余4宗分別在平谷、延慶、順義、海淀各1宗,綜合溢價率為63.90%。成交總土地面積28.34萬平方米，環(huán)比上漲37.10%。

　　2016上半年累計成交各類土地21宗，其中工業(yè)用地8宗，商業(yè)用地6宗，居住用地7宗,總成交土地面積100.76萬平方米，較去年同期222.75萬平方米同比下降54.8%，土地出讓總金額352.58億元，較去年同期的639.92億元下降44.6%。從季度比較來看，第二季度土地成交共10宗，成交土地總面積49.01萬平方米，環(huán)比一季度下降5.3%，土地出讓金129.40億元，環(huán)比一季度下降42.0%。

　　四、住宅市場分析

　　1、6月份新建商品住宅成交面積環(huán)比上漲0.2%，同比下降24.1%。

　　6月份，全市新建商品房成交面積和套數(shù)分別為248.67萬平方米和24724套，環(huán)比分別下降73.8%和52.1%，同比分別上漲75.6%和65.0%;其中，新建商品住宅成交面積和套數(shù)分別為70.32萬平方米和4538套，環(huán)比分別上漲0.2%和下降6.5%，同比分別下降24.1%和40.0%。

　　2016年上半年，新建商品房累計成交面積和套數(shù)分別為918.08萬平方米和99530套，同比分別增長48.1%和52.3%;其中，新建商品住宅累計成交面積和套數(shù)分別為368.79萬平方米和26260套，同比分別下降8.1%和25.4%。從季度比較來看，第二季度商品住宅成交面積和成交套數(shù)分別為218.96萬平方米和14666套，較第一季度環(huán)比分別上漲26.5%和44.7%。

　　六、市場走勢分析

　　2016年年初，良好的信貸財政政策和房地產(chǎn)利好政策環(huán)境促使下，第一季度，北京市房地產(chǎn)市場熱度不斷推高，尤其是住宅市場，但是進(jìn)入二季度以來，由于需求被提前釋放，同時伴隨著限購政策的出臺，市場逐漸顯露疲態(tài)。近期房地產(chǎn)市場主要特征體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　一是北京市存量住宅市場回歸理性，預(yù)計下半年房價或?qū)⒅鸩狡蠓€(wěn)。存量住宅市場，上半年成交量同比上漲62.3%,成交量創(chuàng)下6年來同期新高，但是從月成交量走勢來看，第二季度成交量持續(xù)下降，6月成交量懸崖式下跌，成交價格進(jìn)一步收窄，6月或?qū)⒊蔀榉炙畮X，預(yù)計下半年存量住宅市場將進(jìn)入調(diào)整期,房價或?qū)⒅鸩街節(jié)q,部分地區(qū)部分樓盤價格或下降。

　　二是近期房市場需求結(jié)構(gòu)特點比較突出。今年各月，新建商品住房成交價格除了3、5月份環(huán)比下跌，其余各月價格均表現(xiàn)為上漲，6月份達(dá)到36751元/平方米。從需求結(jié)構(gòu)來看，剛性需求和改善型需求占市場主體，面積在90-140平方米之間的戶型成交量所占比重較大，大中戶型住宅價格漲幅較大。從地區(qū)結(jié)構(gòu)來看，朝陽、通州、房山順義成交面積占比相對較大。

　　三是新一輪樓市調(diào)整期或?qū)⒌絹怼?015年“330新政”以來，房地產(chǎn)市場成交量價回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支。今年進(jìn)入二季度以來房地產(chǎn)市場成交量逐漸顯露回落，成交價格較前期漲幅收窄，與此同時，一系列限購政策和信貸收緊政策的出臺，預(yù)計今年下半年開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極或?qū)砼R。

　　北京市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告篇2

　　社區(qū)概況

　　天通苑是亞洲最大的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，由順天通房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)建設(shè)，距亞運村約6.5公里，距北五環(huán)約4公里，立湯路貫通南北。天通苑占地面積約48平方公里，規(guī)劃建筑面積600多萬平方米，由天通東苑、天通西苑、天通北苑、天通苑本區(qū)、天通中苑五個部分組成，每個部分又分成三至六個區(qū)，其中天通本苑2000年建成，天通東苑一、二、三區(qū)2001年至 2002年建成;天通北苑一、二、北三區(qū)2004年底至2005年初建成;天通西苑一區(qū)2000年建成，二區(qū)2002年建成，三區(qū)2003年建成;天通中苑:2006年11月份建成，2007年9月份入住。樓型為六層小板樓、高層板樓、高層塔樓，戶型從50-200平方米不等，目前居住人口約40萬人。地鐵5號線在天通苑設(shè)有天通苑南、天通苑、天通苑北三站。

　　由于建設(shè)初期整體規(guī)劃的先天不足，天通苑成為擁有幾十萬人口的“睡城”——居民早上涌到市區(qū)工作，晚上回來休息。區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)設(shè)施少，經(jīng)營檔次不高，項目定位缺乏特色。從區(qū)域內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)的分布情況來看多以小規(guī)模的社區(qū)商業(yè)為主，特點是規(guī)模小、相對比較集中，大多分布在社區(qū)外圍臨近交通線的底商或社區(qū)之間的主要道路兩側(cè)。由于上述特點，天通苑地區(qū)自發(fā)形成了幾個小型社區(qū)商業(yè)比較集中的區(qū)域，如北方明珠商圈、西一區(qū)商業(yè)街、西二區(qū)-西三區(qū)商業(yè)街、東一區(qū)商業(yè)街等。但是僅靠這些零散的小規(guī)模商業(yè)根本不能滿足該區(qū)域內(nèi)巨大的消費群體的需求。

　　經(jīng)過十幾年的發(fā)展，西單商場、北方明珠、超市發(fā)、物美、龍德廣場、家樂福、華聯(lián)、大中電器、蘇寧電器、國泰百貨、天通苑尾貨、萬意奧特萊斯折扣商場等先后開業(yè)，諸多餐飲企業(yè)也紛紛搶駐構(gòu)成天通苑的餐飲網(wǎng)絡(luò)，天通苑的商業(yè)形態(tài)基本形成。從分布上看，緊鄰地鐵5號線和北苑路地帶交通便利、人流量及車流量集中，集中有北方明珠、龍德廣場、翠微大廈等商業(yè)綜合體，是天通苑地區(qū)最為繁華的區(qū)域;餐飲、休閑娛樂、教育培訓(xùn)、地產(chǎn)公司及其它生活服務(wù)類多集中在天通苑各區(qū)之間的主要道路兩側(cè)。

　　目前，天通苑的商業(yè)以獨立商業(yè)樓、裙房等形式為主，樓層多為地上二至四層帶地下1層，少量為住宅改造而成。一層日租金水平主要集中在3-5元/平方米，出租率約90%左右，二手房報價在15000-23000元/平方米之間;地上二至四層帶地下1層商業(yè)的租金在1.5-4元/平方米之間，售價在11000-18000/平之間，因所處具體位置差異較大;立湯路以東整體商業(yè)租售水平略高于路西。