北京市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告
北京市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)或產(chǎn)生了對(duì)商業(yè)、居住和服務(wù)設(shè)施等的空間需求,從而帶來房地產(chǎn)市場的興起。因此,從本質(zhì)上講,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定的。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于北京市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告,一起來看看吧!
北京市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告篇1
報(bào)告要點(diǎn):
宏觀經(jīng)濟(jì):上半年,國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長6.7%,全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.1%;上半年,全市生產(chǎn)總值同比增長6.7%,北京市居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲1.2%。
政策走向:國土資源部下發(fā)土地利用總體規(guī)劃調(diào)整方案,大幅縮減京津滬耕地保有量指標(biāo),北京市耕地保有量指標(biāo)較原規(guī)劃減少48.5%,此舉或意味著國家對(duì)特大城市供地政策思路轉(zhuǎn)變。
土地市場:6月份,全市成交土地28.34萬平方米,環(huán)比上漲37.10%;上半年累計(jì)成交土地100.76萬平方米,相比去年同期下降54.8%。
住宅市場:新建商品住宅成交面積環(huán)比上漲0.2%,同比下降24.1%,成交均價(jià)36751元/平方米,環(huán)比上漲5.2%;存量住宅成交面積環(huán)比下降45.1%,同比下降26.0%,成交均價(jià)42511元/平方米,環(huán)比上漲0.8%。
新建商業(yè)辦公市場:6月份,新建商業(yè)辦公市場成交均表現(xiàn)為“量增價(jià)減”:新建商業(yè)用房成交面積環(huán)比上漲211.8%,成交均價(jià)為28636元/平方米,環(huán)比下降23.6%;新建辦公樓成交面積環(huán)比上漲285.4%,成交均價(jià)27280元/平方米,環(huán)比下降7.7%。
一、宏觀經(jīng)濟(jì)與政策
1、上半年,國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長6.7%,全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.1%;上半年,全市生產(chǎn)總值同比增長6.7%,北京市居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲1.2%。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局信息,上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值340637億元,按可比價(jià)格計(jì)算,同比增長6.7%。其中,一季度、二季度較去年同期增速持平,均同比增長6.7%,二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值環(huán)比增長1.8%。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值22097億元,同比增長3.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值134250億元,增長6.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值184290億元,增長7.5%;上半年,全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲2.1%。
根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局信息,上半年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值11413.8億元,按可比價(jià)格計(jì)算,同比增長6.7%,增速比1季度回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值51.2億元,同比下降11.1%,降幅比1季度擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn);第二產(chǎn)業(yè)增加值 2010.5億元,增長3.2%,增速提高1個(gè)百分點(diǎn);第三產(chǎn)業(yè)增加值9352.1億元,增長7.6%,增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。上半年,北京市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲1.2%。
2、上半年,北京市社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長6.2%,其中,房地產(chǎn)開發(fā)投資1670.6億元,同比下降7.6%。
上半年,全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3361.6億元,同比增長6.2%,增速比1季度回落0.5個(gè)百分點(diǎn),但比1-5月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)完成投資27.6億元,下降56.6%;第二產(chǎn)業(yè)完成投資255.5億元,增長17.7%;第三產(chǎn)業(yè)(含房地產(chǎn)開發(fā))完成投資3078.5億元,增長6.7%。
上半年,全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1670.6億元,同比下降7.6%。其中,保障性住房投資358億元,增長17.7%,高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速25.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房本年新開工面積1330.3萬平方米,同比增長4%。其中,商品住宅新開工面積546.3萬平方米,下降2.4%。商品房銷售面積657.6萬平方米,同比增長14.5%。其中,商品住宅銷售面積390萬平方米,下降18.9%。
3、國土資源部下發(fā)《土地利用總體規(guī)劃綱要(2006~2020年)調(diào)整方案》,大幅縮減京津滬耕地保有量指標(biāo),北京市耕地保有量指標(biāo)較原規(guī)劃減少48.5%。
6月23日,國土資源部召開會(huì)議,安排部署土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善工作,并給各地下發(fā)了《土地利用總體規(guī)劃綱要(2006~2020年)調(diào)整方案》(下稱《調(diào)整方案》)。按照《調(diào)整方案》,北京天津和上海三地的2020年耕地保有量指標(biāo)均被大幅度降低。在原有規(guī)劃中,北京需要在2020年保有21.47萬公頃耕地,《調(diào)整方案》將之降低為11.07萬公頃,耕地保護(hù)指標(biāo)減少了48.5%左右。此舉可能意味著國家對(duì)特大城市供地的政策思路開始轉(zhuǎn)變。耕地指標(biāo)的減少,或蘊(yùn)含了建設(shè)用地指標(biāo)增長的可能,也給市場以“增大土地供給平抑房價(jià)”的信號(hào),有利于增加住房供應(yīng)、控制房價(jià)過快上漲,緩解當(dāng)前地王頻出的現(xiàn)象。
二、市場動(dòng)態(tài)
1.美元進(jìn)入加息通道對(duì)中國樓市是“利空”
北京時(shí)間,6月16日凌晨2點(diǎn)美聯(lián)儲(chǔ)FOMC會(huì)議決議、6月23日英國退歐公投。從美國來看,盡管英國“脫歐”影響了美元加息的進(jìn)程,但三季度加息可能性較大,美元進(jìn)入加息通道后,全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn),全球資本也會(huì)向美國流動(dòng)。以中國外匯儲(chǔ)備為例,兩年前中國外匯儲(chǔ)備達(dá)到歷史高峰的40000億美元左右,然而,自2014年6月份美國開始提出貨幣正?;h題之后,中國的外匯儲(chǔ)備大幅減少,截止2016年5月,已經(jīng)降低至31900億美元。當(dāng)美元進(jìn)入加息通道之后,預(yù)計(jì)未來1-2年中國的外匯儲(chǔ)備就有可能降低至20000-25000億美元,國內(nèi)資金還會(huì)繼續(xù)轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這說明,未來國內(nèi)資金還會(huì)繼續(xù)“外逃”,這些資金將轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這對(duì)中國已經(jīng)過熱的樓市來講是“利空”的。
2.中國貨幣政策出現(xiàn)“收緊”轉(zhuǎn)向
6月15日中國人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,5月份狹義貨幣(M1)同比增長23.7%,增速比4月高0.8個(gè)百分點(diǎn),廣義貨幣(M2)同比增長11.8%,增速4月低1個(gè)百分點(diǎn)。從5月變化來看,M2與M1一下一上,兩者剪刀差持續(xù)放大。從經(jīng)驗(yàn)上來看,M1與M2增速背離放大,M1快速上升,國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格未來可能出現(xiàn)上漲。考慮到新增信貸規(guī)?;厣琈2環(huán)比小幅下降主要是去年同期基數(shù)較高導(dǎo)致。
從近期銀行等金融機(jī)構(gòu)的政策動(dòng)作來看,已經(jīng)有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)工商銀行內(nèi)部文件:個(gè)人商用房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整至70%,貸款所購為商住兩用房的最低首付款比例也有所提高。此外,對(duì)個(gè)人商用房貸款合作項(xiàng)目范圍也做出了進(jìn)一步的劃分,要求全國范圍內(nèi)重點(diǎn)選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會(huì)城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目??傮w來看,此時(shí)貨幣政策開始適度收縮,銀行開始通過提高首付“降杠桿”,目的在于防止由于房價(jià)下行導(dǎo)致銀行資產(chǎn)縮水的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。這說明,對(duì)于商用房來講,通過提高首付比例和業(yè)務(wù)范圍的收縮來控制銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn),由于市場過熱、貨幣政策轉(zhuǎn)向、調(diào)控政策預(yù)期落地等因素,核心熱點(diǎn)城市樓市即將步入調(diào)整期。
三、土地市場分析
6月份,全市成交土地28.34萬平方米,環(huán)比上漲37.10%;上半年累計(jì)成交土地100.76萬平方米,同比下降54.8%。
據(jù)北京市土地房產(chǎn)交易中心公布數(shù)據(jù),6月份,北京市共成交7宗土地,其中3宗在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),其余4宗分別在平谷、延慶、順義、海淀各1宗,綜合溢價(jià)率為63.90%。成交總土地面積28.34萬平方米,環(huán)比上漲37.10%。
2016上半年累計(jì)成交各類土地21宗,其中工業(yè)用地8宗,商業(yè)用地6宗,居住用地7宗,總成交土地面積100.76萬平方米,較去年同期222.75萬平方米同比下降54.8%,土地出讓總金額352.58億元,較去年同期的639.92億元下降44.6%。從季度比較來看,第二季度土地成交共10宗,成交土地總面積49.01萬平方米,環(huán)比一季度下降5.3%,土地出讓金129.40億元,環(huán)比一季度下降42.0%。
四、住宅市場分析
1、6月份新建商品住宅成交面積環(huán)比上漲0.2%,同比下降24.1%。
6月份,全市新建商品房成交面積和套數(shù)分別為248.67萬平方米和24724套,環(huán)比分別下降73.8%和52.1%,同比分別上漲75.6%和65.0%;其中,新建商品住宅成交面積和套數(shù)分別為70.32萬平方米和4538套,環(huán)比分別上漲0.2%和下降6.5%,同比分別下降24.1%和40.0%。
2016年上半年,新建商品房累計(jì)成交面積和套數(shù)分別為918.08萬平方米和99530套,同比分別增長48.1%和52.3%;其中,新建商品住宅累計(jì)成交面積和套數(shù)分別為368.79萬平方米和26260套,同比分別下降8.1%和25.4%。從季度比較來看,第二季度商品住宅成交面積和成交套數(shù)分別為218.96萬平方米和14666套,較第一季度環(huán)比分別上漲26.5%和44.7%。
六、市場走勢分析
2016年年初,良好的信貸財(cái)政政策和房地產(chǎn)利好政策環(huán)境促使下,第一季度,北京市房地產(chǎn)市場熱度不斷推高,尤其是住宅市場,但是進(jìn)入二季度以來,由于需求被提前釋放,同時(shí)伴隨著限購政策的出臺(tái),市場逐漸顯露疲態(tài)。近期房地產(chǎn)市場主要特征體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
一是北京市存量住宅市場回歸理性,預(yù)計(jì)下半年房價(jià)或?qū)⒅鸩狡蠓€(wěn)。存量住宅市場,上半年成交量同比上漲62.3%,成交量創(chuàng)下6年來同期新高,但是從月成交量走勢來看,第二季度成交量持續(xù)下降,6月成交量懸崖式下跌,成交價(jià)格進(jìn)一步收窄,6月或?qū)⒊蔀榉炙畮X,預(yù)計(jì)下半年存量住宅市場將進(jìn)入調(diào)整期,房價(jià)或?qū)⒅鸩街節(jié)q,部分地區(qū)部分樓盤價(jià)格或下降。
二是近期房市場需求結(jié)構(gòu)特點(diǎn)比較突出。今年各月,新建商品住房成交價(jià)格除了3、5月份環(huán)比下跌,其余各月價(jià)格均表現(xiàn)為上漲,6月份達(dá)到36751元/平方米。從需求結(jié)構(gòu)來看,剛性需求和改善型需求占市場主體,面積在90-140平方米之間的戶型成交量所占比重較大,大中戶型住宅價(jià)格漲幅較大。從地區(qū)結(jié)構(gòu)來看,朝陽、通州、房山順義成交面積占比相對(duì)較大。
三是新一輪樓市調(diào)整期或?qū)⒌絹怼?015年“330新政”以來,房地產(chǎn)市場成交量價(jià)回升主要是過去積壓需求的集中釋放,以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支。今年進(jìn)入二季度以來房地產(chǎn)市場成交量逐漸顯露回落,成交價(jià)格較前期漲幅收窄,與此同時(shí),一系列限購政策和信貸收緊政策的出臺(tái),預(yù)計(jì)今年下半年開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極或?qū)砼R。
北京市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告篇2
社區(qū)概況
天通苑是亞洲最大的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū),由順天通房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)建設(shè),距亞運(yùn)村約6.5公里,距北五環(huán)約4公里,立湯路貫通南北。天通苑占地面積約48平方公里,規(guī)劃建筑面積600多萬平方米,由天通東苑、天通西苑、天通北苑、天通苑本區(qū)、天通中苑五個(gè)部分組成,每個(gè)部分又分成三至六個(gè)區(qū),其中天通本苑2000年建成,天通東苑一、二、三區(qū)2001年至 2002年建成;天通北苑一、二、北三區(qū)2004年底至2005年初建成;天通西苑一區(qū)2000年建成,二區(qū)2002年建成,三區(qū)2003年建成;天通中苑:2006年11月份建成,2007年9月份入住。樓型為六層小板樓、高層板樓、高層塔樓,戶型從50-200平方米不等,目前居住人口約40萬人。地鐵5號(hào)線在天通苑設(shè)有天通苑南、天通苑、天通苑北三站。
由于建設(shè)初期整體規(guī)劃的先天不足,天通苑成為擁有幾十萬人口的“睡城”——居民早上涌到市區(qū)工作,晚上回來休息。區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)設(shè)施少,經(jīng)營檔次不高,項(xiàng)目定位缺乏特色。從區(qū)域內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)的分布情況來看多以小規(guī)模的社區(qū)商業(yè)為主,特點(diǎn)是規(guī)模小、相對(duì)比較集中,大多分布在社區(qū)外圍臨近交通線的底商或社區(qū)之間的主要道路兩側(cè)。由于上述特點(diǎn),天通苑地區(qū)自發(fā)形成了幾個(gè)小型社區(qū)商業(yè)比較集中的區(qū)域,如北方明珠商圈、西一區(qū)商業(yè)街、西二區(qū)-西三區(qū)商業(yè)街、東一區(qū)商業(yè)街等。但是僅靠這些零散的小規(guī)模商業(yè)根本不能滿足該區(qū)域內(nèi)巨大的消費(fèi)群體的需求。
經(jīng)過十幾年的發(fā)展,西單商場、北方明珠、超市發(fā)、物美、龍德廣場、家樂福、華聯(lián)、大中電器、蘇寧電器、國泰百貨、天通苑尾貨、萬意奧特萊斯折扣商場等先后開業(yè),諸多餐飲企業(yè)也紛紛搶駐構(gòu)成天通苑的餐飲網(wǎng)絡(luò),天通苑的商業(yè)形態(tài)基本形成。從分布上看,緊鄰地鐵5號(hào)線和北苑路地帶交通便利、人流量及車流量集中,集中有北方明珠、龍德廣場、翠微大廈等商業(yè)綜合體,是天通苑地區(qū)最為繁華的區(qū)域;餐飲、休閑娛樂、教育培訓(xùn)、地產(chǎn)公司及其它生活服務(wù)類多集中在天通苑各區(qū)之間的主要道路兩側(cè)。
目前,天通苑的商業(yè)以獨(dú)立商業(yè)樓、裙房等形式為主,樓層多為地上二至四層帶地下1層,少量為住宅改造而成。一層日租金水平主要集中在3-5元/平方米,出租率約90%左右,二手房報(bào)價(jià)在15000-23000元/平方米之間;地上二至四層帶地下1層商業(yè)的租金在1.5-4元/平方米之間,售價(jià)在11000-18000/平之間,因所處具體位置差異較大;立湯路以東整體商業(yè)租售水平略高于路西。