回租租賃稅務(wù)處理
回租租賃稅務(wù)處理
回租租賃是指設(shè)備的所有者先將設(shè)備按市場價(jià)格賣給出租人，然后又以租賃的方式租回原來設(shè)備的一種方式。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開回租租賃稅務(wù)處理，希望能幫到你。
回租租賃稅務(wù)處理
售后回租業(yè)務(wù)，涉及開發(fā)商、購房者和商戶。這里側(cè)重從開發(fā)商的角度，說明售后回租業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理。在售后回租業(yè)務(wù)中，開發(fā)商同時(shí)以三種身份(售房人、承租人和出租人)出現(xiàn)。國家稅務(wù)總局《關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕603號(hào))規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)通過售后回租業(yè)務(wù)讓渡了以下一項(xiàng)或幾項(xiàng)資產(chǎn)權(quán)益或風(fēng)險(xiǎn)的，無論是否辦理該不動(dòng)產(chǎn)的法律權(quán)屬變更(如產(chǎn)權(quán)登記或過戶)，均應(yīng)認(rèn)定企業(yè)已轉(zhuǎn)讓了全部或部分不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)：獲取資產(chǎn)增值收益的權(quán)益;承擔(dān)發(fā)生的各種損害(包括物理損害和貶值)而形成的損失;占有資產(chǎn)的權(quán)益;在以后資產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)使用資產(chǎn)的權(quán)益;處置資產(chǎn)的權(quán)益。
按照上述規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。作為銷售業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù)《營業(yè)稅稅目稅率表》所列“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目，將銷售建筑物及其土地附著物時(shí)從購買方取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用(含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益)作為計(jì)稅依據(jù)，按照5%的稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅。對代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取的一些資金或費(fèi)用(如代市政府收取的市政費(fèi)，代郵政部門收取的郵政通信配套費(fèi)等)，不論其財(cái)務(wù)上如何核算，均應(yīng)當(dāng)全部作為銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅。另外，在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額;如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。這樣做的目的在于堵塞利用價(jià)外收費(fèi)或開具發(fā)票分解計(jì)稅依據(jù)的漏洞。作為租賃業(yè)務(wù)，開發(fā)商一般先向經(jīng)商戶收取租金，然后再按合同約定支付給購房者租金。對開發(fā)商收取的租金，應(yīng)根據(jù)《營業(yè)稅稅目稅率表》所列“服務(wù)業(yè)”稅目，將從承租方所取得租金的全額收入作為計(jì)稅依據(jù)，按照5%的稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅。需要注意的是，開發(fā)商按合同約定支付給購房者的租金不得抵減售房的計(jì)稅收入。
回租租賃的納稅籌劃
在上述租賃業(yè)務(wù)中，購房者是商鋪產(chǎn)權(quán)所有人，出租房屋時(shí)，需要繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅、印花稅和教育費(fèi)附加。開發(fā)商作為轉(zhuǎn)租方，不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，在向商戶轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，不需要繳納房產(chǎn)稅。售后回租合同如何簽訂，對開發(fā)商來說，存在著一定的籌劃空間。
方案一，由開發(fā)商在與購房者簽訂售房合同的同時(shí)，與購房者簽訂房屋租賃合同。
開發(fā)商作為轉(zhuǎn)租人，與商戶簽訂房屋租賃合同，需要繳納相關(guān)稅費(fèi)。開發(fā)商每年收到商戶的租金600萬元，應(yīng)繳納稅費(fèi)計(jì)算如下：營業(yè)稅=6000000×5%=300000(元);城建稅=300000×7%=21000(元);教育費(fèi)附加=300000×3%=9000(元);稅費(fèi)合計(jì)330000元(其他稅費(fèi)計(jì)算略)。
方案二，開發(fā)商成立物業(yè)管理公司，開發(fā)商在現(xiàn)房銷售時(shí)，只與購房者簽訂房地產(chǎn)買賣合同，由物業(yè)管理公司與購房者另外簽訂委托代理租房合同。
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅〔2003〕16號(hào))規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入，減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營業(yè)額，繳納營業(yè)稅。所以，物業(yè)公司就可以將代收代付租金的差額120萬元作為計(jì)稅依據(jù)，按照“服務(wù)業(yè)”稅目5%的稅率繳納營業(yè)稅金及附加;也可以按照“代理業(yè)”營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定，將代收經(jīng)商戶的租金600萬元，分解為代收租金480萬元和代理手續(xù)費(fèi)120萬元，物業(yè)公司代收的租金480萬元不用納稅，僅就代理手續(xù)費(fèi)120萬元繳納相關(guān)稅費(fèi)。物業(yè)公司繳納的稅費(fèi)計(jì)算如下：營業(yè)稅=1200000×5%=60000(元);城建稅=60000×7%=4200(元);教育費(fèi)附加=60000×3%=1800(元);稅費(fèi)合計(jì)66000元。
對比兩種方案可知，由物業(yè)管理公司與購房者簽訂委托代理租房合同比以開發(fā)商的名義與購房者簽訂房屋租賃合同節(jié)省稅費(fèi)264000元(330000-66000)。
回租租賃的基本內(nèi)容
回租租賃的優(yōu)點(diǎn)在于：一是承租人既擁有原來設(shè)備的使用權(quán)，又能獲得一筆資金;二是由于所有權(quán)不歸承租人，租賃期滿后根據(jù)需要決定續(xù)租還是停租，從而提高承租人對市場的應(yīng)變能力;三是回租租賃后，使用權(quán)沒有改變，承租人的設(shè)備操作人員、維修人員和技術(shù)管理人員對設(shè)備很熟悉，可以節(jié)省時(shí)間和培訓(xùn)費(fèi)用。
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