一般納稅人房屋租賃需要繳納哪些稅務(wù)
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一般納稅人房屋租賃需要繳納的稅務(wù)
?、佟⒎慨a(chǎn)稅
按租金收入的12%繳納。其中對于將房屋出租個(gè)人居住的，凡經(jīng)房管部門備案并執(zhí)行房管部門規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)的，可暫緩繳納房產(chǎn)稅;
?、?、城鎮(zhèn)土地使用稅
出租的房屋坐落在城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍內(nèi)的，應(yīng)按房屋土地(含出租的院落占地)面積，依土地登記及適用的土地等級稅額，計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。其中對符合免交房產(chǎn)稅的個(gè)人，也免交城鎮(zhèn)土地使用稅;
?、?、營業(yè)稅
應(yīng)按租金收入的5%繳納，月租金收入在800元以下的免納營業(yè)稅;
?、?、城鎮(zhèn)建設(shè)維護(hù)稅
個(gè)人在繳納營業(yè)稅的同時(shí)，應(yīng)以繳納的營業(yè)稅為依據(jù)，按使用稅率繳納城市建設(shè)稅。繳納人所在地在東城、西城、崇文、宣武范圍內(nèi)，以及朝陽、海淀、豐臺、石景山、門頭溝、燕山六個(gè)區(qū)所屬街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%;納稅人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%;其余的稅率為1%;
⑤、教育費(fèi)附加
在繳納營業(yè)稅的同時(shí)，應(yīng)按繳納營業(yè)稅稅額的3%繳納教育費(fèi)附加;
?、?、印花稅
應(yīng)于簽訂合同同時(shí)按雙方訂立的書面租賃合同所規(guī)定的租賃金額的千分之一貼花。稅額不足一元的，按一元貼花;
⑦、個(gè)人所得稅
月租金收入在4000元以下的，應(yīng)按月租金收入扣除800元費(fèi)用后的應(yīng)繳納稅計(jì)算繳納個(gè)人所得稅;月租金收入在4000元以上的，應(yīng)按月租金扣除20%后的應(yīng)繳納所得額計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。稅率均按20%。
相關(guān)知識延伸閱讀：租房前要明確哪些問題
(一)業(yè)主身份。如果簽訂合同之人不是產(chǎn)權(quán)人，則可能存在代理關(guān)系或者轉(zhuǎn)租關(guān)系。若存在代理關(guān)系的，則需有業(yè)主本人委托代理人的授權(quán)委托書原件;若存在轉(zhuǎn)租關(guān)系的，則需要業(yè)主本人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件原件。
(二)明確租金和“押金”支付方式。“押金”主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。押金應(yīng)支付多少，應(yīng)當(dāng)按照租期長短、裝修程度、家具家電數(shù)量和價(jià)值等因素來確定，押金數(shù)額越高，對出租人保障性能越強(qiáng)。
(三)家具、家電等設(shè)施約定清楚。并且對于這些附屬設(shè)施設(shè)備的維修義務(wù)也應(yīng)當(dāng)明確約定。
(四)水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用負(fù)擔(dān)清晰。
(五)出租人出售房屋的，承租人有保障。依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)，出租人出租房屋時(shí)，承租人可獲兩重保障：第一，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利;第二，如果承租人不想購買的，也沒有關(guān)系，房屋買賣行為，不影響租賃合同的效力，也就是說，即使出租人將房屋出售了，買方也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同。
(六)違約責(zé)任要明確。比如，出租人逾期交付房屋，或者租期結(jié)束承租人逾期退租的，可以每日按高于租金標(biāo)準(zhǔn)收取違約金;若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可約定一次性承擔(dān)較高的違約金，也可以約定支付未使用租期的租金作為違約金。
一般納稅人房屋出租繳納稅款
一、企業(yè)納稅人出租，房產(chǎn)承租方用于經(jīng)營應(yīng)繳納以下稅款：
1.房產(chǎn)稅：以租金收入12%計(jì)算繳納。
2.增值稅：以租金收入11%計(jì)算,進(jìn)項(xiàng)抵扣后估計(jì)稅負(fù)在5%以內(nèi)，視取得進(jìn)項(xiàng)可抵扣的發(fā)票有多少。
3.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的增值稅稅額乘以城建稅率5%、教育費(fèi)附加率3%、地方教育費(fèi)附加2%計(jì)算繳納。
4.企業(yè)所得稅：年終匯算清繳(營業(yè)利潤的25%)。
5.印花稅：按財(cái)產(chǎn)租賃合同按租賃金額千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花。
一般納稅人全套賬務(wù)處理重要流程
一、增值稅稅額計(jì)算
(一)積極核對銷售業(yè)務(wù)，盡快填開銷項(xiàng)發(fā)票，確定當(dāng)月銷項(xiàng)稅額。
銷售是企業(yè)日常工作的重點(diǎn)，是企業(yè)經(jīng)營的核心。銷售發(fā)票是財(cái)務(wù)記賬，確定業(yè)務(wù)發(fā)生的合法憑據(jù)，因此企業(yè)在發(fā)生銷售業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)盡快給對方開具發(fā)票，確定當(dāng)月銷售情況。
一個(gè)業(yè)務(wù)從合同簽定，到公司發(fā)貨、對方驗(yàn)收確認(rèn)、發(fā)票填開是有一段時(shí)間的，這段時(shí)間又因?yàn)榭蛻舻拇笮?、業(yè)務(wù)往來的頻率、各公司驗(yàn)收程序的不同存在差異。有時(shí)銷售企業(yè)甚至不能自主確定開票時(shí)間，只能根據(jù)客戶的需要進(jìn)行開票，與稅法規(guī)定的開票要求不符。
做為企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，特別是負(fù)責(zé)稅務(wù)工作的人員，必須對企業(yè)日常銷售業(yè)務(wù)的處理相當(dāng)明確，熟悉主要客戶的開票要求，能夠在滿足客戶要求的同時(shí)，又不耽誤本公司正常的工作處理。為了很好的協(xié)調(diào)雙方的工作，會計(jì)人員應(yīng)當(dāng)在每月20號左右就開始核實(shí)當(dāng)月開票稅額，將應(yīng)該開具發(fā)票的業(yè)務(wù)盡早完成，通常企業(yè)在每月結(jié)束前3天就會停止填開發(fā)票。因此企業(yè)若是需要對方給其開具發(fā)票應(yīng)盡快聯(lián)系，不要拖到月底再同對方交涉。
(二)認(rèn)真核對當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，保證發(fā)票及時(shí)認(rèn)證，確定當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅額。
通常商品要比發(fā)票提前到達(dá)企業(yè)，企業(yè)在收好貨物的同時(shí)還應(yīng)確認(rèn)發(fā)票的開具情況，在規(guī)定時(shí)間未收到發(fā)票時(shí)應(yīng)與對方聯(lián)系，索要發(fā)票。
進(jìn)項(xiàng)發(fā)票只有通過稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證審核通過之后，方能進(jìn)行抵扣稅額。目前專用發(fā)票認(rèn)證一般是通過網(wǎng)上遠(yuǎn)程認(rèn)證系統(tǒng)自行認(rèn)證，未在單位自行認(rèn)證的應(yīng)去稅務(wù)機(jī)關(guān)或中介機(jī)構(gòu)代理認(rèn)證。因此企業(yè)會計(jì)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間及時(shí)辦理認(rèn)證，確定當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅額。
一個(gè)企業(yè)每月進(jìn)項(xiàng)發(fā)票較多時(shí)，通常不會在一個(gè)月全部認(rèn)證，而是有選擇的認(rèn)證部分發(fā)票。發(fā)票認(rèn)證時(shí)主要考慮三個(gè)因素：第一，當(dāng)月繳納稅金金額。在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定稅負(fù)范圍上下計(jì)算當(dāng)月稅金;第二，考慮會計(jì)存貨和成本處理。有些商品當(dāng)月購入當(dāng)月銷售，這些發(fā)票應(yīng)該在當(dāng)月認(rèn)證，否則將導(dǎo)致賬面庫存為負(fù)數(shù);生產(chǎn)企業(yè)成本計(jì)算需要原材料，若當(dāng)月生產(chǎn)領(lǐng)用材料發(fā)票未進(jìn)行認(rèn)證處理，將會降低產(chǎn)品成本;第三，發(fā)票是否將要到期。按照稅法要求，發(fā)票自填開之日起90日內(nèi)(不同類別的發(fā)票有效期限略有不同，詳細(xì)介紹參見前面"進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)限的規(guī)定")進(jìn)行認(rèn)證。因?yàn)槎鄶?shù)企業(yè)特別是商業(yè)零售企業(yè)存在銷售不開發(fā)票現(xiàn)象，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)發(fā)票盈余，遲遲無法認(rèn)證。因此企業(yè)在認(rèn)證發(fā)票時(shí)應(yīng)認(rèn)真查看當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)發(fā)票情況，先將快要到期發(fā)票進(jìn)行認(rèn)證。
(三)控制銷項(xiàng)開票稅額，調(diào)控進(jìn)項(xiàng)發(fā)票稅額，做好稅款計(jì)算與繳納。
增值稅一般納稅企業(yè)繳納的主要稅種就是增值稅，增值稅的通常計(jì)算是用當(dāng)月銷項(xiàng)稅額減去當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅額和上月留存的未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。增值稅計(jì)算較為簡單，但是控制起來非常復(fù)雜，企業(yè)要同時(shí)考慮到當(dāng)月銷項(xiàng)開票情況和進(jìn)項(xiàng)發(fā)票到達(dá)、認(rèn)證情況，還要考慮稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)的稅負(fù)要求。
稅務(wù)機(jī)關(guān)為了控制企業(yè)增值稅的繳納情況，根據(jù)不同類型的企業(yè)制定了相應(yīng)的稅負(fù)，即全年應(yīng)該繳納的增值稅金額(計(jì)算方法可參見前面介紹)。防止企業(yè)通過非法操作少繳納增值稅。企業(yè)通常是將繳納的增值稅金額控制在稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)線附近，有時(shí)還會略微低于稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)。各地稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)不一，執(zhí)行力度也存在差異，企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r認(rèn)真執(zhí)行。
稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)是指全年企業(yè)完成的稅務(wù)要求，企業(yè)個(gè)別月份繳納稅金金額低于或高于稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)都是正常的。但是個(gè)別企業(yè)負(fù)責(zé)人在處理時(shí)往往比較"認(rèn)真"，通過多種途徑將每月增值稅的繳納金額都控制在稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)線上，這樣處理是沒必要的。
二、計(jì)提地稅稅金
按照稅法要求，企業(yè)在計(jì)算繳納增值稅的同時(shí)，還應(yīng)計(jì)提繳納部分地稅稅金，主要包括城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，多數(shù)地區(qū)已開始計(jì)提地方教育費(fèi)附加。企業(yè)應(yīng)在月末計(jì)提，月初申報(bào)繳納，取得完稅憑證沖銷計(jì)提金額。
這些計(jì)提的稅金屬于企業(yè)費(fèi)用，因此企業(yè)在估算當(dāng)月利潤時(shí)，也應(yīng)考慮這些數(shù)據(jù)。
三、其他稅種計(jì)算及繳納
正常月份，企業(yè)只需考慮計(jì)算增值稅及計(jì)提的地稅稅金，但個(gè)別月份如季度、年末結(jié)束應(yīng)計(jì)算繳納所得稅;根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求按季度或半年繳納印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等。
(一)所得稅
所得稅一般是按季預(yù)繳，年終匯算清繳(詳細(xì)介紹可看前面內(nèi)容)。會計(jì)在季度結(jié)束月份進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)應(yīng)全面考慮該季度各月份的經(jīng)營情況，在做賬之前估算該季度應(yīng)繳納所得稅金額，不足之處及時(shí)調(diào)整。
所得稅征收和計(jì)算方法較多，會計(jì)應(yīng)根據(jù)企業(yè)所得稅的征收方式，處理企業(yè)的收入與費(fèi)用單據(jù)的比例。所得稅也應(yīng)在季度結(jié)束月份計(jì)提，次月納稅申報(bào)取得完稅憑證后沖減計(jì)提金額。
(二)按季度或半年繳納的稅種處理
有些稅種通常不是按月份計(jì)算的，如印花稅中的購銷合同通常是按季度繳納;房產(chǎn)稅、土地使用稅一般是按半年繳納，具體繳納月份由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定。會計(jì)在進(jìn)入企業(yè)后應(yīng)首先確定企業(yè)日常主要申報(bào)稅種和具體申報(bào)時(shí)間，在申報(bào)月份按時(shí)申報(bào)，足額繳納稅金。
(三)特殊稅種單獨(dú)處理
有些稅種如車輛購置稅、車船稅、契稅、土地增值稅，平時(shí)一般不會遇到，因此也不要特別在意，只要在實(shí)際發(fā)生時(shí)，確定繳納和申報(bào)方法認(rèn)真處理即可。
四、做賬資料準(zhǔn)備
(一)現(xiàn)金、銀行存款明細(xì)核對
貨幣資金是企業(yè)最容易出現(xiàn)問題的資產(chǎn)，因此企業(yè)每月都應(yīng)認(rèn)真核對每筆款項(xiàng)的進(jìn)出記錄。月底打出銀行對賬單同企業(yè)銀行明細(xì)賬認(rèn)真核對往來，對存在出入的地方及時(shí)處理，確保銀行賬務(wù)明確。
在工作實(shí)務(wù)中，多數(shù)企業(yè)的銀行賬務(wù)都存在出入，不能與實(shí)際業(yè)務(wù)相吻合，有時(shí)因?yàn)樘幚聿划?dāng)導(dǎo)致月底銀行賬面余額出現(xiàn)負(fù)數(shù)，所以每月結(jié)賬前的銀行核對是很必要的，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
歸集當(dāng)月所有費(fèi)用單據(jù)和費(fèi)用項(xiàng)目，確定賬面有足夠現(xiàn)金能夠支付，防止賬面現(xiàn)金余額出現(xiàn)負(fù)數(shù)。
(二)業(yè)務(wù)往來核對
將本月入賬進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)發(fā)票仔細(xì)核對，確定每張發(fā)票的結(jié)算方式，是現(xiàn)金結(jié)算的索要收據(jù)證明，是銀行結(jié)算的應(yīng)取得對應(yīng)的銀行結(jié)算憑據(jù)，是往來掛賬的按號入座認(rèn)真入賬。
(三)存貨成本核算
每月做賬前最好將上月底賬面庫存商品的名稱、單價(jià)、金額詳細(xì)列出，結(jié)合當(dāng)月銷售發(fā)票和進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的開票信息，計(jì)算入賬后賬面存貨成本變動對利潤的影響，不要盲目的認(rèn)證發(fā)票和領(lǐng)用存貨，導(dǎo)致賬面庫存出現(xiàn)負(fù)數(shù)或成本變動浮動太大，影響當(dāng)期利潤。
根據(jù)當(dāng)月銷售情況，及時(shí)收集存貨出入庫單據(jù)，計(jì)算產(chǎn)品成本或銷售成本，估算當(dāng)月利潤。
五、編制憑證
同一企業(yè)日常業(yè)務(wù)內(nèi)容比較固定，所以憑證編制內(nèi)容變化不大，會計(jì)只要按照固定模式逐一編制憑證即可。企業(yè)通常業(yè)務(wù)憑證類別有以下幾類：
(一)完稅憑證
每月月初企業(yè)成功申報(bào)后，可去銀行打印完稅憑證，不能在銀行打印完稅憑證的應(yīng)去稅務(wù)機(jī)關(guān)打印。取得憑證后及時(shí)入賬，沖減上月計(jì)提稅金或直接記入當(dāng)月費(fèi)用(如印花稅等不需要預(yù)先計(jì)提的稅金，在取得時(shí)直接記入費(fèi)用)。
(二)業(yè)務(wù)發(fā)票處理
將當(dāng)月填開和取得發(fā)票分類入賬，按照發(fā)票的性質(zhì)分別通過存貨、現(xiàn)金、銀行存款、往來賬戶、應(yīng)交稅費(fèi)以及費(fèi)用科目進(jìn)行核算。將全部專用發(fā)票入賬后，查看進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅
額明細(xì)賬的金額合計(jì)，是否與當(dāng)月防偽稅控開票系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的金額以及網(wǎng)上認(rèn)證返回的認(rèn)證金額是否一致，然后計(jì)算當(dāng)月繳納稅金金額。
(三)費(fèi)用類發(fā)票處理
做好內(nèi)部單據(jù)報(bào)銷制度，規(guī)定報(bào)銷時(shí)間，及時(shí)收集公司員工手中的費(fèi)用單據(jù)，將其歸類入賬。認(rèn)真查看費(fèi)用單據(jù)是否合法，未取得合法憑據(jù)的費(fèi)用是無法得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可的。平時(shí)還應(yīng)做好費(fèi)用入賬金額控制，對類似招待費(fèi)、廣告費(fèi)等存在抵扣限額規(guī)定的費(fèi)用科目，應(yīng)及時(shí)核對發(fā)生金額，對超過抵扣標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用應(yīng)減少其入賬金額。
(四)成本計(jì)算及入賬處理
對生產(chǎn)性企業(yè)，應(yīng)做好內(nèi)部單據(jù)傳遞規(guī)定，將公司發(fā)生的所有與生產(chǎn)有關(guān)的內(nèi)部單據(jù)及時(shí)有效的傳遞到財(cái)務(wù)手中，進(jìn)行成本核算，確保成本計(jì)算的準(zhǔn)確。及時(shí)編制制造費(fèi)用歸集、分配憑證;生產(chǎn)成本歸集、分配憑證;產(chǎn)品入庫憑證以及銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)憑證。
(五)做好費(fèi)用計(jì)提及攤銷
做好每月固定發(fā)生的計(jì)提業(yè)務(wù)，如固定資產(chǎn)計(jì)提折舊、無形資產(chǎn)攤銷、水電費(fèi)計(jì)提、工資計(jì)提以及以工資為基數(shù)計(jì)提的福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)等，做到不漏提也不多提;對存在需要攤銷的費(fèi)用如開辦費(fèi)、材料成本差異等每月攤銷的費(fèi)用，及時(shí)做好攤銷分配憑證。
(六)歸集損益類科目，結(jié)轉(zhuǎn)本年利潤
將所有單據(jù)入賬后應(yīng)認(rèn)真歸集當(dāng)月?lián)p益類科目發(fā)生金額，將其分類轉(zhuǎn)入"本年利潤"科目，查看當(dāng)月利潤實(shí)現(xiàn)情況。
六、納稅申報(bào)
前面所做的工作基本是為納稅申報(bào)準(zhǔn)備的，因?yàn)槠髽I(yè)只有進(jìn)行了納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)才能對企業(yè)進(jìn)行稅款征收，而傳統(tǒng)意義上的會計(jì)報(bào)表只是記錄企業(yè)經(jīng)營狀況的報(bào)表，不是稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款的依據(jù)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)申報(bào)的不同稅種填制和申報(bào)對應(yīng)的納稅申報(bào)表。
企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)營性質(zhì)確定納稅稅種，并根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求的申報(bào)方式按時(shí)進(jìn)行申報(bào)。納稅申報(bào)成功后應(yīng)及時(shí)打印完稅憑證，取得完稅憑證后，一個(gè)月的會計(jì)工作才算結(jié)束。
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