房屋租賃增值稅怎么計(jì)算
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一、納稅人
自2016年5月1日起，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)的其他個(gè)人，為增值稅納稅人。
注釋?zhuān)鹤?016年5月1日起，自然人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租位于中國(guó)境內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。
二、征收率
其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，征收率為5%。
其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
注釋?zhuān)鹤匀蝗颂峁┎粍?dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，按照5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，其中出租住房的減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
三、銷(xiāo)售額
納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額。
注釋?zhuān)鹤匀蝗颂峁┎粍?dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，以取得的租金等全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照相應(yīng)的征收率，計(jì)算繳納增值稅。
四、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法
其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷(xiāo)售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：
應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額×征收率
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷(xiāo)售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷(xiāo)售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷(xiāo)售額：
銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+征收率)
例1：某自然人出租個(gè)人住房，2016年5月1日預(yù)收2016年7至12月房租6萬(wàn)元。
不含稅銷(xiāo)售額=6÷(1+5%)=5.71萬(wàn)元
應(yīng)納稅額=5.71×1.5%=0.08萬(wàn)元
注釋?zhuān)河捎谠摷{稅人收取的6萬(wàn)元為六個(gè)月租金收入，折合月租金為9523.81元，未超過(guò)3萬(wàn)元，免予征收增值稅。
例2：某自然人出租個(gè)人商務(wù)用房，2016年5月1日取得當(dāng)月房租10萬(wàn)元。
銷(xiāo)售額=10÷(1+5%)=9.52萬(wàn)元
應(yīng)納稅額=9.52×5%=0.48萬(wàn)元
五、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
注釋?zhuān)鹤匀蝗颂峁┎粍?dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，以收到款項(xiàng)(包括預(yù)收款)的收款時(shí)間，為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
六、納稅地點(diǎn)
其他個(gè)人提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)局申報(bào)納稅。
七、征收管理
其他個(gè)人向消費(fèi)者個(gè)人提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或適用免征增值稅政策規(guī)定的應(yīng)稅行為，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
注釋?zhuān)鹤匀蝗颂峁┎粍?dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，可在申報(bào)繳納稅款的同時(shí)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票，其中租賃對(duì)象為自然人或當(dāng)月享受免征增值稅政策的，不得代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
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