房屋租賃合同糾紛案例
房屋租賃合同糾紛案例
房屋租賃糾紛是一種較為常見(jiàn)的房地產(chǎn)案件，下面學(xué)習(xí)啦小編為你分享以下具體的案例，歡迎閱讀參考。
房屋租賃合同糾紛案例
由于我國(guó)房地產(chǎn)政策的歷史遺留問(wèn)題，造成大量產(chǎn)權(quán)人雖在名義上擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但房屋被歷史上形成的承租人長(zhǎng)期租住的情況。在這種承租關(guān)系中，房屋租金一直在按照歷史上形成的極低廉的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，名為承租但實(shí)際上并未支付租金的例子亦屢見(jiàn)不鮮。
在現(xiàn)實(shí)生活中，房屋租賃合同的承租人未經(jīng)出租人的同意就單方解除合同的事情時(shí)有發(fā)生。當(dāng)承租人單方解除房屋租賃合同時(shí)，出租方如何請(qǐng)求賠償損失?
對(duì)于房屋租賃合同來(lái)說(shuō)，出租人收取租金是獲得合同履行的可得利益，如果承租人不履行合同，出租人自然無(wú)法收取租金，無(wú)法獲得可得利益，承租人不履行合同所造成的損失，就是未履行期間的租金收益。而這部分的租金收益，由于租賃合同明確寫(xiě)明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限，承租人完全可以在訂立合同時(shí)就預(yù)見(jiàn)到、計(jì)算到的。因此，出租人完全可以把未履行部分租金作為損失進(jìn)行請(qǐng)求賠償。
出租人這部分可得利益，并不是百分之百的純收利益，其中包括房屋租賃稅、房屋租賃管理費(fèi)等費(fèi)用，因此在計(jì)算損失時(shí)應(yīng)扣除這部分費(fèi)用，才是公平的。
房屋租賃合同有無(wú)效力，應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，從以下幾個(gè)方面來(lái)審查：
1、審查合同的主體是否適格。
即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力 人，或限制民事行為能力人等。
2、審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)明確禁止出租，只要法律法規(guī)沒(méi)有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。
建設(shè)部1995年以第42號(hào)令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(5)屬于違法建筑的;(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的;(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
3、審查是否進(jìn)行過(guò)登記備案。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡(jiǎn)言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無(wú)效的。
4、審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。
在審判實(shí)踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日3%計(jì)，因其滯納金過(guò)高，導(dǎo)致滯納金的約定無(wú)效。有人認(rèn)為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應(yīng)當(dāng)參考中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付租金等款項(xiàng)的違約金。
此外，還要審查房屋出租是否用來(lái)進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無(wú)效。
承租人對(duì)房屋進(jìn)行的裝修，在租賃合同被確認(rèn)無(wú)效或被解除后如何處理
1、對(duì)承租人裝修物價(jià)值的認(rèn)定。
承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無(wú)償收回。但在合同履行期間，往往因?yàn)楹贤瑹o(wú)效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對(duì)裝飾物現(xiàn)價(jià)值的確認(rèn)問(wèn)題。
租賃雙方可對(duì)裝修物進(jìn)行協(xié)商，如果協(xié)商不成，則可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。一般評(píng)估是按照裝修物的正常使用年限計(jì)算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時(shí)的現(xiàn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)按照租賃期限的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)折舊。
2、對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償。
裝修物在法律上屬于添附物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第86條對(duì)添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理;沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責(zé)令拆除;不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人;造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。這是對(duì)裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。
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