不動產(chǎn)租賃營改增后怎樣交稅

　　營改增后，不動產(chǎn)租賃如何繳稅，請跟著學(xué)習(xí)啦小編來了解相關(guān)的法律法規(guī)，以備不時之需。

　　要點一：預(yù)收租金能否按月(季度)分攤計稅?

　　《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定，納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，

　　預(yù)收租金不能按月(季度)分攤計稅，應(yīng)當(dāng)在收到租金的當(dāng)月(季度)全額計入銷售總額。

　　但是，“其他個人”例外。其他個人，指個體工商戶之外的個人?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第23號)規(guī)定，

　　其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

　　要點二：在哪繳?繳多少?

　　根據(jù)《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)的規(guī)定，區(qū)分以下三種情況：

　　1.一般納稅人

　　一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法;出租2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法。

　?、俨粍赢a(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

　　簡易計稅方法：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%;

　　一般計稅方法：應(yīng)納稅款=銷項稅額[含稅銷售額÷(1+11%)×11%]-進項稅額。

　?、诓粍赢a(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的。

　　步驟一：先向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。

　　簡易計稅方法：預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%;

　　一般計稅方法：預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%。

　　步驟二：再向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

　　簡易計稅方法：預(yù)繳稅款=應(yīng)納稅款，一般不需補繳稅款，只需填申報表;

　　一般計稅方法：預(yù)繳率3%，稅率11%，需補(退)稅款;

　　補(退)稅款=銷項稅額-進項稅額-預(yù)繳稅款。

　　2.小規(guī)模納稅人(不包括其他個人)

　?、俨粍赢a(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

　　個體工商戶出租住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;

　　其他出租不動產(chǎn)情況：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。

　?、诓粍赢a(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的。

　　步驟一：先向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。

　　個體工商戶出租住房：預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;

　　其他出租不動產(chǎn)情況：預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。

　　步驟二：再向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

　　預(yù)繳稅款=應(yīng)納稅款，一般不需補繳稅款，只需填申報表。

　　3.其他個人

　　納稅地點：向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

　　出租住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;

　　出租非住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。

　　國家稅務(wù)總局公告2016年第23號第六條規(guī)定，可以按月(季度)分攤租金繳稅。當(dāng)然，也可以一次性全額納稅申報。

　　要點三：什么時候繳?

　　預(yù)繳時限：國家稅務(wù)總局公告2016年第16號規(guī)定，如果需要預(yù)繳稅款，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。若超過6個月沒有預(yù)繳稅款，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照稅收征管法及相關(guān)規(guī)定處理。

　　納(補)稅申報時限：一般納稅人按月納稅申報，小規(guī)模納稅人按季度納稅申報。

　　要點四：誰開票?如何開?

　　一般納稅人可自行開具增值稅發(fā)票;小規(guī)模納稅人(不包括其他個人)，可自行開具增值稅發(fā)票，也可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票;其他個人向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。

　　增值稅發(fā)票分普通發(fā)票和專用發(fā)票兩種。向其他個人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

　　國家稅務(wù)總局公告2016年第23號規(guī)定，納入新系統(tǒng)推行范圍的納稅人要參照《商品和服務(wù)稅收分類與編碼(試行)》，使用新系統(tǒng)選擇相應(yīng)的編碼開具增值稅發(fā)票;開具增值稅發(fā)票要在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址;由于個人出租住房適用1.5%優(yōu)惠征收率，開具(代開)發(fā)票不能與其他應(yīng)稅行為混開。