全面實(shí)行“營改增”后，不動產(chǎn)租賃也納入了營改增范圍。今天學(xué)習(xí)啦小編將帶你去了解什么是不動產(chǎn)租賃以及相關(guān)稅率問題，歡迎閱讀參考。

　　不動產(chǎn)經(jīng)營性租賃政策

　　國家稅務(wù)總局制定了《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》，現(xiàn)予以公布，自2016年5月1日起施行。

　　?特此公告。

　　國家稅務(wù)總局

　　2016年3月31日

　　納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法

　　第一條根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號)及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)(以下簡稱出租不動產(chǎn))，適用本辦法。

　　取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

　　納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。(高速通行費(fèi)是這個稅目，但比較特殊，不是同這個辦法。除了這個特殊，還有兩個比較特殊的，一個是將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)......廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告;還有一個就是車輛停放，也就是停車場。這倆都沒刨除，也就是適用本辦法)

　　第三條一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

　　(一)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。(由于購入時還不能抵扣，所以出租給個較低的簡易征收，思路清晰合理不多說了)

　　不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。(預(yù)繳在國稅，不動產(chǎn)所在地的國稅，符合“應(yīng)稅行為在哪發(fā)生在哪交”。說是預(yù)交，實(shí)際是預(yù)先“全交”，回本地只是申報(bào))

　　不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。(本地的無需預(yù)繳)

　　(二)一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。(這個就地預(yù)交3%，相比營業(yè)稅5%偏低。這是預(yù)交，正常稅率11%，也就是說剩余部分回公司所在地申報(bào)繳納。)

　　不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。(放棄簡易的)

　　第四條小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

　　(一)單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。(小規(guī)模的算法跟一般納稅人那個簡易征收一樣。特殊的是個體工商戶屬于自然人，因此其出租住房!住房!住房!享受1.5%的優(yōu)惠，個體工商戶出租非住房，比如門市，讓然按照5%交稅!住房不分普通和高檔，都享受1.5%的優(yōu)惠。1.5%的計(jì)算公式看下面。)

　　不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　(二)其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。(注意!個人出租住房的不適用5%，適用的也是1.5%的優(yōu)惠，出租門市仍然是5%。加上剛才個體工商戶也有這么一說，因此可以總結(jié)為個人出租住房都適用1.5%。另外注意的就是這條預(yù)繳是在地稅!地稅!地稅!跟前面比照一下加以區(qū)別。)

　　第五條納稅人出租的不動產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地在同一直轄市或計(jì)劃單列市但不在同一縣(市、區(qū))的，由直轄市或計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局決定是否在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。

　　第六條 納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。(注意本條納稅義務(wù)發(fā)生時間，一般都是先付租金，所以租賃的納稅義務(wù)發(fā)生時間就是收到預(yù)收款。至于他說的核定，一般就是沒合同或者合同上沒時間，也就是稅局無法判斷你的時間，只有核定了)

　　第七條預(yù)繳稅款的計(jì)算

　　(一)納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%(所提的含稅銷售額就是指收款金額=價稅合計(jì)金額=含稅價，下同)

　　(二)納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

　　(三)個體工商戶出租住房，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%(這就是上面提到的1.5%的公式)

　　第八條其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納稅款：

　　(一)出租住房：

　　應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

　　(二)出租非住房：

　　應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

　　第九條單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時，應(yīng)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。(沒提在地稅預(yù)繳的填這個表。也好理解，地稅預(yù)交的是其他個人的，表也沒啥用，也不拿回去抵稅，預(yù)繳開票就可以了)

　　第十條 單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。(預(yù)交的回來不用再交了，免得重了)

　　納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。(預(yù)交完的稅票留存好)

　　第十一條小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。

　　其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。(國稅預(yù)繳的在預(yù)繳的國稅開，地稅預(yù)交的在預(yù)繳的地稅開，自己有開票能力的自己在家開)

　　第十二條納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

　　第十三條納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　納稅人出租不動產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　增值稅稅率

　　增值稅的計(jì)征方式目前主要有兩類：

　　增值稅的稅率，適用于一般納稅人，目前有17%、13%、11%和6%共四檔稅率;增值稅的征收率適用于小規(guī)模納稅人和特定一般納稅人。小規(guī)模納稅人統(tǒng)一按3%的征收率計(jì)征;對一些特定的一般納稅人，則適用6%、5%、4%、3%四檔征收率。

　　具體來說，征收率為6%的項(xiàng)目包括自來水、小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力、部分建材產(chǎn)品和生物制品;征收率為5%的項(xiàng)目為中外合作開采的原油、天然氣;征收率為4%的項(xiàng)目包括寄售、典當(dāng)和拍賣商品、銷售舊貨;征收率為3%的項(xiàng)目為公共交通運(yùn)輸?shù)葼I改增個別應(yīng)稅服務(wù)。