房屋租賃繳稅標(biāo)準(zhǔn)

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　　房屋租賃繳稅標(biāo)準(zhǔn)

　　以月租5000元為例計(jì)算各稅額?

　　個(gè)人出租計(jì)算： (1)營(yíng)業(yè)稅=5000*3%/2=75元 (2)城建稅=75*7%=5.25元 (3)教育費(fèi)附加=75*3%=2.25元 (4)房產(chǎn)稅=5000*4%=200元

　　單位出租計(jì)算： (1)營(yíng)業(yè)稅=5000*5%=250元 (2)城建稅=250*7%=17.5元 (3)教育費(fèi)附加=250*3%=7.5元 (4)房產(chǎn)稅=5000*12%=600元

　　1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》(2009年1月1日起施行)規(guī)定第二十三條條例第十條所稱(chēng)營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)，是指納稅人營(yíng)業(yè)額合計(jì)達(dá)到起征點(diǎn) 。

　　營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的適用范圍限于個(gè)人。

　　營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的幅度規(guī)定如下：

　　(1)按期納稅的，為月?tīng)I(yíng)業(yè)額1000-5000元;

　　(2)按次納稅的，為每次(日)營(yíng)業(yè)額100元。

　　省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)、稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況確定本地區(qū)適用的起征點(diǎn)，并報(bào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局備案。

　　2、房租收入涉及繳納個(gè)人所得稅。

　　問(wèn)：我一直搞不懂房屋出租稅費(fèi)是咋算，能不能給舉個(gè)例子，比如70平方米自有產(chǎn)權(quán)的房子，占地面積是10平方米，租賃價(jià)格是2000元，出租方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)是咋算的?最后是多少?

　　答：出租方每月出租該套房產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)包括(以下等號(hào)后數(shù)字單位均為元)，

　　(1)營(yíng)業(yè)稅：月租金收入×3%，即2000×3%=60;

　　(2)城建稅：營(yíng)業(yè)稅×(1%或5%或7%)(在市區(qū)的，稅率為7%;在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%;所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%;外籍和港澳臺(tái)人員不征)，按照在市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算即60×7%=4.2;

　　(3)教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅×3%(外籍和港澳臺(tái)人員不征)，即60×3%=1.8;(4)地方教育附加：營(yíng)業(yè)稅×1%，即60×1%=0.6;

　　(5)房產(chǎn)稅：月租金收入×4%，即2000×4%=80;

　　(6)土地使用稅：每平方米土地年稅額÷12個(gè)月×占地面積，島內(nèi)土地使用稅為每平方米6元，6÷12個(gè)月×10=5(每月);

　　(7)印花稅：月租金收入×0.001，即2000×0.001=2。上述(1)-(7)項(xiàng)合計(jì)稅費(fèi)為：153.6。

　　(8)個(gè)人所得稅=(2000-153.6-800)×10%=104.64。

　　房屋租賃管理部門(mén)根據(jù)相關(guān)法規(guī)和稅務(wù)部門(mén)的委托，對(duì)房屋租賃征收租賃管理費(fèi)，代征私人房屋租賃稅和外地駐深企業(yè)房屋租賃稅。租賃管理費(fèi)和房屋租賃稅都是以租金為基礎(chǔ)，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)組織征收。

　　1、房屋租金收入的認(rèn)定

　　(1)房屋租金收入的認(rèn)定原則

　　房屋租金收入的認(rèn)定是房屋租賃稅費(fèi)計(jì)征的核心問(wèn)題。房屋租金收入的認(rèn)定主要有兩個(gè)原則：一是合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則，二是核定租金原則。

　　①合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則

　　《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第十五條規(guī)定：“稅務(wù)部門(mén)和區(qū)主管機(jī)關(guān)征收有關(guān)稅金或者收取房屋租賃管理費(fèi)時(shí)，以指導(dǎo)租金作為計(jì)算基數(shù);租賃合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時(shí)，以合同約定的租金為計(jì)算基數(shù)”。

　　②核定租金收入原則

　　以寶安區(qū)為例，《寶安區(qū)私人房屋租賃稅費(fèi)征收管理暫行辦法》把寶安區(qū)私人房屋分為居民自建房和居民非自建房、集資房三類(lèi)進(jìn)行分類(lèi)管理。居民非自建房、集資房采用合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定租金收入。除對(duì)需要按實(shí)際租金收入開(kāi)具發(fā)票的居民自建出租房按合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定租金收入外，其它居民自建房采用核定方式確定租金收入。這種采用核定方式認(rèn)定的租金稱(chēng)為核定租金。

　　(2)居民自建房租金收入核定的方法和程序

　?、俸硕ㄗ饨鹗杖氲挠?jì)算公式

　　核定租金收入=住宅租金收入 商業(yè)租金收入

　　住宅租金收入=可出租住宅面積×住宅指導(dǎo)租金×住宅出租率

　　商業(yè)租金收入=商鋪面積×商業(yè)指導(dǎo)租金×商鋪出租率

　　可出租住宅面積=(整棟房屋層數(shù)—業(yè)主自用層數(shù))×每層平均建筑面積

　　商鋪面積=商鋪?zhàn)赓U雙方合同約定實(shí)際面積

　　居民自建房建筑面積是征收稅費(fèi)的計(jì)算依據(jù)。居民自建房稅費(fèi)征收以棟為單位計(jì)算總建筑面積。如房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)或者有效材料表明同一棟樓房的合法所有權(quán)或使用權(quán)分屬兩位或兩位以上業(yè)主的，可對(duì)業(yè)主分別計(jì)算總建筑面積。

　　住宅指導(dǎo)租金和商業(yè)指導(dǎo)租金為市租賃管理辦每年度公布的房屋租賃指導(dǎo)租金，特殊情況下也可采用租賃管理所上報(bào)區(qū)、市租賃管理辦批準(zhǔn)的指導(dǎo)租金。

　　住宅出租率和商鋪出租率為該房屋所屬區(qū)域的已出租房屋面積占可出租房屋面積的比例。

　　應(yīng)繳房屋租賃管理費(fèi)=核定租金收入×租賃管理費(fèi)率

　?、诤硕ㄗ饨鹗杖氲姆椒ê统绦?/p>

　　a、申報(bào)登記。凡是本轄區(qū)范圍內(nèi)的居民自建房屋，無(wú)論出租與否，一律如實(shí)登記，納入管理的范圍。

　　b、核定出租率。每年初，由租賃管理所和稅務(wù)所組織成立聯(lián)合審定小組，在分片選點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)各片區(qū)房屋出租情況進(jìn)行典型調(diào)查，審核確定出租比率，并以報(bào)表形式報(bào)區(qū)租賃管理辦和區(qū)地稅局備案。

　　c、核實(shí)出租面積。由代征人員實(shí)地察看自建房總層數(shù)、業(yè)主自用層數(shù)和每層平均建筑面積及商鋪面積，登記《私人出租屋稅費(fèi)核定審批表》，由租賃管理站初審核實(shí)各棟樓可出租房屋總建筑面積后，上報(bào)租賃管理所審定。

　　d、確定租賃面積、計(jì)算租金收入。租賃管理所收集整理管理站上報(bào)的《私人出租屋稅費(fèi)核定審批表》，計(jì)算填寫(xiě)租金收入等相關(guān)內(nèi)容。核定租金的有關(guān)情況以報(bào)表形式報(bào)區(qū)租賃管理辦和稅務(wù)所備案。稅務(wù)所若有異議，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并將修改意見(jiàn)回復(fù)租賃管理所，由租賃管理所重新核定租金收入。

　　e、文書(shū)送達(dá)。租賃管理所根據(jù)審核通過(guò)的《私人出租屋稅費(fèi)核定審批表》，制作《私人房屋租賃繳納稅費(fèi)登記卡》發(fā)還管理站，由管理員送達(dá)業(yè)主。業(yè)主按《私人房屋租賃繳納稅費(fèi)登記卡》的內(nèi)容到所屬管理站(所)繳納稅費(fèi)。

　　f、租金調(diào)整。業(yè)主如對(duì)核定的租金收入有異議，可在收到《私人房屋租賃繳納稅費(fèi)登記卡》的5日內(nèi)，向租賃管理所提出復(fù)核書(shū)面申請(qǐng)。租賃管理所應(yīng)及時(shí)給予答復(fù)。對(duì)不予調(diào)整的進(jìn)行解釋說(shuō)明;對(duì)需要調(diào)整的及時(shí)組織復(fù)核、重新核定，并收回原送達(dá)的《私人房屋租賃繳納稅費(fèi)登記卡》作廢。

　　g、檢查復(fù)核。每年由區(qū)地方稅務(wù)局和區(qū)房屋租賃管理辦公室抽調(diào)人員組成聯(lián)合檢查復(fù)核小組，采取不定期方式，對(duì)年內(nèi)各租賃管理所核定租金情況進(jìn)行檢查復(fù)核，檢查結(jié)果在兩個(gè)系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行通報(bào)。

　　h、申報(bào)停租或變更。對(duì)已實(shí)行“核定租金”方式管理的出租屋，原則上不再受理停租或變更。特殊情況下需要申報(bào)停租或變更的，業(yè)主必須提出書(shū)面申請(qǐng)，報(bào)管理站、租賃管理所、區(qū)租賃管理辦逐級(jí)調(diào)查核實(shí)后，以報(bào)表形式向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

　　2、房屋租賃管理費(fèi)征收管理

　　(1)房屋租賃管理費(fèi)的概念

　　房屋租賃管理費(fèi)是房屋租賃管理部門(mén)依法對(duì)房屋租賃行為征收的一種行政性收費(fèi)。房屋租賃管理費(fèi)的概念有以下涵義：

　　①房屋租賃管理費(fèi)是一種行政性收費(fèi);

　?、诜课葑赓U管理費(fèi)征收主體是房屋租賃管理部門(mén) ;

　?、芊课葑赓U管理費(fèi)的征收對(duì)象是房屋租賃行為;

　?、莘课葑赓U管理費(fèi)交納人是房屋收益人，包括出租人和轉(zhuǎn)租人等。

　　(2)房屋租賃管理費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)

　　房屋租賃管理費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第十三條規(guī)定：

　?、俪鲎夥课蒉k理房屋租賃合同登記的，出租人應(yīng)當(dāng)按月租金的百分之二，向區(qū)主管機(jī)關(guān)繳納房屋租賃管理費(fèi)。

　?、诔鲎夥课蒉k理備案手續(xù)的，出租人應(yīng)當(dāng)按月租金的百分之三向區(qū)主管機(jī)關(guān)繳納房屋租賃管理費(fèi)。

　?、鄯课蒉D(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租租金高于原租金的差額部分，應(yīng)當(dāng)按上述規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，由轉(zhuǎn)租人繳納房屋租賃管理費(fèi)。

　　房屋租賃管理費(fèi)計(jì)費(fèi)依據(jù)

　　房屋租賃管理費(fèi)計(jì)費(fèi)依據(jù)是房屋租金，租金收入按下列規(guī)定認(rèn)定：

　?、俑鶕?jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第十五條的規(guī)定，區(qū)主管機(jī)關(guān)征收有關(guān)稅金或者收取房屋租賃管理費(fèi)時(shí)，以指導(dǎo)租金作為計(jì)算基數(shù);租賃合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時(shí)，以合同約定的租金為計(jì)算基數(shù)。

　　②根據(jù)《寶安區(qū)私人房屋租賃稅費(fèi)征收管理暫行辦法》規(guī)定，一般情況下，居民自建房出租屋以核定租金收入為依據(jù)計(jì)征租賃管理費(fèi)。

　　(3)房屋租賃管理費(fèi)的計(jì)算公式

　　根據(jù)上述規(guī)定，可以得到如下基本計(jì)算公式：

　　出租人月繳租賃管理費(fèi)=租金收入×租賃管理費(fèi)費(fèi)率

　　具體情況如下：

　　①非居民自建房辦理合同登記手續(xù)的房屋租賃管理費(fèi)計(jì)算公式

　　出租人月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=月租金收入×2%

　　(租金收入采用合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定)

　　轉(zhuǎn)租人月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=(轉(zhuǎn)租租金收入-原合同租金支出)×2%

　?、诜蔷用褡越ǚ课莩鲎廪k理合同備案手續(xù)的房屋租賃管理費(fèi)計(jì)算公式

　　出租人月繳租賃管理費(fèi)=月租金收入×3%

　　(租金收入采用合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定)

　　轉(zhuǎn)租人月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=(月轉(zhuǎn)租租金收入-原合同月租金支出)×3%

　?、劬用褡越ǚ课莩鲎廪k理合同登記手續(xù)的房屋租賃管理費(fèi)的計(jì)算公式

　　月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=核定月租金收入×2%

　?、芫用褡越ǚ课莩鲎廪k理備案登記手續(xù)的房屋租賃管理費(fèi)的計(jì)算公式

　　月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=核定月租金收入×3%

　　(4)房屋租賃管理費(fèi)征收管理程序

　　①電腦員根據(jù)出租人合同登記或備案的房屋租賃情況，于每個(gè)季度最后一個(gè)月或每月的15日前輸出《房屋租賃管理費(fèi)核查表》一式2份，出租人、租賃管理員各一份。

　?、谧赓U管理員核對(duì)后，對(duì)變更的房屋租賃情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。經(jīng)所長(zhǎng)簽字，由電腦員輸出《房屋租賃管理明細(xì)表》一式3份，所長(zhǎng)、管理員、收費(fèi)員各一份;《房屋租賃管理通知單》一式2份，業(yè)主(出租人)、管理員各一份。

　?、凼湛詈螅_(kāi)票人員開(kāi)具省財(cái)政統(tǒng)一印制的行政事業(yè)收費(fèi)收據(jù)。如當(dāng)事人約定，由承租人代交管理費(fèi)的，收據(jù)上的交款人仍應(yīng)填寫(xiě)出租人的姓名。

　?、苁湛钊藨?yīng)及時(shí)向租賃管理所所長(zhǎng)，管理員通報(bào)租賃管理費(fèi)收取情況。對(duì)拖延交付管理費(fèi)的出租人，管理員應(yīng)填發(fā)《限期繳納房屋租賃管理費(fèi)通知書(shū)》進(jìn)行催繳。

　?、莞髯赓U管理所于每月的28日前填寫(xiě)《房屋租賃管理情況統(tǒng)計(jì)表》，報(bào)市、區(qū)租賃管理辦。

　?、薹课葑赓U管理費(fèi)須及時(shí)存入市、區(qū)財(cái)政部門(mén)指定的專(zhuān)戶，不得截留、挪用，嚴(yán)格實(shí)行收支兩條線管理。

　　(5)法律責(zé)任

　　①出租人或者轉(zhuǎn)租人不繳納或者遲延繳納房屋租賃管理費(fèi)，主管機(jī)關(guān)可責(zé)令其繳納，每遲延一日，按應(yīng)交管理費(fèi)的數(shù)額收取千分之三的滯納金。

　　②當(dāng)事人不服有關(guān)行政機(jī)關(guān)處罰的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　?、壑鞴軝C(jī)關(guān)的管理人員玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者其上級(jí)主管部門(mén)追究行政責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　3、房屋租賃稅征收管理

　　房屋租賃稅并不是一種獨(dú)立的稅種，它是對(duì)出租房屋應(yīng)繳納的幾種稅種的統(tǒng)稱(chēng)，包括了因出租房屋應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、所得稅等稅種。營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅和所得稅的法定征收機(jī)關(guān)是稅務(wù)部門(mén)。房屋租賃管理部門(mén)受地稅部門(mén)的委托，代征私人房屋租賃稅和外地駐深企業(yè)房屋租賃稅。

　　(1)代征房屋租賃稅的范圍

　　私人房屋指?jìng)€(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房，包括居民自建房、非自建房和集資房等。外地駐深企業(yè)是指注冊(cè)地在深圳市外的企業(yè)，包括國(guó)內(nèi)企業(yè)及境外企業(yè)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第二十一條規(guī)定，從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人到外縣(市)臨時(shí)從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持稅務(wù)登記證副本和所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)填開(kāi)的外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明，向營(yíng)業(yè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)驗(yàn)登記，接受稅務(wù)管理。

　　(2)代征房屋租賃稅的稅種

　　房屋租賃管理部門(mén)代征房屋租賃稅稅種包括出租房屋應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、所得稅等。其中私人房屋出租應(yīng)繳納的所得稅為個(gè)人所得稅，外地駐深企業(yè)出租房屋應(yīng)繳納的所得稅為企業(yè)所得稅。