房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷策略

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是指房地產(chǎn)商在競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，按照市場(chǎng)形勢(shì)變化的要求而組織和管理企業(yè)的一系列活動(dòng)，直至在市場(chǎng)上完成商品房的銷售、取得效益、達(dá)到目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程。下面學(xué)習(xí)啦小編給大家分享房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷策略，歡迎參閱。

　　房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷策略篇一

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的概念

　　所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分，是指人們?cè)谀繕?biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)消費(fèi)者的需要、欲望、購(gòu)買行為和購(gòu)買習(xí)慣，將房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類過(guò)程，其中每個(gè)消費(fèi)者群即為一細(xì)分市場(chǎng)。

　　隨著科學(xué)技術(shù)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平日益提高，房地產(chǎn)需求的差異愈益擴(kuò)大。為滿足人們對(duì)房地產(chǎn)的不同消費(fèi)需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的作用

　　在制定市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的基本任務(wù)是發(fā)現(xiàn)和了解他的目標(biāo)市場(chǎng)，然后制定和執(zhí)行有效的市場(chǎng)營(yíng)銷方案。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標(biāo)市場(chǎng)的前提與基礎(chǔ)，其根本目的是為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施有效的目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，就要識(shí)別自己能夠有效服務(wù)的、極具吸引力的細(xì)分市場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分具有如下作用：

　　第一，有利于房地產(chǎn)企業(yè)分析、發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)容量大、品種多、配套服務(wù)性強(qiáng)、需求多樣化、存在著很多機(jī)會(huì)的市場(chǎng)。抓住一個(gè)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，就意味著開拓了一個(gè)新的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。從這個(gè)意義上說(shuō)，只有不斷發(fā)現(xiàn)和抓住新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)才能在市場(chǎng)營(yíng)銷中“左右逢源”，呈現(xiàn)勃勃生機(jī)。

　　市場(chǎng)細(xì)分是房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的有效手段。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行周密調(diào)查的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)同房從企市服個(gè)這在的業(yè)限如需場(chǎng)益制物房管項(xiàng)把針經(jīng)公力性提場(chǎng)。

　　購(gòu)房人數(shù)

　　(一)家庭規(guī)模

　　家庭規(guī)模主要指家庭人口數(shù)量的多少以及家庭組織圍的大小。家庭規(guī)模是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不斷變化，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，家庭規(guī)模就越小。

　　我國(guó)家庭平均人數(shù)由1982年的4.54人下降到1990的4.06人。1997年抽樣調(diào)查的結(jié)果表明，戶均規(guī)模大為3.2人。在人口總數(shù)不變的情況下，家庭規(guī)?？s小結(jié)果就是家庭戶數(shù)的增加，而住宅消費(fèi)往往是以家庭單位的，因此，家庭規(guī)模的縮小將直接導(dǎo)致對(duì)住宅單需求的增加，但同時(shí)對(duì)住宅單元面積和房間數(shù)的要求降低了。

　　(二)家庭類型

　　家庭類型是指家庭成員間的關(guān)系。根據(jù)家庭成員的血關(guān)系，一般分為6種類型：

　　1、單身家庭，指獨(dú)居者;

　　2、夫妻家庭，由一對(duì)夫妻組成的家庭;

　　3、核心家庭，由—對(duì)夫妻與其未婚子女組成的家庭;

　　4、主干家庭，由兩代以上的人組成，而每代只有一夫妻組成的家庭;

　　5、聯(lián)合家庭，由兩代以上的人而同一代中又有兩對(duì)妻以上組成的家庭;

　　6、其他家庭，即上述5種類型家庭以外的其他家庭。 在不同類型的家庭中，由于家庭人口數(shù)量以及家庭輩的不同，對(duì)住宅的居住面積、附屬空間面積以及公共動(dòng)空間面積所占比重會(huì)有不同的需求。

　　北京市城區(qū)每年新婚人數(shù)約10萬(wàn)對(duì)，這些新生戶的居住動(dòng)態(tài)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大，不可忽視。

　　(三)家庭代際數(shù)

　　家庭代際數(shù)指家庭成員由幾代人構(gòu)成。按這種方法劃家庭，一般分為3種類型，即一代戶，由單身家庭和妻家庭構(gòu)成;二代戶，由核心家庭構(gòu)成;三代及三代上的家庭，由主干家庭和聯(lián)合家庭構(gòu)成。根據(jù)對(duì)武漢居民區(qū)及煙臺(tái)、無(wú)錫三地抽樣調(diào)查的資料，可以看出庭代際數(shù)以二代戶為主，約占60%～70%，三代戶及一戶共占30%～40%，四代戶以及四代以上戶所占比例甚。由于各個(gè)家庭由不同的代際人員組成，一般都要求開居住，從而增加了對(duì)住宅的需求。 分夫以某家代小分

　　房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷策略篇二

　　購(gòu)房行為

　　行為參數(shù)是指人們對(duì)住宅的知識(shí)、態(tài)度、使用或反應(yīng)。以行為參數(shù)為基礎(chǔ)來(lái)劃分住宅消費(fèi)者群，稱之為住宅市場(chǎng)的行為細(xì)分。不少經(jīng)營(yíng)者相信行為參數(shù)是創(chuàng)建細(xì)分市場(chǎng)的最佳起點(diǎn)。

　　(一)使用時(shí)機(jī)

　　使用時(shí)機(jī)是指根據(jù)人們對(duì)住宅產(chǎn)生需要、購(gòu)買或使用時(shí)機(jī)加以區(qū)別。抓住消費(fèi)者對(duì)住宅的使用時(shí)機(jī)，及時(shí)供與需求相一致的各類住宅及管理服務(wù)，是企業(yè)開拓占領(lǐng)新的住宅市場(chǎng)的有效策略。譬如，在大規(guī)模進(jìn)行政建設(shè)和舊城改造的情況下，動(dòng)遷安置用房的供應(yīng)會(huì)當(dāng)緊張，房地產(chǎn)企業(yè)就可抓住這一時(shí)機(jī)，開辟“動(dòng)遷轉(zhuǎn)用房”市場(chǎng)。

　　(二)追求利益

　　追求利益是根據(jù)購(gòu)買者對(duì)住宅所追求的不同利益而成的一種有效的細(xì)分方式。例如，同樣是購(gòu)買住宅，的人追求購(gòu)物方便的臨街鬧市地段，有的人注重視野闊、賞心悅目的周圍環(huán)境，有的人追求住房能商住兩，有的人對(duì)客廳和廚房的大小很在意，還有的人特別的提和市相周形有開用

　　傾此場(chǎng)分宅心，，別消于住就做費(fèi)選宅必好者擇開須廣群一發(fā)讓告。套經(jīng)自宣

　　具營(yíng)己傳有企的，良業(yè)產(chǎn)以好，品最物假突大業(yè)如出限管以某度理追些地服求最吸務(wù)利吸引系益引某統(tǒng)來(lái)人個(gè)的細(xì)的或住分特若房住性干。宅，個(gè)因市并住

　　(三)購(gòu)前階段

　　一般情況下，人們總是處在對(duì)某種住宅的購(gòu)前階段。有的消費(fèi)者不知道有這種住宅，有的已得到信息，有感興趣，有的想買，而有的正準(zhǔn)備買。住宅開發(fā)企業(yè)將處于不同購(gòu)前階段的消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分，然后采用適的市場(chǎng)營(yíng)銷措施。例如，對(duì)于不知道本企業(yè)產(chǎn)品的消者，要加強(qiáng)廣告宣傳，以引起他們的注意，最大限度拓寬該類住宅的潛在市場(chǎng);對(duì)于已經(jīng)知道本企業(yè)產(chǎn)品消費(fèi)者，著重宣傳本企業(yè)產(chǎn)品帶給他們的利益;對(duì)于買或準(zhǔn)備買的消費(fèi)者，則要告訴他們銷售地點(diǎn)、聯(lián)系、銷售服務(wù)項(xiàng)目以及購(gòu)買者的資格規(guī)定等等。 總之，細(xì)分住宅消費(fèi)者市場(chǎng)是一個(gè)以調(diào)查研究為基礎(chǔ)分析過(guò)程。住宅市場(chǎng)細(xì)分應(yīng)循序漸進(jìn)，每一次細(xì)分可只取其中兩個(gè)或幾十參數(shù)作為分析依據(jù)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的程序 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的程序包括：

　　1、根據(jù)需要選定產(chǎn)品市場(chǎng)范圍

　　每一個(gè)企業(yè)都有自己的追求目標(biāo)，作為制定發(fā)展戰(zhàn)略的依據(jù)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)必須考慮選定可能的產(chǎn)品市場(chǎng)范圍。

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)范圍應(yīng)以市場(chǎng)需求而不是商品特性來(lái)決定。例如，一家住宅租賃公司，打算在某大學(xué)周圍建造一幢簡(jiǎn)樸的學(xué)生公寓。從商品特性，如房間大小、簡(jiǎn)樸程度等出發(fā)，公司可能認(rèn)為這幢公寓是以學(xué)生為對(duì)象的;但是從市場(chǎng)需求的角度分析，便可看到許多并非學(xué)生的人也是潛在顧客，如外來(lái)打工的年輕人，在工作之余想繼續(xù)“充電”的“在職學(xué)生”等。這就是說(shuō)，公如的應(yīng)當(dāng)費(fèi)地的想人的以

　　司不應(yīng)該把這種普通學(xué)生公寓看成只是給學(xué)生提供居住的房子，還應(yīng)把范圍擴(kuò)大。

　　2、列舉潛在顧客的基本需求

　　選定市場(chǎng)范圍以后，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司的營(yíng)銷專家們就可以通過(guò)“頭腦風(fēng)暴法”，從地區(qū)參數(shù)、人口參數(shù)、消費(fèi)行為和心理參數(shù)等幾個(gè)方面，大致估算一下潛在的顧客對(duì)產(chǎn)品有哪些方面的需求。通過(guò)對(duì)所掌握情況的分析，能為以后的深入分析提供有用的資料。例如，某住宅租賃公司可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，人們希望學(xué)生公寓能滿足的基本需求包括：遮風(fēng)蔽雨，停放車輛，安全，經(jīng)濟(jì)，設(shè)計(jì)良好，方便工作、學(xué)習(xí)與生活，不受外來(lái)干擾，有足夠的起居空間、簡(jiǎn)潔的內(nèi)部裝潢、方便的公寓管理和維護(hù)，并能提供相應(yīng)的服務(wù)(如洗衣)等。

　　3、分析潛在顧客的不同需求

　　完成以上工作后，接下來(lái)，該住宅租賃公司再依據(jù)人口參數(shù)作抽樣調(diào)查，向不同的潛在顧客征詢上述需求中的哪些方面對(duì)他們更為重要。比如，在校外租房住宿的大學(xué)生，可能認(rèn)為最重要的需求是遮風(fēng)蔽雨、經(jīng)濟(jì)、方便上課和學(xué)習(xí)等;在職人員希望是遮風(fēng)蔽雨、出行方便、不受外來(lái)干擾、滿意的公寓管理等;外來(lái)人員則希望沒有特別的條件限制(如戶口限制)、遮風(fēng)蔽雨、出行方便、不受外來(lái)干擾等。這樣就可以有3個(gè)分市場(chǎng)出現(xiàn)。

　　4、舍去潛在顧客的共同需求

　　公司需要舍去各分市場(chǎng)或各消費(fèi)者群的共同需求。這些共同需求固然很重要，但只能作為設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷組合的參考，而不能作為市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)。比如說(shuō)，遮蔽風(fēng)雨、安全方便的需求，幾乎是每一個(gè)潛在顧客都希望的。對(duì)此，公司可以把它們作為產(chǎn)品決策的重要依據(jù)，但在市場(chǎng)細(xì)分時(shí)則要省去。

　　5、為市場(chǎng)暫時(shí)取名

　　房地產(chǎn)開發(fā)，每個(gè)樓盤或住宅小區(qū)，一般都有經(jīng)政府主管部門地名辦公室正式備案并批準(zhǔn)的公開名稱。在樓盤的營(yíng)銷推介過(guò)程中，開發(fā)商為搶占商機(jī)、贏得市場(chǎng)，

　　樓盤名日趨重視。時(shí)下樓盤案名的流行，已是市場(chǎng)營(yíng)銷的一個(gè)重要的和頗具創(chuàng)意性的手段。

　　樓盤案名的創(chuàng)意應(yīng)該針對(duì)本案的現(xiàn)實(shí)情況，從多角度全方位加以斟酌，根據(jù)本案的地理位置、總體設(shè)計(jì)、風(fēng)格款式、環(huán)境構(gòu)思以及歷史的、人文的、人性化的角度進(jìn)行綜合分析，讓樓盤的案名名副其實(shí)。樓盤的營(yíng)銷需要一個(gè)既貼切又讓人感覺有新意，并且為大多數(shù)人能接受，能在銷售中引起從眾效應(yīng)的品牌，這是開發(fā)商長(zhǎng)線戰(zhàn)略的需要。

　　6、進(jìn)一步認(rèn)識(shí)各分市場(chǎng)的特點(diǎn)

　　公司還要對(duì)每一個(gè)分市場(chǎng)的顧客需求及其行為特征進(jìn)行更深入的考察，看看對(duì)各分市場(chǎng)的特點(diǎn)掌握了哪些，還需要了解什么，這樣做是為了進(jìn)一步明確現(xiàn)有的分市場(chǎng)有無(wú)必要再作細(xì)分，或重新合并。

　　7、估算各分市場(chǎng)的規(guī)模大小

　　通過(guò)前6個(gè)步驟的分析，基本確定了各分市場(chǎng)的類型。接下來(lái)，公司應(yīng)把每個(gè)分市場(chǎng)同人口參數(shù)結(jié)合起來(lái)分析，以估算各分市場(chǎng)潛在顧客的數(shù)量。這是因?yàn)槠髽I(yè)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，是為了在適宜的市場(chǎng)范圍尋找獲利最多的機(jī)會(huì)，而這取決于各分市場(chǎng)顧客的多少及其銷售潛力。所以，在這里如果不引入分市場(chǎng)的人口參數(shù)是危險(xiǎn)的。有時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，某些分市場(chǎng)的顧客很少，致使誤入這個(gè)分市場(chǎng)的公司其開發(fā)成本增加、產(chǎn)品積壓，做虧本的買賣。

　　8、選擇目標(biāo)市場(chǎng)、設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷策略

　　通過(guò)分析可以發(fā)現(xiàn)有利可圖的細(xì)分市場(chǎng)不止一個(gè)，企業(yè)為了有效利用有限的資源，必須對(duì)其營(yíng)利性進(jìn)行排序，選擇目標(biāo)市場(chǎng)制定營(yíng)銷策略。

　　公司經(jīng)過(guò)對(duì)公寓住宅市場(chǎng)細(xì)分之后，最后要考慮的問題就是如何決定本公司的目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略，如何為目標(biāo)市場(chǎng)提供最優(yōu)的市場(chǎng)營(yíng)銷組合。公司在決策時(shí)，還要結(jié)合其他各種相關(guān)因素進(jìn)行分析。

　　房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷策略篇三

　　房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)估

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分有許多方法，但并不是所有的市場(chǎng)細(xì)分都是有效的，要使市場(chǎng)細(xì)分對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)有效，則房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分應(yīng)遵循以下4個(gè)基本原則：

　　1、可衡量性

　　可衡量性是指各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)(或潛在)購(gòu)買力和市場(chǎng)規(guī)模大小應(yīng)是可以識(shí)別的、可以衡量的。也就是說(shuō)，細(xì)分市場(chǎng)不僅邊界清晰，而且能大致判斷市場(chǎng)的大小。比如，需要購(gòu)買可自由分隔和裝修的毛坯房(清水房)的消費(fèi)者群規(guī)模有多大，他們的購(gòu)買力和地段選擇怎樣，這些情況都要有確切的實(shí)際調(diào)查資料來(lái)顯示。如果能做到這一點(diǎn)，這個(gè)住宅的細(xì)分市場(chǎng)才符合可衡量性的原則，從而可實(shí)現(xiàn)有效的細(xì)分。而有些細(xì)分參數(shù)是很難衡量的，如購(gòu)房用以保值或炫耀經(jīng)濟(jì)實(shí)力的分市場(chǎng)究竟有多大，就不易衡量。這種細(xì)分可作為定性分析的一部分，供制定營(yíng)銷策略時(shí)參考。

　　2、可進(jìn)入性

　　可進(jìn)入性是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)有可能進(jìn)入所選定的分市場(chǎng)的程度。這主要表現(xiàn)在3個(gè)方面：

　　1、企業(yè)具有進(jìn)入這些細(xì)分市場(chǎng)的條件

　　2、能夠?qū)a(chǎn)品推廣到該市場(chǎng)的消費(fèi)者面前 3、產(chǎn)品能進(jìn)入該市場(chǎng)

　　如果某物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)需要它提供物業(yè)管理特色服務(wù)的消費(fèi)者群分散在相距很遠(yuǎn)的多幢大樓里，而且他們?cè)谡贝髽堑淖糁兄徽己苄〉谋壤?，在這種情況下，該物業(yè)管理公司要進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)幾乎是不可能的。除非這些消費(fèi)者居住區(qū)域相對(duì)集中并具有一定的規(guī)模，公司才能進(jìn)入這個(gè)分市場(chǎng)。

　　3、可贏利性

　　可贏利性是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所選定的分市場(chǎng)的規(guī)模足以使本企業(yè)有利可圖。一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該是適合制定獨(dú)立的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃的最小單位，并且具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?。如果?xì)分市場(chǎng)無(wú)利可圖，也沒有發(fā)展?jié)摿?，?/p>

　　么，這種細(xì)分市場(chǎng)是沒有實(shí)際意義的，因?yàn)樗`背了企業(yè)投資獲利的宗旨。

　　4、可行性

　　可行性是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)自己所選擇的細(xì)分市場(chǎng)，能否制定和實(shí)施相應(yīng)有效的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃。企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)可以細(xì)分出眾多的分市場(chǎng)，但并不是所有的分市場(chǎng)都適合企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。有的是技術(shù)上不能勝任，有的也許是由于企業(yè)的人員、資金和用地規(guī)模的限制，尚不足以同時(shí)為太多的房地產(chǎn)市場(chǎng)制定和實(shí)施個(gè)別的市場(chǎng)營(yíng)銷汁劃?？傊?，企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的細(xì)分必須符合可行性的原則。我們?nèi)魏螘r(shí)候都應(yīng)該牢記：真正的市場(chǎng)細(xì)分決不以細(xì)分為目的，為細(xì)分而細(xì)分，而應(yīng)該以發(fā)掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)、增加企業(yè)利潤(rùn)為目的。同時(shí)需要指出的是，市場(chǎng)細(xì)分必須適度，并不是分得越細(xì)越好。因?yàn)檫^(guò)分的市場(chǎng)細(xì)分，會(huì)增加商品的規(guī)格和種類，會(huì)縮小細(xì)分市場(chǎng)的營(yíng)銷規(guī)模，并使房地產(chǎn)開發(fā)成本和營(yíng)銷成本增加，這樣，反而會(huì)降低企業(yè)營(yíng)銷績(jī)效。

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概念

　　從房地產(chǎn)項(xiàng)目形成的程序和房地產(chǎn)項(xiàng)目的特征可以看出，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與普通商品定位之間有相似之處也有不同之處。相似之處在于房地產(chǎn)項(xiàng)目成為商品進(jìn)入市場(chǎng)銷售與普通商品一樣面臨如目標(biāo)市場(chǎng)的選擇、客戶的細(xì)分，銷售策略的制定、銷售渠道的建立等一系列問題。不同的是房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特性決定了它的生產(chǎn)和消費(fèi)過(guò)程比普通商品要復(fù)雜得多，這種特殊性影響著使用者的生活行為方式。

　　因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位不僅僅來(lái)源于開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位，而且是建立在市場(chǎng)研究基礎(chǔ)上的市場(chǎng)定位，是對(duì)消費(fèi)者使用方式和使用心理進(jìn)行分析研究基礎(chǔ)上的產(chǎn)品定位，是將產(chǎn)品核心按消費(fèi)者的理解和偏好方式傳達(dá)出去的形象定位。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的概念可以表述為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)過(guò)研究市場(chǎng)、技術(shù)和資金投入狀況等一系列與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的前提條件，利用科學(xué)方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品方案，從而在產(chǎn)品市場(chǎng)和目標(biāo)客戶中確定其與眾不同的價(jià)值地位。這一過(guò)程就是房地產(chǎn)的項(xiàng)目定位。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)定位

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概念

　　從房地產(chǎn)項(xiàng)目形成的程序和房地產(chǎn)項(xiàng)目的特征可以看出，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與普通商品定位之間有相似之處也有不同之處。相似之處在于房地產(chǎn)項(xiàng)目成為商品進(jìn)入市場(chǎng)銷售與普通商品一樣面臨如目標(biāo)市場(chǎng)的選擇、客戶的細(xì)分，銷售策略的制定、銷售渠道的建立等一系列問題。不同的是房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特性決定了它的生產(chǎn)和消費(fèi)過(guò)程比普通商品要復(fù)雜得多，這種特殊性影響著使用者的生活行為方式。

　　因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位不僅僅來(lái)源于開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位，而且是建立在市場(chǎng)研究基礎(chǔ)上的市場(chǎng)定位，是對(duì)消費(fèi)者使用方式和使用心理進(jìn)行分析研究基礎(chǔ)上的產(chǎn)品定位，是將產(chǎn)品核心按消費(fèi)者的理解和偏好方式傳達(dá)出去的形象定位。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的概念可以表述為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)過(guò)研究市場(chǎng)、技術(shù)和資金投入狀況等一系列與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的前提條件，利用科學(xué)方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品方案，從而在產(chǎn)品市場(chǎng)和目標(biāo)客戶中確定其與眾不同的價(jià)值地位。這一過(guò)程就是房地產(chǎn)的項(xiàng)目定位。 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位內(nèi)容

　　從房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的概念可以看出，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位包括四部分內(nèi)容。

　　(一)市場(chǎng)定位

　　研究房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的市場(chǎng)狀況，以及與其相關(guān)聯(lián)的濟(jì)政策環(huán)境，確定市場(chǎng)需求的種類、形式、大小和趨，為產(chǎn)品研究提供市場(chǎng)基礎(chǔ)。在這部分研究中要回答問題主要有：全局的房地產(chǎn)市場(chǎng)有多大?這個(gè)市場(chǎng)的長(zhǎng)率是多少?目前市場(chǎng)是如何被細(xì)分的?當(dāng)前的市場(chǎng)勢(shì)是否清楚以及近期細(xì)分市場(chǎng)有哪些主要變化?參與爭(zhēng)的是哪一細(xì)分市場(chǎng)?競(jìng)爭(zhēng)者的狀況如何等。

　　(二)客戶定位

　　研究消費(fèi)者的消費(fèi)行為、消費(fèi)動(dòng)機(jī)以及消費(fèi)方式，同研究消費(fèi)者自身的人格、觀念、所處的階層、環(huán)境、化背景、喜好偏向和生活方式，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目消費(fèi)群體和他們的特征。在這部分研究中主要回答的題有：不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目針對(duì)哪類不同消費(fèi)群?產(chǎn)品的差異對(duì)消費(fèi)行為的影響程度和影響方式是什，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)習(xí)慣 (三)產(chǎn)品定位 研目因有品過(guò)才和(研產(chǎn)問品生究形素：的程能突四究品題差認(rèn)

　　產(chǎn)品種類和目標(biāo)客戶消費(fèi)使用過(guò)成過(guò)程中的外部和內(nèi)部條件，分，形成市場(chǎng)差異化產(chǎn)品。該部分消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際使用每個(gè)部分是怎樣與消費(fèi)者的行為中消費(fèi)者的行為和心理的變化過(guò)達(dá)到消費(fèi)者使用的最佳狀態(tài)?房破差異化的關(guān)鍵點(diǎn)是什么等。 )形象定位

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)方式，確到商品的過(guò)程中的最佳表達(dá)方式主要有：如何讓消費(fèi)者理解產(chǎn)品異比特點(diǎn)進(jìn)行描述和提升?如何同感后發(fā)生購(gòu)買行為等。