關(guān)于房地產(chǎn)營銷

　　房子對于中國人而言是一個非常執(zhí)著的安全感所在，那么今天小編和讀者來了解一下房地產(chǎn)營銷吧。

　　什么是房地產(chǎn)營銷

　　房地產(chǎn)營銷是指房地產(chǎn)商品進(jìn)入流通領(lǐng)域內(nèi)的，圍繞銷售而進(jìn)行的營銷策劃、價格定位、廣告策劃等一系列活動。

　　房地產(chǎn)營銷的五個階段

　　第一階段：地段階段

　　這一階段都是原始的、樸素的開發(fā)，沒有涉及到購房者是否需要、是否喜愛，只要是好地段就能賣得快、賣得好，所以只看地段，尤其是市中心的位置更為開發(fā)商所看重，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)中“地段、地段、還是地段”的三段論。

　　第二階段：概念包裝階段

　　隨著市中心的位置越來越少，相對差的或者郊區(qū)化的土地開始熱起來;同時，還有一大批房屋銷售不出去。在這種情況下，“概念地產(chǎn)”、“包裝地產(chǎn)”應(yīng)運而生，這不過是推銷手段的一種變化。

　　首先看包裝地產(chǎn)的運作：1.要擁有一個好名字，形成一種市場推廣主題;2.要做好整個廣告的發(fā)布，尤其是煽情式廣告作用較大;3.開始重視現(xiàn)場銷售管理;4.對整個樓盤進(jìn)行現(xiàn)場美化;5.通過新聞媒介大規(guī)模宣傳。但是這種包裝并不能改變樓盤本身的缺陷。

　　包裝地產(chǎn)出現(xiàn)后確實收到了比較明顯的效果，尤其是一些多年滯銷積壓的樓盤經(jīng)過重新定位包裝后取得了較好的銷售業(yè)績。實際上樓盤包裝的確是開盤銷售前必須要做的工作，而且一定要做到位，今天仍有許多開發(fā)商認(rèn)為包裝是十分重要的。

　　第三階段：產(chǎn)品素質(zhì)階段

　　樓盤是一種特殊的產(chǎn)品，按照一些業(yè)內(nèi)人士的觀點，樓盤是否暢銷，不是包裝、廣告或概念的問題，關(guān)鍵是樓盤產(chǎn)品自身的問題。

　　一個好樓盤的標(biāo)準(zhǔn)是要達(dá)到“五好”原則，即位置好;戶型、外立面、布局好;環(huán)境好;配套設(shè)施好;物業(yè)管理好。開發(fā)的樓盤應(yīng)缺什么補(bǔ)什么，不可以一點代替全部。然而，將樓盤的完美性提高，造出精品，也并不是一定就能暢銷，精品主要的表現(xiàn)就是增加成本。一個成熟的開發(fā)商，不應(yīng)只按照自己的想法研究樓盤，而要依據(jù)客戶的喜愛和需求。是否根據(jù)客戶的需求進(jìn)行針對性、滿足性開發(fā)，這是一個根本性的問題。

　　此外，開發(fā)樓盤還需適時創(chuàng)新、不斷引導(dǎo)。實踐發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)一部分購房者是盲目的，其需求是模糊的，這就需要通過引導(dǎo)去發(fā)掘、創(chuàng)造需求價值。

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與競爭，規(guī)?；絹碓街匾?，出現(xiàn)了一批千畝以上的巨型樓盤，針對這種樓盤，營銷觀念又面臨著挑戰(zhàn)。

　　第四階段：泛地產(chǎn)復(fù)合階段

　　概念地產(chǎn)的片面性不可能使一個社區(qū)有較強(qiáng)的競爭力與生命力，這樣，就出現(xiàn)了一個新的名詞——泛地產(chǎn)營銷。所謂泛地產(chǎn)，也有人稱為“復(fù)合地產(chǎn)”，通過兩元或多元復(fù)合形成多種新型樓盤。如住宅與寫字樓復(fù)合形成SOHO，住宅、寫字樓、酒店復(fù)合形成商務(wù)型社區(qū)，住宅與體育復(fù)合形成運動型社區(qū)，住宅與學(xué)校復(fù)合形成學(xué)習(xí)型社區(qū)，住宅與文化藝術(shù)復(fù)合形成文化藝術(shù)社區(qū)等等。復(fù)合地產(chǎn)的關(guān)鍵是結(jié)合部位的市場吸引力與潛力有多大，其目標(biāo)客戶群的規(guī)模與開發(fā)樓盤的規(guī)模是否處于一個同等范圍。復(fù)合地產(chǎn)并不是適合所有地段的樓盤，需要研究地段的關(guān)聯(lián)性，并挖掘出其最大的開發(fā)價值。

　　房地產(chǎn)營銷不是向單一化的方向發(fā)展，而是多元的、立體式的營銷，這就是房地產(chǎn)營銷的又一個階段——立體營銷階段。

　　第五階段：立體營銷

　　所謂立體營銷，就是必須要做到“五位一體”，即要有一個好的樓盤產(chǎn)品、一支好的銷售隊伍、一個好的市場環(huán)境、一個好的推廣策略和一個好的物業(yè)管理。五位一體的“立體營銷”才是求勝的根本，這五個環(huán)節(jié)中每一個都十分重要，能否做到是競爭勝負(fù)的關(guān)鍵。同時，每一個環(huán)節(jié)中又包含許多子系統(tǒng)。許多開發(fā)商只是擅長其中的一項或幾項，也就無法實施立體營銷。

　　房地產(chǎn)營銷手段

　　1、房地產(chǎn)營銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心

　　2、房地產(chǎn)渠道選擇與房地產(chǎn)企業(yè)定位

　　3、房地產(chǎn)渠道與顧客購買行為

　　4、房地產(chǎn)渠道與產(chǎn)品

　　5、渠道與溝通

　　房產(chǎn)銷售話術(shù)思路8大要領(lǐng)

　　第一要領(lǐng)：將最重要的賣點放在最前面說

　　第二要領(lǐng)：形成客戶的信任心理

　　第四要領(lǐng)：見什么人說什么話

　　第五大要領(lǐng)：信任自己的房子

　　第六大要領(lǐng)：學(xué)會描述生活

　　第七大要領(lǐng)：善用數(shù)字

　　第八大要領(lǐng)：結(jié)尾要有亮點