房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險管理
對于房地產(chǎn)項目來說,其傳統(tǒng)融資渠道主要有內(nèi)部融資和外部融資。然而隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,這兩類傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的壯大發(fā)展。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險管理，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險管理
對房地產(chǎn)項目融資進(jìn)行風(fēng)險評估，首先必須找出可能影響房地產(chǎn)項目融資資成功的風(fēng)險因素，研究各種風(fēng)險因素會對房地產(chǎn)項目融資造成什么樣的后果，該階段一般稱為風(fēng)險辯識，是進(jìn)行任何風(fēng)險評估的前提和基礎(chǔ)。
目前我國房地產(chǎn)項目融資中的風(fēng)險評估主要包括以下內(nèi)容:
1.資源風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目中的各種投入要素都要產(chǎn)生資源費用，并有可能產(chǎn)生供給緊張的情況，這是投資風(fēng)險的一項主要來源。
2.市場風(fēng)險。從總體上說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，即當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。市場供求風(fēng)險指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。地區(qū)市場供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)出售價格的變化，這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴(yán)重的情況是，當(dāng)市場上某種房地產(chǎn)的供給大于需求，并達(dá)N- 定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的嚴(yán)峻局面，導(dǎo)致資金占壓嚴(yán)重、還貸壓力日增，很容易最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。
3.金融風(fēng)險。是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產(chǎn)生的負(fù)面影響。主要表現(xiàn)為匯率風(fēng)險、利率風(fēng)險以及通貨膨脹風(fēng)險。如匯率波動帶來的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重，利率上升導(dǎo)致融資成本的增加，通貨膨脹影響項目的現(xiàn)金流量的變化。
4.政策法律管理風(fēng)險。主要體現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)、環(huán)保法律、政策的變更以及手續(xù)辦理遇阻、合同爭議、訴訟等事件導(dǎo)致不利局面對項目收益的影響。
5.完工風(fēng)險。完工風(fēng)險是項目融資的核心風(fēng)險之一.商業(yè)房地產(chǎn)項目融資是以項目為導(dǎo)向，在項目建設(shè)階段，存在各種不確定性因素，如果致使項目不能按照預(yù)定計劃保質(zhì)、保量建設(shè)完成，項目融資賴以生存的基礎(chǔ)將受到根本性破壞，從而導(dǎo)致項目風(fēng)險。主要表現(xiàn)為:工期延誤風(fēng)險、成本超支風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險，極端情況下，項目迫于停工、放棄。
6.不可抗力風(fēng)險。項目參與方不能預(yù)見且無法克服的事件給項目造成損害或毀滅的風(fēng)險。
房地產(chǎn)項目融資所需條件
(1)有公司法人授權(quán)或董事會簽字同意的申請報告;
(2)已開立基本帳戶或一般存款帳戶;
(3)提供真實的、全面的(經(jīng)過審計的)財務(wù)報表、報告，其財務(wù)指標(biāo)和資產(chǎn)負(fù)債率等符合貸款要求;
(4)除國務(wù)院規(guī)定外，有限責(zé)任公司和股份有限公司對外股本權(quán)益性投資累計額不超過其凈資產(chǎn)總額的50%;申請中、長期貸款的，新建項目的企業(yè)法人所有者權(quán)益與項目所需總投資的比率不低于國家規(guī)定的投資項目的資本金比例。
(1)貸款項目經(jīng)可行性研究論證，能夠有效滿足當(dāng)?shù)刈》块_發(fā)市場的需求，市場前景較好;
(2)貸款項目已經(jīng)納入國家或地方房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計劃，其立項文件完整、真實、有效，能夠進(jìn)行實質(zhì)性開發(fā);
(3)貸款項目工程預(yù)算和施工計劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定;
(4)貸款項目的工程預(yù)算投資總額能夠滿足項目完工前由于通貨膨脹和不可預(yù)見等原因追加預(yù)算的需要;
(5)貸款項目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)配套，當(dāng)項目建成后，能及時投入正常使用;貸款項目的自有資金投入不少于總投資的30%。
房地產(chǎn)項目融資的資金來源
(1)注冊資本金。
(2)銀行融資，現(xiàn)在這一塊卡得比較嚴(yán)，中國人民銀行對四證不全的房地產(chǎn)項目是不辦理的。
(3)發(fā)行債券。根據(jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，加之我國債券市場相對規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險均較大。長期債券還面臨較大的利率風(fēng)險，欠缺避險工具。這就注定大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券難以實現(xiàn)。
(4)上市發(fā)行募集資金，一直以來，國家都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市 ，主要是為了抑制過熱的經(jīng)濟(jì)，直到1997年開始解禁。中國證監(jiān)會在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》規(guī)定:“自2004年1月1日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國務(wù)院批準(zhǔn)豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請首發(fā)上市;同時，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未發(fā)生重大變化，實際控制人未發(fā)生變更。”大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都無法達(dá)到此要求。
(5)海外資金，國內(nèi)企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，而于中國目前的法律法規(guī)沒有明確的依據(jù)，所以外資多借財務(wù)管理公司、投資公司等形式改頭換面。
(6)房地產(chǎn)投資信托(REIT)，是指通過發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，其在歐美已經(jīng)盛行多年。我國還剛剛處于探索階段。REIT未來的發(fā)展前景十分看好。
(7)房地產(chǎn)基金，此類基金的收入來源除了資產(chǎn)增值之外，還有房租收入。房地產(chǎn)是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產(chǎn)基金亦然。由于房地產(chǎn)本身變現(xiàn)能力極低，因此房地產(chǎn)基金多半會有較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)内H回規(guī)定。
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