房地產項目融資特點
房地產項目融資特點
由于目前國內房地產項目融資結構存在缺陷,直接融資比例小、渠道狹窄,導致房地產市場隨國家金融政策的調整出現(xiàn)較大的波動,嚴重阻礙了行業(yè)發(fā)展和企業(yè)的項目運作。下面學習啦小編就為大家解開房地產項目融資特點，希望能幫到你。
房地產項目融資特點
與一般企業(yè)相比，房地產企業(yè)融資活動具有以下特征：
1.開發(fā)資金需求量大，對外源性融資依賴性高。房地產業(yè)屬資本密集型行業(yè)，僅僅依靠企業(yè)自有資金，不可能完成項目開發(fā)，因而開發(fā)商必須通過各種手段進行外源性融資。從今后趨勢看，我國房地產業(yè)單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會減少，只是結構上會呈現(xiàn)多元化。
2.土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國家土地政策的改革，各單位對土地的獲得越來越難;由于房價在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機構歡迎的融資條件。
3.資金面臨較大風險。房地產業(yè)與宏觀經濟周期關聯(lián)度非常明顯，我國房地產業(yè)受政府宏觀調控的影響更大，而且由于我國金融體系不發(fā)達，加上項目中巨額的營運資本及其短期波動，房地產開發(fā)企業(yè)面臨較大資金風險。
房地產項目融資主體
每個房地產項目的開發(fā)，都是一個多方參與的過程。就房地產項目融資而言，主要有以下9個參與主體。
(1)項目發(fā)起人(Proiect Sponsors)
即商業(yè)房地產丌發(fā)商，是項目的實際投資者和真正主辦人，可以是單獨一家房地產丌發(fā)企業(yè)，也可由多個投資者組成聯(lián)合體。他們通常因為自身資金不足或不愿承擔全部項目風險而選擇項目融資，在有限追索項目融資中，開發(fā)商除了擁有項目公司全部或部分股權外，還需要以直接或間接擔保形式為項目公司提供一定的信用支持。因此，開發(fā)商是項目融資中的真正借款人。
(2)項目公司(Proiect Company)
即項目的直接主辦人。通常，由項目發(fā)起人出資，專門為該項目成立一個單一目的的，具有獨立法人資格的項目公司，作為借款人對外融資，直接參與項目投資和項目管理，并直接承擔項目的債務責任和風險。開發(fā)商投入的資本金形成項目公司的權益，項目公司把項目I丌發(fā)風險與開發(fā)商的其他資產相隔離，實現(xiàn)貸款銀行對開發(fā)商的有限追索。在整個項目丌發(fā)經營過程中，項目公司作為法律和經濟上獨立的主體與各參與方發(fā)生經濟關系。項目公司也可以在經營期間轉型為商業(yè)管理公司，持有物業(yè)繼續(xù)經營。
(3)貸款銀行(Lending Bank)
貸款銀行，可以是單獨一家余融機構，也可以是多家金融機構的聯(lián)合體，這主要由貸款規(guī)模和項目風險等決定。在由多個金融機構聯(lián)合提供融資時，往往需要設立一個經理銀行(Manager)，其他為參與銀行。項目公司更多的是與經理銀行進行接觸、談判，由經理銀行負責各參與銀行之間的協(xié)調工作。這樣大大降低了項目公司工作難度。
(4)產品購買者或設施使用者(Buyers or Users)
即項目房產的銷售對象。在房地產項目融資中，入駐零售商與開發(fā)商簽訂長期租賃合同，可在一定程度上保證了項目的出租面積和租金收入，從而保證項目建成后能夠產生穩(wěn)定的用于還貸的現(xiàn)金流，為貸款提供重要信用保證。零售商既可以作為項目發(fā)起人之一，成為項目公司股東，分享開發(fā)利潤：也可以只作為項目建成后的運營商，規(guī)避開發(fā)風險。
(5)工程承包商(Contractors)
通常，承包商通過與項目公司簽訂承包合同，負責商業(yè)地產項目的設計和建設工作，并承擔延期誤工和工程質量不合格的風險。承包商的資金情況、工程技術能力及經營紀錄，會影響貸款銀行對項目建設期風險的判斷。
(6)擔保受托方(Security Trustee)
由于貸款銀行主要以項目公司的資產及項目未來收益作為還款保證，因此為防止項目公司違約或轉移資產，貸款銀行一般都要求項目公司將其資產及收益賬戶交由一個具有信托資格的機構保管，這家機構被稱為擔保受托方。擔保受托方一般由境內商業(yè)銀行獨家或境內、外商業(yè)銀行聯(lián)合擔任。
(7)房地產項目管理公司
項目建設只是商業(yè)房地產開發(fā)投資的開始階段，最重要的是后期的經營管理。項目管理公司的專業(yè)水平和經營業(yè)績，可以在很大程度上影響貸款銀行對項目經營期風險的判斷。
(8)項目融資顧問和法律、稅收顧問(Financial，Law or Tax Adviser)
項目融資是一項系統(tǒng)的專業(yè)工作，需要聘請專業(yè)顧問負責融資方案的設計、分析、比較和談判，幫助開發(fā)商實現(xiàn)有限追索和表外融資，并充分利用稅務虧損降低資金成本，并能保證相關法律文件的嚴謹。
(9)其它
此外，項目融資的參與方還包括保險公司、有關政府機構等等，這些都會直接影響貸款銀行對項目建設期和經營期風險的評價。
房地產項目融資框架結構
項目融資一般由四個基本模塊組成，分別是項目的投資結構、項目的融資結構、項目的資會結構和項目的信用保證結構。
(1)項目的投資結構
即項目的資產所有權結構，指項目投資者對項目資產權益的法律擁有形式和項目投資者之問(如果投資者超過一個)的法律合作關系。目前，國際上常用的項目投資結構有單一項目子公司、公司型合資結構、合伙制及有限合伙制結構、信托基金結構和非公司型合資結構等形式。
(2)項目的融資結構
融資結構是項目融資的核心部分，指項目投資者取得資金的具體形式。一旦投資者在投資結構上達成共識，就要盡量設計和選擇合適的融資結構來實現(xiàn)投資者的融資目標和要求，這往往是項目融資顧問的重點工作之一。常用的項目融資模式有：投資者直接安排項目融資、通過單一項目公司安排融資、利用“設施使用協(xié)議”融資、融資租賃、BOT模式和ABS模式等，也可以按照投資者的要求對幾種模式進行組合、取舍、拼裝。
(3)項目的資會結構
項目融資的資金由三部分構成：股本資金、準股本資金2、債務資金。三者的構成及其比例關系即項目的資金結構，其中核心問題是債務資金。項目融資常用的債務資金形式有：商業(yè)銀行貸款、銀團貸款、租賃等。資金結構在很大程度上受制于投資結構、融資結構和信用擔保結構，但通過靈活巧妙地安排項目的資金構成比例，選擇恰當?shù)馁Y金形式，可以達到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項目綜合經濟效益的雙重目的。
(4)項目的信用擔保結構
對貸款銀行而言，項目融資的安全性來自兩方面：①項目本身的經濟強度;②項目之外的各種直接或間接擔保。這些擔保可以由項目投資者提供，也可以由與項目有直接或間接利益關系的參與各方提供：可以是直接的財務保證(如完工擔保、成本超支擔保、不可預見費用擔保等)，也可以是間接或非財務性的擔保(如項目產品長期購買或租賃協(xié)議等)。所有這些擔保形式的組合，就構成了項目的信用擔保結構。項目本身的經濟強度與信用保證結構相輔相成，項目經濟強度高，信用擔保結構就相對簡單，條件就相對寬松。
當然，項目融資的整體結構設計并不是各基本模塊的簡單組合。實際上是通過開發(fā)商、貸款銀行與其他參與方及有關政府部門等間的反復談判，完成融資的模塊設計并確定模塊問的組合關系。通過對不同方案的對比、選擇、調整，最后產生一個令參與各方都比較滿意的最佳方案。對其中任何一個模塊作設計上的調整，都會影響到其他模塊的結構設計及相互間的組合關系。
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