房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的成本

　　融資成本是資金所有權(quán)與資金使用權(quán)分離的產(chǎn)物，融資成本的實(shí)質(zhì)是資金使用者支付給資金所有者的報(bào)酬。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開房地產(chǎn)項(xiàng)目融資成本，希望能幫到你。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資成本

　　融資成本主要是銀行借款專項(xiàng)借款可直接資本化，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用。非專項(xiàng)借款按支付工程款進(jìn)度加權(quán)平均計(jì)算借款本金，加權(quán)本金*利息資本化，實(shí)際利息支出-資本化利息，計(jì)入費(fèi)用。

　　融資成本的概述

　　融資費(fèi)用是企業(yè)在資金籌資過程中發(fā)生的各種費(fèi)用;資金使用費(fèi)是指企業(yè)因使用資金而向其提供者支付的報(bào)酬，如股票融資向股東支付股息、紅利，發(fā)行債券和借款支付的利息，借用資產(chǎn)支付的租金等等。需要指出的是，上述融資成本的含義僅僅只是企業(yè)融資的財(cái)務(wù)成本，或稱顯性成本。除了財(cái)務(wù)成本外，企業(yè)融資還存在著機(jī)會成本或稱隱性成本。機(jī)會成本是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)重要概念，它是指把某種資源用于某種特定用途而放棄的其他各種用途中的最高收益。我們在分析企業(yè)融資成本時(shí)，機(jī)會成本是一個(gè)必須考慮的因素，特別是在分析企業(yè)自有資金的使用時(shí)，機(jī)會成本非常關(guān)鍵。因?yàn)?，企業(yè)使用自有資金一般是 "無償"的，它無須實(shí)際對外支付融資成本。但是，如果從社會各種投資或資本所取得平均收益的角度看，自有資金也應(yīng)在使用后取得相應(yīng)的報(bào)酬，這和其他融資方式應(yīng)該是沒有區(qū)別的，所不同的只是自有資金不需對外支付，而其他融資方式必需對外支付。

　　融資的內(nèi)容

　　融資，指為支付超過現(xiàn)金的購貨款而采取的貨幣交易手段，或?yàn)槿〉觅Y產(chǎn)而集資所采取的貨幣手段。 融資通常是指貨幣資金的持有者和需求者之間，直接或間接地進(jìn)行資金融通的活動。廣義的融資是指資金在持有者之間流動以余補(bǔ)缺的一種經(jīng)濟(jì)行為這是資金雙向互動的過程包括資金的融入(資金的來源)和融出(資金的運(yùn)用)。狹義的融資只指資金的融入。

　　從狹義上講，融資即是一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要，通過科學(xué)的預(yù)測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營管理活動需要的理財(cái)行為。公司籌集資金的動機(jī)應(yīng)該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進(jìn)行。我們通常講，企業(yè)籌集資金無非有三大目的:企業(yè)要擴(kuò)張、企業(yè)要還債以及混合動機(jī)(擴(kuò)張與還債混合在一起的動機(jī))。

　　從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當(dāng)事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。從現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況看，作為企業(yè)需要比以往任何時(shí)候都更加深刻，全面地了解金融知識、了解金融機(jī)構(gòu)、了解金融市場，因?yàn)槠髽I(yè)的發(fā)展離不開金融的支持，企業(yè)必須與之打交道。1991年鄧小平同志視察上海時(shí)指出:"金融很重要，是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心，金融搞好了，一著棋活，全盤皆活。"由此可看出政府高層對金融的逐漸重視。

　　融資成本的特點(diǎn)

　　近年來，國內(nèi)已有許多研究者從不同角度對上市公司的股權(quán)融資偏好進(jìn)行了研究，但一些研究的局限性在于:沒有能夠牢牢抓住融資成本這一主線展開對上市公司的股權(quán)融資偏好行為的實(shí)證研究。而我們認(rèn)為，無論是債務(wù)融資還是股權(quán)融資，上市公司的任何一種融資方式都是有成本的，而評價(jià)上市公司外源融資策略合理與否及融資結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的最重要的標(biāo)準(zhǔn)或出發(fā)點(diǎn)就是上市公司的融資成本。

　　上市公司的融資成本存在"名義成本"和"真實(shí)成本"之分。目前國內(nèi)大多數(shù)關(guān)于上市公司融資成本的研究中所提到的或所計(jì)算出來的融資成本實(shí)際上只是表面意義上的，即應(yīng)屬于"名義資本成本"。而的關(guān)鍵和實(shí)質(zhì)則是究竟應(yīng)如何合理計(jì)量上市公司的"真實(shí)資本成本"或"真實(shí)融資成本"。對于實(shí)施增發(fā)再融資的上市公司而言，無論是股權(quán)融資成本還是融資總成本都要比名義融資成本要高得多。

　　融資成本的動態(tài)

　　從一般意義上理解，資本成本指企業(yè)為籌集和使用資本而付出的代價(jià)，資本成本包括資本籌集費(fèi)用和占用費(fèi)用兩部分。資本籌集費(fèi)用是資金在籌集過程中發(fā)生的費(fèi)用，但資本占用費(fèi)用包括資金的時(shí)間價(jià)值和投資者考慮的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，如股息、利息等。目前國內(nèi)大多數(shù)關(guān)于上市公司融資成本的研究都是從上述角度來定義并測算的。近年來，國內(nèi)已有許多研究者從不同角度對上市公司的股權(quán)融資偏好的原因進(jìn)行了研究。鄭健敏(2001)從社會融資體系的角度探討了上市公司惡意融資的動因，潘偉榮(2001)探討了上市公司過度"圈錢"的社會成因，李曉昌(2001)從行為金融理論角度分析了上市公司"圈錢饑渴癥"的形成原因，黃少安和張崗(2O01)則從制度和政策因素角度探討了上市公司的股權(quán)融資偏好的形成原因。

　　值得關(guān)注的是，黃少安和張崗(2001)將上市公司的股權(quán)融資總成本定義為股票投資股利、股權(quán)融資交易費(fèi)用、上市公司的控制及負(fù)動力成本以及股票上市廣告效應(yīng)帶來的負(fù)成本4個(gè)部分之和。在實(shí)際測算時(shí)，后兩項(xiàng)成本因素內(nèi)忽略，他們測算出上市公司股權(quán)融資的單位成本僅為2.42% ，而同期銀行貸款利率一年期為5.85%，三年期為5.94% ，五年期為6.03% 。他們由此得出上市公司的股權(quán)融資成本要比債務(wù)融資成本低得多，因此說明了所謂"免費(fèi)資本幻覺" 的存在。我們認(rèn)為，之所以形成上市公司在融資結(jié)構(gòu)和融資方式選擇上的股權(quán)融資偏好越來越演變成一種"圈錢饑渴癥"這樣的局面。從根本上而言是因?yàn)樵谛鹿砂l(fā)行長期實(shí)行行政審批和額度分配的制度之下。包括由國有企業(yè)改制而來的大多數(shù)上市公司從IP0時(shí)起。就形成了一種所謂的"免費(fèi)資本幻覺"， 即認(rèn)為股權(quán)融資最大的好處是所募集資金永遠(yuǎn)不用歸還，公司效益好時(shí)就派送紅股或象征性地派點(diǎn)股息。公司效益不好時(shí)干脆就"一毛不拔"。事實(shí)上，"天下沒有免費(fèi)的午餐"。 以任何方式獲得企業(yè)資本都是要付出代價(jià)的，即任何一種形式的融資都存在資金成本或融資成本。因此，黃少安和張崗(2001)提出的上市公司股權(quán)融資總成本的計(jì)算公式所計(jì)算出來的實(shí)際上只是表面意義上的/我們姑且稱之為上市公司股權(quán)融資的"名義資本成本"。而問題的關(guān)鍵和實(shí)質(zhì)則是究竟應(yīng)如何合理計(jì)量上市公司的"真實(shí)資本成本"或"真實(shí)融資成本"這些研究都符合一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，但是它們都存在一些共同的局限性，即沒有能夠牢牢抓住融資成本這一主線展開對市公司的股權(quán)融資偏好行為的實(shí)證研究，缺乏對實(shí)施了股權(quán)融資的上市公司樣本的融資前后的融資成本的變化的具體定量比較研究，缺乏建立在經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型基礎(chǔ)上的上市公司融資成本與融資結(jié)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)研究和深度分析。