房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險管理
房地產(chǎn)企業(yè)的融資，向來是其生存和發(fā)展的關(guān)鍵，目前，更須促使房地產(chǎn)企業(yè)融資方式和融資渠道加速轉(zhuǎn)型。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險管理，希望能幫到你。
房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險管理
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要融資方式 1.傳統(tǒng)融資方式。
(1)銀行貸款。商業(yè)銀行貸款一直是中國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)占主流的融資渠道，短時期內(nèi)難以改變。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，國內(nèi)商業(yè)銀行貸款一般包括住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用房貸款、商業(yè)用房貸款及其他用于房地產(chǎn)開發(fā)所必要的配套設(shè)施建設(shè)貸款。然而房地產(chǎn)銀行貸款有其局限：貸款一般不能用于補充資本金，不能用于儲備土地項目;而且規(guī)定有嚴格的貸款期限，無論企業(yè)在實際經(jīng)營中遇到何種困難，逾期不歸還貸款銀行都將采取強制措施。
(2)上市融資。資本市場的上市融資，本質(zhì)上是企業(yè)所有者通過出讓部分股權(quán)換取企業(yè)當期急需的發(fā)展資金，促進企業(yè)規(guī)模擴張。上市融資的好處包括拓展融資渠道、提高股權(quán)流通性、沒有定期還本付息的壓力、促使提高公司治理水平、同時能培育公眾的認知度和品牌的建立。但房地產(chǎn)企業(yè)上市之路未必平坦，上市手續(xù)繁瑣且審核時間較長，一般不具備一定競爭優(yōu)勢和資產(chǎn)規(guī)模的企業(yè)，要想上市幾乎是一條死路。同時，2007年末，中國證監(jiān)會開始通過“窗口指導(dǎo)”的方式，今后一段時間內(nèi)暫停受理房地產(chǎn)企業(yè)IPO、增發(fā)、配股、發(fā)債等再融資方案。因此，上市融資的愿望對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，短時期內(nèi)還無法暢通實現(xiàn)。
(3)信托融資。房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司以
發(fā)行信托受益憑證的方式向投資者募集資金。根據(jù)信托資金投向的不同，房地產(chǎn)信托可分為信托貸款類、股權(quán)投資類和混合類。信托融資與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合具有一定的優(yōu)勢，信托產(chǎn)品設(shè)計靈活，能根據(jù)不同房地產(chǎn)項目對資金的不同需要“量身定做”，能做銀行不能做的一些項目。發(fā)行信托產(chǎn)品的手續(xù)、復(fù)雜程度以及資金到位時間比起發(fā)行債券、IPO、增發(fā)或配股等其他融資方式更具優(yōu)勢，并且期限靈活、設(shè)計多樣。對房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)有改善作用，在不提高公司資產(chǎn)負債的情況下融資，優(yōu)化了公司資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，信托融資的表外處理往往成為企業(yè)融資追求的目標。
(4)債券融資。債券是為籌措資金，向投資者發(fā)行，承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。債券的突出優(yōu)點在于籌資對象廣，市場大。但是這種籌資方式成本高，房地產(chǎn)債券與一般債券相比利率要高，限制條件多。目前國家對發(fā)行債券的企業(yè)要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金及擔(dān)保等都有嚴格限制。再加上相關(guān)的法律、法規(guī)不健全、風(fēng)險比較大等原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過債券融資的規(guī)模相當小。
2.新型的融資方式。
(1)可分離式可轉(zhuǎn)債?？煞蛛x交易的可轉(zhuǎn)債的全稱是“認股權(quán)和債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券”(以下簡稱“可分離債”)，其本質(zhì)上屬于可轉(zhuǎn)債，但與一般意義上的可轉(zhuǎn)債相比，又有了“隨可轉(zhuǎn)債附送認股權(quán)證且認股權(quán)證和可轉(zhuǎn)債分離交易”的特點。發(fā)行后公司債券和認股權(quán)證分別在交易所債券市場和權(quán)證市場交易，債券有規(guī)定的利率和期限，到期償還本金，且有穩(wěn)定的利息;認股權(quán)證可以出售，也可以到期行權(quán)，以約定價格購買公司股票。傳統(tǒng)可轉(zhuǎn)債是債券屬性和股票屬性的結(jié)合，而可分離債是實現(xiàn)了債券屬性和股票屬性的分離，是國內(nèi)資本市場的創(chuàng)新產(chǎn)品。對企業(yè)來說，選擇發(fā)行可分離債這種融資方式
融資成本較低、對上市公司股本擴張壓力較小。其特點：一是可分離債適合大型企業(yè)的大規(guī)模募資活動，通過發(fā)行可分離債，能夠?qū)崿F(xiàn)一次審批兩次融資，假如債權(quán)融資部分完成后，企業(yè)經(jīng)營業(yè)績增長得到了市場認可，一般來說，債券所附的認股權(quán)證就很可能會被行權(quán)，以此方式，企業(yè)可以輕松實現(xiàn)兩次融資;二是按照規(guī)定，可分離債有“期限最短為一年”的限制，對于債券期限的上限沒有限制，這樣，上市公司可以通過發(fā)行可分離債，尋求長期的資金來源;三是可分離債的債券利率要比一般的企業(yè)債低，上市公司發(fā)債的財務(wù)費用就可能降低。
(2)REITs。REITs——房地產(chǎn)投資信托，是指信托公司通過設(shè)計信托計劃，與投資者簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或者股票等方式受托投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)投資或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員具體經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或者契約型信托形式出現(xiàn)。REITs以受益憑證在資本市場上籌集資金，通過直接運營房地產(chǎn)物業(yè)，或者間接融資的方式投資于房地產(chǎn)市場，獲得資產(chǎn)運營收益作為投資信托的報酬，有效地結(jié)合了房地產(chǎn)市場和資本市場。國內(nèi)REITs金融產(chǎn)品發(fā)行處于醞釀階段，作為一條有效的房地產(chǎn)資本流通渠道，亟待打開并拓寬。對于持有商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，通過REITs上市實現(xiàn)融資套現(xiàn)是最實在的資金解決方案。從國外REITs成熟市場運行來看好處在于：不受募集時間的限制，一般海外上市公司每12個月募資一次，不受募資金額的限制，是一種比較穩(wěn)定的融資方式;房地產(chǎn)企業(yè)分拆旗下的物業(yè)以REITs形式上市，不僅可以獲取現(xiàn)金以便進行更高回報的投資，還有助于那些股價較資產(chǎn)價值有很大折讓的上市房地產(chǎn)企業(yè)還原其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價值;REITs通過投資購買寫字樓物業(yè)、零售物業(yè)，一方面促進該類物業(yè)的銷售，另一方面，REITs的上市，保持了較高的流動性。
(3)信托組合融資。信托組合融資目前最常見的形式是：信托+銀行貸款的組合構(gòu)建房地產(chǎn)項目融資模式，融資安排以信托為核心，實現(xiàn)信托前段融資，銀行后端支持。信托的靈活性，在串接多種融資渠道方面獨具優(yōu)勢，成為配置組合融資的工具。信托組合主要可發(fā)揮的功能有：可引入海外基金;可充當國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金;可采用固定回報的方式以股權(quán)投資的形式進入項目公司;可適當?shù)臅r候?qū)㈨椖抗景b上市;可完成項目前期建設(shè)，使項目符合銀行貸款條件。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制
房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，必須高度重視融資風(fēng)險的控制，盡可能選擇風(fēng)險較小的融資方式。對各種不同的融資方式，企業(yè)承擔(dān)的還本付息風(fēng)險從小到大的順序一
般為：股權(quán)融資、債券融資、銀行融資、信托融資。企業(yè)為了減少融資風(fēng)險，通?？梢圆扇「鞣N融資方式的合理組合，即制定一個相對更能規(guī)避風(fēng)險的融資組合策略，同時還要注意不同融資方式之間的轉(zhuǎn)換能力。比如對于短期融資來說其期限短、風(fēng)險大，但其轉(zhuǎn)換能力強;而對于長期融資來說，其風(fēng)險較小，但與其他融資方式間的轉(zhuǎn)換能力卻較弱。融資應(yīng)當在控制融資風(fēng)險與謀求最大收益之間尋求一種均衡，即尋求企業(yè)的最佳融資結(jié)構(gòu)。
1.從資本成本角度考慮融資結(jié)構(gòu)。資本成本(WACC)是企業(yè)使用資本所負擔(dān)的成本。資本成本等于為補償資本的時間價值和投資承擔(dān)的風(fēng)險所要求的報酬率，或者等于具有相同風(fēng)險程度投資資本的機會成本，資本成本是企業(yè)融資對投資項目要求的最低報酬。資本成本是聯(lián)系融資決策和投資決策的橋梁，也是優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)的測試工具。企業(yè)通過資本成本的控制，可以為企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)和融資方式提供決策依據(jù)。
假如企業(yè)資本來源方式有N種:銀行長期貸款、債券、普通股、信用借款等，第i種資本來源所占比例和成本分別為Wi和ri，那么WACC = ∑n
t=1Wi×ri，其中對權(quán)數(shù)Wi計算應(yīng)參考公司資產(chǎn)市場價格來確定。對資本成本ri計算，借款和債券應(yīng)按照稅后負債成本計算：稅后負債成本= T)×rd，普通股權(quán)益成本可以運用戈登模型和資本資產(chǎn)定價模型 (CDPM)。戈登模型：re=(D/P0)+g，其中g(shù)為企業(yè)股利年增長率，rd為股東所要求的投資報酬率，預(yù)計下一年的股利為D1，當前股價為P0。資本資產(chǎn)定價
收益率。簡便 值可取資本市場同行業(yè)平均分紅派息率。r
ref企業(yè)通過對資本成本的控制，經(jīng)反復(fù)模擬后取得公司最
佳的融資結(jié)構(gòu)，從而再來配置相應(yīng)的融資組合。
2.引入資產(chǎn)負債管理概念—久期匹配來控制負債規(guī)模和結(jié)構(gòu)。大型房產(chǎn)企業(yè)可以引用銀行資產(chǎn)負債管理Liability Management，簡稱ALM)，資產(chǎn)負債管理是以資產(chǎn)負債表各科目之間的“對稱原則”為基礎(chǔ)，主要是指資產(chǎn)與負債科目之間期限和利率相對稱，以期限對稱和利率對稱的要求來不斷調(diào)整其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負債結(jié)構(gòu)，來緩解流動性、盈利性和安全性之間的矛盾，實現(xiàn)經(jīng)營上風(fēng)險最小化和收益最大化。“對稱原則”主要是運用久期匹配來測試，久期可以看成是現(xiàn)金流量的時間加權(quán)現(xiàn)值。久期匹配法是要在資產(chǎn)組合中將資產(chǎn)與負債的利率風(fēng)險相匹配。該方法傳統(tǒng)的模型假定利率期限結(jié)構(gòu)平緩且平行變動，用以管理利率期限結(jié)構(gòu)曲線形狀變動等引起的現(xiàn)金流量的波動風(fēng)險、流動性風(fēng)險及信用風(fēng)險。
融資風(fēng)險的成因
任何融資行為都有可能帶來風(fēng)險，著名的太子奶因融資不當，從融資開始到企業(yè)倒閉也不過僅僅9個月時間。中小企業(yè)也不例外，在融資過程中也可能面臨各種風(fēng)險，特別是在今年金融緊控形勢下，融資風(fēng)險可以說存在于各家企業(yè)。中小企業(yè)的融資風(fēng)險主要是指由于多種不確定因素的影響使其在融資過程中所遇到的風(fēng)險，根據(jù)多年的投融資經(jīng)驗，投融資專家張雪奎教授總結(jié)融資風(fēng)險主要有以下幾條:
1、國家經(jīng)濟政策所導(dǎo)致的融資風(fēng)險
一般而言，由于中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營極不穩(wěn)定，一國經(jīng)濟金融政策的變化，都有可能對它的生產(chǎn)經(jīng)營、市場環(huán)境和融資形勢產(chǎn)生一定的影響。如果中小企業(yè)不能根據(jù)國家經(jīng)濟金融政策的變化做出敏銳的反應(yīng)和及時調(diào)整，將會給中小企業(yè)的融資帶來一定的風(fēng)險，進而影響到中小企業(yè)的發(fā)展。如國家的產(chǎn)業(yè)政策限制的行業(yè)，其直接融資和間接融資的風(fēng)險都較大，如果企業(yè)經(jīng)營得不到正常的資金供給，企業(yè)就難以為繼。又如，在貨幣政策緊縮時期，市場上資金的供應(yīng)減少，受此影響，中小企業(yè)通過市場來籌集資金的風(fēng)險增大。要么籌集不到資金，要么融資成本提高、融資數(shù)量減少，直接影響了企業(yè)資金鏈連續(xù)性，并進一步增大了中小企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。據(jù)投融資專家張雪奎教授所知，今年大量企業(yè)遇到這種情況，融不到資金是企業(yè)經(jīng)營困難，融到的資金成本過高，造成還貸壓力過重，致使企業(yè)難以放手經(jīng)營。
2、經(jīng)營的不穩(wěn)定性導(dǎo)致的融資風(fēng)險。中小企業(yè)對外界經(jīng)濟環(huán)境的依存性較大，因而中小企業(yè)除對國家產(chǎn)業(yè)政策和金融政策有著較強的敏感性外，國家經(jīng)濟制度安排，宏微觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，行業(yè)競爭態(tài)勢的加劇，也將增大中小企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，最終影響中小企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。那些經(jīng)營不佳或銷售渠道不暢，或競爭實力不夠或難以實行多元化經(jīng)營來分散風(fēng)險的中小企業(yè)往往首先受到市場的沖擊。而經(jīng)營風(fēng)險的增大又使中小企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)定性遭到破壞，進而更難滿足市場融資的條件，融資更加困難。
3、管理水平低下所導(dǎo)致的融資風(fēng)險。管理水平低下主要表現(xiàn)在，中小企業(yè)的管理觀念落后，內(nèi)部管理基礎(chǔ)工作缺乏和管理環(huán)節(jié)薄弱，人員素質(zhì)普遍不高，對市場的潛在需求研究不夠，產(chǎn)品研制的技術(shù)力量有限，對市場的變化趨勢沒有預(yù)見性等。由于管理上的種種缺陷，致使中小企業(yè)的后勁不足。高開業(yè)率和高廢業(yè)率是中小企業(yè)的主要特點，從而使得商業(yè)性金融機構(gòu)非常謹慎。在我國，中小企業(yè)5年淘汰率近70%，約30%左右的小企業(yè)處于虧損狀態(tài)，僅有三成左右具有成長潛能，七成左右發(fā)展能力很弱，能夠生存十年以上的中小企業(yè)僅占1%.因此，中小企業(yè)無論是進行直接融資，還是間接融資，都會面臨諸多融資障礙，融資風(fēng)險往往很大。
4、信用危機所導(dǎo)致的融資風(fēng)險。中小企業(yè)信用不足是一個普遍現(xiàn)象。有的中小企業(yè)會計信息不真實、財務(wù)做假賬、資本空殼、核算混亂，有的中小企業(yè)抽逃資金、拖欠賬款、惡意偷稅，這在一定程度上都影響了中小企業(yè)的形象。相對于大企業(yè)的很多信息的公開化和容易以極低的成本獲取，中小企業(yè)的信息基本上是內(nèi)部化的、不透明的，銀行金融機構(gòu)和其他投資者很難通過一般渠道獲得，因此，銀行要向中小企業(yè)提供貸款或投資人要向中小企業(yè)進行投資就不得不加大人力資源的投入以提高信息的收集和分析質(zhì)量。這一方面加大了銀行或投資人貸款和投資成本，另一方面也給中小企業(yè)的融資帶來困難，中小企業(yè)的融資存在很大的不確定性。
1、融資風(fēng)險"潛伏期"識別融資風(fēng)險"潛伏期"的警兆是指建立在大量資料分析基礎(chǔ)上的反映融資風(fēng)險大小以及是否帶來財務(wù)危機的先兆。這個信息資料包括兩個方面:一是企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理的信息;二是與企業(yè)相關(guān)聯(lián)的外部市場所處行業(yè)的信息。潛伏期的融資風(fēng)險主要是企業(yè)對融資活動的控制風(fēng)險，主要反映企業(yè)是否可以融到資和是否正確融資。
目前我國中小企業(yè)的融資方式中除了內(nèi)源融資以外，在外源融資中，債權(quán)融資仍占主要地位，因此對其融資風(fēng)險的預(yù)警中債權(quán)融資風(fēng)險要特別關(guān)注。從融資的外部環(huán)境與內(nèi)部控制角度綜合分析，將潛伏期警兆分為:外部融資市場的成熟度不高;融資主體自由度不高;不進行融資方式分析;不關(guān)注資金成本;融資活動不符合融資的優(yōu)序排列;企業(yè)同期平均資產(chǎn)收益率略低于債務(wù)資金成本率。
2、融資風(fēng)險"發(fā)作期"識別"發(fā)作期"融資風(fēng)險的警兆一般呈現(xiàn)出景氣警兆的特征，即反映財務(wù)景氣的程度和狀況。這可分為財務(wù)警兆與管理警兆兩方面:
財務(wù)警兆包括:(1)資不抵債，這意味著該企業(yè)面臨著嚴重的償債危機，有被清算重組、變賣資產(chǎn)的可能。(2)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)負數(shù)。這表明企業(yè)獲利能力的原動力出現(xiàn)故障，沒有新經(jīng)濟來源以抵消資金成本。(3)存在大額的逾期利潤。這表明股權(quán)融資面臨巨大風(fēng)險，無法保障資本投入者的投資回報。(4)信用等級下降，這是償債能力下降的必然結(jié)果。(5)融資活動受到嚴重阻礙，面對好的項目，無法獲得外部資金支持。
經(jīng)營管理警兆包括:(1)主營產(chǎn)品核心競爭力下降，屬夕陽產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品，這表明企業(yè)的盈利嚴重下降，并且沒有發(fā)展前景。(2)管理混亂，人力資源短缺，這表明經(jīng)營業(yè)務(wù)不景氣，難以得到內(nèi)外部人員的認可。
3、融資風(fēng)險"惡化期"識別惡化期的警兆表現(xiàn)是發(fā)作期的警兆未能得到控制，融資風(fēng)險進一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)財務(wù)危機或者財務(wù)危機的結(jié)果。其表現(xiàn)如下:(1)主要財務(wù)指標顯示財務(wù)狀況嚴重惡化。如資產(chǎn)負債率急劇上升，大大超過100%，凈資產(chǎn)收益率為負數(shù)等。(2)已經(jīng)不具備償債能力，即不僅無法償還借款，并且得不到債權(quán)方的展期許可，很可能會被借款人接管企業(yè)或進行清算。(3)企業(yè)出現(xiàn)非季節(jié)性的異常的停工、停產(chǎn)現(xiàn)象，這是企業(yè)破產(chǎn)的先兆。
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