在我國,房地產業(yè)的發(fā)展不僅促進了國民經濟的發(fā)展,而且也拉動了投資需求和消費需求,大力發(fā)展房地產業(yè)是我國保持國民經濟長期穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略決策之一。下面學習啦小編就為大家解開房地產企業(yè)的融資方法，希望能幫到你。

　　房地產企業(yè)的融資方法

　　房地產業(yè)是一個資金密集型產業(yè)，其發(fā)展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現(xiàn)象降溫的同時，也使資金密集型房地產業(yè)產生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業(yè)如何沖破融資困境，保持穩(wěn)定健康發(fā)展?本文就這一話題談一點粗淺看法。

　　一、房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀

　　(一)融資規(guī)模持續(xù)增長

　　近幾年來房地產開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計數(shù)據顯示，我國房地產業(yè)每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，全國房地產開發(fā)資金來源總量上漲了1.8倍(參見表1-1)。

　　(二)銀行信貸是房地產融資的主要渠道

　　僅以上表2001年數(shù)據為例。2001年房地產業(yè)資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，占21.99%;自籌資金2184億元，占28.38%;其他資金來源3671億元，占47.69%?？梢?，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款;其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持(部分企業(yè)甚至達到70%～80%)。

　　(三)股票融資債券融資在房地產金融中所占比例小

　　2002年以前國家對房地產企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產企業(yè)總量的0.16%。依據表1-1數(shù)據，我們可以發(fā)現(xiàn)，債券融資在房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現(xiàn)快速下滑的趨勢，平均只占0.001%左右。

　　(四)房地產資金信托活躍

　　2002年底投向房地產業(yè)的信托財產共計24.08億元,占全部信托財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺121號文件后，全國許多房地產開發(fā)商都把目光投向了房地產信托業(yè)務。2004年我國房地產信托業(yè)繼續(xù)以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監(jiān)會頒發(fā)212號文件——《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》(以下簡稱212號文)，對信托融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信托業(yè)又上了一道“緊箍咒”。

　　二、房地產企業(yè)融資存在的主要問題

　　(一)融資渠道過于單一

　　從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業(yè)開發(fā)資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業(yè)的財務風險，不利于整個房地產市場穩(wěn)定發(fā)展。

　　(二)銀行體系所承擔的風險與收益不對稱

　　作為自負盈虧的企業(yè)，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業(yè)從房地產業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業(yè)高負債的財務結構所導致的行業(yè)風險，風險和收益處于極度的不對等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利于銀行體系的穩(wěn)定。

　　(三)缺乏多層次房地產金融體系

　　就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業(yè)房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重;缺乏規(guī)?；?、多元化的房地產金融產品體系;缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系;缺乏房地產金融二級市場等等。

　　(四)房地產金融市場的監(jiān)管和調控機制尚不完善

　　目前，我國房地產金融市場的法規(guī)建設相對于房地產市場發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產金融監(jiān)管框架，房地產金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待于制訂。

　　(五)房地產企業(yè)融資瓶頸亟待突破

　　為防范整個金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，央行于2003年6月頒布實施了《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，對房地產開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個環(huán)節(jié)進行了嚴格規(guī)定，使房地產業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。

　　三、房地產企業(yè)融資策略分析

　　(一)發(fā)展多元化直接融資

　　銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發(fā)展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。

　　1.大力培育房地產信托融資方式

　　房地產信托是信托金融工具在房地產業(yè)中的應用。目前我國房地產信托基本上參照銀行貸款的有關條款執(zhí)行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信托投資機構并不多，且絕大多數(shù)在房地產信托融資方面并無良好建樹。因此，一方面應建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產信托投資機構，另一方面應在加強對房地產信托監(jiān)管的同時，通過完善房地產金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為房地產業(yè)融資的一條主要通道。

　　2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化

　　住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發(fā)放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券(主要以抵押貸款作為擔保的債券)，并通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場(個人房貸市場)的運作不僅使得一級市場(開發(fā)貸款市場)有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現(xiàn)了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯(lián)邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似于政府債券的信譽。而且由于二級市場產品相對于政府債券具有更高的收益率，受到保險、養(yǎng)老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當?shù)貙嶋H情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。

　　3.建立多層次房地產金融體系

　　借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府干預與市場調節(jié)相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業(yè)發(fā)展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。

　　4.建立和完善相應法律制度配套措施

　　規(guī)范各種融資行為并加強監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發(fā)新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據;加快修訂《企業(yè)債券管理條例》，盡快出臺《產業(yè)投資基金法》等等。

　　(二)進一步完善間接融資

　　我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業(yè)融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業(yè)提供服務。

　　1.推進間接融資形式多樣化

　　目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷，但在房地產企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對房地產企業(yè)的特點和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行;中資銀行+信用擔保機構;中資銀行+信用擔保機構+擔保企業(yè);中資銀行+擔保企業(yè)甲+擔保企業(yè)乙，等等，為企業(yè)提供各種擔保和抵押貸款。

　　2.創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式

　　直接融資雖然形式多樣，但對于大多數(shù)房地產企業(yè)來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開發(fā)企業(yè)比較容易接受和實現(xiàn)的融資方式。建議更多的開發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。

　　(三)探索建立組合式融資模式

　　組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累;在成長期采取銀行信貸+商業(yè)信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略;在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作;在衰退期適當收縮投資規(guī)模或吸收實力雄厚的開發(fā)企業(yè)或投資機構的加盟。

　　融資的原理

　　從狹義上講，融資即是一個企業(yè)的資金籌集的行為與過程。也就是公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發(fā)展的需要，通過科學的預測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。公司籌集資金的動機應該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進行。我們通常講，企業(yè)籌集資金無非有三大目的:企業(yè)要擴張、企業(yè)要還債以及混合動機(擴張與還債混合在一起的動機)。

　　從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。從現(xiàn)代經濟發(fā)展的狀況看，作為企業(yè)需要比以往任何時候都更加深刻，全面地了解金融知識、了解金融機構、了解金融市場，因為企業(yè)的發(fā)展離不開金融的支持，企業(yè)必須與之打交道。如果不了解金融知識，不學習金融知識，作為搞經濟的領導干部是不稱職的，作為企業(yè)的領導人也是不稱職的。

　　常用融資的方式

　　(1)融資租賃

　　中小企業(yè)融資租賃是指出租方根據承租方對供貨商、租賃物的選擇，向供貨商購買租賃物，提供給承租方使用，承租方在契約或者合同規(guī)定的期限內分期支付租金的融資方式。

　　想要獲得中小企業(yè)融資租賃，企業(yè)本身的項目條件非常重要，因為融資租賃側重于考察項目未來的現(xiàn)金流量，因此，中小企業(yè)融資租賃的成功，主要關心租賃項目自身的效益，而不是企業(yè)的綜合效益。除此之外，企業(yè)的信用也很重要，和銀行放貸一樣，良好的信用是下一次借貸的基礎。

　　(2)銀行承兌匯票

　　中小企業(yè)融資雙方為了達成交易，可向銀行申請簽發(fā)銀行承兌匯票，銀行經審核同意后，正式受理銀行承兌契約，承兌銀行要在承兌匯票上簽上表明承兌字樣或簽章。這樣，經銀行承兌的匯票就稱為銀行承兌匯票，銀行承兌匯票具體說是銀行替買方擔保，賣方不必擔心收不到貨款，因為到期買方的擔保銀行一定會支付貨款。

　　銀行承兌匯票中小企業(yè)融資的好處在于企業(yè)可以實現(xiàn)短、頻、快中小企業(yè)融資，可以降低企業(yè)財務費用。

　　(3)不動產抵押

　　不動產抵押中小企業(yè)融資是目前市場上運用最多的中小企業(yè)融資方式。在進行不動產抵押中小企業(yè)融資上，企業(yè)一定要關注中國關于不動產抵押的法律規(guī)定，如《擔保法》、《城市房地產管理法》等，避免上當受騙。

　　(4)股權轉讓

　　股權轉讓中小企業(yè)融資是指中小企業(yè)通過轉讓公司部分股權而獲得資金，從而滿足企業(yè)的資金需求。中小企業(yè)進行股權出讓中小企業(yè)融資，實際是想引入新的合作者。吸引直接投資的過程。因此，股權出讓對對象的選擇必須十分慎重而周密，否則搞不好，企業(yè)會失去控制權而處于被動局面，建議企業(yè)家在進行股權轉讓之前，先咨詢公司法專業(yè)人士，并謹慎行事。

　　(5)提供擔保

　　提供擔保中小企業(yè)融資的優(yōu)勢主要在于可以把握市場先機，減少企業(yè)資金占壓，改善現(xiàn)金流量。這種貿易中小企業(yè)融資適用于已在銀行開立信用證，進口貨物已到港口，但單據未到，急于辦理提貨的中小企業(yè)。進行提貨擔保中小企業(yè)融資企業(yè)一定要注意，一旦辦理了擔保提貨手續(xù)，無論收到的單據有無不符點，企業(yè)均不能提出拒付和拒絕承兌。

　　(6)國際市場開拓資金

　　這部分資金主要來源于中央外貿發(fā)展基金。中小企業(yè)如果想通過這個渠道來融資，要注意，市場開拓資金主要支持的內容是:境外展覽會、質量管理體系、環(huán)境管理體系、軟件出口企業(yè)和各類產品認證、國際市場宣傳推介、開拓新興市場、培訓與研討會、境外投標等，對面向拉美、非洲、中東、東歐和東南亞等新興國際市場的拓展活動，優(yōu)先支持。

　　(7)互聯(lián)網金融平臺

　　相比其他的投資方式，愛投資互聯(lián)網金融平臺對申請融資的企業(yè)進行資質審核、實地考察，篩選出具有投資價值的優(yōu)質項目在投融界等投融資信息對接平臺網站上向投資者公開;并提供在線投資的交易平臺，實時為投資者生成具有法律效力的借貸合同;監(jiān)督企業(yè)的項目經營，管理風險保障金，確保投資者資金安全。愛投資創(chuàng)造的融資方式是讓專業(yè)的機構做專業(yè)的事。一方面利用互聯(lián)網公開的優(yōu)勢、開放性的優(yōu)勢，同時結合傳統(tǒng)的金融機構在風險控制、信貸審核等等方面的專業(yè)度。愛投資作為一個投融資的平臺，處在中間的結合的地位，兩邊是投資者和有融資需求的需求方，但是又和第三方的擔保機構進行密切合作。具有多年的專業(yè)的風控能力，并且都是億級以上的資金，對用戶的投資進行專業(yè)性的擔保。同時還和像信用評級機構、資產管理機構合作，為用戶的投資信息提供全方面的解讀，以及對資產處置后續(xù)提供保障。

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