商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式是怎么樣的
商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式是怎么樣的
商業(yè)地產(chǎn)有什么運(yùn)營(yíng)的模式啊?看完學(xué)習(xí)啦小編整理的商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式后你就會(huì)明白了!文章分享給大家，歡迎閱讀，僅供參考哦!
商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式
1、分割出租
開(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一規(guī)劃、分割，以長(zhǎng)期出租方式招租。
由于缺少統(tǒng)一的規(guī)劃和有序的經(jīng)營(yíng)管理，這種方式往往會(huì)產(chǎn)生招商不成功、商業(yè)地產(chǎn)無(wú)商業(yè)利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)，最后開(kāi)發(fā)商被迫將商業(yè)地產(chǎn)出租后又以返租方式招商經(jīng)營(yíng)的局面。
2、分割出售
分割出售作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的一種模式，在讓開(kāi)發(fā)商快速回籠資金、減輕開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)壓力的同時(shí)，如果缺乏整體的規(guī)劃、有效的管理，往往會(huì)為日后的經(jīng)營(yíng)埋下隱患。
商業(yè)地產(chǎn)一旦被分割出售，就意味著一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)被徹底分離，而且產(chǎn)權(quán)人人數(shù)眾多。從而影響商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效益，實(shí)際回報(bào)與預(yù)期收益可能相差甚遠(yuǎn)。
3、售后返租
分割出售模式使完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)上被徹底分離。為了彌補(bǔ)該模式的不足，解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商提出在商業(yè)地產(chǎn)售出之后統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，這就是所謂的售后返租模式。
售后返租有多種形式，包括返租回報(bào)、帶租約銷(xiāo)售、利潤(rùn)共享、保底分紅等，宗旨是“以先銷(xiāo)售后返租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)的方式”吸引買(mǎi)家入場(chǎng)。同時(shí)，因?yàn)槭酆蠓底獗仨毟街谧赓U行為，所以一般出現(xiàn)在商鋪、寫(xiě)字樓、商用住宅(如酒店式公寓、商住樓)等的銷(xiāo)售過(guò)程中。
4、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)作同步并存模式
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)作并存的經(jīng)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中一種較新的模式。房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后、規(guī)劃前，充分考慮項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求，并與其相適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，讓這些商業(yè)企業(yè)參與相關(guān)的工作，最終使整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。與先建設(shè)后招商的傳統(tǒng)模式相比，這種模式具有多種優(yōu)點(diǎn)，既能吸引投資者的關(guān)注和購(gòu)買(mǎi)信心，又能較大程度地保證該地產(chǎn)的商業(yè)增值空間，更適應(yīng)變化中的市場(chǎng)環(huán)境。
5、專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)尤其是酒店經(jīng)營(yíng)模式不甚了解的投資者，在諸如產(chǎn)權(quán)式酒店等形式的商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)程中，前期不調(diào)查開(kāi)發(fā)商是否具有經(jīng)營(yíng)和擔(dān)保實(shí)力，后期也不調(diào)查管理公司是否具有經(jīng)營(yíng)管理能力，只要看到高回報(bào)就盲目購(gòu)買(mǎi)，近年來(lái)已經(jīng)出現(xiàn)了一些投資風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)例。
產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)，讓越來(lái)越多的投資者開(kāi)始意識(shí)到產(chǎn)權(quán)式酒店并非只賺不賠，為此，出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店為房產(chǎn)投資人加上一道“保險(xiǎn)”——引入專業(yè)擔(dān)保的這種銷(xiāo)售模式，專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式及風(fēng)險(xiǎn)防范
一、商業(yè)地產(chǎn)的概念
商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。
商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按照商業(yè)形態(tài)進(jìn)行分類(lèi)，大體可以分為以下類(lèi)目：商業(yè)廣場(chǎng)、shoppingmall、商業(yè)街、大型商鋪、購(gòu)物中心、休閑廣場(chǎng)、步行街、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)中心等。
二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)常用模式
1、只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)。采用這種模式可以很快收回投資，很多開(kāi)發(fā)商都采取了降低置業(yè)門(mén)檻，來(lái)化解大賣(mài)場(chǎng)面積消化的難題。大部分都用“出售后返租”，并以“高回報(bào)租金”、“若干年后回購(gòu)”為吸引人的口號(hào)，營(yíng)造了許許多多的概念。商鋪以其潛在的升值空間，已經(jīng)成為部分城市市民繼股票、住宅之后新的投資熱點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)式商鋪市場(chǎng)近年來(lái)成為商鋪市場(chǎng)主流。房地產(chǎn)發(fā)展商作為物業(yè)的開(kāi)發(fā)單位，通過(guò)將其開(kāi)發(fā)的商場(chǎng)分割成不同面積單位出售獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，并同時(shí)保證小業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商鋪后每年獲取一定的收益率的前提下，要求小業(yè)主(投資者)與發(fā)展商簽定與大型商家租期一致的承包經(jīng)營(yíng)合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎(chǔ)。這種以大商家整體承租，發(fā)展商長(zhǎng)期包租為銷(xiāo)售模式，市場(chǎng)稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。至今這種營(yíng)銷(xiāo)模式被普通運(yùn)用，并受到投資者的信賴。
2、只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開(kāi)發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)招商權(quán)的完全控制，來(lái)達(dá)到控制進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)種類(lèi)，形成自己經(jīng)營(yíng)特色。
3、又租又售，部分租，部分賣(mài)，出租部分起示范作用;或者以租代售，又租又售;還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)賺到投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn);還可與商家聯(lián)營(yíng)，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，合作或合伙經(jīng)營(yíng);還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，專門(mén)經(jīng)營(yíng)其開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)享有租賃收入、合伙經(jīng)營(yíng)收益、物業(yè)增值三部分利益。
4、商家與地產(chǎn)商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。現(xiàn)在最吸引人們眼球的是“萬(wàn)達(dá)模式”。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與沃爾瑪、歐倍德等國(guó)際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，其所建的商業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)工之前，便已確定大部分面積要租與國(guó)際商業(yè)大鱷，故被稱為“訂單地產(chǎn)”。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)得到的利益是通過(guò)租金的方式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。歐倍德節(jié)省了選址時(shí)間和機(jī)會(huì)成本，避免新店建設(shè)方面的巨額原始投入。
三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理
運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性，就是開(kāi)發(fā)商和入駐店鋪精誠(chéng)合作，在同一個(gè)主題概念指導(dǎo)下開(kāi)展整齊劃一的經(jīng)營(yíng)管理工作。這一經(jīng)營(yíng)管理又可細(xì)分為廣告、宣傳、共同促銷(xiāo)、商戶銷(xiāo)售額管理、商戶運(yùn)營(yíng)管理、顧客服務(wù)、安防管理、消防管理和設(shè)施設(shè)備維修管理等等。
雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施，但其運(yùn)營(yíng)管理可呈現(xiàn)出宛若單個(gè)店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。
統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理(立足長(zhǎng)遠(yuǎn))、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)(廣告宣傳等)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。
雖然運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，但在運(yùn)營(yíng)管理之前，要確保一個(gè)項(xiàng)目完美順利地開(kāi)發(fā)、進(jìn)展，則要完全歸功于科學(xué)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查、規(guī)劃選址、準(zhǔn)確的定位和長(zhǎng)期有序良好的招商工作，因此說(shuō)，它們又是一個(gè)成功商業(yè)項(xiàng)目后期順利運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。
四、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中法律風(fēng)險(xiǎn)防范
結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別可以看出，住宅地產(chǎn)以住戶入住結(jié)束，而商業(yè)地產(chǎn)則是由多方運(yùn)轉(zhuǎn)的商業(yè)價(jià)值鏈組成，它需要開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者以及物業(yè)管理四者結(jié)合起來(lái)才能取得共贏。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要包括“開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、招商、經(jīng)營(yíng)、管理”幾個(gè)環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)每一個(gè)都是緊密聯(lián)系，在法律意義上將產(chǎn)生不同于普通房產(chǎn)的差異。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中一般會(huì)遇到以下風(fēng)險(xiǎn)：
1、宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)
宏觀調(diào)控是指國(guó)家利用行政或經(jīng)濟(jì)手段對(duì)某些過(guò)熱的市場(chǎng)進(jìn)行干涉的方法，比較常見(jiàn)的行政手段有交易限制和行業(yè)準(zhǔn)入。上海市政府針對(duì)商鋪熱發(fā)布了《關(guān)于商場(chǎng)和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的通知》，在通知中明令禁止將沒(méi)有封閉、永久、固定維護(hù)結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)與寫(xiě)字樓擅自分割轉(zhuǎn)讓，并規(guī)定商鋪的買(mǎi)賣(mài)必須在有產(chǎn)權(quán)證以后并通過(guò)有關(guān)主管部門(mén)的批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。該通知以行政手段對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行了規(guī)范。
2、規(guī)劃失誤的風(fēng)險(xiǎn)
規(guī)劃是行政對(duì)某一地區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口、交通等內(nèi)容的安排或計(jì)劃，屬于法規(guī)范疇，具有強(qiáng)制性，如果規(guī)劃失誤，也會(huì)造成商鋪貶值。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在商鋪開(kāi)發(fā)中盡量熟悉相關(guān)的行政法規(guī)和規(guī)定，以免從方向上犯了錯(cuò)誤。一項(xiàng)成功的規(guī)劃更多依賴于市場(chǎng)調(diào)查等商業(yè)活動(dòng)，但從法律角度了解城市發(fā)展的政策傾向也有一定的作用。
3、租金差價(jià)風(fēng)險(xiǎn)
開(kāi)發(fā)商出售商鋪后，消費(fèi)者、小業(yè)主們委托開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)此商鋪，而開(kāi)發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，租金相對(duì)低，必然與商家提供給小業(yè)主客戶的回報(bào)率之間將存在差距，就使得開(kāi)發(fā)商不得不為支持較高的回報(bào)去補(bǔ)貼一定的資金;要回避此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商必須按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)制定商鋪銷(xiāo)售價(jià)格和回報(bào)率，不能脫離市場(chǎng)，一味提高售價(jià)和回報(bào)率。同時(shí)由于租金高額的租賃稅，對(duì)于普通的購(gòu)房者而言并不十分清楚，購(gòu)房者因此認(rèn)為開(kāi)發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普遍，這要求開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售前有正確的引導(dǎo)。
4、大型商家經(jīng)營(yíng)不善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
若大型商家在長(zhǎng)期的承租期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)管理不善，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，無(wú)力支付租金給開(kāi)發(fā)商，將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能支付固定回報(bào)率給小業(yè)主的承諾。因此開(kāi)發(fā)商在考慮出租時(shí)，不能只以租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對(duì)租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”大商家租客，以獲得一個(gè)長(zhǎng)期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個(gè)穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報(bào)率。這主要取決與招商這個(gè)特殊環(huán)節(jié)，一些開(kāi)發(fā)商為追求高進(jìn)駐率，忽略商家經(jīng)營(yíng)形態(tài)、企業(yè)信譽(yù)等因素，導(dǎo)致商業(yè)布局不合理，或者因商家經(jīng)營(yíng)不善而在開(kāi)業(yè)后退租，其影響較延長(zhǎng)招商時(shí)間更為嚴(yán)重。
5、售后“包租”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
采取“售后包租”的方式涉及兩種法律關(guān)系：一是購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系;二是購(gòu)房人與第三方的委托租賃關(guān)系?，F(xiàn)在，有部分開(kāi)發(fā)商采取委托經(jīng)營(yíng)合同方式，保障投資收益。即小業(yè)主除了和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同外，開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商提供的管理公司一般還要與購(gòu)房者簽訂一份委托經(jīng)營(yíng)合同。開(kāi)發(fā)商應(yīng)特別重視委托經(jīng)營(yíng)合同，因?yàn)檫@是保障投資收益的法律文書(shū)。
6、產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
開(kāi)發(fā)商分割商鋪銷(xiāo)售后所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾一直是困擾商鋪營(yíng)銷(xiāo)之主要問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商可以建議小業(yè)主提前成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)來(lái)統(tǒng)籌安排商場(chǎng)未來(lái)租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)，具體運(yùn)作可通過(guò)業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)可通過(guò)自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。這有效避免了返租期滿后發(fā)生糾紛的可能性。
7、物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)
商用物業(yè)(尤其是商鋪)單獨(dú)成立業(yè)主委員會(huì)的可能性很少、難度較大，且商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營(yíng)形態(tài)等的收取、分?jǐn)?、使用和管理，一旦管理、服?wù)不善，計(jì)容易導(dǎo)致物業(yè)后期經(jīng)營(yíng)成本的過(guò)大，這恰好是經(jīng)營(yíng)者與物業(yè)的開(kāi)發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多消費(fèi)者(投資者)與開(kāi)發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上。而且不同的商業(yè)形態(tài)面臨的各種費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，使發(fā)生糾紛的概率大為增加。
此外，商鋪的公攤面積、相鄰權(quán)、環(huán)境變化、供求關(guān)系、選址不當(dāng)、開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目實(shí)施能力不強(qiáng)、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問(wèn)題都使開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中面臨重重風(fēng)險(xiǎn)，需要聘請(qǐng)專業(yè)律師來(lái)合法規(guī)避和安全防范。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式選擇
近幾年，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資保持持續(xù)增長(zhǎng)。2007年,中國(guó)商業(yè)用房的投資總額是2775.56億元，同比增長(zhǎng)17.9%，連續(xù)三年保持在17%左右。同時(shí)，當(dāng)前從緊的貨幣政策，對(duì)前期火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制作用日益顯現(xiàn)。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)以其利潤(rùn)較高、市場(chǎng)逐漸成熟，成為了房地產(chǎn)投資的良好“避風(fēng)港”。然而，相當(dāng)多的商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，存在著前期招商或者是后期運(yùn)營(yíng)的難題，除去運(yùn)作能力的差異以外，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式選擇不當(dāng)是前述難題產(chǎn)生的癥結(jié)。因此，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，絕對(duì)不可能像住宅那樣相對(duì)簡(jiǎn)單，需要具備相當(dāng)?shù)馁Y源整合能力，亦即精準(zhǔn)的商業(yè)開(kāi)發(fā)定位能力以及后期的運(yùn)營(yíng)能力。也就是說(shuō)，針對(duì)具體商業(yè)地產(chǎn)，合適的運(yùn)營(yíng)模式的選擇至為重要。本文就商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的選擇作一探討，以期能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)選擇合適的時(shí)機(jī)、采用合理的運(yùn)營(yíng)模式提供參考。
目前世界各地對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)并無(wú)一致的定義，中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒將“進(jìn)行商業(yè)零售和其他實(shí)物當(dāng)場(chǎng)交易或面對(duì)大眾有償服務(wù)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所稱為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房”，這個(gè)稱法是國(guó)內(nèi)廣泛使用的商業(yè)地產(chǎn)概念。本文討論的商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，其經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。
一、商業(yè)地產(chǎn)主要運(yùn)營(yíng)模式
在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完畢后，通常會(huì)采用以下三種模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)：
第一,產(chǎn)權(quán)持有。這種模式對(duì)于開(kāi)發(fā)商的招商及商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力有一定的要求。區(qū)域略顯劣勢(shì)的項(xiàng)目，則更需要在業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃布局上下足工夫。這種方式可以分為兩元和三元兩種格局。產(chǎn)權(quán)持有的二元格局，以開(kāi)發(fā)商為“產(chǎn)權(quán)人+出租人+管理者”，經(jīng)營(yíng)者為“承租人”形成。而產(chǎn)權(quán)持有的三元格局，以開(kāi)發(fā)商為“產(chǎn)權(quán)人+出租人”，專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司為“管理者”，經(jīng)營(yíng)者為“承租人”形成。由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)往往不是開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)項(xiàng)所在，因此采用三元格局的居多。
第二,租售并舉。這種模式在開(kāi)發(fā)之前，先確定主力目標(biāo)商家，并以其為龍頭，吸引中小商家的進(jìn)駐，集群效應(yīng)因此形成。由于通常會(huì)選擇行業(yè)大型品牌為主力目標(biāo)商家，因此這種方式對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)日后的長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)有著很強(qiáng)的保障意義和升值保證。該種方式目前方興未艾，有著一定的市場(chǎng)前景。
第三,產(chǎn)權(quán)出售。實(shí)際情況中，包括整體銷(xiāo)售和小單元出售兩種形式。由于這種模式對(duì)于開(kāi)發(fā)商最大的好處在于能夠快速回籠資金，取得現(xiàn)金流，進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。但同時(shí)開(kāi)發(fā)商也喪失了獲取長(zhǎng)期回報(bào)的機(jī)會(huì)。在此種方式中具體體現(xiàn)為四元格局，即開(kāi)發(fā)商為“出售人”、小業(yè)主為“買(mǎi)受人”、商業(yè)管理公司為“管理人”、租賃戶為“經(jīng)營(yíng)者/承租人”。但在小單元出售方式中，有時(shí)會(huì)省略商業(yè)管理公司的角色。這樣的缺省，往往使得該商業(yè)地產(chǎn)缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，商業(yè)品質(zhì)由此降低，經(jīng)營(yíng)者風(fēng)險(xiǎn)而隨之增大。
二、適合模式的選擇
以上三種方式應(yīng)結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的具體情況而選擇。
第一種“產(chǎn)權(quán)持有”模式，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力、商業(yè)運(yùn)營(yíng)與品牌，要求都很高。該模式是開(kāi)發(fā)商自行招商管理，或者開(kāi)發(fā)商委托專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司招商管理。而整個(gè)商業(yè)能否形成規(guī)模效應(yīng)，是日后能否為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)良好的現(xiàn)金流的前提保證。因此，這種模式中，開(kāi)發(fā)商自身的品牌與能力其實(shí)占據(jù)了很大的權(quán)重。同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)的招商、運(yùn)營(yíng)到繁榮，乃至帶來(lái)持續(xù)良好的經(jīng)營(yíng)收益，需要一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過(guò)程，這樣就需要開(kāi)發(fā)商具備相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力。這種方式中，如果經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的話，往往對(duì)于經(jīng)營(yíng)收益乃至物業(yè)自身升值都會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的負(fù)面作用。其實(shí)在市場(chǎng)中，經(jīng)?？梢钥吹揭恍╉?xiàng)目出現(xiàn)了以下的惡性循環(huán)，經(jīng)營(yíng)不善、商家退鋪、租賃困難、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益受損、物業(yè)自身價(jià)值下降。因此，只有資金實(shí)力雄厚，擁有優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)管理人才的大型房地產(chǎn)企業(yè)或投資企業(yè)才會(huì)采用此種模式。
這種模式最為典型的例子是上海的新天地模式。上海新天地由開(kāi)發(fā)商建設(shè)，建成后將商業(yè)出租，并進(jìn)行統(tǒng)一管理。這使得所有的商業(yè)能以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)商家分別經(jīng)營(yíng)各自的產(chǎn)品，充分展示獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。這種模式是由專業(yè)公司招商，實(shí)現(xiàn)管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，可提高管理水平。這種模式中優(yōu)秀的主題、專業(yè)店對(duì)于商業(yè)中心的成功運(yùn)作非常關(guān)鍵。但是，很多著名品牌都要求較低的租金。應(yīng)當(dāng)看到，開(kāi)發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營(yíng)回報(bào)有所下降，但在與商業(yè)相配套的住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售方面，開(kāi)發(fā)商仍然可獲取高額的利潤(rùn)。
第二種“租售并舉”模式對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求仍然較高，而且往往要借助主力目標(biāo)商家已經(jīng)具有的行業(yè)號(hào)召力，來(lái)提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的市場(chǎng)口碑與向心力，以保證商業(yè)項(xiàng)目日后的運(yùn)營(yíng)成功。不過(guò)由于主力目標(biāo)商家屬于大面積租賃的類(lèi)型，因此，在前幾年來(lái)自租賃的收益并不高，甚至遠(yuǎn)低于市場(chǎng)行情。但由于商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)，物業(yè)自身升值可以對(duì)沖掉經(jīng)營(yíng)上的收益不足。這種模式能夠迅速地確立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)地位，提高人氣。通過(guò)開(kāi)發(fā)商與品牌商家的訂單開(kāi)發(fā)方式，雙方的優(yōu)勢(shì)得以充分互動(dòng)，物業(yè)升值的速率將是非常快的。
這種模式最為典型的例子是大連萬(wàn)達(dá)模式。這種運(yùn)營(yíng)模式是引入一家知名商業(yè)品牌公司的主力店。以較低的價(jià)格將大部分商鋪?zhàn)饨o主力店，這種模式可帶來(lái)大量的人流和商機(jī)。然后開(kāi)發(fā)商將底層好位置的商鋪出售給小業(yè)主，由于主力店的帶動(dòng)，使得底層商業(yè)能以較高的價(jià)格售出，回收部分投資，小業(yè)主自主招商經(jīng)營(yíng)。
第三種“產(chǎn)權(quán)出售”模式是通過(guò)整體或拆零銷(xiāo)售，達(dá)到迅速銷(xiāo)售、迅速回籠的目的。往往在預(yù)售階段就開(kāi)始銷(xiāo)售，因此可以在最大程度上降低開(kāi)發(fā)商的資金壓力，并形成快速開(kāi)發(fā)――快速銷(xiāo)售――快速回籠――再次開(kāi)發(fā)的循環(huán)。這種模式相對(duì)比較適合中小開(kāi)發(fā)商。因?yàn)檫@些開(kāi)發(fā)商往往對(duì)資金較敏感。這種模式可以實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售價(jià)格一般是有限的，遠(yuǎn)無(wú)法與成熟商業(yè)相比較。同時(shí)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的不確定性和商業(yè)管理公司誠(chéng)信上的不確定性，對(duì)于投資者而言，使得選擇這種模式的業(yè)主都具有一定風(fēng)險(xiǎn)。
三、三種模式對(duì)比
產(chǎn)權(quán)持有 租售并舉 產(chǎn)權(quán)出售
運(yùn)營(yíng)方式 開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)，自行招租或?qū)⑵湔w出租給一家專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。開(kāi)發(fā)商將商業(yè)大部分出租給大型的主力店，將小部分出售給小業(yè)主，藉此在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利。 開(kāi)發(fā)商通過(guò)整體或拆零迅速銷(xiāo)售商業(yè)單元、快速回籠資金。
優(yōu)勢(shì)
1、便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位和管理，較好地控制商業(yè)業(yè)態(tài)和檔次，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);
2、物業(yè)租金逐年遞增，利潤(rùn)源泉穩(wěn)定;
3、可將物業(yè)抵押融資，等待增值。
4、業(yè)態(tài)可控，大租戶、小業(yè)主的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目能維持較高的經(jīng)常性收益;
5、出售部分物業(yè)使回報(bào)期縮短。
6、主力店使物業(yè)增值快。
7、短期可有回報(bào)。
8、整體出售銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，客戶少;
劣勢(shì) 1、專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司談判實(shí)力強(qiáng)，有時(shí)開(kāi)發(fā)商租金回報(bào)不及運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)回報(bào);
2、回報(bào)期長(zhǎng);
3、初期投入資金壓力大。
4、對(duì)主力店招商能力要求極高;
5、回報(bào)期長(zhǎng);
6、初期投入資金壓力大。
7、后期可能缺乏統(tǒng)一管理、規(guī)劃，小業(yè)主經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高;
8、不享有地產(chǎn)增值的效益。
適用條件
1、開(kāi)發(fā)商以商業(yè)地產(chǎn)為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn);
2、資金實(shí)力雄厚;
3、擁有優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)管理人才。
4、盈利周期短;
5、資金實(shí)力雄厚;
6、短期內(nèi)要求回報(bào);
7、資金實(shí)力不夠;
8、人才缺乏。
綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)把握以下三個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。第一個(gè)問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商或投資商首先要考慮自身是否具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力。自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足，其選擇的運(yùn)營(yíng)模式將難以駕馭。根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的大小，開(kāi)發(fā)商或投資商決定是出售、出租，還是采用其他適合的運(yùn)營(yíng)模式。第二個(gè)問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商或投資商考慮自身是否具備運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)和人才。如果這些專業(yè)團(tuán)隊(duì)和人才缺乏經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的理念，只是簡(jiǎn)單地套用住宅開(kāi)發(fā)的習(xí)慣性思維，不僅不能盈利，反而會(huì)導(dǎo)致投資的失敗。第三個(gè)問(wèn)題是，要調(diào)整好開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)營(yíng)者的利益分配關(guān)系。只有爭(zhēng)取“多贏”，才能使整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈能長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)。由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在資金充足的前提下，在開(kāi)發(fā)完畢后，出售該商業(yè)地產(chǎn)并不是最好的選擇。如果在開(kāi)發(fā)完畢后，繼續(xù)持有商業(yè)地產(chǎn)，則開(kāi)發(fā)商或投資者既可以坐享物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益與升值，也同樣可以把項(xiàng)目進(jìn)行資本運(yùn)作。如果一定要出售商業(yè)地產(chǎn)，最好的出售時(shí)機(jī)也不應(yīng)在預(yù)售階段，而應(yīng)選擇在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)相對(duì)成熟之后，這樣才可以獲得更高的投資回報(bào)。
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