萬(wàn)達(dá)的發(fā)展深度影響著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，和N多城市的商業(yè)中心發(fā)展。這一點(diǎn)毋庸置疑。那句：一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心。也并非虛言。一直到今天，萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)業(yè)鏈幾乎覆蓋了整個(gè)地產(chǎn)的鏈條。物業(yè)租售、自有商家品牌、住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)物業(yè)、商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)等等。

　　萬(wàn)達(dá)迅速拓展的背后是什么?

　　萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)的殺手锏核心就是訂單式地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)憑借訂單式迅速在全國(guó)滾動(dòng)開(kāi)疆?dāng)U土。一時(shí)之間，訂單式地產(chǎn)風(fēng)起云涌，邯鄲學(xué)步者眾。但最后幾乎全都鎩羽而歸，也包括萬(wàn)達(dá)。訂單地產(chǎn)，就是地產(chǎn)商和品牌商家簽訂聯(lián)合拓展協(xié)議，是個(gè)一榮俱榮一損俱損的模式。萬(wàn)達(dá)走到哪里，這些品牌(最初全是跨國(guó)品牌)跟到哪里開(kāi)店。像后來(lái)華潤(rùn)系、凱德系、中糧系、深國(guó)投系都有訂單地產(chǎn)的影子。也就是所謂的成熟商業(yè)地產(chǎn)模式的滾動(dòng)復(fù)制。

　　這種模式在早期可謂是必勝的大絕殺。但是隨著商業(yè)的發(fā)展，背后的問(wèn)題愈演愈烈。直接導(dǎo)致的后果就是招商愈來(lái)愈難。商業(yè)的同質(zhì)化日趨加重，很多品牌在最后直接表示不再跟風(fēng)了。因?yàn)樗麄儾荒茏龅交虺惺芤粋€(gè)城市有自己的十幾二十幾家店，這在商業(yè)輻射上和品牌經(jīng)營(yíng)上是行不通的。但是這些品牌屬于物業(yè)租售去化率小的品牌，換句話說(shuō)，這些品牌吃不了多少面積。在商業(yè)地產(chǎn)中真正快速去化商業(yè)的是主力店，是影院、百貨、旗艦店、專業(yè)店這些巨無(wú)霸商戶。主力店在拓展的時(shí)候，拓展成本高，所以態(tài)度比較審慎，考察周期長(zhǎng)。在萬(wàn)達(dá)神速邁步的影子中，他們是不會(huì)跟著跑的。

　　但是萬(wàn)達(dá)也有自己的過(guò)河梯，萬(wàn)達(dá)相繼成立了院線、百貨、Ktv這些去化度極高的吃貨。為了彌補(bǔ)在家電行業(yè)的軟肋，2005年6月萬(wàn)達(dá)與國(guó)美簽訂了排他協(xié)議，聯(lián)手拓展家電線下市場(chǎng)。

　　以售養(yǎng)租的秘密

　　萬(wàn)達(dá)高速擴(kuò)張的最大的瓶頸應(yīng)該就是資金瓶頸，購(gòu)物中心的回報(bào)周期長(zhǎng)，回報(bào)率低，迅速拓展的風(fēng)險(xiǎn)也太大。萬(wàn)達(dá)的資金來(lái)源主要包括自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和新物業(yè)中長(zhǎng)期抵押貸款等。

　　有業(yè)內(nèi)人說(shuō)，萬(wàn)達(dá)的開(kāi)發(fā)資金約20%由萬(wàn)達(dá)直接投資——“銷售利潤(rùn)+內(nèi)部資金調(diào)配：商業(yè)地產(chǎn)約60%投資向項(xiàng)目當(dāng)?shù)劂y行貸款;另20%左右由主力店企業(yè)自己投資。但是若真的如此夸張，萬(wàn)達(dá)是走不了多快的。

　　唯一的解釋就是綜合體中，住宅和寫字樓部分快速去化帶來(lái)的資金流。一方面是環(huán)節(jié)現(xiàn)金流的壓力，另一方面是提高回報(bào)率。這一切都建立在萬(wàn)達(dá)最初的品牌成功上。現(xiàn)如今萬(wàn)達(dá)儼然已經(jīng)是資本帝國(guó)。擁有自己的信托產(chǎn)品和私募渠道。錢似乎并不是問(wèn)題了?

　　18個(gè)月造城的神話?

　　從拿地，到開(kāi)業(yè)，18個(gè)月的憑空造城都有哪些因素的促成呢?

　　政府，不看政府臉色的企業(yè)一定做不好生意(中國(guó)語(yǔ)錄)。政府需要什么?換句話說(shuō)，當(dāng)政者需要什么?政績(jī)、可觀的財(cái)政收益等等等等等等等等等(自行腦補(bǔ))。所以我們看萬(wàn)達(dá)模式都滿足哪些條件。

　　a) 項(xiàng)目大，拿地轉(zhuǎn)讓費(fèi)可觀。

　　b) 提供大批的就業(yè)崗位，這是真的，一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目最少要解決數(shù)以萬(wàn)計(jì)的人就業(yè)問(wèn)題。注意，我沒(méi)夸張。

　　c) 城市基建的快速更新和商業(yè)的繁榮。(插播一個(gè)秘聞：在四線城市，如果招商招來(lái)沃爾瑪、家樂(lè)福等，政府返還轉(zhuǎn)讓的50%左右。我記得某個(gè)項(xiàng)目傳聞是1.2億。)

　　d) 有個(gè)萬(wàn)達(dá)，城市又多了一張名片。雖然可樂(lè)，這確實(shí)真的。城市形象真的。。。。君不見(jiàn)亮化工程全國(guó)推廣嗎?

　　e) 從長(zhǎng)遠(yuǎn)收益來(lái)看，大體量的項(xiàng)目會(huì)帶動(dòng)周邊商業(yè)的發(fā)展和成熟。比如說(shuō)，萬(wàn)達(dá)邊上那塊地，原來(lái)最初值200W/畝.但是萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)后，政府說(shuō)，現(xiàn)在不是這個(gè)價(jià)了。值500W了。同時(shí)商業(yè)的發(fā)展長(zhǎng)期帶來(lái)的稅收和復(fù)利收益也是很可觀的。

　　f) 這一切全都要在任期內(nèi)完成，這一句話就是所有的秘密。