門店選址的影響因素
在開店選址的時候,除了要關(guān)注位置和地段等重要因素之外,還須重點考慮其有效營業(yè)時間,由于人們思考問題往往是按照常理展開的,所以常會忽略一些非常關(guān)鍵的細節(jié),特別是個人初次創(chuàng)業(yè)者。下面是由學(xué)習(xí)啦小編分享的門店選址的影響因素，希望對你有用。
門店選址的影響因素
其一，對于人流量調(diào)查結(jié)果的分析。誠然，人流量是決定門店的一個重要因素，但是了解客流的消費目標，才是更為重要的工作。要研究門店的有效客流量是多少?例如上海的豫園商城是集園林，廟宇，市場為一體的商業(yè)區(qū)，每天客流量在數(shù)十萬以上，但是客流的大部分是旅游的，不是買客，消費目標是旅游和餐飲。如果在這里選擇開近萬平米的大百貨商店，則是肯定不行的，應(yīng)在預(yù)測了有效客流的預(yù)期購買量之后再做決定。
其二，對于競爭對手的分析。對競爭對手的分析可以分為業(yè)內(nèi)競爭( intertype competition )和行外競爭( intratypes competition )兩種形式。隨著市場競爭的加劇，為了吸引更多的顧客群體，為顧客提供一站式購物( one - stop shopping )，常常會看見門店出售的商品與商店的類型毫不相關(guān)的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象被稱為掠奪式銷售 (scrambled merchandise) 。最近就有很多這樣的報道： 8 月 18 日 香港第 2 大沖洗店連鎖品牌“香港靚曬店”的 40 家門店在深圳海王星辰連鎖藥店里“開花”，與此同時，以海王星辰為代表的 15 家連鎖藥店品牌也將以“靚曬店”全面進駐為標志，而正式開始以彩印，保健品和化妝品的銷售為主要的多元化經(jīng)營，這樣的方式不僅可以吸引更多的顧客，還有效的降低了門店成本。面對這些來自方方面面的市場競爭，作為一個市場的入侵者應(yīng)當(dāng)有充足的準備，合理準確的計算剩余的市場份額，以便確立自己門店的經(jīng)營定位。
其三，地理位置。在顧客購物時由于總是選擇商店地址便利的原因，所以辨別競爭對手的時候，店址的臨近程度是門店選址的重要因素。要正確的判斷商圈內(nèi)顧客的習(xí)慣性行走路線，最先占領(lǐng)有利地位，為門店的成功做好準備。
其四，成本的核算。連鎖門店成本的核算相信不用我多說。但有一點應(yīng)當(dāng)注意：連鎖門店的成功之道在于利用規(guī)模經(jīng)濟的邊際效益，而有些門店的位置距離中心庫房很遠，尤其是剛好超過貨車一日的行程。如果門店之間距離很近(在互不影響額達情況下)，就可以節(jié)省相當(dāng)一筆費用，例如兩個門店可以共用一個店長，商品配送更為便利等等。
其五，交通狀況，一家大型商店在決定租賃前，通常的做法是與當(dāng)?shù)卣逃懶碌慕煌ň€路。如果商店或店標在遠處或至少驅(qū)車經(jīng)過時很容易被看到，作為選址它的優(yōu)勢就會增強，明顯的店標實際就是一種廣告，它能讓人因一時沖動而停下來。一個道路狹窄，單行線，甚至經(jīng)常交通堵塞的街道上的門店，相信是不會有顧客愿意經(jīng)常登門拜訪的。
門店選址的考慮因素
1、地區(qū)經(jīng)濟
一個地區(qū)的經(jīng)濟，決定了這個地區(qū)未來商業(yè)的發(fā)展，在經(jīng)濟條件好的地區(qū)選址，對未來發(fā)展有利。
2、區(qū)域規(guī)劃
區(qū)域規(guī)劃同樣也需要考慮到選址當(dāng)中，一個地區(qū)要發(fā)展的好，離不開政府對區(qū)域的規(guī)劃，規(guī)劃的越合理，則越有利于這個地區(qū)的發(fā)展。
3、文化環(huán)境
文化環(huán)境左右一個軟基礎(chǔ)，也需要被考慮在選址之中，文化環(huán)境的好壞，代表著一個區(qū)域的素質(zhì)，所以選址時候，需要考慮文化，大家都喜歡生活在一個文化環(huán)境好的區(qū)域，這就是選址需要考慮文化環(huán)境的原因所在。
4、消費時尚
一個地區(qū)的消費能力可以通過消費時尚體現(xiàn)出來，所以消費也必須成為考慮的因素。
5、可見度和形象特征。
門店選址的關(guān)鍵因素
1、客流規(guī)劃是重要因素
商戶們選址都是有一定要求的，不同的商家選擇商業(yè)地產(chǎn)的位置也不同。商業(yè)選址過程中客流規(guī)劃是選擇店址的最重要因素。商業(yè)中心是消費中心，從經(jīng)濟效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客;從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施，所以城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。
蘇寧電器集團副總裁兼華北大區(qū)執(zhí)行總裁范志軍認為，并不是社區(qū)大就一定要在那里開店，還要要考慮該社區(qū)的客流量。比如像方莊地區(qū)，這里的社區(qū)足夠大，但是開一家家樂?；蛘唛_一家麥德隆沒有問題，因為人口多，對日用品消耗比較大，但是對于電器這樣的耐用消費品店就不太合適。因為社區(qū)容量是一定的，又是比較成熟的社區(qū)，對電器的需求已經(jīng)飽和，而電器產(chǎn)品更新?lián)Q代的周期又比較長，如果再進去開一家電器的店就沒有必要了。并且，別的社區(qū)的人也不會因為買一個彩電或者一個冰箱非得跑到方莊去，同質(zhì)化的產(chǎn)品太多了。這樣，客流上就無法保證，選擇在那里開店是很不明智的。
金飛鴻電訊營銷總經(jīng)理曹立東表示，他們的選址一般會選在商業(yè)比較扎堆的地方，周邊的業(yè)態(tài)比較豐富，這樣客流量就會比較大，實現(xiàn)客流量的互補，相互帶動。
2、交通狀況要好
實際上，交通狀況的好壞直接影響到客流量。國外大型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗表明，只有當(dāng)一個城市進入了汽車社會，或者說開始進入汽車社會，Shopping Mall才能在一個城市真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。
世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司商業(yè)事業(yè)部何小川認為，交通狀況對于任何一種物業(yè)形態(tài)都非常重要，商業(yè)在追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費用達到最小。商業(yè)中心交通可達性最佳的實質(zhì)是，所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。
目前，中國大部分城市居住郊區(qū)化還不普遍，家庭轎車普及率也不高，因此大型購物中心普遍選擇在市中心，因為這樣的位置交通便利，可以吸引更多的客流，例如北京的東方廣場位于繁華的商業(yè)中心王府井，由于整個商圈的帶動，從而保證了東方廣場的客流量。
曹立東表示，今年新開的店要選在交通便利的地方，便于停車，這樣會讓更多的人喜歡來此購物，對于銷售會有好處。
3、與城市規(guī)劃相結(jié)合
商業(yè)在選址過程中，還要密切關(guān)注城市發(fā)展的進程。商業(yè)設(shè)施的選址要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，不僅要考慮在規(guī)劃地塊內(nèi)建立足夠數(shù)量的停車位，特別重要的是城市交通系統(tǒng)的支撐。
范志軍說：“我們選址的時候，在外行來看覺得選擇這樣的區(qū)域并不好，但是一年、兩年這個店的銷售卻越來越好，主要原因是緊跟政府規(guī)劃的步伐。”
與政府整體規(guī)劃相符合，是商業(yè)在選址過程中必須考慮的問題。“‘十一五’規(guī)劃中，將整個城市的規(guī)劃和商業(yè)的規(guī)劃為兩軸兩帶多中心，這個時候如果商業(yè)選址還沿襲過去的思路，圍繞三環(huán)選一個店，圍繞二環(huán)選一個店，我覺得最終和政府整體的規(guī)劃發(fā)展是不相稱的，也會形成這種商業(yè)選址的問題。”他說。
比如國際知名連鎖店沃爾瑪?shù)倪x址，他們會沿著高速公路去找，按照到高速公路往哪里延伸，就在高速公路出口的地方建一個店。也許此時這個地區(qū)還沒有開發(fā)，房子、地價都比較便宜，但是過了一兩年以后這個地方馬上就成為商業(yè)繁華的地區(qū)或者是地價迅速上升。因此，商業(yè)選址還是要和政府的規(guī)劃相結(jié)合。
4、定制化是大勢所趨
除了上面的三個因素之外，開發(fā)商提供給商戶的產(chǎn)品也很重要。不同的商業(yè)品種對商業(yè)地產(chǎn)的要求不同，需要符合商家的要求。商戶在選址時也會挑選適合自己的產(chǎn)品。因此，現(xiàn)在不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者推出了定制化的服務(wù)，產(chǎn)品定制化成為大勢所趨。
明天第一城地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心總監(jiān)陳云峰告訴記者，他們在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中比較注重推行定制化。例如他們將一整塊12000平方米的商業(yè)面積完全給麥德隆定制，結(jié)果收到意想不到的效果，麥德隆來了以后家樂福也來了，家樂福來了沃爾瑪也來了。在過程中形成了一個誰能整買就為誰定制的原則。比如說你要做游泳館，前期土建按照你的要求來完成，就不用你反復(fù)修改，造成不必要的浪費了。
范志軍也表示，開發(fā)商很少考慮所開發(fā)的房子是為什么樣的商業(yè)去做的。例如在選址初期，發(fā)現(xiàn)房子的小隔斷、消防都做好了，而實際上與我們大賣場的需求并不相符，就會造成重復(fù)建設(shè)。隔斷要重新拆掉，消防也要重做，這無形當(dāng)中使得成本又上升了很多。
因此，他認為要用現(xiàn)代化的思維來進行商業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)。商業(yè)要量身定造，只有這樣才能促進商業(yè)地產(chǎn)的良性健康發(fā)展。
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