科學(xué)選址方法有哪些參考技巧
科學(xué)選址方法有哪些參考技巧
開店選址是非常重要的一個環(huán)節(jié)，然而很多新手卻無法正確的學(xué)會選址，因而也會影響到后期的經(jīng)營。科學(xué)選址很重要，但是究竟如何才能做到科學(xué)選址呢?下面學(xué)習(xí)啦小編整理的科學(xué)選址方法，供你參考。
科學(xué)選址方法：依據(jù)地段選址
購買店鋪作為不動產(chǎn)投資的一個品種，具有既可出租、又可自營的雙重特性，早就引起了投資者的注意。但是，并不是隨便買個店鋪都能賺錢，店鋪的選擇大有講究。
投資店鋪講究地段，店鋪的地段一般有三類：第一類是成熟的中央商務(wù)圈;第二類是成型的商圈，多鄰近大型的住宅區(qū)或就業(yè)中心區(qū)，能吸引大量就業(yè)人口的商務(wù)辦公樓或經(jīng)濟開發(fā)區(qū);第三類是住宅小區(qū)內(nèi)部。
在成熟的中央商務(wù)圈投資店鋪，投資額較大，而且不同商務(wù)圈的性質(zhì)及發(fā)展程度，都將直接影響店鋪的經(jīng)營效益及場地的租金。這種店鋪的運作首先是借了近在咫尺的整個商圈的人氣，再者有固定的人流量保證，方可“大樹底下好乘涼”，得來全不費功夫。
一般說來，就業(yè)中心區(qū)為住宅區(qū)提供了需求市場，住宅區(qū)為就業(yè)中心提供了充足的勞動力。店鋪的興起，將啟動住宅與就業(yè)的二度興旺，特別是新建樓盤的品質(zhì)和價位會有明顯提高，這反過來又會使店鋪的增值更為可觀。
若投資小區(qū)內(nèi)的店鋪，則需要比較慎重，一方面是人流有限;另一方面，住戶在小區(qū)內(nèi)消費僅僅是為圖個便利，而難有持續(xù)的、大宗的消費。適合投資的小區(qū)內(nèi)店鋪，最好在較大規(guī)?；蛘呤情_放式小區(qū)，有寬敞的街區(qū)道路，小區(qū)主要出入口、街道轉(zhuǎn)角等位置的店鋪是投資的最好目標(biāo)。
科學(xué)選址方法：依據(jù)人氣選址
好的位置雖然不是絕對的，但卻有很多共性，如人口流動性大、交通方便等，所以選擇好位置必須考慮以下因素：1.人流量：平常、假日及日、夜來往人次和比例;2.車流量：汽車、摩托車往來流量;3.交通：目前及未來可能增減的運輸工具;4.馬路寬窄與停車問題;5.區(qū)域特征：競爭店、互補店、金融機構(gòu)及文教、休閑設(shè)施等;6.人口勘察：該區(qū)人口數(shù)量、消費習(xí)慣等;7.商圈勘察：主要及次要商圈范圍、租金、價位。
根據(jù)人氣選址開店，可粗略分為兩種：一種開在人來人往的鬧市口，一種開在居民新村。前者因為和大店做鄰居，商品特色顯得更為重要，應(yīng)該找大店所沒有的東西來做。經(jīng)營這樣的小店，一定要把市場做專做深做透。開在鬧市的小店，不妨經(jīng)營能迎合年輕人口味的商品，因為年輕人是最喜歡逛街的。相反，經(jīng)營老年人用品的小店應(yīng)開在居民小區(qū)里，那是老年人的活動范圍，就近購買當(dāng)然受他們歡迎。
科學(xué)選址方法：依據(jù)經(jīng)營需要選址
一要根據(jù)經(jīng)營內(nèi)容來選擇地址。店鋪銷售的商品種類不同，其對店址的要求也不同。有的店鋪要求開在人流量大的地方，比如服裝店、小超市;但有些店就適宜開在偏僻、安靜一些的地方，比如保健用品商店和老人服務(wù)中心等等。
二要選取自發(fā)形成某類市場的地段。在長期的經(jīng)營中，某條街會自發(fā)形成為銷售某類商品的“集中市場”，人們一想到購買某商品就會自然而然地想起這條街。
三要選擇有廣告空間的店面。有的店面沒有獨立門面，店門前自然就失去獨立的廣告空間，也就使你失去了在店前發(fā)揮營銷智慧的空間。
四要有“借光”意識。即把店鋪開在著名連鎖店或強勢品牌店的附近，甚至可以開在它的旁邊。例如，你想經(jīng)營吃的，那你就將店鋪開在“麥當(dāng)勞”、“肯德基”的周圍。因為，這些著名的洋快餐在選擇店址前已做過大量細(xì)致的市場調(diào)查，挨著它們開店，不僅可省去考察場地的時間和精力，還可以借助它們的品牌效應(yīng)，“撿”些顧客。
看了上面的選址技巧分析，你是否也學(xué)到了一些什么呢?越來越多的人選擇自己開店，然而選址依然是困擾很多人的難題。如果你想開店，那么不妨先學(xué)會開店選址技巧吧，幫助自己順利經(jīng)營。
常見的選址方法匯總
一、負(fù)荷距離法
單一設(shè)施選址中要用到多種分析方法：定性與定量分析方法，以即將定量與定性分析相結(jié)合的選址度量法等方法。負(fù)荷距離法就是一種單一設(shè)施選址的方法。
負(fù)荷距離法(load-distancemethod)的目標(biāo)是在若干個候選方案中，選定一個目標(biāo)方案，他可以使總負(fù)荷(貨物、人或其他)移動的距離最小。當(dāng)與市場的接近程度等因素至關(guān)重要時，使用這一方法可從眾多候選方案中快速篩選出最有吸引力的方案。這一方法也可在設(shè)施布置中使用。
該方法具體介紹如下：
(一)距離與負(fù)荷的計算方法
在負(fù)荷距離法中，首先需要計算新選址位置距目的地的距離，如下圖1所示：
●B(xB，yB)
●
A(xA，yA)
圖1兩點之間的距離
在上圖中，A表示一個待選的配送中心的位置，B表示向A供應(yīng)產(chǎn)品的生產(chǎn)廠家。那么，AB之間的距離最好是按實際距離來計算，例如，如果是用卡車運輸，則實際距離取決于公路系統(tǒng)和所行走的路線。有兩種計算距離的方法：
其中，dAB表示A、B兩點之間的距離，xA，xB，yA，yB分別表示A、B兩點的橫坐標(biāo)和縱坐標(biāo)。顯然，幾何距離法表示兩點之間的最短距離，但這種距離有時是不現(xiàn)實的。直線距離表示行走路線是沿上圖中的虛線走的。這在很多情況下，例如，城市中不同街區(qū)之間的行走，是比較符合實際的。
總負(fù)荷的一般計算公式為：
其中，ld表示總負(fù)荷，即新選位置與各個目的地之間的負(fù)荷距離乘積的和。li和di分別表示目的地I距新選位置的距離和移動負(fù)荷的大小。其中，lI可是幾何距離或直線距離。很顯然，在各個候選方案中，總負(fù)荷數(shù)值越小，改方案越優(yōu)。
(二)負(fù)荷距離法的兩種解法。
使用上面的公式可以計算出總負(fù)荷最小的選址地點，但在現(xiàn)實生活中，往往會遇到無法選擇該點做設(shè)施位置的情況。例如，該點的地價過高，該點的其他應(yīng)考慮因素極不理想等。因此，需要考慮其他盡可能有的可行方案。下面是兩種可用的方法：
1、窮舉法。在可選范圍內(nèi)，均勻地選擇若干個點，計算出每個點的總負(fù)荷數(shù)，然后加以比較，選出總負(fù)荷數(shù)最小的點。但是，如果該點的其他影響因素使決策者無法選擇該點作為新設(shè)施地址時，可考慮臨近其它的較優(yōu)位置。
2、重心法。重心法比窮舉法可更快地得到較優(yōu)的位置。該方法的步驟如下：
步驟1：用下是求所考慮區(qū)域的重心：
其中，x×，y×分別表示重心的橫坐標(biāo)和縱坐標(biāo)。以該重心為所選位置，計算其總負(fù)荷數(shù)。
步驟2：計算(x×，y×)上、下、左、右的臨近點，例如，各相距2公里之外的總負(fù)荷數(shù)，與步驟1所選位置的總負(fù)荷數(shù)進(jìn)行比較，如有更好的，則以該點為新的重心位置，在計算其相鄰各點的總負(fù)荷數(shù)。
步驟3：反復(fù)進(jìn)行步驟2，直至找不出更優(yōu)的點，則最后一步的中心位置就作為所選位置。
可見，重心法能較快地得到相對較優(yōu)的位置，但得不到窮舉法所示的那么多信息。
二、因素評分法
因素評分法在常用的選址方法中也許是使用得最廣泛的一種，因為它以簡單易懂的模式將各種不同因素綜合起來。因素評分法的具體步驟如下：
1)決定一組相關(guān)的選址決策因素;
2)對每一因素賦予一個權(quán)重以反映這個因素在所有權(quán)重中的重要性。每一因素的分值根據(jù)權(quán)重來確定，而權(quán)重則要根據(jù)成本的標(biāo)準(zhǔn)差來確定，而不是根據(jù)成本值來確定。
3)對所有因素的打分設(shè)定一個共同的取值范圍，一般是1-10，或1-100;
4)對每一個備擇地址，對所有因素按設(shè)定范圍打分;
5)用各個因素的得分與相應(yīng)的權(quán)重相乘，并把所有因素的加權(quán)值相加，得到每一個備擇地址的最終得分;
6)選擇具有最高總得分的地址作為最佳的選址。
運用這種因素評分法應(yīng)注意：在運用因素評分法計算過程中可以感覺到，由于確定權(quán)數(shù)和等級得分完全靠人的主觀判斷，只要判斷有誤差就會影響評分?jǐn)?shù)值，最后影響決策的可能性。目前關(guān)于確定權(quán)數(shù)的方法很多，比較客觀準(zhǔn)確的方法是層次分析法，該方法操作并不復(fù)雜，有較為嚴(yán)密的科學(xué)依據(jù)，我們推薦在做多方案多因素評價時盡可能采用層次分析法。
三、盈虧分析法
盈虧分析法是廠房選址的一種基本方法，亦稱生產(chǎn)成本比較分析法。這種方法基于以下假設(shè)：可供選擇的各個方案均能滿足廠址選擇的基本要求，但各方案的投資額不同，投產(chǎn)以后原材料、燃料、動力等變動成本不同。這時，可利用損益平衡分析法的原理，以投產(chǎn)后生產(chǎn)成本的高低作為比較的標(biāo)準(zhǔn)。
四、選址度量法
選址度量法是一種既考慮定量因素、又考慮定性因素的用以支持設(shè)施選址的方法。這種方法的步驟如下：
1、明確必要因素。在分析研究影響設(shè)施位置的各種因素時，首先明確哪些是必要因素。凡是不符合任何一個必要因素的方案，先被篩選掉。
2、對因素分類。將各種因素分類，凡是與成本由直接關(guān)系、可以用貨幣表示的因素，歸為客觀因素，其它的則歸為主觀因素。同時，對客觀因素和主觀因素要分別確定其比重。如客觀因素和主觀因素同樣重要時，則其比重都是0.5。設(shè)X為主觀因素的比重，則：
客觀因素的比重值=1-Xx->[0,1]
若X越接近1，則主觀因素顯得越重要，反之亦然。
五、重心法
重心法是一種布置單個設(shè)施的方法，這種方法要考慮現(xiàn)有設(shè)施之間的距離和要運輸?shù)呢浳锪?。它?jīng)常用于中間倉庫的選擇。在最簡單的情況下，這種方法假設(shè)運入和運出成本是相等的，它并未考慮在不滿載的情況下增加的特殊運輸費用。
重心法首先要在坐標(biāo)系中標(biāo)出各個地點的位置，目的在于確定各點的相對距離。坐標(biāo)系可以隨便建立。在國際選址中，經(jīng)常采用經(jīng)度和緯度建立坐標(biāo)。
然后，根據(jù)各點在坐標(biāo)系中的橫縱坐標(biāo)值求出成本運輸最低的位置坐標(biāo)X和Y，重心法使用的公式是：
式中CX--重心的x坐標(biāo);
Cy--重心的y坐標(biāo);
Dix--第i個地點的x坐標(biāo);
Diy--第i個地點的y坐標(biāo);
Vi--運到第i個地點或從第I個地點運出的貨物量。
最后，選擇求出的重心點坐標(biāo)值對應(yīng)的地點作為我們要布置設(shè)施的地點。
開店人氣旺不旺選址有七看
一看樓盤價格
高檔樓盤的業(yè)主消費水平也高，老城區(qū)也可看二手房價格。
二看晚上亮燈數(shù)
亮燈少說明入住率不高，人氣不旺。
三看空調(diào)
裝空調(diào)的房間多不多，甚至可看看空調(diào)的種類、牌子。
四看垃圾箱
例如高檔香煙盒多，說明社區(qū)收入高的男性多。
五看菜場
看有沒有賣甲魚、基圍蝦、螃蟹等高檔生鮮的攤位，估算一下居民手中拎的菜值多少錢，還可看討價還價的人多不多。
六看人口結(jié)構(gòu)
如年齡、男女比例等，容易賺錢的群體依次是：小孩、年輕女人、老人和男人。
七看現(xiàn)有店鋪
如果大多數(shù)店鋪經(jīng)營不好，說明該社區(qū)人氣不旺。如果整體經(jīng)營狀況不錯，可以“拾遺補闕”、與現(xiàn)有項目互補，形成錯位競爭。
專家說，店鋪選在社區(qū)哪個位置也有講究?？蛇x社區(qū)出口、入口、廣場等人流量大的地段，還可沿社區(qū)居民出行路線選址。
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