企業(yè)選址的要素
企業(yè)選址的要素
選址是企業(yè)發(fā)展初期最重大的決策行為,影響企業(yè)選址的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)因素已經(jīng)得到了深入的分析,但是比較優(yōu)勢(shì)的作用尚未引起注意。接下來(lái)請(qǐng)欣賞學(xué)習(xí)啦小編給大家網(wǎng)絡(luò)收集整理的企業(yè)選址的要素。
企業(yè)選址的要素
黃金區(qū)位
房地產(chǎn)開發(fā)有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這條定律對(duì)于寫字樓，幾乎沒有反例，其無(wú)疑也是企業(yè)關(guān)注寫字樓的第一要素。
企業(yè)選址應(yīng)首選人才、技術(shù)、信息和資金密集的區(qū)域。城市的商務(wù)中心區(qū)，由于聚集了最先進(jìn)齊全的市政設(shè)施、商務(wù)設(shè)施、娛樂設(shè)施、文化教育設(shè)施及居住設(shè)施而始終成為企業(yè)青睞的首選區(qū)域。
大企業(yè)集中的區(qū)域同樣具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，能夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動(dòng)，在價(jià)值鏈分工中，占據(jù)“高端”地位，獲取更高的利潤(rùn)回報(bào)，不但能夠補(bǔ)償其較高的費(fèi)用成本，而且能夠提升本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平，擴(kuò)大本地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)能力。
一句話提示：選擇黃金區(qū)位雖然意味著高物業(yè)成本，但由于黃金區(qū)位聚集了最先進(jìn)齊全的市政設(shè)施、商務(wù)設(shè)施、娛樂設(shè)施、文化教育設(shè)施及居住設(shè)施，所以對(duì)很多企業(yè)而言，從綜合商務(wù)成本來(lái)說(shuō)還是降低的。
交通順暢
黃金區(qū)位當(dāng)然重要，但并不意味著區(qū)位就是唯一。有很多時(shí)候黃金區(qū)位與交通堵塞相互衍生，正是由于區(qū)位黃金，所以引來(lái)了更多的企業(yè)、更多的人流、更多的汽車，還有隨之而來(lái)的更多的堵車和更多的堵心。在將時(shí)間和成本等同的今天，交通是否順暢已經(jīng)成了企業(yè)最關(guān)心的因素之一。交通甚至?xí)淖兂鞘腥丝诘慕?jīng)濟(jì)行為、居住選擇、空間概念。交通在完善城市空間布局方面發(fā)揮著重要作用，地鐵、輕軌向郊區(qū)拓展并延伸，在時(shí)空范圍內(nèi)縮小了城市的體積，
同時(shí)在經(jīng)濟(jì)上有放大了城市的功能。一座再現(xiàn)代化的寫字樓如果周邊沒有順暢的交通條件，那么它就失去了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最有力的武器。
一句話提示：對(duì)交通的選擇一般都希望寫字樓靠近交通主干道，但臨主干道卻并不意味著車行的便捷，往往在調(diào)頭、交通禁行上有諸多限制。
配套設(shè)施
政府和企業(yè)都已意識(shí)到，配套設(shè)施完善的建筑綜合體對(duì)于一個(gè)區(qū)域的意義，它不僅僅是代表著形象，同時(shí)也是人氣的聚集、商務(wù)元素的流動(dòng)，同時(shí)它更是滿足辦公需求必不可少的一種建筑形態(tài)。建筑綜合體已經(jīng)成為商務(wù)中心區(qū)最精華的濃縮版。各種活躍的經(jīng)濟(jì)元素更是追身而至。
配套設(shè)施完善的建筑綜合體一般都具有超大規(guī)模，這里所說(shuō)的超大規(guī)模，不僅是指建筑體積本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。
一方面，不僅是寫字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強(qiáng)大的綜合配套，經(jīng)營(yíng)成一個(gè)集寫字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂及購(gòu)物中心于一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達(dá)的交通一定是其寫字樓規(guī)模的重要支撐。一個(gè)寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)模化的配套設(shè)施，是難以稱得上星級(jí)。
一句話提示：最為企業(yè)看重的配套可能就是員工餐廳和銀行。
硬件設(shè)施
就像星級(jí)酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在寫字樓方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。寫字樓市場(chǎng)目前流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級(jí)寫字樓，一是5A寫字樓。所謂甲級(jí)寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檎l(shuí)也不愿意被叫成乙級(jí)寫字樓。這樣，恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯、 “長(zhǎng)”得高一些的寫字樓都自稱為甲級(jí)寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級(jí)評(píng)定的方法。
那么，什么是5A智能化呢?一般是指OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動(dòng)化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。除此之外，還包括其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)等。
對(duì)寫字樓而言，硬件設(shè)施就象是一輛汽車的發(fā)動(dòng)機(jī)，百公里耗油量就相當(dāng)于企業(yè)入住后所支出的日常入住成本，好的發(fā)動(dòng)機(jī)在提供強(qiáng)勁動(dòng)力的同時(shí)能更加省油，先進(jìn)智能的寫字樓硬件配套設(shè)施在帶給企業(yè)舒適的辦公環(huán)境的同時(shí)，還能給企業(yè)帶來(lái)最大限度的成本節(jié)約。
一句話提示：不同企業(yè)對(duì)于硬件設(shè)施的要求其實(shí)大同小異，目前很多寫字樓也標(biāo)榜自己是5A級(jí)寫字樓，企業(yè)在考察樓宇硬件品質(zhì)時(shí)主要需要考慮硬件設(shè)施在后期使用和維護(hù)上的成本。
價(jià)格
價(jià)格是開發(fā)商所有努力的終點(diǎn)，而價(jià)格也是選址企業(yè)選擇寫字樓注重的焦點(diǎn)。買賣雙方即使在此前談得再好，在價(jià)格這一關(guān)上談不攏也是白費(fèi)，價(jià)格是買 賣雙方矛盾的焦點(diǎn)，到最后價(jià)格又是買賣雙方矛盾與統(tǒng)一的結(jié)合點(diǎn)。根據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2005年京城寫字樓新增供給量總建筑面積在220萬(wàn)平方米左右，而新增需求量則將在167萬(wàn)平方米左右。
根據(jù)高力國(guó)際的最新研究報(bào)告顯示，短租現(xiàn)象是我國(guó)辦公樓市場(chǎng)的一大特色。我國(guó)辦公樓租約平均年限為2.5年，遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家和地區(qū)的辦公樓租約年限：在一些歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞等，辦公樓租約年限一般都在5年以上。
企業(yè)選址要考慮的因素
一、成本因素
成本是企業(yè)選址考慮的最重要因素，選址成本既包括固定成本，又包括變動(dòng)成本。固定成本，就是維持企業(yè)可以正常運(yùn)作而必須開支的成本，如制造業(yè)企業(yè)的廠房和機(jī)器設(shè)備的折舊。所以，由于企業(yè)選址位置不同，固定成本也會(huì)有地區(qū)性的差異。
企業(yè)經(jīng)營(yíng)的變動(dòng)成本主要包括原材料、燃料、動(dòng)力等生產(chǎn)要素的價(jià)值，由于在不同的地區(qū)和位置，其原材料、燃料以及動(dòng)力價(jià)格會(huì)有所不同，所以變動(dòng)成本也是企業(yè)選址所要考慮的重要因素。
二、區(qū)位條件因素
企業(yè)選址的另一要素就是區(qū)位條件，區(qū)位條件涵蓋了地區(qū)的運(yùn)輸便利程度、勞動(dòng)力資源、地方政策以及生活條件等諸多因素。對(duì)于制造業(yè)企業(yè)而言，產(chǎn)品和原料的運(yùn)輸成本在總成本中占有較大的比重。交通條件的好壞、運(yùn)輸距離的遠(yuǎn)近、運(yùn)輸環(huán)節(jié)的多少、運(yùn)輸手段及運(yùn)輸時(shí)間的不同，均對(duì)交通運(yùn)輸成本構(gòu)成直接的影響。因此，合理選址可以使運(yùn)輸成本最低，服務(wù)最好。
三、勞動(dòng)力因素
勞動(dòng)力成本是企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本中最重要的一環(huán)，選擇勞動(dòng)力豐富并且價(jià)格低廉的地區(qū)，將有利于降低生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。而對(duì)于科技含量較高的企業(yè)而言，高素質(zhì)的人力資源就是他們最大的需求，因此，企業(yè)選址時(shí)勞動(dòng)力的供應(yīng)狀況是一個(gè)重要的條件。
綜上所述，企業(yè)的選址對(duì)于一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成敗起著決定性的作用，越來(lái)越多的企業(yè)將選址問題看做企業(yè)建立的頭等大事，以谷川高科為首的創(chuàng)新型園區(qū)受到了眾多企業(yè)的關(guān)注。
與傳統(tǒng)招商園區(qū)不同，谷川高科以高端、高質(zhì)、高新化方向?yàn)榘l(fā)展理念，主要吸引高科技、高收益的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目由于科技含量較高，因此對(duì)土地的需求相對(duì)較小，谷川高科創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地正是抓住這一點(diǎn)，將出讓的地塊面積控制在3至15畝，出讓方式更靈活，充分滿足該類企業(yè)需求。
企業(yè)選址的注意事項(xiàng)
一，便捷的交通。“要想富，先修路”，這句俗語(yǔ)在我國(guó)可謂人盡皆知。而對(duì)于一個(gè)企業(yè)的辦公所在來(lái)說(shuō)，交通的便捷度和通達(dá)性也很大程度影響企業(yè)的發(fā)展。一個(gè)樓盤，要想成為在市場(chǎng)上倍受追捧的對(duì)象，其必須有完善的公路和軌道交通網(wǎng)。其與各水陸空港、城市主要部門(如稅務(wù)所、政府機(jī)關(guān))。
二，成熟的配套。城市商務(wù)中心一直不是孤立存在的，該區(qū)的酒店、金融、購(gòu)物、娛樂等配套設(shè)施齊全。如新牌坊和觀音橋，前者不能稱之為成熟商圈的原因就是其在購(gòu)物、金融等各方面配套都還非常欠缺。而成熟的配套對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是自己?jiǎn)T工還是接待客戶，都是大有裨益的。
三，商業(yè)氛圍成熟。商業(yè)氛圍即是所謂的“人氣”，而這“人氣”卻是一個(gè)辦公樓最不能缺少的東西。最直接的例子就是解放碑的世貿(mào)大廈，雖然曾為重慶地標(biāo)建筑，解放碑最高大廈，但時(shí)至今日還有不少樓層清水空置。一個(gè)重要的原因就是該樓盤人氣的缺乏。商業(yè)氛圍成熟的另一方面是地段的辦公聚集度，形象的說(shuō)就是你的辦公選址樓盤不要是在周圍方圓多少公里就只有你一個(gè)樓盤孤零零的杵在那里，那“門前冷落鞍馬稀”的景象對(duì)企業(yè)形象將會(huì)造成莫大的損害。
四，硬件設(shè)施過硬。前三個(gè)都是企業(yè)選址的大環(huán)境因素，而這個(gè)硬件設(shè)施則是微觀方面的要求。這主要是針對(duì)一個(gè)樓盤，其建筑質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、電梯配置等方面。這往往也是一個(gè)企業(yè)給到訪客人和客戶最直觀的感受。
五，預(yù)算內(nèi)價(jià)格并與品質(zhì)匹配。企業(yè)選址決策前應(yīng)該根據(jù)自身公司實(shí)力和預(yù)期制定選址成本預(yù)算并嚴(yán)格執(zhí)行。而針對(duì)企業(yè)正考察的物業(yè)定價(jià)，也應(yīng)該全面評(píng)估該物業(yè)的所在區(qū)位地段、周邊配套、品質(zhì)服務(wù)、市場(chǎng)行情，從而得出物業(yè)價(jià)格是否是合理定價(jià)和在預(yù)算成本之內(nèi)。
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3.辦公室選址要素
4.公司選址因素