餐飲業(yè)選址要求
餐飲業(yè)是重要的服務(wù)業(yè)，直接關(guān)系到人民的生命健康和生活生平?？茖W(xué)發(fā)展餐飲業(yè)，對(duì)于提高人民生活質(zhì)量、擴(kuò)大市場(chǎng)消費(fèi)、拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、增加社會(huì)就業(yè)、促進(jìn)社會(huì)和諧等具有十分重要的作用。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)餐飲業(yè)選址要求，希望能幫到你。
餐飲業(yè)選址要求
1.商圈選擇 普通餐廳分為商務(wù)型和大眾型兩種餐廳類型。商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷售對(duì)象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市;大眾餐廳以家庭、個(gè)人消費(fèi)為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。
2.立店障礙 開(kāi)設(shè)餐廳須經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生、治安等行政管理部門會(huì)審后，方可頒照經(jīng)營(yíng)，周邊鄰居有異議而無(wú)法排除的也能成為立店障礙。餐廳必須離開(kāi)污染源 10 米以上，對(duì)較大餐廳，消防部門會(huì)提出設(shè)置疏散通道要求。 商鋪門前有封閉交通隔離欄、高于1.8 米的綠化，以及直對(duì)大門的電線立桿均為選址所忌。
3.面積要求 大眾型餐廳80~200 平方米，商務(wù)型餐廳150~1000 平方米均可。
4.建筑要求 因餐廳為個(gè)性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開(kāi)設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外。餐廳門前須有相應(yīng)的停車場(chǎng)。餐飲還應(yīng)具備廚房污水排放的生化處理裝置以及油煙氣排放的通道。
5.租金承受 低層為1.50 元/(平方米•天)以上，視地段、商圈確定租價(jià)。樓上餐廳租金略低。
6.租期 一般不少于3 年。
餐飲業(yè)選址要注意的因素
1、餐飲選址的影響因素主要有商圈、競(jìng)爭(zhēng)者、交通、建筑要求、面積和房租等。
2、最重要的是商圈，因?yàn)樯倘筒蛷d的定位及客流關(guān)系最為密切。你剛剛說(shuō)是在商業(yè)廣場(chǎng)，應(yīng)該屬于商業(yè)繁華地段，客流量較大，但你考察的這個(gè)通道鋪位里面的客流量應(yīng)該比較少吧;而且如果你要在通道里開(kāi)店，可能對(duì)你店鋪的檔次有影響，進(jìn)而影響你的裝修風(fēng)格和價(jià)格地位。這些情況你需要了解清楚!
3、其次是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。如果你是加盟比較大名氣的品牌，最好別再通道里，影響檔次;如果你自創(chuàng)品牌或品牌名氣小的話，就要盡量避免有過(guò)多的競(jìng)爭(zhēng)者在附近，特別是像海底撈這種大品牌餐飲單位存在，“在海底撈邊上開(kāi)餐廳就是找死”這句話雖然極端，但確實(shí)有事實(shí)依據(jù)的。競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系也存在強(qiáng)弱之分的，比如面館與面館之前競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系強(qiáng)，面館與西餐之間競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系弱，這些都需要具體分析。
4、關(guān)于建筑要求最重要的就是樓層，一般而言如果商廈上沒(méi)有專門做餐飲的樓層的話，一樓最好，其次二樓和負(fù)一層的小吃城，從三樓開(kāi)始遞減;
5、關(guān)于交通、面積和房租這些因素就不說(shuō)了，大家都明白。總的一句話，要想選址選得好，實(shí)地考察少不了，最好要有實(shí)地考察數(shù)據(jù)進(jìn)行定性定量分析，這樣才能做出更有利的決策。
餐飲業(yè)選址的注意事項(xiàng)
規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)
面對(duì)市場(chǎng)上推出的各種商鋪，投資者首先需要有一定的法律與政策意識(shí)。我接觸的投資餐飲店鋪的人群當(dāng)中，不少人由于忽視餐飲業(yè)相關(guān)政策而栽了跟頭。例如，我知道的一位姓李的先生，兩年前，他購(gòu)買了北京CBD區(qū)域一個(gè)很有名氣的樓盤底商打算長(zhǎng)期用于餐飲店鋪出租。雖然李先生購(gòu)買的商鋪所在樓盤是住宅立項(xiàng)，原本是限制餐飲行業(yè)在此營(yíng)業(yè)的。但因該底商全部處于整棟住宅樓正投影以外，所以據(jù)當(dāng)時(shí)政策，還是可以經(jīng)環(huán)保部門審批后，到工商機(jī)關(guān)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的。
購(gòu)買后不久，李先生便和某餐飲公司簽了兩年的租賃合同。然而，去年6月份上海市工商局第“14號(hào)文”對(duì)住宅商用下達(dá)了禁令，禁止在以住宅立項(xiàng)的樓盤內(nèi)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。隨后，北京市環(huán)保局經(jīng)過(guò)綜合考慮，頒布了一條新的政策法規(guī)，規(guī)定凡是所有住宅立項(xiàng)的樓宇底商均不得開(kāi)設(shè)餐廳，而無(wú)論該底商是否位于住宅部分正投影以外。
這兩項(xiàng)政策的實(shí)施，讓李先生感受到商鋪出租的壓力，他購(gòu)買的商鋪很可能要面臨租金水平下滑的局面。因?yàn)樵摬惋嫻疽呀?jīng)表示不會(huì)續(xù)租。李先生和它的租約在今年4月份就到期了。而餐飲公司不愿續(xù)租主要是因?yàn)槔钕壬?gòu)買的商鋪是住宅立項(xiàng)，已經(jīng)被明令禁止不得開(kāi)設(shè)餐廳。況且在“住宅禁商令”的影響下，餐飲公司已經(jīng)不可能從北京市工商局拿到營(yíng)業(yè)執(zhí)照了。
通過(guò)李先生選擇購(gòu)買商鋪的例子，我們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于致力于投資餐飲店鋪的“房東”在選擇購(gòu)買商鋪時(shí)，了解相關(guān)的政策變化至關(guān)重要。
硬件要“過(guò)硬”
或許人們會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：很多居民樓下面的餐廳將煙和氣沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何處理便直接向空氣中排放，使得餐廳周圍油煙味濃厚，嚴(yán)重影響了樓上居民的生活。實(shí)際上這種類型的商鋪根本不具備開(kāi)設(shè)餐飲的條件，隨時(shí)都面臨被查封的危險(xiǎn)。
除了排煙管道的特殊設(shè)計(jì)，是否具備燃?xì)狻㈦娏?yīng)的具體指標(biāo)、上下水的位置如何設(shè)計(jì)等方面也是投資餐飲商鋪必須考慮的因素。
再給大家講一個(gè)真實(shí)的例子。我有一個(gè)姓王的朋友，當(dāng)初他看中位于街南側(cè)某辦公區(qū)內(nèi)一處面對(duì)即將開(kāi)業(yè)的世界**酒店的底商，看完后便很快買了下來(lái)，并租給了某餐飲公司。但后來(lái)發(fā)現(xiàn)，該商鋪并非如開(kāi)發(fā)商當(dāng)初承諾的那樣完美，在許多硬件上嚴(yán)重不合格，如排煙管道與燃?xì)夤艿啦粯?biāo)準(zhǔn)，電力供應(yīng)只有50千伏安，遠(yuǎn)低于餐飲業(yè)要求的230千伏安的標(biāo)準(zhǔn)等。前后交涉了半年多，最終協(xié)商解除了合約。我這位朋友不僅沒(méi)賺到錢，還賠了不少。餐飲公司也在這件事上浪費(fèi)了很多時(shí)間和精力。
這個(gè)例子告訴我們什么呢?無(wú)論投資什么物業(yè)，投資者應(yīng)該以“求證”的心態(tài)，去充分了解項(xiàng)目的全部信息，包括項(xiàng)目立項(xiàng)及整體樓宇和房屋的結(jié)構(gòu)等。
餐飲類店鋪的投資者更要弄明白整個(gè)樓盤及所購(gòu)買房屋的具體工程技術(shù)指標(biāo)，尤其是對(duì)開(kāi)設(shè)餐飲行業(yè)所必需的指標(biāo)作全面的掌握和了解，其中涉及到商鋪排煙、排氣管道的走向和管徑是否達(dá)到經(jīng)營(yíng)餐飲的標(biāo)準(zhǔn)。
如果不具備上述條件，投資者則需弄清是否可以改造成餐飲商鋪的開(kāi)業(yè)條件，包括如何改造，誰(shuí)來(lái)改造，改造周期及費(fèi)用等問(wèn)題。千萬(wàn)不可輕信開(kāi)發(fā)商對(duì)于商鋪的模糊性介紹，一定要追問(wèn)每個(gè)方面的細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)。
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