租房中介創(chuàng)業(yè)計劃書要怎么寫(2)
七、財務(wù)分析
1、 基礎(chǔ)建設(shè)階段
1)、投資預(yù)算
總部的建設(shè)投資預(yù)算：
名稱 計價方式 數(shù)量 金額(元)
總部注冊
專業(yè)公司協(xié)助注冊 25000
聘請房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 6000元/年?人 3人 18000
聘請房地產(chǎn)估價師 6000元/年?人 3人 18000
小計 61000
注：以上持牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)估價師有可能未全職)
名稱 計價方式 數(shù)量 金額(元)
總部固定資產(chǎn)投資預(yù)算
辦公場地押金 35元/㎡ 250㎡ 8750
場地裝修 100000
辦公桌椅 700元/套 30 21000
會議臺 3000元/套 1 3000
服務(wù)器 30000元/臺 1 30000
主機 10000元/臺 1 10000
個人辦公電腦 4000元/臺 12 48000
復(fù)印機 12000元/臺 1 12000
掃描儀 2000元/臺 1 2000
普通打印機 400元/臺 2 800
圖片打印機 2500元/臺 1 2500
傳真機 1500元/臺 2 3000
電腦軟件 25000元/套 1 25000
電話安裝 800元/臺 10 8000
攝影機 12000元/臺 2 24000
小計 298050
折舊 289300元按三年折舊，平均每月計提8040元
總部的人員及工資計劃：
名稱 計價方式 數(shù)量 金額(元)
總部每月辦公人員工資
總經(jīng)理 6500元/人 1人 6500
副總經(jīng)理 4500元/人 1人 4500
部門經(jīng)理 3800元/人 7人 26600
企劃專員 3500元/人 1人 3500
培訓(xùn)專員 3500元/人 2人 7000
IT專員 3500元/人 2人 7000
房地產(chǎn)估價師 3000元/人 1人 3000
業(yè)務(wù)專員 2000元/人 3人 6000
法律專員 2000元/人 1人 2000
會計和出納 2000元/人 2人 4000
客服人員 2000元/人 4人 8000
文員 1500元/人 1人 1500
評估業(yè)務(wù)員 1000元/人 2人 2000
小 計 81600
總部辦公費用計劃：
項目 計價方式 數(shù)量 金額(元)
總部每月辦公費用
辦公場地租金 35元/㎡ 250㎡ 8750
服務(wù)器托管 5000元/月 1月 5000
電話費 500元/臺 10臺 5000
上網(wǎng)寬帶 1200元/條 1條 1200
辦公用品 7250元/月 1月 7250
水電管理費 3000元/月 1月 3000
午餐費 4800元/月 1月 4800
小計 35000
直營店投資預(yù)算：
項目 計價方式 數(shù)量 金額(元)
單個直營店固定資產(chǎn)投資預(yù)算
鋪面押金 250元/㎡ 50㎡ 12500
鋪面裝修 25000
連鎖店注冊 2000
訂做辦公桌椅 3000元/套 1套 3000
電腦及周邊設(shè)備 30000元/套 1套 30000
中介應(yīng)用軟件 5000元/套 1套 5000
電話、網(wǎng)絡(luò)初裝 3000元/戶 1戶 3000
空調(diào) 4000元/臺 1臺 4500
其它設(shè)備 5000
合計 90000
折舊 77500按三年計提折舊，平均每月2150元
直營店辦公費用計劃：
名 稱 計價方式 數(shù) 量 金額(元)
單個直營店每月的辦公費用
鋪面租金 12500元/月 1月 12500
店長工資 2500元/月 1人 2500
會計文員工資 1500元/月 1人 1500
經(jīng)紀(jì)人底薪 800元/月 12人 9600
員工福利 2000元/月 1月 2000
水電管理費 1700元/月 1月 1700
電話和上網(wǎng)費 2000元/月 1月 2000
廣告費 4000元/月 1月 4000
辦公耗材 2000元/月 1月 2000
小 計 38000
根據(jù)以上投資預(yù)算，可估算出本階段的投資總額: 276.14萬元
公司注冊費用(6.1萬元)+固定資產(chǎn)投資(74.81萬元)+六個月的辦公費用(183.96萬元)+六個月的固定資產(chǎn)折舊(11.27萬元)=282.24萬元
效益分析
公司在基礎(chǔ)建設(shè)階段對5個連鎖店的試營，操作過程中深入的了解自己的商業(yè)模式，不斷整理和完善業(yè)務(wù)操作流程，讓加盟者使用我們的商業(yè)模式創(chuàng)業(yè)時，完全可以直接復(fù)制，更容易取得成功。因此我們相信在這階段里可以圓滿的完成目標(biāo)，得到豐厚的回報。
項目比例
加盟業(yè)務(wù)利潤
分配 業(yè)務(wù)專員提成 加盟收入×5%
管理人員提成 加盟收入×2%
其它部門獎金 加盟收入×3%
稅收 加盟收入×5%
公司提成 加盟收入×85%
加盟商資質(zhì)要求：
區(qū)域加盟 單店加盟
加盟方式 以市為單位申請區(qū)域加盟 以社區(qū)為單位申請加盟
申請人要求 能按要求參加培訓(xùn)，并全身心投入工作，不急功近利
營業(yè)執(zhí)照 現(xiàn)已是獨立企業(yè)法人或新注冊均可
資金準(zhǔn)備 200～300萬元以上 25萬元以上
加盟費 20～50萬元 3～5萬元
保證金 20～50萬元 3～5萬元
連鎖店數(shù)量 10～20個以上 1個
總部服務(wù)費 區(qū)域內(nèi)所有連鎖店收入的2% 單個連鎖店收入的5%
特許期限 20年 20年
預(yù)計深圳總部業(yè)務(wù)收入為1223萬元
a、單個直營店的月均傭金收入為10萬元，1年5個店的總傭金收入為600萬元;新增單個直營店的月均傭金收入為8萬元， 7個月3個店的總傭金收入為168萬元;共計768萬元
b、評估業(yè)務(wù)的月均評估收入為5萬元，1年的總評估收入為60萬元;
c、二級市場的策劃和銷售代理業(yè)務(wù)的月均傭金收入為15萬元，1年的總傭金收入為180萬元。
d、特許經(jīng)營收入按4個區(qū)域加盟支付120萬元加盟費、15個單店加盟支付60萬元加盟費以及收取3個月的總部服務(wù)費35萬元(每個店3個月，月均收入為8萬元)，共計215萬元
預(yù)計全資的區(qū)域分部業(yè)務(wù)收入為289萬元
a、單個連鎖店的月均傭金收入為8萬元，7個月2個店的總傭金收入為112萬元;
b、評估業(yè)務(wù)的月均評估收入為5萬元， 9個月的總評估收入為45萬元;
c、二級市場的策劃和銷售代理業(yè)務(wù)的月均傭金收入為10萬元，9個月的總傭金收入為90萬元。
d、特許經(jīng)營加盟業(yè)務(wù)收入按10個單店加盟支付30萬元加盟費以及收取的3個月總部服務(wù)費12萬元(每個店3個月，月均收入為8萬元)，共計42萬元
公司在發(fā)展階段的業(yè)務(wù)收入為1512萬元，按業(yè)務(wù)收入分配表，扣除業(yè)務(wù)人員、管理人員、其它參與者提成及稅費(未含所有稅)，公司凈收益為288.48萬元=768萬×70%+60萬×70%+180×80%+215×85%+112萬×70%+45萬×70%+90×80%+42×85%-835.47萬元
公司凈資產(chǎn)為515萬元=212萬元+53.46萬元-38.94萬元+288.48萬元.
3、穩(wěn)固發(fā)展階段
1)、投資預(yù)算
總部新增的各項支出
項目 計價方式 數(shù)量 金額(元)
總部新增加固定資產(chǎn)投資
辦公場地押金 35元/㎡ 500㎡ 17500
場地裝修 200000
辦公桌椅 700元/套 15套 10500
會議臺 3000元/套 1套 3000
服務(wù)器 10萬元/臺 1臺 100000
辦公用車 25萬元/臺 1臺 250000
個人辦公電腦 5000元/臺 10臺 50000
新裝電話 800元/臺 5臺 4000
手提電腦 12000元/臺 2臺 24000
攝影機 12000元/臺 2臺 24000
小計 683000
折舊 665500元按三年折舊，平均每月計提18500元
名稱 計價方式 數(shù)量 金額(元)
總部新增加的辦公人員
工資 副總經(jīng)理 4500元/人 1人 4500
IT專員 3500元/人 1人 3500
市場研究專員 3500元/人 1人 3500
項目策劃專員 3500元/人 1人 3500
培訓(xùn)專員 3500元/人 2人 7000
業(yè)務(wù)專員 2000元/人 3人 6000
法律專員 2000元/人 2人 4000
客服人員 2000元/人 2人 4000
文員 1500元/人 1人 1500
小計 37500
名稱 計價方式 數(shù)量 金額(元)
總部每月新增加辦公費用
辦公場地租金 35元/㎡ 500㎡ 17500
電話費 500元/臺 5臺 2500
辦公用品 5000元/月 1月 5000
水電管理費 5000元/月 1月 5000
服務(wù)器托管費 5000元/月 1月 5000
差旅費 6000元/月 1月 6000
廣告費 10000元/月 1月 10000
午餐費 2500元/月 1月 2500
小計 53500
根據(jù)以上投資預(yù)算，可估算出本階段的投資總額: 6386.25萬元
總部的固定資產(chǎn)投資和辦公費用(613.94萬元)+六個區(qū)域分部和二十五個連鎖店的固定資產(chǎn)投資(366.33萬元)+七個區(qū)域分部和三十五個連鎖店的辦公費用(5076.96萬元)+固定資產(chǎn)折舊(329.02萬元)=6386.25萬元
2)、效益分析
預(yù)計深圳總部業(yè)務(wù)收入為5520萬元
a、連鎖店的月均傭金收入為8萬元，13個店22個月總傭金收入為2288萬元;
b、評估業(yè)務(wù)的月均評估收入為8萬元，2年總評估收入為192萬元;
c、二級市場的策劃和銷售代理業(yè)務(wù)的月均傭金收入為15萬元，2年總傭金收入為360萬元。
d、特許經(jīng)營加盟業(yè)務(wù)收入按20個區(qū)域加盟支付600萬元加盟費、25個單店加盟支付100萬元加盟費以及2年內(nèi)收取的總部服務(wù)費2080萬元，共計2680萬元
預(yù)計全資的區(qū)域分部業(yè)務(wù)收入為7195萬元
a、單個連鎖店的月均傭金收入為8萬元， 22個店20個月的總傭金收入為3520萬元;
b、評估業(yè)務(wù)的月均評估收入為5萬元，7個區(qū)域分部 20個月的總評估收入為700萬元;
c、二級市場的策劃和銷售代理業(yè)務(wù)的月均傭金收入為10萬元，7個區(qū)域分部 20個月的總傭金收入為1400萬元。
d、特許經(jīng)營加盟業(yè)務(wù)收入按175個單店加盟支付525萬元加盟費以及2年內(nèi)收取15個月的總部服務(wù)費1050萬元(每個店月均收入為8萬元)，共計1575萬元
公司在穩(wěn)固定發(fā)展階段的業(yè)務(wù)收入為12935萬元，按業(yè)務(wù)收入分配表，扣除業(yè)務(wù)人員、管理人員、其它參與者提成及稅費(未含所有稅)，公司凈收益為3515.5萬元=2288萬×70%+192萬×70%+360×80%+2900×85%+3520萬元×70%+700萬×70%+1400×80%+1575×85%-6386.25萬元
公司凈資產(chǎn)為4063.71萬元=510.9萬元+366.33萬元-329.02萬元+3515.5萬元
八、結(jié)論
DR房地產(chǎn)連鎖服務(wù)公司的商業(yè)計劃書在醞釀、構(gòu)思和寫作過程中做了大量的市場調(diào)查，并咨詢過一些專業(yè)人士，無論是從市場前景、項目本身、市場運作，還是從資本運營、投資回報等方面分析，本項目無疑是一個成長性良好、資本增值快、投資回報率高的項目。
市場前景：房地產(chǎn)中介服務(wù)在房地產(chǎn)市場的重要作用這已是無庸置疑的事實，這行業(yè)隨著市場需求的日益增加和相關(guān)政策的不斷完善將得到更快的發(fā)展，將成投資的熱點。
項目本身：有全新的和超前的經(jīng)營理念和服務(wù)方式，這是其它競爭對手所不具有的。
市場運作：以特許經(jīng)營商業(yè)模式運營的、“兩網(wǎng)合一”的房地產(chǎn)中介服務(wù)平臺，所提供的服務(wù)符合行業(yè)的發(fā)展和市場的需求。
資本運營： 通過三年半的經(jīng)營，公司凈資產(chǎn)將達(dá)到4000多萬元，而且以后的收益是穩(wěn)定增長的。
投資回報：根據(jù)我們的財務(wù)分析，本項目可在一年半后贏利。
綜上所述，本商業(yè)計劃操作是可行的，它的經(jīng)營者和投資者將得到無限的回報。
這是一個充滿機遇和挑戰(zhàn)的時代，世界首富比爾?蓋茨勸誡我們：一旦看準(zhǔn)目標(biāo)，馬上就干，決不拖沓。不論何時，每個商人會遇到一些好機會，關(guān)鍵是機會來臨時，必須當(dāng)機立斷。
房產(chǎn)中介的經(jīng)營特點
直營為主的公司：如嘉信嘉業(yè)等所有連鎖門店都為總公司直屬，利用資源共享進(jìn)行連鎖運營，獲取更大利益。但是這樣往往房東和業(yè)務(wù)的身份信息等也將暴露，容易造成個人信息危機的隱患。
加盟為主的公司：大部分連鎖門店為店東直接加盟品牌，總部有運營管理職責(zé)，同時公司通過收取管理費以及提供過戶貸款服務(wù)獲得收益。
個體經(jīng)紀(jì)人：不直接隸屬于某個公司，通過高傭金在不同公司之間流通，為買賣雙方提供房屋買賣服務(wù)，賺取傭金。
房產(chǎn)中介的市場功能
1.節(jié)省業(yè)主和買家的時間——業(yè)務(wù)由中介專業(yè)人員操作完成進(jìn)行謀劃。
2.業(yè)主不要花錢登廣告：中介會將物業(yè)推薦給各類客戶。
3.房產(chǎn)中介是以第三者身份——言論客觀、公正。
4.買賣雙方在直接議價時容易發(fā)生爭論：中介可協(xié)調(diào)氣氛，掌握尺度。
5.買入方通過中介的推薦更容易找到合適自己的需求。
6.多數(shù)買賣雙方都沒有足夠的法律常識和購買經(jīng)驗：中介可以幫助雙方減少法律糾紛，避免被訛騙。
7.中介接觸面廣，信息集中，買賣雙方匯集在中介公司信息室中。
8.維護經(jīng)濟秩序，通過管理中介公司規(guī)范二手市場。
9.橋梁與潤滑劑。
10.推動市場。
11.調(diào)節(jié)市場功能：準(zhǔn)確定價，控制開發(fā)。
12.提高市場合理利用。
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