房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何運(yùn)營(yíng)
房地產(chǎn)公司是怎么運(yùn)營(yíng)的呢?房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)一般是有什么相關(guān)內(nèi)容的?小編為你帶來(lái)了“房地產(chǎn)公司如何運(yùn)營(yíng)”的相關(guān)知識(shí)，這其中也許就有你需要的。
美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是如何運(yùn)作
第一階段：批發(fā)商
批發(fā)商就是那種拋頭露面找房子的人--他們?cè)谌魏慰赡艿牡胤綄ふ医灰讬C(jī)會(huì)。他們中的很多行為你可能已經(jīng)熟悉，比如在燈柱和街道角落貼上「我們現(xiàn)金買房」的告示。他們中的另外一些人，每月都發(fā)出成千上萬(wàn)相似的信件，試圖找出潛在的賣家和場(chǎng)外交易機(jī)會(huì)。
一些比較專業(yè)的批發(fā)商會(huì)避開直接營(yíng)銷，他們熟知當(dāng)?shù)乜h級(jí)法院的司法拍賣和Auction.com之類的大公司組織的民辦拍賣的程序，并能辨識(shí)其中的陷阱。
雖然方式可能有很大差異，但一個(gè)批發(fā)商的主要目的還是促成合同交易。一旦做到了這一點(diǎn)，他們的首要任務(wù)就變成將地產(chǎn)迅速出售或轉(zhuǎn)讓給第三方，以獲取利益，然後直接關(guān)注下一筆交易。批發(fā)商在一個(gè)快速、批量化的環(huán)境中工作，他們中的大多數(shù)人不裝修房子，也不將房子出售給要求更加苛刻的普通公眾。
第二階段：房屋修復(fù)者(rehabbers)
這類參與者擅長(zhǎng)從批發(fā)商處買入原始房屋，然後進(jìn)行必要的整修，使房屋增值，如更換新屋頂、新電氣系統(tǒng)、新廚房和衛(wèi)生間等，將房屋升級(jí)到可以出租或更宜居的層次。
除了要善於與賣家談判，想在這一領(lǐng)域取得成功的關(guān)鍵，是要能夠識(shí)別物業(yè)的哪些部分需要翻新、要花多少成本、要耗費(fèi)多長(zhǎng)時(shí)間以及翻新後的實(shí)際價(jià)值是多少。當(dāng)然，管理現(xiàn)金流也很重要。反面圖片為近日拍攝，是我們正在翻新的一棟位於夏洛特(Charlotte)的四居室獨(dú)棟住宅(single family home)。
第三階段：房地產(chǎn)代理
對(duì)房地產(chǎn)代理最好的形容是「中間人」。在大部分的房地產(chǎn)交易來(lái)里，房地產(chǎn)代理是買家和賣家之間的重要橋梁。他們通常在每次買賣中賺取3%-6%的傭金。他們有辦法獲得自己的專屬房源，也能與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)公司共享房源。從我們開始推銷美國(guó)房產(chǎn)的一刻起，就與經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)公司有密切合作。
第四階段：房東
想想這些令人難以置信的統(tǒng)計(jì)：美國(guó)逾三分之一的住宅物業(yè)，都為房東所有。這些業(yè)主中，有的是擁有價(jià)值數(shù)百億美元投資組合的大型對(duì)沖基金，還有的是擁有數(shù)百萬(wàn)美元投資組合的專業(yè)投資者。
另一部分業(yè)主是資金實(shí)力相對(duì)較小的「大媽大爹」(mom-pop)，他們是沉默的大多數(shù)，也是我們的主要客戶。這類業(yè)主是普通人，有全職工作，他們將房地產(chǎn)視為將額外的現(xiàn)金和儲(chǔ)蓄做生產(chǎn)性利用的一種方式。
通常，他們的計(jì)劃是建立一個(gè)適度的房地產(chǎn)投資組合，以便生活發(fā)生變化時(shí)他們能有所依靠，例如遇到退休、或支付大學(xué)學(xué)費(fèi)和大筆醫(yī)療費(fèi)用的情況。除了極少數(shù)外，大部分業(yè)主沒有時(shí)間和專業(yè)知識(shí)，來(lái)做批發(fā)商和房屋修復(fù)者整個(gè)工作日做的事情。
如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理
一、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的必然性
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，特別是近10年的快速發(fā)展，已經(jīng)從簡(jiǎn)單的單一項(xiàng)目開發(fā)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槎喑鞘卸囗?xiàng)目、區(qū)域化、“經(jīng)營(yíng)企業(yè)”的模式上來(lái)。越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)面臨多項(xiàng)目、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的管理現(xiàn)狀。
房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境正在發(fā)生變化，如國(guó)家宏觀調(diào)控力度的加大、一級(jí)土地市場(chǎng)掛牌交易的逐步規(guī)范、產(chǎn)品成本的增加、行業(yè)兼并合作的加速、購(gòu)買者選擇能力的增強(qiáng)、國(guó)家法律規(guī)范的完善等，房地產(chǎn)企業(yè)很難再通過土地儲(chǔ)備而坐享土地增值收益，企業(yè)的投資收益越來(lái)越依靠發(fā)地產(chǎn)開發(fā)。項(xiàng)目成本越來(lái)越高，利潤(rùn)越來(lái)越低的市場(chǎng)現(xiàn)狀，也意味著房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，必須追求規(guī)模效益。
在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也或多或少出現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)管理上的不足，如企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰、各類資源配置不合理、管理制度不健全、各項(xiàng)制度落實(shí)不足，執(zhí)行力不足、考核缺失等問題，面對(duì)跨區(qū)域多項(xiàng)目管控的發(fā)展要求，日益規(guī)范的市場(chǎng)現(xiàn)狀，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，必須要通過高效的運(yùn)營(yíng)管理，最大限度的整合資源，提高項(xiàng)目附加值和利潤(rùn)率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)有質(zhì)量的持續(xù)增長(zhǎng)。
二、如何加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，經(jīng)過了四個(gè)發(fā)展階段：
第一階段：?jiǎn)我豁?xiàng)目開發(fā)——如：眾多規(guī)模較小的開發(fā)商
第二階段：同城市多項(xiàng)目開發(fā)——如：名門地產(chǎn)
第三階段：多城市多項(xiàng)目開發(fā)——如：建業(yè)集團(tuán)
第四階段：多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段——如：萬(wàn)科
每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)自身戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)際能力水平選擇相匹配的運(yùn)營(yíng)管理模式。
在運(yùn)營(yíng)管理的過程中，需要以運(yùn)營(yíng)計(jì)劃為綱，確定運(yùn)營(yíng)管理過程中的時(shí)間節(jié)點(diǎn)(項(xiàng)目進(jìn)度)和關(guān)鍵成果(各個(gè)節(jié)點(diǎn)完成的結(jié)果)，通過年度會(huì)議、季度會(huì)議、月度會(huì)議、周例會(huì)、專題會(huì)等各種會(huì)議決策形式，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)公司各部門的工作，以提高組織工作效率，實(shí)現(xiàn)公司利益最大化。
(一)公司正處于從第二階段向第三階段發(fā)展時(shí)期，結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況，可通過以下幾方面提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力：
1、做好組織上保證
(1)做好部門上的分工。職能部門、業(yè)務(wù)部門(或項(xiàng)目公司)分工要明確;
(2)在管理部門中人員職責(zé)要明確，落實(shí)到人。
2、公司各項(xiàng)管理制度、流程要逐步建立和完善
管理制度和是公司運(yùn)營(yíng)管理的行為準(zhǔn)則，也是工作職責(zé)和管理分工的具體體現(xiàn)。工作流程是連接工作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的動(dòng)態(tài)體現(xiàn)，也是規(guī)范各相關(guān)部門工作相互銜接的具體規(guī)定。通過管理制度、工作流程的建立和完善，可以將公司各項(xiàng)管理方針和政策具體落實(shí)到制度流程上，為公司戰(zhàn)略的實(shí)施打下良好基礎(chǔ)。
3、明確工作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目因周期長(zhǎng)，投資金額大，對(duì)工作進(jìn)度的要求非常嚴(yán)格。如拖延進(jìn)度將提高公司投資風(fēng)險(xiǎn)，降低公司利潤(rùn)率。因此要明確工作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，做好項(xiàng)目進(jìn)度控制，特別是項(xiàng)目總時(shí)間控制。抓好關(guān)鍵路徑的選擇，在合理的情況下，盡可能縮短時(shí)間，流出適當(dāng)彈性以應(yīng)對(duì)未知因素的影響，以便于后期的管理控制;處理好各分任務(wù)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和任務(wù)之間的邏輯關(guān)系，明確階段性任務(wù)完成的成果標(biāo)準(zhǔn)，便于考核。
4、建立良好的會(huì)議決策系統(tǒng)
通過組織好年度、季度、月度、專題會(huì)、周例會(huì)等會(huì)議形式，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各部門的工作，狠抓各項(xiàng)工作的督促落實(shí)和執(zhí)行。在集團(tuán)公司從第二階段向第三階段發(fā)展時(shí)期，當(dāng)期最主要的問題就是各項(xiàng)工作的執(zhí)行難，抓好督辦落實(shí)是解決這一問題的主要手段。
5、建立業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估與反饋系統(tǒng)
根據(jù)公司年度工作目標(biāo)將任務(wù)分解到部門和相關(guān)責(zé)任人，結(jié)合工作計(jì)劃中關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和成果標(biāo)準(zhǔn)，按照不同期限、不同管理層級(jí)得出每次考核期的考核結(jié)果，并考核情況和結(jié)果反饋給集團(tuán)管理層，一是便于公司考核與獎(jiǎng)懲相結(jié)合，考核有據(jù)可查，獎(jiǎng)懲分明，提高員工完成工作的積極性，二是便于對(duì)工作計(jì)劃安排進(jìn)行適度調(diào)整。
6、建立信息管理系統(tǒng)
房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及專業(yè)多，涉及內(nèi)外部接口多，哪個(gè)部門工作滯后都會(huì)對(duì)整體工作進(jìn)度造成影響。通過信息管理系統(tǒng)的建立和完善，將工作流程、審批權(quán)限、時(shí)間控制等在信息管理系統(tǒng)上進(jìn)行體現(xiàn)，能夠有效的促進(jìn)公司部門工作進(jìn)度的掌控和關(guān)聯(lián)部門的銜接，減少對(duì)工作進(jìn)度不必要的人為因素的影響，進(jìn)而提高公司內(nèi)部的工作效率。
(二)從行政辦公的角度看，本部門需要加強(qiáng)以下幾方面：
1、做好會(huì)議的組織和會(huì)議紀(jì)要內(nèi)容的督辦落實(shí)工作
各類會(huì)議是會(huì)議決策系統(tǒng)的主要載體，會(huì)議組織的好壞影響到會(huì)議研究的效果。做好會(huì)議組織一是做好會(huì)前準(zhǔn)備：會(huì)前主題的明確、會(huì)場(chǎng)的安排、參會(huì)人員的通知、會(huì)議所需資料的準(zhǔn)備;二是會(huì)中控制：會(huì)議討論議題范圍的控制、會(huì)議組織有序、時(shí)間安排緊湊;三是會(huì)后落實(shí)：會(huì)議紀(jì)要的起草下發(fā)、會(huì)議紀(jì)要的督查落實(shí)。
通過各類會(huì)議的召開，對(duì)當(dāng)期工作進(jìn)行通報(bào)，充分溝通、協(xié)調(diào)工作中存在的問題，對(duì)未完成的原因進(jìn)行分析，提出下一步改進(jìn)措施和實(shí)施方案，設(shè)定工作目標(biāo)和完成時(shí)間。會(huì)后辦公室根據(jù)發(fā)布的會(huì)議紀(jì)要，按照工作目標(biāo)和完成時(shí)間，逐項(xiàng)落實(shí)到位到人，以促進(jìn)公司整體工作的開展。
2、充分發(fā)揮信息系統(tǒng)管理載體優(yōu)勢(shì)
逐步將各類管理制度、管理流程通過信息系統(tǒng)模板化、標(biāo)準(zhǔn)化，系統(tǒng)化，提高公司在運(yùn)營(yíng)過程中的管控能力。
3、積極配合人力做好業(yè)績(jī)考評(píng)和反饋系統(tǒng)
會(huì)議紀(jì)要內(nèi)容的督辦落實(shí)，是公司業(yè)績(jī)考核評(píng)估和反饋系統(tǒng)的重要組成部分，通過追蹤落實(shí)，到各單位(部門)督查了解實(shí)際情況，按照時(shí)間進(jìn)度匯總季度或月度《督辦工作完成情況報(bào)告》，為公司業(yè)績(jī)考評(píng)提供第一手資料。通過考評(píng)和落實(shí)工作的開展，逐步推進(jìn)各項(xiàng)工作的進(jìn)展，完善公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管控體系。
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