房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險及防范
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程涉及巨大的資金量,一旦出現(xiàn)風險將關系到整個企業(yè)的生存,下面學習啦小編和你來探討房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險與防范。
房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險
1房地產(chǎn)企業(yè)特性
1.1受宏觀政策影響較大
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開政府的宏觀政策引導,政府常以房地產(chǎn)稅收、貸款利率、限購限貸等政策調(diào)控引導房地產(chǎn)業(yè)避免過快或過慢發(fā)展。如貸款利率的調(diào)增或調(diào)減會迅速影響到消費者和投資者的需求;稅負的增減也極大地影響消費者的投資興趣;未來不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅的征收將作為房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制發(fā)揮作用。
1.2屬資金密集型企業(yè)
房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),具有資金投入大、生產(chǎn)周期長、資本回收慢等特點。一個開發(fā)項目從投資拿地、籌資建設、銷售回款等環(huán)節(jié),均需要環(huán)環(huán)相扣,否則極易產(chǎn)生資金鏈斷裂的風險。萬科、萬達等一流房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式已經(jīng)非常成熟,最快有在拿地半年內(nèi)實現(xiàn)開盤銷售、一年半可交付使用的,而其他多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期大約在2年或2年以上,開發(fā)周期長、資金需求大,對于房企來說財務管理存在許多不確定的風險。
2房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險
2.1房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險的概念
房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險,主要分為宏觀政策風險和管理、技術風險,這些風險會導致企業(yè)的實際財務收益與預期產(chǎn)生偏離,使企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失,對企業(yè)持續(xù)發(fā)展造成重大影響。外部的宏觀政策風險對房地產(chǎn)企業(yè)本身而言是不可控制的,企業(yè)只能通過積極預測市場動態(tài),做好應對。對于企業(yè)的內(nèi)部管理和技術風險,是可以通過企業(yè)加強內(nèi)部管理、加強風險防范等一系列措施來有效規(guī)避的。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務管理風險的種類
(1)融資風險。房地產(chǎn)企業(yè)一般以自有資本金取得土地款,在建設期以在建工程抵押取得貸款,在銷售期獲取客戶首付款及按揭貸款。而銀行貸款和按揭貸款均需要房地產(chǎn)企業(yè)五證齊全、工程達到一定進度后才能辦理。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金不足,即使有較好的項目,也得不到好的收益,一方面支付了土地款,資金被長時間占壓,另一方面新的資金籌集不到,開發(fā)項目遲遲不能有序進展,形成了融資風險,最后往往是轉讓項目,或落入被大地產(chǎn)商收購的境地。
(2)還貸風險。有關調(diào)查顯示,我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是借雞下蛋,普遍負債累累,少有企業(yè)的負債會低于60%,有相當一部分企業(yè)的資產(chǎn)負債率高于70%,甚至高于80%。而且,同一企業(yè)中存在不同項目之間拆借資金的情況,三角債、資不抵債的情況較為嚴重,一旦企業(yè)之前的拆借資金難以回收,企業(yè)將不得不面臨資金鏈斷裂的后果,即會產(chǎn)生還貸風險,這對企業(yè)將是最沉重的打擊。
(3)日常資金管理風險。有些上市房地產(chǎn)企業(yè)通過資產(chǎn)證券化、增發(fā)股票、發(fā)行公司債等方式在金融市場上進行融資,降低了融資成本、調(diào)整了融資結構,然而如果缺乏有效的資金管理,以及內(nèi)部管控機制,如未按照預算執(zhí)行、拖延開發(fā)周期、未形成有效的成本控制體系等,造成了日常運營期間的財務管理等風險,也會使企業(yè)蒙受損失。
2.3房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務管理風險的原因
(1)投資市場分析不到位、預算管理不夠嚴謹。自2010年至今,房地產(chǎn)業(yè)逐漸從“黃金時代”進入“白銀時代”,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率也已逐漸接近社會平均利潤率,房地產(chǎn)暴利時代不復存在,取而代之的是精細化管理。房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性分析不客觀、工程投資回報測算缺失、預算管理制度不完善等,都會造成各種財務損失。
(2)資產(chǎn)負債率過高、利潤減少經(jīng)營風險增大。房地產(chǎn)企業(yè)并不是籌集到資金就能掙錢,有些房地產(chǎn)企業(yè)的負債率遠遠高于其自有資金或資產(chǎn),高額的負債使企業(yè)的經(jīng)營陷于被動局面,甚至無法持續(xù)經(jīng)營。同時,高額的負債也意味著高額的借款利息,利息作為融資成本擠占了企業(yè)的利潤空間,有的房地產(chǎn)企業(yè)最后算算賬,就是給國家交了稅、給銀行支付了貸款利息,利潤幾乎沒有剩下多少。另外,金融機構為了擴大自己的業(yè)務量,會不斷地降低標準貸款給房地產(chǎn)企業(yè),這樣就加劇了債務的累加,形成惡性循環(huán),如果出現(xiàn)次貸危機,將對我國經(jīng)濟造成不可估量的損失。
(3)內(nèi)部控制不完善、財務管理成本增加。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)運營過程中,會遇到各種問題,如果內(nèi)部控制制度不完善,會在各開發(fā)環(huán)節(jié)產(chǎn)生相互推諉、扯皮的現(xiàn)象,容易造成施工期和銷售期不能良好的銜接、資金流轉不暢,最終導致開發(fā)周期拖延。由于內(nèi)部控制制度不完善,不僅增加了財務利息成本支出,還會增加諸如人工成本、設計規(guī)劃修改及變更成本、資金的時間價值等成本。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,內(nèi)部控制和財務管理控制水平,都是隱性的成本構成項目。如果各環(huán)節(jié)能夠良好銜接,資金能夠按時到位、財務能夠按照進度和合同及時付款、合理控制成本等,開發(fā)周期、開發(fā)成本才可能按照預期和預算執(zhí)行;反之,財務管理成本會相應增加,發(fā)生隱性或間接的財務管理成本支出。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷完善各項內(nèi)部控制制度,不斷提高財務人員日常管理資金的水平,才能有效防控財務管理的風險。
房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險的防范
1提高對財務管理風險的認識程度
房地產(chǎn)企業(yè)投資應根據(jù)自身資金狀況和融資能力,在進行充分的國家政策研究、市場調(diào)研和分析基礎上才能開展,從源頭控制風險,做好一切風險控制準備,如控制資產(chǎn)負債率在合理的范圍內(nèi),合理規(guī)劃資金結構,分散風險,對潛在財務風險和危機提前做好相應的應急預案和解決措施等,只有高度重視,提高風險防范意識,才能防患于未然。
2強化預算管理,完善成本控制體系
房地產(chǎn)企業(yè)應嚴格按照預算管理進行開發(fā),以效益為前提,總結和完善各施工工藝過程中的成本控制,在保證施工質(zhì)量的基礎上規(guī)范各成本支出標準,完善成本控制體系,綜合考慮開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)的銜接,嚴格按照預算執(zhí)行,杜絕各種跑冒滴漏,才能確保按照預算執(zhí)行,獲取理想的經(jīng)營利潤。
3完善內(nèi)部管控機制,提高財務管理水平
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程涉及巨大的資金量,一旦出現(xiàn)風險將關系到整個企業(yè)的生存。所以做好資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)首要解決的問題。首先要完善內(nèi)部控制制度,建立健全考核機制,提高從業(yè)人員的責任感和積極性,加強各環(huán)節(jié)銜接力度,保證資金暢通的流動性,增收節(jié)支、節(jié)費增效,從細節(jié)把握資金處理,提高企業(yè)資金的利用效率,從而良好的運用好有限的資金。同時,還應提高房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的綜合素質(zhì),建立濃厚的學習機制和學習氛圍,通過不斷加強理論和技術學習,積累各種寶貴的實踐經(jīng)驗,才能不斷為房地產(chǎn)企業(yè)提高贏利能力、提升管控水平,最終實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展增加砝碼。
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