房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)及對(duì)策
房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)及對(duì)策
房地產(chǎn)企業(yè)不僅與人民群眾的生活有著直接的關(guān)系，而且還是推動(dòng)社會(huì)快速發(fā)展的重要保障。下面跟著學(xué)習(xí)啦小編一起探討房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)及對(duì)策。
房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)
資金使用與稅負(fù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)中最為重要的兩項(xiàng)工作;由于房地產(chǎn)企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品有著較大的金額，同時(shí)與城市規(guī)劃及建設(shè)緊密相連，開發(fā)中所需的資質(zhì)與許可證書均有著獨(dú)特的行業(yè)特點(diǎn)，比如，它的建設(shè)時(shí)間通常在一年或者一年多，銷售的時(shí)點(diǎn)必須由相關(guān)監(jiān)督管理部門批準(zhǔn)認(rèn)可。由于土地是其根本性投入，而獲取土地的唯一方式就是實(shí)施公開招標(biāo)，招標(biāo)則需要足夠的投標(biāo)保證金，因此對(duì)于財(cái)務(wù)部門而言，必須將資金的使用與運(yùn)行納入到籌劃工作范疇中。應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款在收款當(dāng)期就進(jìn)行營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅的繳納，對(duì)企業(yè)當(dāng)期收入予以確認(rèn)后，科學(xué)估算相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)成本，并據(jù)此估算出實(shí)際需要進(jìn)行繳納的所得稅，估算的成本金額與相應(yīng)期間得出的應(yīng)繳納所得稅金額造成了直接的影響，所以必須認(rèn)真細(xì)致的估算出整體成本。土地增值稅是影響房地產(chǎn)企業(yè)最為嚴(yán)重的一項(xiàng)稅種，所以應(yīng)充分了解掌握國家頒布實(shí)施的《土地增值稅》中規(guī)定的各類計(jì)稅方式對(duì)企業(yè)造成的影響程度，且在項(xiàng)目實(shí)施過程中還應(yīng)持續(xù)深入的思考。
公司架構(gòu)不同。房地產(chǎn)公司因?yàn)轫?xiàng)目產(chǎn)品屬于不動(dòng)產(chǎn)，稅收主要依靠營業(yè)稅納稅義務(wù)起作用。它一般按項(xiàng)目所處的地點(diǎn)設(shè)立分公司。但是，由于這些分公司土地儲(chǔ)蓄量的不穩(wěn)定，導(dǎo)致它們?cè)诋?dāng)?shù)刂黧w上也具有不可持續(xù)性，與其所屬的管理母公司時(shí)間期限不同。
成本管理不同。房地產(chǎn)公司對(duì)于工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)主要是從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)，工程產(chǎn)品的設(shè)計(jì)都有自己的特點(diǎn)，成本數(shù)據(jù)的獲取具有分散性，基礎(chǔ)成本信息要依賴外部條件，因此造成公司在成本控制上具有間接性，使標(biāo)準(zhǔn)成本方法的使用和參考都失去了應(yīng)有的意義。
稅收管理不同。房地產(chǎn)的產(chǎn)品建設(shè)周期略有差異，短的可能幾個(gè)月，長的可能四五年，而且納稅的金額基數(shù)較大，因此在稅法上將納稅義務(wù)都提前到了實(shí)收款環(huán)節(jié)，這也是比較嚴(yán)格的。比如，土增稅按照預(yù)收款預(yù)征。同時(shí)，房地產(chǎn)建設(shè)相關(guān)的行業(yè)很多，獲取發(fā)票種類很繁雜，造成房地產(chǎn)公司的稅收管理風(fēng)險(xiǎn)較大、可籌劃的空間大，程序繁瑣。
資產(chǎn)融資不同。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的重點(diǎn)在于開發(fā)成本。相比于工業(yè)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)占用資金規(guī)模更大。比如籌資方面，主要是長期融資，且呈長態(tài)，融資的成本在產(chǎn)品成本中所占比例高。工業(yè)企業(yè)則是重視存貨周轉(zhuǎn)的效率，重點(diǎn)在信用和存貨管理上，一般融資次數(shù)較少，且成本較低。
房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的形勢(shì)
隨著我國經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，國家必須不斷優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，嚴(yán)厲禁止“囤地”現(xiàn)象、加快保障住房的前行步伐、避免投機(jī)行為等，切實(shí)做到促進(jìn)房地產(chǎn)市場正常有序發(fā)展。當(dāng)前，在我國城市化、工業(yè)化、經(jīng)濟(jì)化進(jìn)程的進(jìn)一步加快下，房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有的推動(dòng)作用越發(fā)的明顯，但不得不注意的是因房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度過快，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)一定程度上出現(xiàn)了扭曲現(xiàn)象，使國民經(jīng)濟(jì)中存在隱患。針對(duì)這種情況，我們要做的就是時(shí)刻保持警惕，工作嚴(yán)謹(jǐn)。我國從2005年開始，共頒布實(shí)施了“國六條”、“國八條”等涉及到房地產(chǎn)方面的政策法規(guī)，而隨著這些政策法規(guī)的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作造成了不小的影響，比如，進(jìn)一步加劇了土地的征用、安置成本，涉及閑置土地的成本提高;建造開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)及招待費(fèi)等嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定向后結(jié)轉(zhuǎn)扣除，但要調(diào)整結(jié)轉(zhuǎn)期限，要求從之前的未加限制調(diào)整為三個(gè)或者三個(gè)以下納稅年限;并且還明確強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)擁有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、施工許可證，用于項(xiàng)目的資本數(shù)額應(yīng)占到此項(xiàng)目的百分之三十五方能到商業(yè)銀行中實(shí)施信用貸款。
構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的對(duì)策
(一)構(gòu)建集統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、集中和分級(jí)管理為一體的財(cái)務(wù)管理體制
房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的財(cái)務(wù)管理體制應(yīng)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)目標(biāo)，這在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中屬于前提尤其，不僅能夠保證房地產(chǎn)工作有序運(yùn)行，而且還能有效促進(jìn)宏觀調(diào)控作用的全面發(fā)揮。這里提到的分級(jí)管理主要是以統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)工作為基礎(chǔ)，詳細(xì)劃分房地產(chǎn)企業(yè)與二級(jí)單位作業(yè)中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的職責(zé)義務(wù)，不斷完善企業(yè)財(cái)務(wù)制度，并且企業(yè)與二級(jí)單位還應(yīng)將事權(quán)與財(cái)權(quán)有機(jī)綜合起來開展分級(jí)管理工作。
(二)構(gòu)建籌資機(jī)制
準(zhǔn)確劃分房地產(chǎn)企業(yè)各部門實(shí)際應(yīng)擔(dān)負(fù)的籌資任務(wù)，全面提高其籌資能力。財(cái)務(wù)部門除了擔(dān)任資金綜合管理機(jī)構(gòu)外，還必須作為核心的籌資部門;對(duì)于擔(dān)任房地產(chǎn)企業(yè)科研管理工作的有關(guān)部門，不僅要貫徹落實(shí)好相關(guān)的創(chuàng)新與發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)還應(yīng)對(duì)房產(chǎn)及成果工作進(jìn)行一番合理的協(xié)調(diào)與有效管理。
(三)構(gòu)建投資機(jī)制
合理安排投資組合，保證投資風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)組合的科學(xué)性、投資時(shí)間組合及其權(quán)益組合科學(xué)性等，同時(shí)設(shè)置相匹配的投資管理機(jī)構(gòu)，只要是在企業(yè)名義基礎(chǔ)上而進(jìn)行的所有對(duì)外投資活動(dòng)，應(yīng)嚴(yán)格由相應(yīng)的投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)辦理相關(guān)事項(xiàng)，該機(jī)構(gòu)必須掌握了解國家頒布的相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)法規(guī)。此外，采用的運(yùn)作方式必須專業(yè)，企業(yè)應(yīng)聘專業(yè)水平高的投資人才負(fù)責(zé)投資管理工作，并和所聘人員簽署有效的委托合同，保證雙方各司其責(zé)，作為企業(yè)代表人對(duì)企業(yè)內(nèi)資金進(jìn)行合理運(yùn)作。
(四)構(gòu)建用資機(jī)制
在明確具體的法人實(shí)體和資金渠道多樣化情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須有“大支出”的概念，統(tǒng)一嚴(yán)格的根據(jù)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途以及經(jīng)濟(jì)內(nèi)容對(duì)企業(yè)所有支出做一番科學(xué)合理的分類，并且還要統(tǒng)一核算與管理好所有支出，以確保房地產(chǎn)資金具有較高的使用率;在房地產(chǎn)經(jīng)費(fèi)支出方面，應(yīng)全面貫徹改革與發(fā)展的思想，理清主次，統(tǒng)一籌劃，突出核心支出。有效管理支出項(xiàng)目，對(duì)現(xiàn)行的支出結(jié)構(gòu)進(jìn)行改進(jìn)完善;加強(qiáng)房地產(chǎn)成本核算，積極構(gòu)建一套行之有效的用于房地產(chǎn)成本核算的體系。
(五)切實(shí)安排好工程進(jìn)度
首先，對(duì)施工進(jìn)度加以安排。從事設(shè)計(jì)工作的人員作業(yè)中應(yīng)充分考慮工程的實(shí)況，科學(xué)合理安排工程各施工環(huán)節(jié)的建設(shè)周期，以確保房地產(chǎn)工程保質(zhì)保量的安全運(yùn)行，倘若出現(xiàn)了一些不良因素而對(duì)房地產(chǎn)工程的進(jìn)展造成阻礙，這就要求相關(guān)管理者及時(shí)找出并深入分析導(dǎo)致問題發(fā)生的原因，采取措施處理問題時(shí)，在考慮工程整體質(zhì)量的同時(shí)還應(yīng)減少資金投入力度，以防止大量的資金投入導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
其次，健全資金管理制度。整個(gè)財(cái)務(wù)資金都是由房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門全權(quán)負(fù)責(zé)，其對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到了決定性的作用。對(duì)于財(cái)務(wù)管理部門，必須認(rèn)識(shí)到自身應(yīng)發(fā)揮職能作用，同時(shí)精確預(yù)算企業(yè)資金使用、籌資、投資、經(jīng)營等方面的工作。針對(duì)此情況，為了推動(dòng)核心項(xiàng)目的有效完成與核心設(shè)備的準(zhǔn)確安裝，在工程實(shí)況的基礎(chǔ)上詳細(xì)編制相配套的項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表。最后，加強(qiáng)資本機(jī)構(gòu)的優(yōu)化，規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)。盡管房地產(chǎn)企業(yè)處于負(fù)債階段時(shí)的經(jīng)營效益較好，但其和負(fù)債間難以達(dá)成正比關(guān)系。負(fù)債是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的決定性因素，這就需要企業(yè)提高自身經(jīng)濟(jì)效果的同時(shí)規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)。
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