對房地產公司的管理建議范文

　　房地產業(yè)作為新興朝陽產業(yè)、支柱產業(yè)，合理的建議有利于房地產公司的發(fā)展。對房地產公司的建議有哪些呢?下面是的對房地產公司的建議資料，歡迎閱讀。

　　對房地產公司的建議

　　近年來，房地產行業(yè)發(fā)展勢頭迅速，如何加強對房地產市場的監(jiān)督和管理，已經(jīng)成為各方都關注的話題。本文針對目前轄區(qū)內房地產開發(fā)企業(yè)管理中出現(xiàn)的新情況、新問題，就如何規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)的財務行為，及時、真實地反映企業(yè)財務情況，進行有效的監(jiān)督和預警，降低管理風險，提出部分建議。

　　一、房地產行業(yè)的特點

　　房地產開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟活動包括土地開發(fā)、房屋開發(fā)、房地產經(jīng)營。這些經(jīng)濟活動是房地產開發(fā)企業(yè)財務核算的主要內容。結合房地產行業(yè)經(jīng)營的主要特點來看，該行業(yè)需要資金量大，經(jīng)營周期長，預收預付賬款多，經(jīng)營方式多樣。其主要特點有：

　　1、房地產開發(fā)工期長、投資大，多數(shù)工程要跨年度完成。此外，該類企業(yè)經(jīng)營規(guī)模大，并存在跨區(qū)域經(jīng)營。

　　2、多種經(jīng)營與混業(yè)經(jīng)營并存。當前房地產開發(fā)企業(yè)大多是多種經(jīng)營，既有建筑業(yè)，又有加工業(yè);既有房屋銷售，又涉及物業(yè)管理服務。

　　3、銷售經(jīng)營方式多樣。表現(xiàn)為分期收款銷售、委托代理銷售、會員制銷售等等。如部分房地產開發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或者名義上的代建房。

　　4、預收賬款是房地產開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的重要方式。沒有預收賬款房地產開發(fā)企業(yè)就無法進行再投入，也談不上快速發(fā)展。預收房款、售樓花等是主要方式。

　　5、財務管理要求高，資金收支渠道多樣。一些房地產企業(yè)由于資金調配的需要，經(jīng)常在不同的金融機構多頭開戶，同時，由于其經(jīng)營過程較為復雜，對財務管理的要求也相對較高。

　　二、當前房地產企業(yè)在帳務處理中存在的問題

　　房地產開發(fā)企業(yè)進行財務核算時，其信息質量應當符合可比性、一貫性等基本原則的要求，以正確反映企業(yè)的經(jīng)營狀況;在確認和計量時，應當嚴格遵循配比原則、權責發(fā)生制等原則，以真實反映企業(yè)的財務收支情況。在成本核算方面，房地產開發(fā)企業(yè)因其自身經(jīng)營特點和管理要求，成本費用核算多采用分批法進行，這要求企業(yè)在核算時要合理確定成本計算對象，并將開發(fā)經(jīng)營費用按照經(jīng)濟用途分類，確定成本項目，其次是劃清各種費用的界限，以正確歸集、分配開發(fā)項目的成本。通過調查發(fā)現(xiàn)，房地產企業(yè)在帳務處理中存在如下問題：

　　(一)房地產企業(yè)成本費用核算中存在的主要問題：

　　1、成本費用重復入賬。個別企業(yè)利用建安工程施工復雜、項目繁多、專業(yè)性強的行業(yè)特點，重復列支費用。如企業(yè)在簽訂建筑安裝合同時，已經(jīng)將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結轉成本時，又就這些單項簽訂虛假合同，或者建材發(fā)票重復進入開發(fā)成本。

　　2、利用預算造價虛增單位成本。目前多數(shù)房地產企業(yè)結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價和銷售面積的乘積金額來結轉成本。由于項目開發(fā)周期跨度一般在一年以上，企業(yè)開發(fā)項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發(fā)早期不能及時取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。有的房地產企業(yè)便利用這一特點，自行加大早期單位每平方米的計劃預算造價，從而達到少繳企業(yè)所得稅的目的。

　　3、開發(fā)成本中混入非銷售項目成本。有的房地產開發(fā)商自用房產、出租用房產不及時從“開發(fā)成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發(fā)產品”科目中，直接轉增“經(jīng)營成本”;有的房地產公司將自建自用的辦公樓成本直接混入項目開發(fā)成本中，未結轉固定資產，虛增經(jīng)營成本。

　　4、虛列銷售費用。有的大量列支銷售人員工資;通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿;將超標準的廣告費、業(yè)務招待費支出企業(yè)混入“會議費”、“銷售費用”等。

　　5、發(fā)票取得不盡規(guī)范。有的企業(yè)利用虛開、代-開-發(fā)-票等手段，人為抬高開發(fā)成本，減少應納稅所得額。不符合規(guī)定發(fā)票如會議費、考察費、差旅費等，是房地產開發(fā)企業(yè)在期間費用方面存在較多的問題。另外，取得的拆遷補償費支付憑證也不符合規(guī)定，如企業(yè)單位開具行政事業(yè)單位發(fā)票;村委會開具農、林、牧發(fā)票等。

　　6、收入與支出不相匹配。有的企業(yè)對跨時間、跨地域滾動開發(fā)房地產項目，人為的將應由以后開發(fā)項目負擔的成本、費用記入已完工的開發(fā)項目;自用房產僅分攤前期工程費、基礎設施費等費用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費用全部由出售房屋承擔，造成成本結轉不實等。

　　7、超標準列支利息支出。由于房地產公司借入資金量大，利息支出較多，部分企業(yè)未在成本對象中分攤借款利息，而是將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。

　　(二)房地產企業(yè)在收入核算中存在的問題：

　　1、預提費用大額長期掛賬，任意調節(jié)利潤。由于房地產企業(yè)會計制度中對預提費用的掛帳時間沒有明確規(guī)定，企業(yè)為了達到利潤逐年遞增跡象，利用“預提費用”掛帳金額來調節(jié)成本，形成調節(jié)利潤的“蓄水池”。

　　2、以商品房抵工程款、抵貨款，不計收入。由于企業(yè)出現(xiàn)資金緊張、售房困難及其他原因時，便將現(xiàn)有的商品房用作抵工程款、抵貨款，形成雙方不計收入，不申報納稅。

　　3、結轉收入不及時，大額資金往來掛帳。房地產企業(yè)對當年銷售樓座或商品房預收的款項匯入往來科目，任意進行結轉，調節(jié)企業(yè)收入和利潤。

　　4、完工項目不結利，企業(yè)損益不實。鑒于房地產利用開發(fā)項目大量需跨年度完成的特點，房地產企業(yè)可能存在將完工與施工項目混淆，不按規(guī)定結轉成本、填報收入等現(xiàn)象，形成企業(yè)損益不實，稅收入庫滯后。

　　三、加強對房地產開發(fā)企業(yè)管理的幾點建議

　　1、通過日常巡查和納稅評估，加大地對房地產開發(fā)企業(yè)財務核算和政策執(zhí)行方面的輔導，督導企業(yè)健全和規(guī)范財務核算，采取查賬征收方式，真實體現(xiàn)房地產盈利率較高的客觀現(xiàn)狀，并幫促企業(yè)準確進行納稅申報。對屢查屢犯、財務核算確實不健全的企業(yè)，要按規(guī)定進行稅款征收。

　　2、建立房地產企業(yè)管理臺賬。全面反映企業(yè)開發(fā)項目的基本情況，主要包括投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等;根據(jù)規(guī)劃部門批準的總平面圖制作開發(fā)產品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產品的建、銷、存情況，在預售開始后企業(yè)必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。

　　3、嚴格政策界限，強化成本管理?？偟脑瓌t是嚴格按照稅法要求，成本費用的列支必須真實、合法。支出憑證的合法性是首要前提，更要注重審查支出的真實性，防止出現(xiàn)虛開、代開、人為加大成本費用現(xiàn)象的發(fā)生。抓住幾個關鍵：一是按照收入成本配比的原則準確結轉成本，要求企業(yè)在按工期分段確認成本的基礎上，再按不同開發(fā)產品平均銷售價格比，分配計算不同類型開發(fā)產品的計稅成本，使利潤在不同價位開發(fā)產品之間分布均衡;二是工程超預算企業(yè)成本費用的審核，必須提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由，是否在合理的范圍以內，如沒有變更合同，直接提供竣工驗收報告，稅務部門有權根據(jù)行業(yè)標準直接核定其計稅成本;三是建筑工程支出真實性的審核，重點審核土建成本、配套工程成本，參照本地區(qū)工程造價指導價，查看企業(yè)建筑安裝工程合同，衡量成本費用水平是否真實、合理，如出入太大，必須要求企業(yè)說明超標準的原因。

　　4、加強與相關部門的協(xié)作。加大與國土、建設、規(guī)劃、房管等部門房地產開發(fā)信息交換力度;爭取政府支持，定期召開房地產管理聯(lián)合工作會議，協(xié)調房地產企業(yè)及項目管理，強化日常信息交流和情況通報，形成有效的稅源控管體系;

　　5、關注房地產開發(fā)的重點環(huán)節(jié)。從立項開始關注開發(fā)的幾個重點環(huán)節(jié)：立項報批環(huán)節(jié)、項目批準環(huán)節(jié)、分期建設環(huán)節(jié)、竣工驗收環(huán)節(jié)、開盤銷售環(huán)節(jié)、清盤環(huán)節(jié)。掌握房地產企業(yè)每個環(huán)節(jié)發(fā)生的時點，針對每個環(huán)節(jié)適時采取管理措施，特別是抓住預售轉銷售的結轉環(huán)節(jié)，實地核查確認完工時點，及時結轉銷售、成本。

　　6、國、地稅聯(lián)手管理。從辦證到年終的匯算清繳、項目結束后的最終清算由國、地稅共同完成，對一些共性的環(huán)節(jié)共同把關，看其國、地稅收入申報是否同步，特別是對施工企業(yè)業(yè)務的真實性，由地稅協(xié)助調查核實，對企業(yè)存在的違法問題共同采取控票、保全等稅收管理措施，達到對房地產業(yè)一體化管理的目的。

　　7、強化日常評估和稅務稽查。稅收管-理-員要利用納稅評估軟件，加強對房地產企業(yè)稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監(jiān)控，季度申報特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，必須依法嚴肅處理，對故意偷逃稅行為應加大處罰力度，規(guī)范對房地產開發(fā)企業(yè)的稅收管理。