房地產(chǎn)專業(yè)知識200問（二）

　　51、磚木結構

　　主要承重構件是由用磚和木兩種材料制成的結構。

　　52、鋼筋混凝土結構

　　主要承重構件是由鋼筋和混凝土制成的結構。

　　53、住宅的開間

　　就是住宅的寬度。

　　54、住宅的進深

　　就是指住宅的實際長度。

　　55、住宅的層高

　　是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。

　　56、住宅的凈高

　　是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。

　　57、居住小區(qū)總用地

　　是包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。

　　58、住宅總用地

　　指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。

　　59、公建總用地

　　指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。

　　60、房屋的基底面積

　　房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

　　61、道路、廣場用地

　　指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。

　　62、庭院、綠化面積

　　指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權的綠化面積的總和。

　　63、人均總占地面積(平均米/人)

　　人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總人數(shù)。

　　64、人均住宅用地面積(平方米/人)

　　人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總人數(shù)。

　　65、總建筑面積(平方米)

　　指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。

　　66、住宅的建筑面積

　　亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。

　　67、結構面積

　　是指房屋建筑中外墻，內(nèi)墻柱等結構構件所占面積的總和。

　　68、使用面積

　　是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。

　　69、輔助面積

　　指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲藏室、陽臺等。

　　70、公用面積

　　是指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交往保障生自學成才而設置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分攤。

　　71、套內(nèi)建筑面積

　　房屋按套(單元)計算的建筑面積為套(單元)門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套(單元)內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。

　　72、套內(nèi)墻體面積

　　是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

　　73、公用建筑面積

　　各產(chǎn)權主體共同占有或共同使用權的建筑面積，指各套(單元)以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。

　　74、公用建筑面積的分攤原則是什么?

　　如有面積分割的文件或協(xié)議，應按其文件或協(xié)議分攤計算;如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分攤原則進行分攤計算。

　　75、 哪些公用面積應分攤?

　　應分攤的公用建筑面積包括套(單元)門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

　　76、 哪些公用面積不能分攤?

　　不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層;為多棟建筑物使用的配電房;公民防護地下室以及地面車庫、地下設備用房等。

　　77、 套內(nèi)陽臺建筑面積

　　套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

　　78、 套內(nèi)使用面積

　　指套內(nèi)住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。

　　79、 套外使用面積

　　指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。

　　80、 建筑容積率

　　是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。

　　81、 建筑密度

　　即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。

　　82、人口毛密度

　　人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積(公頃)。

　　83、平均每平方米造價(元)

　　平均每平方米造價建筑物總造價/建筑面積。

　　84、使用面積系數(shù)K1(%)

　　使用面積系數(shù)=總使用面積(平方米)/總建筑面積(平方米)×100%。

　　85、居住面積系數(shù)K2(%)

　　居住面積系數(shù)=總居住面積(平方米)/總建筑面積(平方米)×100%。

　　86、結構面積系數(shù)K3(%)

　　結構面積系數(shù)=總結構面積(平方米)/總建筑面積(平方米)×100%。

　　87、綠地率

　　是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。

　　88、綠化率

　　是指植被垂直面積與規(guī)劃建設用地面積之比。

　　89、銷售率

　　指售出的戶數(shù)占可銷的總戶數(shù)的比例。

　　90、得房率

　　指套(單元)內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。

　　91、公共能耗費

　　是小區(qū)共用部位、共用設備和公共設施及在公共性服務中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗，被稱為公共能耗，由此所產(chǎn)生的費用為公共能耗費。

　　92、商品房預售

　　俗稱“賣樓花”，即在房地產(chǎn)尚未建成以前，房地產(chǎn)的經(jīng)銷商在取得受買人一定數(shù)量的定金后，將期房出售給受買人。

　　93、商品房現(xiàn)售

　　是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

　　94、外銷房

　　是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)境外出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。

　　95、內(nèi)銷房

　　是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經(jīng)過政府主管部門審批，建成后用于在國內(nèi)范圍(目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺灣)出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。

　　96、規(guī)劃形態(tài)

　　是指這一項目的具體建筑構成，譬如一個項目一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質(zhì)是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。

　　97、住宅組團

　　是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。

　　98、單元式住宅

　　是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式;通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。

　　99、居住單元

　　是指一個單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶等。

　　100、戶型

　　是指一套住宅由多少臥廳、廚、衛(wèi)組成。俗稱：一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛(wèi)等。

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