什么是公共租賃住房公共租賃住房的優(yōu)勢(shì)
公共租賃住房作為有別于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房的一種新型保障性住房，尚無(wú)一個(gè)內(nèi)涵統(tǒng)一的明確界定。那么你對(duì)公共租賃住房了解多少呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于什么是公共租賃住房的內(nèi)容，希望大家喜歡!
公共租賃住房的介紹
公共租賃住房是指由國(guó)家提供政策支持，各種社會(huì)主體通過(guò)新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租的保障性住房，是一個(gè)國(guó)家住房保障體系的重要組成部分。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。
公共租賃住房的特征
分析《指導(dǎo)意見》中對(duì)于發(fā)展公共租賃住房的要求，比較各地方公共租賃住房管理辦法中對(duì)于公共租賃住房的規(guī)定，公共租賃住房呈現(xiàn)如下特征：
第一，保障性。住房權(quán)是得到《世界人權(quán)宣言》、《經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化權(quán)利國(guó)際公約》、《消除一切形式種族歧視公約》等國(guó)際公約一致確認(rèn)的一項(xiàng)基本人權(quán)。《指導(dǎo)意見》也明確指出，大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措。由此可見，發(fā)展公共租賃住房是我國(guó)政府繼廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房之后推出的保障居民住有所居的一種新型保障性住房。
第二，政策支持性。公共租賃住房不是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中自發(fā)生成的，而是由國(guó)家推動(dòng)出現(xiàn)的，是國(guó)家為了住房保障的目的人為設(shè)計(jì)的新型住房類別，因此公共租賃住房的發(fā)展，尤其是發(fā)展初期，只有在國(guó)家特殊政策的支持下，才能步入正常的發(fā)展軌道。同時(shí)，基于公共租賃住房的保障性特質(zhì)，國(guó)家也有責(zé)任通過(guò)政策支持來(lái)推動(dòng)公共租賃住房的發(fā)展。對(duì)此，《指導(dǎo)意見》專設(shè)“政策支持”部分，從土地供應(yīng)、國(guó)家投資、稅收優(yōu)惠、金融支持方面給予公共租賃住房發(fā)展以政策支持。
第三，租賃性。這是公共租賃住房的核心特征，也是公共租賃住房與經(jīng)濟(jì)適用房的最大區(qū)別。經(jīng)濟(jì)適用房是為目標(biāo)群體提供的低于市場(chǎng)價(jià)格的產(chǎn)權(quán)住房，而公共租賃住房則是向目標(biāo)群體提供適當(dāng)?shù)淖赓U住房來(lái)保障其住有所居。
第四，專業(yè)性。這是公共租賃住房與個(gè)人出租住房最大的區(qū)別。傳統(tǒng)的個(gè)人出租住房的首要功能是產(chǎn)權(quán)者自住，而公共租賃住房不論是通過(guò)新建、改建、收購(gòu)，還是通過(guò)在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃住房等方式籌集的房源，都不是為了自住，而是專業(yè)用于出租的。
第五，供應(yīng)群體廣泛性。在我國(guó)原有的保障性住房中，廉租住房的供應(yīng)對(duì)象是最低收入群體，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象是中等收入群體。而《指導(dǎo)意見》規(guī)定： 公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區(qū)可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。部分地方規(guī)定的公共租賃住房供應(yīng)群體則更加廣泛，如上海將公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象由戶籍人口擴(kuò)大為常住人口，并且不設(shè)收入限制。
公共租賃住房的優(yōu)勢(shì)
國(guó)家之所以將發(fā)展公共租賃住房建設(shè)作為解決當(dāng)前住房困難問(wèn)題的政策選擇，是因?yàn)楣沧赓U住房相較個(gè)人購(gòu)買、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和個(gè)人出租等方式所具有的比較優(yōu)勢(shì)：
1. 公共租賃住房有利于引導(dǎo)國(guó)民“先租后買”，合理住房消費(fèi)。實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，通常有兩種方式： 一種是購(gòu)買住房，另一種是租賃住房。據(jù)了解，在發(fā)達(dá)國(guó)家，首次購(gòu)房人的年齡比我國(guó)要大很多，年輕人長(zhǎng)期租房是一種普遍狀態(tài)。在日本、德國(guó)，首次購(gòu)房人平均年齡為 42 歲，法國(guó)為 37 歲，美國(guó)也在 30 歲以上，英國(guó)在 2008 -2009 年間近 32% 的家庭靠租房解決居住問(wèn)題，而在我國(guó)現(xiàn)階段，國(guó)民太過(guò)關(guān)注購(gòu)房，而租房則處于相對(duì)被忽視的境地。鑒于此，國(guó)家應(yīng)在正確引導(dǎo)國(guó)民的住房消費(fèi)理念方面有所作為，即住房應(yīng)“從租到買、由小及大”。公共租賃住房為居民提供可租賃適當(dāng)房源，這不僅可以引導(dǎo)鼓勵(lì)居民租房，減輕中低收入群體購(gòu)買住房的經(jīng)濟(jì)壓力，而且可以減少“被買房”群體的數(shù)量，對(duì)抑制過(guò)高房?jī)r(jià)起到積極作用。
2. 公共租賃住房有助于克服廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的弊端。首先，公共租賃住房擴(kuò)大了保障范圍，有利于解決“夾心層”住房問(wèn)題。因?yàn)榱庾》恐幻嫦蜃畹褪杖肴后w，經(jīng)濟(jì)適用房盡管保障對(duì)象是中等收入群體，但其價(jià)格仍然偏高，甚至部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房和商品房?jī)r(jià)格相差無(wú)幾。由于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房三者之間不能實(shí)現(xiàn)對(duì)接，形成兩個(gè)數(shù)量龐大的“夾心層”，即收入超過(guò)廉租住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、但無(wú)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的人群和收入超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、但無(wú)力購(gòu)買商品房的人群。而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租，在保障范圍上實(shí)現(xiàn)了與商品房的對(duì)接。其次，經(jīng)濟(jì)適用房是產(chǎn)權(quán)房，存在套利空間，且通過(guò)行政手段進(jìn)行分配，極易誘發(fā)權(quán)力尋租現(xiàn)象的發(fā)生，而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租住房，不存在引發(fā)上述弊端的空間或土壤。
3. 公共租賃住房有益于彌補(bǔ)個(gè)人出租住房的不足。在我國(guó)，個(gè)人出租住房主要存在以下不足： 一是數(shù)量少，尤其是在大城市可供出租的房屋數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求; 二是我國(guó)城市人口膨脹，住房資源緊缺，加之各城市紛紛出臺(tái)“限購(gòu)令”，致使私人出租住房難以成為租賃住房的主體，發(fā)展空間較小;三是因可供出租的房屋遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求直接導(dǎo)致了過(guò)高的租金和“群租”現(xiàn)象。四是房屋租賃專業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)少，出租房屋都是私人閑置房屋，出租并非首要目的，穩(wěn)定性差，租賃房的居住功能存在缺陷，難以達(dá)到產(chǎn)權(quán)房的居家效果。與此不同，公共租賃住房則解決了個(gè)人出租住房數(shù)量短缺、運(yùn)營(yíng)不規(guī)范等問(wèn)題，為中低收入無(wú)房群體提供數(shù)量充足、租期穩(wěn)定、價(jià)格合理的住房。
公共租賃住房面臨問(wèn)題
大力發(fā)展公共租賃住房是溫家寶在 2009年《政府工作報(bào)告》中首次提出的。2010年 6月，七部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，住建部又于2012年5月 28日發(fā)布了《公共租賃住房管理辦法》，對(duì)公共租賃住房的管理、分配、運(yùn)營(yíng)與退出機(jī)制進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，使公共租賃住房的建設(shè)和管理逐漸步入了規(guī)范化的軌道。但由于公共租賃住房制度的建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要很多相關(guān)配套制度的支撐，目前我國(guó)的公共租賃住房制度在發(fā)展中不可避免地還存在一些問(wèn)題。
1.建設(shè)資金不足
資金是公共租賃住房建設(shè)與發(fā)展的保證，一方面公共租賃住房房源籌集需要大量資金;另一方面，建成后的住房也需要大量的運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用。因此，融資機(jī)制是影響公共租賃住房持久性與穩(wěn)定性的關(guān)鍵因素。單一的融資渠道成為公共租賃住房亟待解決的瓶頸。一方面，目前我國(guó)公共租賃房建設(shè)的一般模式是由政府劃撥土地，國(guó)企開發(fā)建設(shè)，建設(shè)資金大部分來(lái)源于財(cái)政撥款，對(duì)政府依賴性過(guò)大。在部分地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的現(xiàn)狀下，地方財(cái)政作為公共租賃住房的投資主體就會(huì)面臨重重壓力。另一方面，由于公共租賃住房所需貸款時(shí)間較長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)信托投資基金和保險(xiǎn)資金等不愿參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，金融機(jī)構(gòu)也沒(méi)有較強(qiáng)的意愿給其發(fā)放中長(zhǎng)期貸款。這就造成社會(huì)資金不能介入到公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，市場(chǎng)化的融資機(jī)制未能充分建立起來(lái)，限制了其資金來(lái)源。
2.房源不足
我國(guó)的公共租賃住房建設(shè)從2009年開始起步，2009年和2010年建設(shè)的數(shù)量相對(duì)較少，分別只占各類保障性住房的5.9%和6.2%，到2011年建設(shè)數(shù)量才有了大幅度的增加，上升到了 22.4%。但是政府所提供的公共租賃住房與符合公共租賃住房申請(qǐng)條件的“夾心層”、外來(lái)務(wù)工人員和新就業(yè)人員的數(shù)量卻相去甚遠(yuǎn)。據(jù)估計(jì)，“十一五”期間，我國(guó)農(nóng)村人口向各類城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的總規(guī)模達(dá)到了7500多萬(wàn)，年均轉(zhuǎn)移1500萬(wàn)以上;高校的畢業(yè)生也是迅猛增加，從2006年的 413萬(wàn)增加到2011年的660萬(wàn)。總體而言，在現(xiàn)階段我國(guó)公共租賃住房還存在供不應(yīng)求的局面，各地公共租賃住房輪候期較長(zhǎng)。
3.租金、租期設(shè)計(jì)不夠科學(xué)
我國(guó)在公共租賃住房的租金設(shè)計(jì)上主要存在兩個(gè)問(wèn)題，一是租金水平存在不合理現(xiàn)象。有的地區(qū)規(guī)定的公共租賃住房的租金明顯偏低，例如，廈門規(guī)定公共租賃住房的租金約為同區(qū)域、同類住房市場(chǎng)指導(dǎo)租金的10%～30%左右，很明顯這種具有保障性的公共租賃住房變成了一塊“大蛋糕”，政府在租金上補(bǔ)貼過(guò)高，并不利于公共租賃住房制度的可持續(xù)發(fā)展。二是當(dāng)前我國(guó)大部分城市租金采取“一刀切”的方法，未采用分級(jí)制。例如，深圳市規(guī)定，公共租賃住房租金約為同區(qū)域同類住房市場(chǎng)指導(dǎo)租金的60%～ 70%左右，這對(duì)于廣大既不符合廉租房的申請(qǐng)條件又買不起經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入住房困難家庭而言，依然偏高，政府租金補(bǔ)貼偏低。
另外，對(duì)于租期的規(guī)定也比較籠統(tǒng)。在租期的設(shè)計(jì)上，有的城市規(guī)定的租期過(guò)短，導(dǎo)致公共租賃住房租賃者缺乏穩(wěn)定感，擔(dān)心收人過(guò)線就得搬家。這樣一方面打擊了租賃者積極進(jìn)取的心理，另一方面也不利于房源的維護(hù)，人住者由于擔(dān)心隨時(shí)可能離開，有可能不愛護(hù)房屋。
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