房地產(chǎn)金融是什么意思有什么特點(diǎn)和作用(2)
(二)支持居民住房消費(fèi)能力的提高
長(zhǎng)期穩(wěn)定的金融支持政策是實(shí)現(xiàn)我國(guó)政治目標(biāo)、改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必需的制度保障。我國(guó)實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要明確而長(zhǎng)期的金融支持政策。發(fā)達(dá)國(guó)家在提出解決居民住房和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的政策目標(biāo)后，持續(xù)穩(wěn)定的住宅融資政策保障著政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而且政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持和鼓勵(lì)使其迅速成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)已提出建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，因此，明晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融配套政策成為居民提高住房消費(fèi)能力的保證。
制度層面
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正發(fā)展基本上是從1998年開(kāi)始，這一年我國(guó)住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》頒布，取消單位福利分房，實(shí)行住房商品化，居民通過(guò)個(gè)人按揭貸款進(jìn)行住房的商品化購(gòu)置。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，成為帶動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。
經(jīng)濟(jì)層面
我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)不僅提高了當(dāng)期的支出，更重要的是增加了居民未來(lái)收人增長(zhǎng)的預(yù)期，這種預(yù)期造成了居民住房信貸的快速增長(zhǎng)。居民的住宅消費(fèi)需求和建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的住房投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)空間大，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國(guó)住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)銀行信貸在住宅融資中的份額仍將是住宅融資的主要工具。而日益發(fā)展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補(bǔ)充，將大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段。
金融體系
大多數(shù)國(guó)家對(duì)居民購(gòu)房融資都可分為福利性金融體系和商業(yè)性金融體系。福利性金融體系是為了解決中低收人人群的住房問(wèn)題，而商業(yè)性金融體系則為收入較高人群解決住房問(wèn)題提供支持，同時(shí)也為福利性金融體系提供輔助。福利性住宅金融以非盈利為出發(fā)點(diǎn)，重在調(diào)節(jié)和提供各種幫助，體現(xiàn)出政府福利的特點(diǎn)。商業(yè)性住宅金融遵循市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則，以盈利為目的，體現(xiàn)出住房商品化的原則。兩者既相對(duì)獨(dú)立，又相互依賴(lài)融合，形成統(tǒng)一的住宅金融。
建立福利性金融制度是政府的基本職責(zé)。大多數(shù)國(guó)家在購(gòu)房資金來(lái)源、政府信用擔(dān)保和減輕貸款返還負(fù)擔(dān)方面提供了積極的福利性金融支持，并未采取完全市場(chǎng)化的態(tài)度。我國(guó)目前商業(yè)性金融體系相對(duì)成熟，也承擔(dān)著各種收入結(jié)構(gòu)居民的住宅融資需求，但商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)作為市場(chǎng)主體，不可能長(zhǎng)時(shí)期承擔(dān)對(duì)政策性的住宅融資責(zé)任，而福利性金融體系除了處于探索之中的住房公積金制度外幾乎空白，所以建立針對(duì)中低收人人群的福利性融資體系是今后亟待解決的課題。
(三)房地產(chǎn)金融調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性
我國(guó)經(jīng)濟(jì)界以中國(guó)證監(jiān)會(huì)(簡(jiǎn)稱(chēng)CSRC)1999年4月制訂的《中國(guó)上市公司分類(lèi)指引》為標(biāo)準(zhǔn)，該指引以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局制定的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)與代碼》為主要依據(jù)，將房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)單獨(dú)的門(mén)類(lèi)，其包括的內(nèi)容分為三個(gè)子類(lèi)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)及其他房地產(chǎn)活動(dòng)。
與我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)分類(lèi)相對(duì)應(yīng)，在國(guó)際產(chǎn)業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)體系中，特別是國(guó)際資本市場(chǎng)上最常用的產(chǎn)業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)GICS和GCS將房地產(chǎn)業(yè)歸于金融行業(yè)，將其與銀行、保險(xiǎn)歸于一類(lèi)。此外，美國(guó)1997年推出的北美產(chǎn)業(yè)分類(lèi)體系(NAICS)取代了原標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)(SIC)，也將房地產(chǎn)業(yè)歸為金融業(yè)。
上述產(chǎn)業(yè)分類(lèi)比較顯示，國(guó)際上特別是國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)金融屬性的認(rèn)知。充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性，對(duì)于管理層和房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。一方面，國(guó)家管理部門(mén)特別是金融管理部門(mén)，應(yīng)該全面綜合考慮房地產(chǎn)金融問(wèn)題，而不是單獨(dú)從銀行信貸管理、信托政策、企業(yè)債券或股票等金融工具的角度來(lái)考慮房地產(chǎn)金融;另一方面，作為房地產(chǎn)業(yè)界，應(yīng)該認(rèn)識(shí)和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性，站在金融的高度，發(fā)揮房地產(chǎn)自身優(yōu)勢(shì)，充分利用各種創(chuàng)新金融工具，挑戰(zhàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)、金融、民眾生活帶來(lái)巨大的影響，房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)將直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)和GDP增長(zhǎng)，也影響金融資產(chǎn)的質(zhì)量。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。
我國(guó)自房地產(chǎn)市場(chǎng)建立以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展就和金融市場(chǎng)的發(fā)展緊密地聯(lián)系在一起。購(gòu)房抵押貸款使消費(fèi)者的潛在購(gòu)房需求得以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得的銀行開(kāi)發(fā)貸款促使其完成新建項(xiàng)目的建設(shè)。當(dāng)國(guó)家決定對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控時(shí)，作為主要調(diào)控工具之一的金融手段，不可避免地要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，特別是當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于金融業(yè)依存度越高時(shí)，所產(chǎn)生的影響也將越大。
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