什么是房地產(chǎn)基金有哪些風險
什么是房地產(chǎn)基金有哪些風險
房地產(chǎn)基金即私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金一般指專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的私募股權(quán)基金，是一種面向私有房地產(chǎn)資金進行并購或開發(fā)的投資模式。以下是由學習啦小編整理關(guān)于什么是房地產(chǎn)基金的內(nèi)容，希望大家喜歡!
房地產(chǎn)基金種類
公司型房地產(chǎn)基金
公司型房地產(chǎn)基金是以《公司法》為基礎(chǔ)設(shè)立、通過發(fā)行基金單位籌集資產(chǎn)并投資于房地產(chǎn)的基金。其認購人和持有人是基金的股東，享有股東所應(yīng)享有的一切利益，同時也是基金公司虧損的最終承擔者;其發(fā)起人可以自己管理基金，也可以從組織之外聘請基金管理公司進行基金的投資管理。
契約型房地產(chǎn)基金
契約型房地產(chǎn)投資基金又被稱作信托型基金，是指以信托法為基礎(chǔ)，根據(jù)當事人各方訂立的信托契約，由基金發(fā)起人發(fā)起，公開發(fā)行基金憑證募集投資者的資金而設(shè)立的房地產(chǎn)投資基金。其最大特點是基金本身不是一個有法人地位的公司。契約型房地產(chǎn)投資基金三方當事人分別為：基金受益人、基金管理人和基金信托人。
有限合伙型房地產(chǎn)基金
有限合伙將合伙人分成兩類，即：有限合伙人和普通合伙人。對于有限合伙公司而言，前者是企業(yè)的所有者，后者是企業(yè)的經(jīng)營者。有限合伙型房地產(chǎn)基金的目的是獲取能產(chǎn)生最大現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)，可能采取用現(xiàn)金購買收益型房地產(chǎn)的策略。投資者的目的將決定有限合伙型房地產(chǎn)基金投資目的以及相應(yīng)的策略。有限合伙型房地產(chǎn)基金的集資通常有兩種形式：基金制和承諾制。
有限合伙制房地產(chǎn)投資基金
一般由一個負無限責任的普通合伙人(基金管理公司)和一個或多個負有限責任的合伙人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。在這種基金組織形式中,普通合伙人負責基金經(jīng)營管理,并對基金債務(wù)承擔無限責任;而有限合伙人擁有所有權(quán)而無經(jīng)營權(quán),也不承擔無限責任。
有限合伙制房地產(chǎn)投資基金投資方向嚴格限定于房地產(chǎn)有關(guān)的證券(包括房地產(chǎn)上市公司的股票、房地產(chǎn)依托債券、住房抵押貸款債券等)和房地產(chǎn)資產(chǎn)等方面。房地產(chǎn)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是能產(chǎn)生較穩(wěn)定現(xiàn)金流的高級公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業(yè)用房等物業(yè)。有限合伙制基金的普通合伙人承擔的是無限償付責任,所以一般在其發(fā)起基金時會規(guī)定基金不會通過負債的方式購進物業(yè),除非基金所投資的物業(yè)需要裝修、維修以及其他改進物業(yè)狀況等措施而基金本身的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)一定的困難時,可以進行適當融資,但融資的比例一般也不超過投資物業(yè)價值的25%。
房地產(chǎn)基金的風險
房地產(chǎn)基金的投資風險包括：經(jīng)營風險、財務(wù)風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、政策法規(guī)風險和環(huán)境風險。
基金內(nèi)部控制措施包括：可行性研究、內(nèi)部風險控制、制定房地產(chǎn)地產(chǎn)基金投資決策流程，以及建立投資決策委員會和風險控制委員會。
房地產(chǎn)投資基金投入之前的風險主要是由信息不對稱引起的。這一時期的風險防范措施的形成應(yīng)建立在如何保證房地產(chǎn)投資基金能夠盡可能得到來自企業(yè)家和投資企業(yè)的完整準確的信息。只有證明可將機構(gòu)資產(chǎn)授權(quán)給經(jīng)營者，才能依賴他們?yōu)榉康禺a(chǎn)投資基金獲得的最大利益。為此需要采取以下風險管理措施：借助商業(yè)計劃書、盡職調(diào)查、借助專門的中介服務(wù)公司的評估和服務(wù)、借助中介機構(gòu)的推介及采取投資組合策略。
房地產(chǎn)投資基金投入之后的風險主要來自事后信息不對稱以及由此產(chǎn)生的道德風險，同時還要考慮投資本身面臨的風險。面對可能的風險，房地產(chǎn)投資基金應(yīng)當采取以下措施：用雙方簽訂的投資協(xié)議防范風險、基金經(jīng)理人對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)控機制及違約補救。
房地產(chǎn)基金的財務(wù)管理模式有：單一直接管理模式、聯(lián)簽管理模式、代理記賬模式、完全審計模式以及內(nèi)部審計模式。
相關(guān) ：地產(chǎn)基金高收益誘惑 選擇時需擦亮雙眼《2012諾亞控股下半年度策略報告》認為，房地產(chǎn)剛需入市的條件逐漸成熟，剛需入市將推動銷售回暖，管理能力的提升和較高的周轉(zhuǎn)速度都能有效提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力，同時在房產(chǎn)洗牌過程中，大品牌將獲得更大的提升空間，2012將是房地產(chǎn)金融的真正啟動之年。然而，記者在寧波多家銀行了解到，銀行基本上停止了房地產(chǎn)相關(guān)信托類產(chǎn)品的發(fā)售，原因均為風險上的考慮。
某位資深開發(fā)商表示地產(chǎn)基金這種融資方式想嘗試的公司很多，國內(nèi)運作好的項目并不多，一旦成功，投資者確實能從中獲得比較可觀的收益，但“限購”等調(diào)控風險依然存在。
另一位則表示，房地產(chǎn)開發(fā)利潤空間大幅縮水，很多都是以價換市，有些城市甚至出現(xiàn)了房價跌破樓面價的情況，所以要實現(xiàn)15%的純利潤也不容易，但是一方面是“土地為王”到“現(xiàn)金為王”的轉(zhuǎn)變，一方面是貸款不易的現(xiàn)狀，如果結(jié)合貸款成本，地產(chǎn)基金的利潤率也不是難以實現(xiàn)。
一位有著一級市場豐富投資經(jīng)驗的投資人士表示，房地產(chǎn)基金的收益很誘人，但是風險也非常大，基本屬于與企業(yè)合作發(fā)行，在性質(zhì)上屬于私募債的形式，如果有股權(quán)或者土地作抵押，風險稍微小些。目前市場上最流行的是債權(quán)類投資，這種方式類似于高利貸，基金將錢交給開發(fā)商，開發(fā)商將公司印章、銀行印鑒等作為抵押，同時必須保證每年的回報率。該資深投資人建議，投資者在選擇項目及公司時必須擦亮眼睛，因為這類項目的周期都比較長，一般為三年左右，就市場來說很難預(yù)判，一旦項目損失，投資者無法直接向項目本身要回本金，而是要向合作企業(yè)要，如果企業(yè)本身是個空殼公司，那么風險就非常大。
房地產(chǎn)基金的分類、特點與優(yōu)勢
分類
美國房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍,而采用開放式基金模式的相對較少;約占30%。
特點
具有流動性強的特點,便于投資者控制風險,而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點。但是美國對開放式房地產(chǎn)投資基金的投資方向有所限制,該類基金一般不能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn),而是要通過投資于房地產(chǎn)投資信托股票、房地產(chǎn)相關(guān)債券等房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品來參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資,而且要求其在房地產(chǎn)方面的投資比例達到基金規(guī)模的90%以上。
優(yōu)勢
以獲得投資收益為目的的房地產(chǎn)投資基金的提供者之所以不采用“單個投資制度”直接投資房地產(chǎn)項目，而是通過“集合投資制度”間接從事房地產(chǎn)投資，是因為房地產(chǎn)投資基金具有流動性高、變現(xiàn)能力強、集合投資、專家管理、分散風險、降低交易成本、運作規(guī)范的特點，具有“單個投資制度”所無與倫比的制度優(yōu)勢。
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