地價(jià)是什么意思
人們通常所講的地價(jià)，是出讓或都轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，那么你還對(duì)地價(jià)了解多少呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于什么是地價(jià)的內(nèi)容，希望大家喜歡!
地價(jià)的簡(jiǎn)介
地價(jià)是指土地所有者 向土地需求者讓渡土地使用權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價(jià)格。我國(guó)目前由于土地不得買賣，“買賣”(具體稱為出讓和轉(zhuǎn)讓)的是有一定使用期限的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，所以人們通常所講的地價(jià)，是出讓或都轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，是國(guó)家一次性出讓若干年的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)或者土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租。
地租與地價(jià)的關(guān)系
1、根據(jù)馬克思主義地租理論，地價(jià)是地租的資本化，或者說(shuō)是資本化的地租，是預(yù)買一定年數(shù)的地租，兩者的關(guān)系為：地價(jià)=地租/平均利息率;例如，假定平均利息率為5%，每年200元的地租，可以看作是一個(gè)4000元資本的利息，據(jù)此推算出地價(jià)為4000元，并認(rèn)為地價(jià)實(shí)際上“不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購(gòu)買價(jià)格，它是按普通利息率計(jì)算的。但是，地租的這種資本化是以地租為前提，地租卻不能反過(guò)來(lái)由它本身的資本化而產(chǎn)生并得到說(shuō)明。”
2、與股市有關(guān)的概念
證券市場(chǎng)極度低迷，成交量萎縮到歷史的最低點(diǎn)時(shí)候的成交量稱為地量。
地價(jià)的種類
(1)交易底價(jià)
交易底價(jià)包括土地使用權(quán)出讓底價(jià)、轉(zhuǎn)讓底價(jià)、抵押底價(jià)等。
土地使用權(quán)出讓底價(jià)是政府根據(jù)正常地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平而確定的某一地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。在我國(guó)，地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)由政府壟斷，因而，土地使用權(quán)出讓價(jià)格對(duì)整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平的影響是非常重要的。出讓底價(jià)一般依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)，并考慮地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r而定。轉(zhuǎn)讓底價(jià)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，成交前的談判底價(jià)。抵押底價(jià)是以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物時(shí)地產(chǎn)的協(xié)商價(jià)格。
(2)交易地價(jià)
交易地價(jià)是指土地買賣雙方按市場(chǎng)交易規(guī)則，在土地市場(chǎng)中實(shí)際成交的價(jià)格。它與基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)不同，是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了的土地價(jià)格。交易地價(jià)的形式很多，在中國(guó)主要有：國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格等。
1)土地使用權(quán)出讓價(jià)格。土地使用權(quán)出讓價(jià)格是指國(guó)家將一定年期的土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者向國(guó)家支付的一切代價(jià)(包括貨幣和實(shí)物)。土地使用權(quán)出讓價(jià)格因出讓方式不同，又分為拍賣地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)、掛牌地價(jià)和協(xié)議地價(jià)四種。招標(biāo)、拍賣和掛牌地價(jià)是指通過(guò)市場(chǎng)公開的招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式而成交的價(jià)格，具有市場(chǎng)代表性，較能體現(xiàn)土地的真實(shí)價(jià)值。協(xié)議地價(jià)是通過(guò)政府出讓方與土地受讓方雙方協(xié)商的方式確定的土地成交價(jià)格。由于這種方式?jīng)]有充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格不能完全反映土地的市場(chǎng)價(jià)值。
2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是指土地使用者之間依市場(chǎng)規(guī)則轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，受讓者向轉(zhuǎn)讓者支付的代價(jià)。轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)中主體對(duì)客體的選擇余地較大，交換較為自由，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為充分。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是一種正常的市場(chǎng)價(jià)格。
3)土地租賃價(jià)格。土地租賃價(jià)格是土地所有者或土地使用者將土地以出租方式交與他人使用而獲得的報(bào)酬。目前，我國(guó)的土地租賃行為較為普遍。有國(guó)家以所有者身份直接出租土地行為的，也有土地使用者以土地租賃和因房屋租賃而實(shí)現(xiàn)的土地租賃等多種形式。租賃價(jià)格一般由租賃雙方自主確定，是一種較為正常的市場(chǎng)價(jià)格。
4)地役權(quán)價(jià)格。地役權(quán)價(jià)格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過(guò)等權(quán)利而支付的代價(jià)。地役權(quán)是為自己土地使用便利而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通行權(quán)、通過(guò)權(quán)等。通行權(quán)即需役地使用權(quán)人在供役地上通行的權(quán)利。通過(guò)權(quán)是需役地使用權(quán)人將某些管線設(shè)施通過(guò)供役地的地表、上空或地下而在供役地上設(shè)定的權(quán)利，如管道通過(guò)權(quán)、架線通過(guò)權(quán)。
(3)課稅價(jià)格、抵押價(jià)格、補(bǔ)地價(jià)
課稅價(jià)格是專為國(guó)家或地方政府征收土地稅收而確定的價(jià)格。這種價(jià)格可以是交易價(jià)格，也可以是評(píng)估價(jià)格和申報(bào)價(jià)格。我國(guó)目前除土地增值稅是以實(shí)際成交的土地價(jià)格增值為標(biāo)的課稅以外，還沒(méi)有以地價(jià)為標(biāo)的的課稅稅種。因此，還沒(méi)有專用的課稅價(jià)格
抵押價(jià)格是土地作為信用擔(dān)保而確定的價(jià)格。目前我國(guó)的抵押價(jià)格僅有土地使用權(quán)抵押價(jià)格和承租土地使用權(quán)抵押價(jià)格兩種。
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