房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)(2)
房地產(chǎn)類(lèi)別劃分
按土地用途分類(lèi)
根據(jù)《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》，城市用地可以分為九類(lèi)：
1、居住用地;
2、公用設(shè)施用地(含商業(yè)用地等);
3、工業(yè)用地;
4、倉(cāng)儲(chǔ)用地;
5、對(duì)外交通用地;
6、道路廣場(chǎng)用地;
7、市政公用設(shè)施用地;
8、綠化用地;
9、特殊用地。
按房屋用途分類(lèi)
按照房屋的使用功能可以分成下列幾類(lèi)：
1、居住用途的房屋;
2、工業(yè)用途的房屋;
3、商業(yè)用途的房屋;
4、文體娛樂(lè)設(shè)施;
5、政府和公用設(shè)施;
6、多功能建筑(綜合樓宇，又叫城市綜合體)。
房地產(chǎn)的需求
從微觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者(包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)主體和個(gè)人消費(fèi)者)，在特定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，愿意購(gòu)買(mǎi)而且能夠購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)商品量。這里所說(shuō)的需求不同于通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。 從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總需求，而在某一時(shí)期內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)需求總量，包括實(shí)物總量和價(jià)值總量。
不管房地產(chǎn)巨頭承認(rèn)與否，房地產(chǎn)是個(gè)暴利行業(yè)是不爭(zhēng)的事實(shí)。那么，房地產(chǎn)的暴利來(lái)自于哪里呢?筆者從房地產(chǎn)巨頭的“高談闊論”中悟出了其獲暴利的兩條渠道和兩大手段。
所謂兩條渠道。
其一炒地皮，住房不能建在空中，必須要土地，而土地是有限資源，因此，誰(shuí)拿到了有限的土地資源，就意味著誰(shuí)掌控了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主動(dòng)權(quán)，更重要的是，土地資源的有限性又注定了它的巨大升值空間。筆者認(rèn)為，這大概是上個(gè)月“地王”紀(jì)錄頻繁誕生的一個(gè)重要原因的目的：炒地皮，等待升值，從中賺取暴利。
中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的暴利關(guān)鍵不在于成本，“暴利”的一個(gè)重要來(lái)源是土地升值。他算了一筆賬，假定一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價(jià)購(gòu)入的，到銷(xiāo)售時(shí)，樓面價(jià)可能漲到了5000元，每平方米凈增3000元利潤(rùn)。算出的這筆賬很直觀，既解釋了開(kāi)發(fā)商為何瘋狂炒地的原因，也道明了房地產(chǎn)暴利的其一個(gè)渠道。
其二炒房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)高，則利潤(rùn)高，房?jī)r(jià)低，則利潤(rùn)低，立竿見(jiàn)影，吹糠見(jiàn)米，因此，炒房?jī)r(jià)從來(lái)就是開(kāi)發(fā)商絕不放過(guò)的賺取暴利的“暴力”爭(zhēng)奪。為了高房?jī)r(jià)，他們無(wú)所不用其極。
新開(kāi)發(fā)的待售樓盤(pán)，一夜之間全部掛上刺眼的“長(zhǎng)明燈”，給潛在的購(gòu)房者心里造成緊迫感，從而激發(fā)他們的購(gòu)房欲望;開(kāi)發(fā)商自導(dǎo)自演，雇請(qǐng)人連夜排隊(duì)購(gòu)房，造成房源緊張的虛假形勢(shì)迷惑人;拋棄道德、良知和社會(huì)責(zé)任，赤膊上陣，鼓吹“離婚、同居、買(mǎi)房也是拉動(dòng)內(nèi)需”、“購(gòu)房即愛(ài)國(guó)、救國(guó)”、“經(jīng)適房擾亂了房地產(chǎn)秩序”，等等，不一而足，大肆炒作，百般為高房?jī)r(jià)鼓與呼，從而賺取暴利。
所謂兩大手段，其一，空手套白狼。從每年的胡閏財(cái)富榜來(lái)看，近些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的暴發(fā)戶(hù)是最多的。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)之所以多產(chǎn)暴發(fā)戶(hù)，其一個(gè)很重要的原因是，從房地產(chǎn)行業(yè)可以通過(guò)“空手套白狼”的手段“白手起家”。
一些膽大的開(kāi)發(fā)商從銀行貸一大筆款子，再?gòu)恼玫?，轉(zhuǎn)手出去就能大賺一筆，或直接開(kāi)發(fā)住房，則賺得更多。還有的人借老百姓保命錢(qián)——社會(huì)基金等拿地和開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，用公共資金賺取暴利，把公共資金置于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)浪中。
伴隨隨著房地產(chǎn)的興起，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的貪官也紛紛中箭落馬。前不久，行賄的房地產(chǎn)商引爆湖北麻城政壇地震，牽連出一系列貪腐官員，包括麻城市委書(shū)記鄧新生、副市長(zhǎng)徐圣賢，市建設(shè)局局長(zhǎng)夏桂松、副局長(zhǎng)熊文儉，市房產(chǎn)局書(shū)記陶興文等。房地產(chǎn)商為何要行賄地方官員?因?yàn)樯僭S行賄花費(fèi)能幫助他們從地方政府的“政策傾斜”中賺取暴利。
比如讓官員幫忙低價(jià)拿地，或通過(guò)改變土地性質(zhì)拿低價(jià)地;其次是免交城市建設(shè)配套費(fèi);再次是緩征土地出讓金等等;官員大筆一揮，就能賺個(gè)盆滿(mǎn)缽盈，房地產(chǎn)哪有不樂(lè)意“出血”的?蘇州市原副市長(zhǎng)姜人杰為何能煉成億萬(wàn)貪官?就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商利用姜手中的權(quán)力鉆政策空子低價(jià)拿地，轉(zhuǎn)手凈賺一點(diǎn)九億元!姜?jiǎng)t一次受賄8250萬(wàn)元!
近些年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其“磚家”為何如此牛?房?jī)r(jià)為何如此瘋狂的飆車(chē)?因?yàn)樗麄冋J(rèn)準(zhǔn)了貪官始終會(huì)替其鳴鑼開(kāi)道。因此，無(wú)論是房地產(chǎn)的暴利渠道，還是暴利手段，根本原因是法制不健全，權(quán)力沒(méi)有受到很好的約束，腐敗擾亂了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，所以，要想降房?jī)r(jià)，不把可怕的權(quán)力關(guān)進(jìn)籠子里，無(wú)異于白日做夢(mèng)。
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。
作用：
土地增值稅的開(kāi)征，具有極其重要的作用：
有利于增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控;
有利于國(guó)家抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)土地獲取暴利的行為;
有利于增加國(guó)家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。
房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)觀察，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式將呈現(xiàn)更加規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化、多樣化。根據(jù)產(chǎn)品的細(xì)分市場(chǎng)、企業(yè)的自有資源、外部的政策環(huán)境等，各個(gè)企業(yè)會(huì)選擇自己合適的經(jīng)營(yíng)方式。
一、從區(qū)域布局上來(lái)看，一線品牌房企加速進(jìn)軍二級(jí)城市。隨著交通樞紐、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的全新布局，中國(guó)二級(jí)城市將迎來(lái)新一輪發(fā)展計(jì)劃，在這樣的背景下，二級(jí)城市消費(fèi)力將得到提升。
二、從品牌規(guī)模來(lái)看：過(guò)去十年，萬(wàn)科、保利等房地產(chǎn)企業(yè)把握住了市場(chǎng)機(jī)遇實(shí)現(xiàn)了高速發(fā)展，企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，成為行業(yè)巨頭。隨著調(diào)控政策的繼續(xù)和行業(yè)增速的放緩以及土地成本的飆高，這些大型企業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)會(huì)更加明顯，市場(chǎng)份額逐步上升，一些中小規(guī)模的企業(yè)受到政策和市場(chǎng)的沖擊影響會(huì)較大，會(huì)逐漸邊緣化。
三、從開(kāi)發(fā)模式上來(lái)看：現(xiàn)在中國(guó)房企發(fā)展的最大瓶頸依然是金融，資金鏈成為房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)所在。過(guò)去十年房企的開(kāi)發(fā)模式以快速周轉(zhuǎn)模式為主，也就是買(mǎi)地、賣(mài)房、再買(mǎi)地、再賣(mài)房。短期來(lái)看，快速周轉(zhuǎn)模式可以加快資金周轉(zhuǎn)，有助于緩解資金鏈緊張狀況，但一旦市場(chǎng)發(fā)生重大波動(dòng)，反而會(huì)加劇資金鏈緊張狀況。以萬(wàn)達(dá)為代表的現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式，更為穩(wěn)妥，在持有資產(chǎn)的同時(shí)銷(xiāo)售部分增值能力較小的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠支持下個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)。部分物業(yè)出售，以作現(xiàn)金流為主，部分物業(yè)長(zhǎng)期持有，以作利潤(rùn)為主。
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